土地增值税被清算和调查，房地产公司预先记账。
房地产开发公司如何回应和协调安排，以解决和偿还土地增值税？进行有效的土地增值税规划必将成为房地产公司在当前和未来公司发展中的重要问题。企业追求的目标是使企业价值最大化。评估价值的最有效方法是利润和利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分了解政策的同时，有必要将政策对企业的不利影响降至最低。房地产企业在计算土地增值税时，应在不违反税法的前提下选择最适合自己的税收方案，以达到节约土地增值税的目的。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》国税发〔2009〕31号颁布实施后，新的税收政策对部分房地产行业的税收漏洞，也提供了新的与税收相关的空间可用于计划。房地产开发公司需要根据新政策调整其开发和销售策略，并在不违反税法的基础上减轻税收负担。运用会计技术和方法对税收计算的现状进行分析和研究，我们认为仍有避免土地增值税的可行规划空间，其土地增值税的节约空间和经济效益仍然相当可观。现在，作者介绍在工作实践中讨论的几种土地增值税规划的实用方法，如下所述。
1.充分利用土地增值税免税期的优惠政策
深圳水发发〔2005〕609号《深圳市地方税务局关于土地增值税的通知》第1条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务时间。发生是合同签订的时间为准。如果在2005年11月1日（含11月1日）之后签订房地产销售合同，当纳税人获得第一笔房地产销售收入时，应按房地产销售价格全额预缴土地增值税。深圳XX花园五期销售收入为37765万元，其中2005年11月1日前签订的购房合同金额为31636万元。根据以上通知，在缴纳土地增值税时，申报应纳税所得额为6129万元。
第二，自用商品房的开发不再视为销售
国税发[2009] 31号规定，企业使用开发产品进行捐赠，赞助，员工福利，激励，外商投资，分配给股东或投资者，偿还债务，与其他企事业单位交换，个人非货币资产和其他行为应视为销售，在转让已开发产品的所有权或使用权或实际获得权利和收益时，应确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）由企业最近一年或最近一个月类似产品的市场价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
2008年1月1日之后发生了将已开发的商品住房转换为固定资产的情况，因此不应将其视为销售。不难看出，将已开发产品转换为固定资产不再被视为销售。企业需要密切注意，避免给自己增加不必要的税收负担。
第三，选择多样化的方法来处理已开发产品
处理已开发产品的多种方式包括：销售，租赁，首先租赁，然后销售，售后回租，股权投资，产权转让，转换为经营资产（开发自用产品）。
对于将部分已开发的房地产转换为商业用途或出租的房地产开发公司，如果尚未转让产权，则不会征收土地增值税，也不会在收益表中列出任何收入。纳税时间，将不作相应的扣除。费用和支出。这意味着长期房地产开发商可以免交土地增值税。这个因素可能会导致大量开发商将来出售自己的财产。房地产开发公司可以根据自身的发展策略和实际情况制定相应的计划，减轻土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对于一些从事商业地产开发的房地产开发商来说，现在有必要从过去的出售为主转变为拥有，因为他们不需要缴纳增值税而不支付土地增值税，而深圳的租金回报率还是比较高的。。
将您自己开发的房地产商品的用途更改为自用和自雇，您可以享受税收优惠，而无需支付土地增值税。据了解，有些公司可能计划将某些项目的商店放在自己手中，而不是出租或出售，也不产生收入。这样，他们就不能超过销售额的85％的门槛，并且还可以享受房地产增值。。这种计划思想必须首先服从于企业的商业计划和现实，而不是出售给自己使用和自我经营，这种情况在实际工作中不是很可行。其次，有必要考虑延迟及时缴纳土地增值税，因为对于房地产开发公司而言，在转让自用物业的所有权时仍要征收土地增值税。特别值得一提的是，在这里应该考虑通过延迟立即支付土地增值税获得的资金的时间价值和资金的风险价值。同时，还应考虑重新转让时房地产的市场价值和从旧房扣除中获得的收入。。至于如何利用《企业并购和转让税收免税条例》的税收优惠，从理论上讲，仍应以这种规划思想为准。
可以在税前扣除四或三笔应计费用
