除招标，拍卖和挂牌外，土地出让方式还涉及多种方式。如土地的购买和转让，股权的购买，海外股权的创设等，不同的转让方式涉及不同的转让主体，税收等问题。获得土地进行拍卖，拍卖和挂牌的最标准方式：出售土地的一方是没有任何税费的国家。土地所有者可以支付的所有款项毫无争议地输入企业所得税和土地增值税成本。问题1：土地闲置费问题。 （国税函〔2010〕220号，国税发〔2009〕31号）。财税【2004】 134号文和国税函【2009】 603号（一级开发中的问题）问题3考虑征地问题。例如，母公司可以签署土地转让框架协议，如果是最终协议，则必须是项目公司。否则，土地将转让给项目公司，税收问题非常严重。问题4退还土地转让费的问题。财税〔2009〕151号和财税〔2009〕87号文件。例如，一家公司夺取了5亿元人民币的土地，而政府却退还了2亿元人民币的土地出让金。问题五是用土地填满道路。关于江苏南京市土地增值税的问答，认为公司似乎没有花钱就去了土地。实际上，道路建设付款是土地的价格，因此可以输入成本。同样，公司所得税也应照此处理。 （与税务局沟通）2号创建，拍摄和挂起，即不创建，拍摄或挂起。 “例如：国有企业支付土地出让金并成为开发用地，然后准备将土地转让给开发企业。第一步，国家收集和存储土地，向开发企业支付赔偿金，以及营业税（国家税【1993】 149号文件，国税函【2008】 277号文件，国税函【2009】 520号文件，无税，土地增值税（法规和财税【2006】 21号文件，无税，公司法）。所得税（国税函〔2009〕118号，享受搬迁补偿费的纳税处理）第二步，国家第二次招标拍卖，承诺企业将获得土地，并向国家支付拆迁补偿费国有企业将通过招标拍卖获得报酬；这时，政府将土地免税出售；第三步，如果国有企业要房屋而没有土地，房地产企业会保留房屋已分配卖给国有企业而没有出售。它留给国有企业来完成。解决如何将土地从一个国有企业转移到另一个国有企业。第三号购地（项目）购置者：直接按支出为成本，除缴纳契税外，没有其他与税收有关的问题，最清洁。卖方：涉及的税额很高。一是企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质比形式更重要（国税函〔2007〕645号）。注意事项（1）土地买卖营业税之间的差额1。土地买卖营业税之间的差额（财税【2003】 16号）2。拍卖土地出让时，允许在买卖时收取营业税差额那片土地？ （国税函〔2005〕83号，但有些省份明确规定不允许这样做，例如：大地税函〔2006〕145号，贵地水发〔2009〕185号）。3。腐烂的建筑物，翻新后出售，是否可以额外扣除？ （2）土地出让的土地增值税1。如果直接出售土地，是否可以额外扣除土地增值税？ （Guo Shui Han 【1995】 110号文件，不允许额外扣除）？ 2。出生地已经成熟的地方的扣除项目（国税函【1995】 110号，国税函【2007】 132号允许扣除）。 3。出售在建项目的扣除项目。 4。实际销售商品的名称，税收问题保持不变（国税函〔2007〕645号）。注：营业税差额征收与土地增值税扣除的协调与时间间隔一致。 （3）拆迁补偿费的税收处理1．营业税：国税函发〔1995〕549号； 2。土地增值税：国税函〔2010〕220号； 3。企业所得税； 4。个人所得税（财务税【2005】 45号； 5。契税：财税【2005】 45号）。（4）将共同成本改为直接成本序列号4“购买权益”将首先清除。目标公司的其他资产，然后再出售公司100％的股权。这种方法是目前使用的一种非常普遍的方法。买方的禁忌是，谈判时不考虑税收负担，其结果卖方：仅企业所得税，无营业税和土地增值税（财税【2002】 191号，青地水函【2009】 47号，国税函【2000】 687号）。税收负担沉重，风险高1。不允许将股权溢价作为所得税和土地增值税之前的费用扣除其税收待遇保持不变）。万科的土地主要是股份制。 2。目标公司未来的税务检查风险。例如，企业帐户中有3000万元。 3。公司欠缴税款带来的税务检查风险。 （无法支付目标公司的过去费用，例如：过去的逃税行为）4。公司的其他潜在负债。 （例如：电讯盈科在北京转让土地后，罚款的主要对象仍然是华夏房地产公司。）首先清除目标公司的其他资产，然后出售公司的100％股权。这种方法目前非常普遍。购买者的禁忌是在谈判时不考虑税收负担，结果是一个大问题。第5条“创造海外销售股票”（1）海外销售股票。它将企业所得税税率从25％降低到10％，因此，如果预期将来会出售股权，这是在土地收购之前建立外资企业参与土地收购的最佳方法。 。 （2）划分增值板块并创建海外股权（合并）。 1。首先在海外避税天堂建立全资子公司； 2。在海外子公司投资登陆子公司，该投资可以实现一部分增值，并缴纳企业所得税，但是税法可以延期10年。例如，税基为1亿元，市场公允价值为5亿元，评估价值3亿元可以投资于海外独资子公司。尽管这不公平，但它实现了价值的大幅增长，并且通常是可以接受的。 （财税〔2009〕59号第7条第3款）; 3，新设立的海外子公司将以5亿元的价格收购股权并转售给需要土地的公司。交易可以在国内或国外完成，这部分增值产品需缴纳10％的预提所得税。税负比较：如果长期股权投资的税基为1亿元，则公平市价为5亿元。第一步投资时，可按3亿元投资。这2亿元的收入可以递延10年。