美国在美国购买商业房地产的税收问题。首先，投资者是否持有美国商业房地产是通过个人，公司或其他方式持有的。美国的房地产由公司持有：公司（C-Corp）需要双重征税，因此，一般来说，使用公司所持股份通常无法实现最合理的税收支出。因此，一般而言，商业房地产由有限责任公司（LLC）持有。 LLC本身不是独立的业务实体，需要指定为公司运营或指定为流转实体（Flow Through Entity），最终纳税申报单以美国个人税的形式进行。有限责任公司是一种持有美国房地产的流行方式，因为它在提交美国税款，规划美国税款和支付美国税款方面具有某些优势。其次，在持有商业房地产的过程中，投资者非常关注如何最大程度地减少美国的税收负担。当然，不合理的扣除是不允许的。一方面，它不符合美国国税局的美国税收政策和法案。另一方面，也很容易引起IRS的审核。因此，在商业房地产持有阶段，投资者一般会考虑折旧项目，以尽可能减轻美国税收的税收负担。美国税收中的不动产折旧称为MACRS（改进的加速成本回收系统）。该系统将实体的资产划分为不同的项目，并且每个项目的折旧期都不同。例如，商业房地产为39年，住宅房地产为27。5年。投资者持有的房地产可以每年折旧以抵销收入，从而减少净收入并减轻美国税收负担。但是，为了更大程度地进行折旧，投资者可以采用隔离式折旧（SegregatedDepreciation），即房地产项目，而不是整体上进行折旧，而是将其构成分开。例如，商业房地产不仅包括房屋，还包括周围的道路，停车位，围栏等。这些内容的折旧期相对较短。因此，单独的折旧会增加这些零件的折旧成本，因此本年度的折旧额增加，减少了由美国税收征税的收入额，从而达到减少美国税收的目的。这也是计划和实践美国减税和减税的好方法。如何避免对商业房地产征税A。初级避税是购买住宅和商业房地产的主要形式，即直接购买，因此也称为初级避税。过去，许多客户问我，如何合理避免税收？因为投资美国房地产，所以您需要缴纳所得税。确切的付款额要求专业会计师记账并合理避免税款。记住，他们不是在做假账。这取决于每个会计师的能力。通常，规模稍大的美国房地产公司的会计师都非常优秀。由于客户投资非常大，因此已经被解雇。通过我们的研究得出结论，对于以自己的名字购买投资物业的人，他们可以通过以下方法获得税收抵免：1）。房屋的土地税（财产税），保险费2）。房屋折旧，装修折旧，地板，门，窗户，厨房，屋顶等的折旧费用3）。房屋维修费用4）。房东去美国的机票，伙食费和旅行费5）。房地产公司管理费6）。房地产经纪代理费7）。寻找租金客户的广告费B。避税中级对于以公司名义投资房地产的人，有所有主要的避税规则，以及以下更优惠的规则：1）。您可以租用外墙在美国开设公司。 ，日常维护，日常管理所需的所有费用2）。美国公司可以雇用员工，并且可以扣除员工的所有工资和福利。 （即使您是在美国为您的房屋服务的清洁工或保姆，也可以算在内。）3）。向美国员工发放奖金和礼物，以及税收减免4）。以公司的名义进行投资，只要是在年末结算之前，所有投资费用都可以免税。 5）。您所招待的所有顾客，请客吃饭，飞机，汽油，酒店的费用，甚至您所穿衣服的购买都可以称为公司的运营费用。 6）。您可以以公司的名义购买计算机，家具，电器等，这可以称为办公用品，也可以扣除税款。 7）。您可以以公司的名义购买或租用豪华车，这也是免税的。 8）。您甚至可以以公司的名义购买豪宅和度假屋，这可以说是用于员工的度假和旅行，也可以免税。以公司名义合法地避税有很多技巧。只有您无法想到的事情，但是您却无能为力。只要你发挥想象力您可以最大程度地避免税收。对于所有费用，请务必保留原始发票，收据或电子邮件确认或信件作为纳税申报单的证明。美国是一个诚实的国家，只要您可以出示合理的凭据，就可以将其用作合法避税的理由。以公司的名义可以更多地避免税收。就这么简单。 C。先进的避税措施：这是与美国税法（《雪球投资法》）一起使用的高级规则。这是基于您以公司的身份购买房地产的前提，并且初级和中级避税规则也有效：先购买第一套，然后在抵押贷款中继续购买。为了解释最常见，最容易理解的事物，我使用最简单的具体案例和数字来分析其本质，并且为了使解释清楚，我省略了对您购买的房屋的增值，租户增加租金等每年的额外收入和每年的利息等因素会减少，因此您的实际收入将比我的示例大得多。示例：您今天购买了一百万美元现金的美国商业物业，您的净投资回报率为8％，即您的年净收入为80，000美元。目前，您有两种选择：A。您只是这样继续租房，例如20年，租金收入为160万。 20年后，房地产价格以200万美元出售（20年内将价值翻倍是正常的），20年。净收入为260万美元。 B。您可以使用100万房地产抵押，按75％的比例，您可以借款750，000，利率为5％，这750，000贷款的年利息为38，500，首先，这38，500您可以同时，每年偿还750，000笔贷款的本金和利息少于60，000，并且本金和利息在20年内还清。这所房子用租金偿还银行贷款，每年有20，000的盈余。将来，由于本金的减少，年利息将减少，因此您的未来净收入将大于20，000。您将获得750，000美元的银行贷款，然后自己增加250，000，您可以再购买100万个商业商店。根据8％的回报率，您可以使用第二个资产，然后将其作为第一个资产，以此类推。它也是一百万现金。通过这种方法，您可以购买4套100万个房产，总价值为400万美元。现在，我将帮助您计算20年的收入。尽管您每次使用一百万现金购买房屋，但是您立即抵押了75万，您每100万商业房地产的实际投资现金为25万美元。它的作用似乎与方法A相同，但是在这4个属性中，您可以合法扣除38，500 * 4 = 144，000，这并不是一个小数目。更可怕的是，在20年后，您将出售这4处房产，即使以原始价格出售，您也将获得4 * 200万和800万的回报！在这20年中，您的净回报将为80，000 * 20年+ 800万-1百万= 860万美元。您需要知道，财产的价值将在20年内增加很多，并将其乘以4倍。同时，银行每年的本金和利息偿还额逐年减少，即第一年为60，000，并且以后每年将越来越少，因此这四者的租金收入房屋将比20年内方法A的收益大得多。即使我们想使计算简单明了，不考虑房地产增值，租金上涨和利息减少等因素，方法B的回报在20年内是方法A的8。6倍！它是先购买第一套住房，然后继续购买抵押贷款。 D。最终避税是上述1031条规则。卖掉它并购买更大的贷款。资产增加了一倍。所谓的1031年交易规则是一项税法，鼓励美国政府进行再投资。这是允许纳税人合法避税的最后一道防线，因此我们通常将其称为最终避税。美国税法第1031条规定，只要您投资等于或大于原始收入的商业或投资房地产，就不得对原始房地产缴纳资产利得税。 1）新购买的财产必须用于商业或投资目的2）出售原始财产后，必须在45天内确定一个或多个替换财产3）替换财产必须在出售后180天内购买也足够替换财产，然后出售原始财产5）替换财产必须等于或高于原始财产的价格。如果您投资总价值为200万或更多的一个或多个财产，您可以不交税！您的净资产增加了100万，但不缴纳1美分的税。这是美国的最终避税法规-1031交易规则。