房屋继承分为法定继承和非法继承。由于房地产交易的特殊性，其价值会受到纳税人对地方税务局的申报，评估和核实的影响。此外，还有明确的减免税规定，这对于“合理避税”不是必需的“的运作空间。
一，法定继承人的继承：提供有关继承权和继承人身份证的公证文件，不收取税费，但在重新出售继承的房屋并扣除个人所得税的条件时不符合的，按（原价总价购买）计算个人所得税费用）* 20％。
其次，非法继承人继承财产就像是礼物，非特定关系的礼物被视为销售。接收者在继承期间还必须为“其他收入”缴纳20％的个人所得税。非法定继承应对普通二手房交易征税。
魏国鹏律师回答：
，您好！很高兴回答您的问题，
目前，市场上最普遍和主流的转移形式是“买卖”，其次是“礼物”和“继承”。
1.礼物。为了“合理避税”，一些买卖双方将采用“实际交易，虚假礼物”的方法。众所周知，在捐赠行为中，营业税，个人所得税和契税的三个主要项目是“一项或多项”。
只是因为没有明确的“税基”（价格），房地产交易中心才会根据确定房屋的过程对房屋进行评估。实际上，这牵涉到“强制评估价格”和“实际交易价格”之间的“暗战”，很难断定谁输谁赢。此外，
无疑将冒购房者拒绝支付房款的巨大风险，因此，想要进行投机并进行交易的双方仍要谨慎！
2.继承。继承的条件很简单：继承人已死。
如果有遗嘱（或遗赠，区别在于继承人是否是直系亲属），则遵循遗嘱（遗赠）；
如果不是，它将按照法定继承原则进行。继承不需要缴税，只需要承担少量费用，例如认股权证的登记费和提款费。
对于许多人来说，合理避税确实是一个问题，但是，如果他们不了解受法律困扰的家庭，他们只会自食其力，伤害自己。建议您在此过程中非常小心。
1.根据财税[2009] 78号《财政部和国家税务总局关于无偿征收房屋征收个人所得税有关问题的通知》，以下不向当事人征收个人所得税三种情况：
1.房屋产权所有人免费将房屋产权捐赠给配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，祖父母，孙子女，孙子女，兄弟姐妹；
2.房屋产权所有人免费将房屋产权捐赠给承担直接支持或支持义务的支持者或支持者；
3.房屋产权所有者去世，房屋产权的合法继承人，遗嘱继承人或遗赠人是依法获得的。
2.根据财税[2009] 111号《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖若干营业税免税政策的通知》，个人免费捐赠。以下四种情况的房地产和土地使用权暂免征收营业税：
1.离婚财产分割；
2.免费送给配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，孙子，孙子，兄弟姐妹的礼物；
3.未付礼物赠予承担直接支持或支持义务的看护者或支持者；
4.房屋产权所有者去世，房屋产权的合法继承人，遗嘱继承人或遗赠人是依法获得的。
3.根据上述两项规定，直系亲属之间的财产捐赠不需要免税，礼物只需要由双方支付财产印花税的十分之一。转移文件。（不包括无法避免的收款人应付的契税）。
4.但是，如果在当前日期之前五年签发房屋产权证书，并且房屋是普通房屋（通常小于144平方米），则不建议将礼物赠予直系亲属。实际上，转移程序的成本较小。
根据现行税收政策，如果普通住房转让五年，则免征营业税；如果是转让人家庭的唯一住所，则可以免除个人所得税（如果不满足五年以上的两个条件，并且家庭在全国大多数城市，目前未严格执行20％的个人所得税率，通常按转移收入的1％征收）。
即使按1％的税率缴纳个人所得税，公证处在对房屋捐赠进行公证时也需要按2％的税率收费。房屋转让费一般为100-200元。如果计算得出，显然是转移比给予更具成本效益。
扩展配置文件：
1.捐赠者和接受者签署房屋礼物（即礼物簿）的书面合同
礼品书的主要内容是：
1.捐赠者和接受者的姓名，性别，出生日期和家庭住址；
2.捐赠者与接受者之间的关系；