国税发[2009] 31号文第32条允许在扣缴期间依法在税前扣除三笔预扣费，对纳税人更为有利，同时也打破了以投票表决的方式控制税收的机械机制。在一定程度上规定。除以下预提（应付）费用外，应实际发生应纳税费用。
1.如果尚未结算外包项目并且未获得完整发票，则可以在证明文件足够的前提下提取不足的发票金额，但不能超过发票金额的10％。合同总金额。
2.如果尚未建造公共支撑设施或尚未完成，则可以根据预算的建筑成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告和模型中明确承诺要建立的条件，并且不可撤销，或者必须根据法律法规进行建设。
3.应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的审批和建筑成本以及物业改善成本。财产改良支出是指企业应当按规定承担的财产管理资金，公共建设维护资金或其他专项资金。
第五，地下停车场被视为公共支持设施
当房地产开发项目有地下车库时，地下室的停车位是否可以包括在实用面积内？一些税务机关认为应将实用面积包括在内，而另一些税务机关则认为不应将其包括在实用面积中。
相关的土地增值税政策：对于将部分已开发房地产转换为商业用途或用于租赁和其他商业目的的房地产开发公司，如果产权尚未转让，则没有土地价值-将征收增值税。收入未列出，并且相应的费用和支出不扣除。
市地方税务机关确定地下车库应包含在可售区域中，并且地下室的成本不能一次结转到销售成本中，而要计算出总成本。实用面积的单位成本，当期实际销售的车位已计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入成比例。
国税发[2009] 31号文，第32条：企业建造的停车场应作为成本对象单独核算。将地下基础设施形成的停车场用作公共支持设施。
六。选择有利的增值会计方法
用普通房屋和商业房屋建造的开发项目。从房地产开发成本核算的角度来看，单个建筑物通常是核算对象，或者由建筑商承包的建设项目是核算对象。。土地增值税的计算方法在税收实践中有不同的认识。由于扣除项目的计算较为复杂，因此计算方法包括：首先根据基本会计项目进行计算，然后根据收入或面积划分扣除项目，然后根据面积先计算扣除项目，再根据扣除项目进行计算。法规和不同的计算方法将产生结果差异很大。
的计算方法1：住宅和商品房分别计算土地增值税
计算方法2：住宅和商品房土地增值税的联合计算
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 048号）规定：增值额是单独计算的。如果未单独核算增值额或无法准确核算增值额，则其所建造的普通标准住房将不受《规章》第8条第1款的免税规定的约束（是，纳税人建造和出售普通标准住房，且增加值不超过项目的扣除额20％，免征增值税）。
本文档要求单独计算增值额，但是对如何记账没有特殊要求。房地产开发企业开发的联栋房屋必须出于不同的目的而划分为不同的成本（对于每个所有者而言，收入的计算可以准确）是不可能的，或者收取的过程本身就是成本分摊的过程，很难准确把握。在实际工作中，开发企业的会计都不会在会计处理中以分层的方式来核算成本。第一种计算方法是更精确地进行单独计算，这与财税字[1995] 048号的精神相一致。第二种计算方法基于对会计对象整个建筑物的计算。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定：土地增值税以纳税人房地产的最基本会计项目或会计对象为单位计算成本会计。该规定与计算方法2中计算土地增值税的方法相一致。从法律的角度来看，税收法规要高于税收法规和监管文件，因此计算方法2是可取的。需要说明的是，纳税人构筑普通标准住房并从事其他房地产开发的，按照方法二计算的增值幅度不超过20％的，应当按非居民住房的成本分摊。税法。土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理的规定》第1条规定：“土地增值税是以纳税人实际承担的最基本会计项目或会计对象为单位计算的遗产成本会计，会计项目或会计对象是指房地产主管部门批准的开发项目。原则上，土地增值税根据纳税人开发的房地产的不同类别分别清算。这里所说的“清算”是首先根据会计对象计算的，方法二确定土地增值税的增值税率，确定免税对象，然后在不同类型的房地产之间分配相关成本，并分别清算应付款项。
第七，充分利用附加扣除政策
《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的纳税人可在获得土地使用权和房地产开发成本的基础上，扣除20％的抵扣额。为项目中的开发间接成本收取