第二步，海外销售价格为5亿元，此时的增加值为2亿元，所得税的预提税为10％。第六号通常用来成立具有较大SPV的房地产公司来购买股票，但是国税函【2009】 698号文件颁布后受到了一些限制。 （一）股权结构设计：1。在维尔京群岛成立控股公司； 2。在香港成立二级控股公司； 3。由内地方全资拥有的香港公司。 （2）运作方式：1。维尔京群岛转让香港股权，2。从理论上讲，中国大陆没有征税权。 （3）反避税措施：1，国税函〔2009〕698号，可以刺破公司的面纱。但是，如果该公司不是上市公司，则税务机关很难知道这一消息，因为这种转移非常隐蔽。 2。根据《中港协议》，如果房地产占目标股权的50％，则中国大陆有权征税。第二个协议确定此处的50％在36个月内，一旦达到50％。合并后的序列号7与目标公司合并，然后目标公司的股东出售其股份。情况描述：A公司将要购买B公司的土地。B公司首先要清理其他资产，并且只有一块土地。经营方式：1，公司A直接吸收合并公司B； 2。 （财税【2009】 59号，财税【1995】 48号，国税函【2002】 165号，财税【2008】 175号，财税【2003】 183号）2。 12个月后，B公司股东将股份转售给A公司的原始股东。评论：企业合并的法律程序更为复杂，但是如果以几乎零税率获得土地，那么如果成功进行经营，税收收益将很大。序列号8首先进行投资，然后购买土地，对房地产公司进行投资，然后出售股权。情况说明：土地所有人将土地投资于房地产公司，然后变现所持有的股权。 1。投资和股权的未来转让无需缴纳营业税（财税【2002】 191号。）2。投资房地产公司，自2006年3月2日起，必须缴纳土地增值税。 （最好是非房地产公司。）3。投资行为需要缴纳企业所得税。摘要：节省的税款是有限的，并且仅免征营业税。优点是，投资溢价可以扣除公司所得税和土地增值税之前的土地成本。与直接出售土地相比，这是一种更好的方法。在总体税收负担方面，上游支付的营业税较少，而下游税收负担并未增加。以上适用于企业资产众多，不可能通过出售股权直接买卖土地的情况。第9条：先投资，然后合并，然后转换为质量，即非房地产公司投资非房地产公司，然后与房地产公司合并，或申请房地产开发资格。情况说明：（此方法适用范围很窄，适合于具有较强协调能力的公司。这简直就是舞弊。）首先，公司投资了一家非房地产公司。由于被投资单位不是房地产企业，因此此时只缴纳企业所得税，不缴纳土地增值税和营业税。其次，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。第三，在缴纳土地出让金后，管理政府并使土地退化。但是，如果不满足59号文件条件下的权益连续性，应缴纳企业所得税。第十号投资一家新公司。出售股权是指投资新公司，然后出售股权。情况说明：由于开发项目可能是旅馆等，因此有必要保留单独的公司表格以备将来灵活处理。例如，如果将来将建造的酒店出售给另一家公司，则您需要维护单独的公司表格以准备下一次股权转让。操作方法：1。在新企业中投资资产。 2。土地当事人将目标公司的股权转让给实际开发的企业。 3，房地产企业发展，发展完成后，股权再次转让。序列号11先被分割，然后再进行远期出售，即，企业拆分了一家新公司，然后将其远期出售（实际股权先转让）。情况说明：企业资产规模较大，有必要将一块土地卖给房地产企业。操作方法：1。分开这片土地成立新公司。 （国税函〔2002〕165号，国税函〔2003〕1108号）;青地水函【2009】 47号，财税【2009】 59号）2、12个月后的股权转让，满足了59号的规定，但可在签订长期地下合同之前确定利益关系。首先分割序列号12，然后分割一个新公司，然后合并。 （先拆分，然后合并）情况描述：一家公司拥有一块土地，需要购买另一家公司的一块土地进行开发。操作方法：1。先除法（财税【2009】 59号，国税函【2002】 165号，国税函【2003】 1108号，清地税函【2009】 47号）2。然后合并。财税【2009】 59号，财税【1995】 48号，国税函【2002】 165号）评论：如果没有特殊需要，可以在拆股后出售股票，无需合并在第二步。 No。 13出售股票和赎回股票意味着购买者用土地向目标公司投资资金，然后进行分割（出售股票和赎回股票）情况说明：A公司想要购买B公司的土地，土地总值2亿元。一家新公司从这片土地上剥离了出来。 3。 12个月后的股权转让（出售股份转让）第14号合作大楼（1）情况说明：甲方拥有土地，乙方拥有资金和资格，合作建房，然后分割房子。税收分析：1。营业税（国税函发〔1995〕第156条，第17条）。2，企业所得税，第31条，第31条。3。土地增值税：财税〔1995〕第48号评论：这种合作建设必须是联合项目或乙方。第十五号合作住房建设（2）情况说明：甲方拥有土地并具有开发资格，乙方拥有资金，合作建设房屋，然后把房子分开。运作方式：1。以甲方为主体发展，由乙方实际经营。2。乙方向甲方投资。3。乙方代表甲方购房，仅缴纳营业税。税收分析：国税函【2005】 1003号，国税发【2009】 31号文件36，财税【1995】 48号序号16委托建设的是指定开发项目，即根据项目规定的承包商（开发商）客户的需求从土地购置，产品设计，开发管理和工程建设的全过程，客户最终将向客户提供其所需的产品，并交付给客户。