3.给予的理由；
4.捐赠标的的名称，数量，基本条件和位置；
5.捐赠者对礼物行为的表达；
6.捐赠者在礼品簿和签名日期签名或盖章。
2.公证
根据司法部和建设部《关于加强房地产登记管理公证工作的联合通知》的规定，房屋捐赠必须经过公证。捐赠公证应当由捐赠人住所地或者捐赠发生地的公证处接受。不动产的捐赠也可以被不动产所在地的公证处接受。申请礼物公证的恋人应提交以下文件和材料：
2.礼品书；
3.礼物清单和所有权证明，例如房地产证明，存款证明等；
4.如果礼物是共有财产，则应提供书面同意书，即共有人同意将财产转让给他人；如果礼物是集体所有，则应将集体组织成员的书面意见提交给礼物；礼物是全民所有的必要时，国有资产管理部门应当提交批准文件；
三，办理房屋所有权过户登记手续向房地产管理机构申请变更登记的
捐赠房屋的一方应提交以下证书：
1.住房礼品申请表；
2.房屋所有权证书（为共有房屋提供通用所有权证书）；
3.房屋类型的平面图；
4.房屋捐赠公证；
5.捐助者和接收者的身份证或帐户的副本（与原件核对）；
6，契据收据
4.捐赠者将把房子交付给接收者
此处的交付应接受房屋产权转让的登记。根据最高人民法院的规定，如果产权转让的注册程序尚未完成，但双方之间签订了一份书面赠与合同，则捐赠者将原始房屋产权证书交给了接受者。实施《中华人民共和国民法通则》若干问题《意见》第一百二十八条规定，应当建立礼品，并完成转让手续。
不要采取不当措施避免缴税，因为这会给您带来不必要的麻烦。
售前租金
新的房地产政策出台后，郭先生出于种种原因想出售自己三年来买的房子。但是，他认为自己将按照房价的全价支付5.5％的营业税和附加费。他同意买主的意见，买主将首先通过租赁方式签入，两年后，两方将按照约定的价格进行交易，所支付的租金将包括在价格中。
律师的意见：这种方法不支付全部营业税和附加费，仅支付契税，注册费，印花税等。这是可行的。但是，由于房屋价格的可变因素，如果签约价格与两年后房屋的市场价格不同，并且房屋价格上涨，则房主宁愿支付赔偿金而不是卖房子。对于买家而言，他们必须承担许多机会成本。同时，卖方可以单独抵押或出售房屋，这对买方具有很大的法律风险！
虚假礼物送给真实的拍卖行
王女士手上有房子，有些购房者愿意支付55万美元购买，但今年又出台了一项新政策，使她感到，在卖掉房子后免除了杂项税费，似乎口袋里的钱少了很多因此，在中介人的帮助下，李女士想通过礼物将房子转让。
律师的评论：礼物转让房地产是房地产转让过程中的一种常见形式，也是所有者根据中国法律规定处置其财产的权利和行为方法。由于房地产作为礼物的转让与基于市场的交易完全不同，因此无需征收营业税。
对于关系密切且确实属于赠与关系的双方，通过赠与转移房地产是避免税收的合理方法。费用主要是契税，公证费，登记费，印花税等。契税为交易金额或评估金额（第一笔交易）的1.5％，随后的交易为3％；成都一环路，一环路外的二环路公证费（赠与合同公证费）为16元/ m2二环路内14元/ m2，二环路外12元/ m2；注册费80元。
如果房地产转让双方的真实含义和目的不是礼物，而是想要转让房地产并获利，则完全偏离礼物的法律自由特征。那么，这种行为将不是合法有效的赠与，而是一种合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的的非法行为。发生争端时，根据现行法律的规定，双方应承担补偿税款和罚款的责任，甚至在严重情况下承担刑事责任。此外，除了上述法律风险外，在实际过程中，以赠与为目的的房地产转让实际上是很大的交易风险。对于购买者来说，在付款方式上达成共识是一个难题，因为捐赠者可以在转让礼物的财产权之前撤销礼物，即使购买者已经支付了订金，也不会对卖方具有约束力。此外，中国《合同法》规定：“捐赠财产有缺陷，捐赠人不承担责任。”就是说，如果买主收到房屋质量问题，很难要求原房主赔偿。另外，买方必须提防捐赠者撤回礼物或不履行礼物义务的行为。