土地增值税减免，是在规划时应注意的一点。开发间接成本是指直接组织和管理开发项目所产生的成本，包括工资，员工福利，折旧，维修，办公费用，公用事业，劳动保护费以及旋转房屋的摊销等。实施细则规定了间接开发费用开发用地，新房及配套设施的费用，应全部计入扣除额，在计算土地增值税时予以有效扣除。同时，该政策还规定，这些房地产公司可享受20％的额外抵扣。由于这些行不是很清楚，因此在会计时很容易将此费用的一部分包括在管理费用或销售费用中。土地增值税实施细则规定，管理费和销售费用在土地使用权支付的款额和开发用地，新房及配套设施（或财务费用，销售费用，管理费用包含在土地使用权中（扣除额应在已付金额与开发用地，新建房屋及配套设施之和的10％之内计算）。如果行政费用和销售费用之和超过此限制，则在计算土地增值税时不能全额扣除吴凌的行政费用和销售费用的开发间接费用，而应多缴纳土地增值税。 。如果将这些成本正确地分类为开发间接成本，则不仅可以将它们全部扣除，而且还可以享受20％的扣除。因此，企业应谨慎收取开发间接费用，并充分利用税收政策。
八。巧妙使用特殊扣除项目
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“财务费用中的利息支出可以根据房地产项目的转让进行计算和分配，由金融机构提供时，扣除额为允许，但最大不能超过商业银行。为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在本条第（1）款和第（2）款计算的总金额的5％以内扣除。无法根据房地产项目的转让计算利息费用或无法计算利息费用的情况如果提供了金融机构证明，则房地产开发费用应在本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％以内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发费用”必须不同。因为第一种方法允许“可扣除”的利息，第二种方法“总计” 5％（即，由于包括利息费用而导致的增加）不一定相等。如果企业打算纳税，则有必要将这两个层次进行比较，并选择与扣除利息较高的层次相对应的方法作为企业的最终选择。如果允许“原样”支付利息费用较高，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，所有费用应扣除“总计”的10％。
企业确定是否提供金融机构证书的关键是，可抵扣利息费用占税法规定的开发成本的比例。如果超过5％，则提供证书更为有利。提供证明更为有利。据此，如果企业主要依靠债务融资，而利息支出占很大比例，则应提供金融机构贷款证明，并将利息支出计入房地产开发支出。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
九，选择有利的土地成本分配方法
国税发[2009] 31号第30条
企业的以下成本应根据以下方法分配：土地成本通常根据土地面积方法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，应征得税务机关的同意。
土地开发同时与房地产开发相关，这是分阶段一次性获得土地用于房地产开发的情况，土地开发成本可以根据土地开发的总预算进行分配。征得税务机关同意后才可登陆。。
示例：×尚都开发用地面积136,500平方米（一期88,600平方米，二期47,900平方米），地价费12549万元，摊销地价第一阶段：9914万元，第二阶段土地价格成本分配计算方法可以选择如下：
A.根据第一期的减少面积和费用（剩余的摊销费用）计算摊销的单位土地成本。
（1254.9万元-991.40万元）/ 47,900平方米= 550.10元/平方米
B.根据实际面积分别计算摊销的单位土地成本（平均摊销）
1254.9万元/136.500平方米* 47,900平方米= 919.34元/平方米
C.两种计算土地价格分配方法的单位土地成本之差：
364.24元（550.10元/平方米-919.34元/平方米）
上述按照土地面积法计算摊销单位土地成本的方法应在征得主管税务机关同意后分配。
以上是土地增值税的税收筹划的几种常见方法。在实际操作中，纳税人应分析具体问题，灵活运用税收政策。前提是在合理和不违反条件的情况下合理节省税款并减轻税收负担，以降低税收风险，并找到不违反税法的计划空间。增加税后利润以最大化企业价值。简而言之，有许多方法可以计划房地产公司的税收，但它们都必须合法，可操作并为公司带来实际利益