物业税计算方法
在进行税收筹划之前,我们必须首先了解如何征收和计算财产税。房地产税的计税方法分为从价税和征税。
其中,计算从价税的依据是:
1.一次扣除财产原始价值的10%-30%后的残值;
2.不论核算,财产的原始价值应包括土地价格,包括为获得土地使用权所支付的价格,土地开发成本等;
3.在扣除10%-30%的独立地下建筑物之前,确定房产的原始价值;
(1)如果地下建筑物用于工业用途,应税财产的原始价值应为房屋原始价格的50%-60%;
(2)如果地下建筑物用于商业和其他目的,则房屋原始价值的70%-80%为应税财产的原始价值。
4.具体扣除比例为10%-30%,由各省,自治区,直辖市人民政府决定。
的计算公式为:应纳税额=应税财产的原始价值*(1-原始价值扣除的比例)* 1.2%
对租金征收的税基:
1,租金收入
2.如果使用劳务或其他形式来抵消租金收入,则应根据当地同类房产的租金水平确定;
3.对于个人租赁住房,应按4%的税率征收物业税;
4.租赁的地下建筑物应按照有关租赁的地下建筑物的有关规定征税。
房地产税的税收筹划分析
首先从计划的税率开始。
由于从价税和征税税率不一致,因此,由于税率的差异,税收筹划空间为:
(原始房价+土地)*(1-原始值扣除率)* 1.2%=租金收入* 12%
也就是说,从价和征税的临界点是(房屋的原价+土地)*(1-原值的扣除率)=租金收入* 10倍。
当(房屋原价+土地)*(1原始值扣除率)>租金收入的10倍时,租赁所支付的房地产税较少;
当(房屋原价+土地)*(1-原值扣除率)<10倍于租金收入时,自用所缴纳的财产税较少。
这样,我们就可以将财产租赁给关联公司,使其有资格从租赁中征税,并增加收入。
必须缴纳财产税。
许多人错误地认为自己的房屋是他们自己公司的办公场所,并且没有租金收入,因此可以避税。事实恰恰相反。税务机关可以根据房屋的评估价征收物业税,年税率为12%。
必须支付更多的房地产税。
如果公司支付租金,则税额将少于租金。
1.税务机关仅以租金收入为计税依据,
为获得租金收入而租用的个人房屋,应缴纳营业税,城市维护和建筑税,教育附加费,房地产税,印花税和个人所得税。
(1)营业税
首先,根据服务业税项计算租金收入的营业税。
的计算公式为:
每月应交营业税=每月租金收入×适用税率
如果租用营业场所,则适用税率为5%;如果租用住宅,则适用3%的优惠税率。
(2)根据营业税额计算并支付城市维护建设税。计算公式为:
应付城市维护和建筑税=已付实际营业税×适用税率
城市维护和建筑税分为三级适用税:个人所在地位于市区,适用税率为7%;该个人的所在地位于县或镇,适用税率为5%;该个人的位置不在市区,县或城市在城镇,适用税率为1%。
(3)根据营业税额计算并支付教育附加费。计算公式为:
应付教育费=实际缴纳的营业税×3%
(4)物业税
房地产税的金额是根据租金收入计算和支付的,计算公式为:
每月应缴物业税=每月租金收入×适用税率
如果您租用商务房,则适用税率为12%;如果您租用住宅,则适用4%的优惠税率。
(5)印花税
合同由各个租赁商店签署。合同双方(包括出租人和承租人)也需要按照房地产租赁合同的税项缴纳印花税,适用税率为1‰。计算方法为:
应付印花税=月租金收入×租赁期限(月数)×适用税率
(6)个人所得税
扣除上述税费(包括纳税人修理租赁物业的实际费用)和税法规定的扣除标准后,即为个人出租房屋的应税收入。个人还需要根据房地产租赁收入为此收入缴纳个人所得税,并适用10%的优惠税率。
您自己的位置可能也有一些优惠政策,并且上述税款可能未全额支付。
2.租金是税务局签发的合法发票,可以在缴税前支付。因此,如果年底的利润大于所支付的租金,则可以少缴25%的所得税。
如果您想支付租金,则应首先咨询您当地的税务局,以查看是否有最低或最高限额。如果有的话,税务局有权对当地房屋租金价格征税。