合同价格比实际价格低很多
即将出售房屋的王女士也通过中介与买主达成了卖价。区别在于，销售合同中写入的交易价格仅为价格的一半。她希望以这种方式少缴营业税。
律师的意见：采用这种方法，营业税和附加费全额少付，仍然需要缴纳契税，注册费，印花税等。这种行为是法律的一种外部表现形式，掩盖了逃税的非法目的，是一种非法行为。发生争端时，根据我国现行法律，法规，双方应承担弥补税款，罚款甚至刑事责任的责任。
签订合同几年后才能转让
张女士于今年3月在城市西部购买了另外120平方米的房屋。她想卖掉3年前在草津路买的房子。不幸的是，它恰好赶上了新政。如果这套40万元的房子以46万元的价格售出，则可能需要支付1.5万元的附加税。张女士觉得这不值得，因此她通过中介与买主协商了价格，并准备等待五年，直到房子通过转让程序来避税。
律师的意见：这种方法不支付全部营业税和附加费，而仅支付契税，注册费，印花税等，具有一定的可行性。但是，在双方签订合同之后，如果交易程序未及时处理，则许多外部因素都会影响交易过程。双方将面临所有意料之外的风险，包括政策风险，市场波动，尤其是房地产价格。在不稳定的情况下，如果差距很大，则一方将蒙受重大损失。而且，时间越长，风险越大，即使合同经过公证，也无法避免上述风险。同时，卖方可以单独抵押或出售房屋。
据了解，一些二手房中介为了达到尽快完成交易的目的，掌握了买卖双方的心理，并为他们提供了如何“合理地避免税收”的想法。它们的常用方法是：
1.“故意降低交易价格”买卖双方故意降低房屋的实际交易价格，以达到少缴税款的目的。
专家提醒：对于“故意降低交易价格”的方法，首先，它违反了税收政策，而政府将加强对此违规行为的监督，这更具风险。第二，从购房者的角度看，当再次出售此物业时，第一个“较低的购买价格”将扩大买卖之间的差额，但反而又增加了出售成本，不值得损失。
2.赠送假礼物的方式。这是因为二手房的买卖双方没有亲戚朋友达到“避税”的目的，但是在私下交易后，他们已经以“礼物”的名义公证了该房产。根据现行政策，购买者仅需为礼物的转让缴纳4％的契税，而转让的买卖则需缴纳5.5％的营业税，2％或4％的契税以及个人税。 5年。
专家提醒：关于“伪造礼物”，相关法规规定，除了捐赠公共福利外，不要re悔，普通公民的财产捐赠也可以re悔。
如果在房地产交易中，双方处理了“假礼物”，一旦发生纠纷，买方可能会由于缺乏证据而无法获得法律支持。
3.“真实租赁交易”。由于财产的免税期届满或简称为“避税”，买卖双方在交易后没有经过纳税，转让和更名的程序，而是将交易合同替换为浅层租赁合同。
专家提醒：假租约的真实交易非常危险。发生纠纷时，受害方通常是买方。
4.“避免第二财产”。一些中介机构向投资者建议，夫妻最好买房子并只写上一个人的名字，以免因无人居住而对第二处房产纳税。“由于该通知规定唯一使用超过5年的房屋免税，因此卖方可以在房屋上大惊小怪。例如，在购买房屋时，父母，儿子或配偶之一应为产权拥有者。
专家提醒：亲戚之间一旦发生利益纠纷，就很难解决。
五，“扩展了处理产权变更的协议”。这种避税方法似乎是合理且有益的，但其背后隐藏着巨大的法律风险。如果您不小心的话，二手房的买卖双方可能会遭受“巨大，廉价和巨大的损失”。
专家提醒：1.如果房价急剧上涨，卖方可能会在约定的时间违约并不再进行房屋转让程序，从而意在提高交易价格或转售房屋；需要时间来完成房屋转让程序，有一些原因无法完成； 3.如果卖方在买方的背面申请更换产权证书，然后将房屋出售给第三人并通过转让程序，则买方将取得房屋所有权。
这些常见的“合理避税”行为是非法的，并给当事方带来了严重的问题。住房是一项巨大的财产，我们在获得住房时应做到合理合法，以保障公民的合法权益。如果获取时的程序和方法是非法的，则在发生争端时，公民将不可避免地无法获得应有的保护。实际上，以总价值的1％缴税是不高的，因此无需冒险。