[问题]减税前房地产公司向销售公司支付的佣金或手续费有哪些限制？［答案］房地产公司委托销售公司出售房屋，支付给销售公司的佣金或手续费的有关税收规定如下：（1）根据财政部，国家税务总局的规定企业手续费和佣金支出的减税政策”通知（财税[2009] 29号）第一条规定：企业发生与生产经营有关的手续费，佣金等费用的，不超过下列规定的计算限额的，不予扣除。 。超出部分不得扣除。1.保险公司：财产保险公司在扣除退保费用（包括数字，下同）后，根据当年所有保费收入余额的15％计算限额。人寿保险公司在扣除退保费用后，根据当年总保费收入余额的10％计算限额。2.其他企业：根据与中介服务机构或具有合法经营资格的个人签订的服务协议或合同确认的收入金额的5％，计算限额（交易各方及其雇员，代理商和代表除外）等）。（2）根据《房地产开发经营业务企业所得税办法》（国税发〔2009〕31号）第二十条的规定，企业委托境外机构销售开发产品的，应当支付海外机构的销售费用（包括佣金或手续费）费用）根据事实，扣除不超过委托销售收入10％的部分。
房地产公司避税的管理方法一般来说，内资房地产公司经常在所得税中使用虚假成本避税，而外国房地产公司善于利用“转让定价”来避税。所谓的“虚假成本”是通过人为增加成本，使房地产开发项目的利润甚至损失最小化来避免征收所得税。拥有六年以上房地产行业经验的人透露，调整报表以转移利润的行为在房地产行业中非常普遍。例如，广州一家房地产公司希望将利润转移到国外，并告诉其会计师“接受2000万元人民币的海外业务接待费”。另一家房地产公司已将一些设计工作移交给其自己的海外关联公司，以设定很高的设计成本来转移利润。曾在广东一家大型房地产公司工作的财务会计师透露，该公司有三家独资文化公司和技术咨询公司，被称为多元化经营。实际上，这些公司用于进行关联交易以完成利润转移。下属公司每年收取不超过人民币1亿元的所谓促销计划和咨询费，然后购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最终的利润转移，因为这些艺术品来自母公司老板买的那个根本不值钱，而只是一个道具。2004年，国家税务总局发布的“ 2003年度中国纳税百强榜”上没有房地产企业。即使在专门为房地产公司设立的“ 2003年房地产开发与管理行业十大纳税”中，房地产公司所缴纳的税收总额也不容乐观。新和财税2．避税的具体方法1）是将预售房屋购置款挂在往来账户上。保持预售房屋的购买占比，以便应立即缴纳的税款变成循环流动性，逃税。营业税和企业所得税，这是房地产开发公司常用的一种方法。
2）根据收入原则，为提前收据出具收据，不发行票证，隐瞒收入或确认收入。从预售商品房收到的预收款仅发给购买者以“收款收据”，对帐务处理不进行预收款处理，或仅记录一组正在运行的帐目以进行内部控制。
3）它没有按照合同约定的时间确认收入。由于未清，账目未完成或商品房销售完成等各种原因而延迟缴纳企业所得税。
4）随意调整纳税申报额。由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整其纳税申报额。通常的做法是在年初和年中减少申报金额，并在年末偿还。
5）这是一项“空置”政策，不会及时清算土地增值税。开发项目应在结算和销售完成后清算土地增值税，一些开发商尚未结算或故意离开一，二套尾楼。结果，整个项目无法结算，这影响了土地增值税的及时，全面入账。图书馆。
VI）是虚构列的开发成本，它任意扩大了成本支出的范围，而虚构列是工程成本。企业预收的销售款项，甚至已收的全部销售款项，均不计入收入或帐户外循环，从而减少或不支付房地产销售营业税金及附加。
VII）根据住房债务和自用商品房的收入原则，不确认收入。商业住房的补足付款仅记录在工程团队的往来帐户中，而未进行相应的收入调整。代理卖方的手续费直接从销售收入中扣除，从代理处收取的财产款的净增加额为应税营业额，从而减少了营业税。
八是扩大拆迁补偿面积，减少可售面积，结转运营成本。
九）是降价。没有正当理由降低商品房销售价格，从而少缴营业税和企业所得税。（{}} 10）是故意推迟该项目的最终帐目和完成时间，以避免土地增值税清算。
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进行会计时如何合理地避税。
1.成本和费用相互化的操作方法：将属于成本项目的费用科目处理更改为费用，以实现当期税项抵扣的目的，或者将属于成本项目的费用进行成本化以实现以下目的：税前扣除控制比例和夸大当前利润的目的。原因：因为成本由直接人工，直接材料和制造成本组成，并且直接人工，制造成本，销售成本和管理成本很容易混淆，所以这是一个漏洞。此外，直接材料中包含的货运和人工运输成本也更容易与管理成本结合在一起。
2.费用资本（生产）的相互化。操作方法：将属于费用项目的科目处理转变为资产，并从递延所得税之前的折旧中扣除。或者，可以在确认当期所得税之前直接确认并扣除属于该资产类别的费用。原因：资产价值本身的一部分包括费用，因此其他费用可以整合到资产价值中，反之亦然。此外，资产维修，借贷成本和其他确认范围也更易于人为设定。另外，确认固定资产和无形资产的基础更易于虚拟化。
3.费用项目的转换。操作方法：将超出税率上限的部分税前扣除额转换为其他限制性较小或无限制的费用项目，以计入税前全部扣除额或减少相关税费。原因：费用确认基于发票，并且发票易于虚拟化
4.费用预扣/递延/选择性分配，操作方法：控制本期税前利润的大小，预扣费用以延迟纳税。或出于其他目的（例如股权转让价格，当前业绩）夸大了当前递延利润选择的确认。还可以有选择地分配费用，例如调整要调整的每个支出项目的比例，以及控制由项目引起的税费（例如调整土地增值税）。原因：与第3点相同。5成本项目转换的操作方法：将属于当前结转成本的项目转换为无法结转成本的其他项目，反之亦然。
6.成本提前和延迟确认/选择性分配操作方法：在此期间结转更多成本，或在此期间结转较少成本，补足下一个期间，或选择成本分配方法以实现上述两个目标。原因：成本结转法规含糊。
7.收入预收及延期确认/选择性分配，操作方法：在本期结转或多或少结转收入，并补足下一期或选择收益分享的方法来实现以上两个目的。原因：收入确认规定不明确。
8.收入名称转换的操作方法：调整各种收入项目中的总收入，例如将主收入转换为其他业务收入或营业外收入，以实现对流转税的控制或突出主营业务绩效目的。
9.收入债务/支出资产的资产化方法：暂时将收入注册为其他应付款，或暂时中止费用作为其他应收款，以达到延期或不纳税的目的。
10.收入，成本和费用增减操作方法：人为地增加或减少收入或成本或费用，或减少收入。引起错误调整的依据。以达到延税或其他目的。11，转让定价操作方法：与外部交易方进行人工价格处理，以达到转让定价的目的，降低或提高价格，并通过其他方式弥补彼此的小额资金。实现
避税的目的。
12.资产和负债名称转换的操作方法：更改固定资产中的资产类别名称并更改其折旧期；悬挂其他应收款或其他应付款避税。13，虚假交易方式的操作方法：以不存在的交易合同进入账户，造成资金外流，增加当期费用，减少所得税。
14.直接所得税法的操作方法：由于收入涉及流转税，因此在确认收入之前，收入直接相互抵消，从而达到控制流转税的目的。如果将商业折扣更改为后续期间以降低售价。15重组的操作方法和转移方法：利用股权转移，资产转移，债务重组等方式转移资金或收益，实现避税。如转移公司资金以达到破产等目的。16.私人费用的结转方法：将私人费用转换为公司费用，以达到减少私人所得税应税额，增加公司所得税前费用扣除额的目的。例如：在公司中处理个人汽车燃料费用，以及在公司中处理个人租金费用。
17.收入/成本/费用转移方法的操作方法：拆分合同，将收入或成本或费用转移给其他公司或个人，以达到区别税率待遇的目的。或偿还每家公司的费用，并以少量金库进行补偿，以达到各自的余额和有限的费用。
18.虚拟增/减流通过程的操作方法：在流通过程中努力工作，再流通一个过程，增加一个收入额，并增加每个限价费用的可扣除范围。或部分支出可能是虚构的，例如公司借入资产供个人购买，公司租赁个人资产，无形中增加了租金成本。或使用委托付款等方法。
19.使用金融工具方法的操作方法：使用股票，期货，外汇等金融工具进行难以控制期货价格的交易。在交易过程中将价格控制在较低水平，并成为交易后金融工具的投资收益，避免了部分流转税。
20团体经营方式：利用团体经营达到国家批准的某些团体统一纳税公司的经营模式的目的。平衡集团内公司费用的分配，以达到整体纳税的目的。如果在组内成立软件公司，则没有1600的薪金扣除上限，其他公司的人员都在公司工作，工资在公司内支付，而该人在其他公司工作。等一下。其他诸如：如果贷款变成从另一家公司收到的存款。避免利息税。等一下。