避税渠道一：延误工期
不管如何收取税款，都必须等待项目完全完成，然后才能考虑成本。因此，只能通过预先收集1％或0.5％的值来解决。一旦项目完全没有完成，国家将无法征税，企业也将无法缴税。
假设有一个社区完成了95％的完成工作，而另外5％的未完成工作，那么您可以不缴纳税款也可以不缴纳滞纳金。从法律的角度来看，没有问题。笔者认为，如果国家严格征税，由于影响巨大，必然会迫使一些企业采取这种消极方式避税。
避税渠道2：改善劳动力
对于一家股份制公司，一旦通过平衡计算发现增加劳动力可以避免征税，极有可能提高特别是高管的薪水。特别是万科，这类似于内部人控制。
当然，可以使用传统的避税方法，例如购买大量保险。因此，在这里，首先，我希望万科等上市房地产公司和私人公司的高管们在等待资金的到来。
避税渠道3：精装修
目前，房地产市场一直以空白房屋的供应为基础，从而使土地的增值部分更大。引入土地增值税后，我相信许多房地产公司更愿意增加成本并出售精美的房屋，以减少增值部分并避免税收。
也就是说，在未来的装饰市场中，购房者的份额将减少，面对开发商的市场，协议将增加。
避税渠道4：项目公司
通过项目公司运作的开发人员非常聪明。在预付款期间，可以在开发完成后将其注销。因此，此方法可以更好地避免某些税费。我相信项目公司会越来越多。同时，已经发展起来的项目公司应逐渐增加取消的数量。由于
具有普遍影响和相对较大的影响，为了增加扣减额和增加房屋公司的成本，恢复土地扩散税将促使一些企业进行虚假账目，以减少或根本不需要支付土地增值税收条件。
避税渠道5：转售以出租
对于未将财产权转让为自用或出租的企业，土地使用增值税不征收土地增值税，清算该税收时未列出收入，费用和支出不扣除。这表明招商房地产等租赁比例较大的公司影响较小。由于同时拥有销售和租赁物业，因此存在内部经营的空间，这增加了物业的销售成本。这样的住房公司将有更多的条件来避免土地增值税。
该协议很可能促使更多公司增加租赁比例并改变行业的经营产品结构，这对于确保行业的稳定运行非常有帮助。
房地产公司避税的管理方法一般来说，内资房地产公司经常在所得税中使用虚假成本避税，而外国房地产公司善于利用“转让定价”来避税。所谓的“虚假成本”是通过人为增加成本，使房地产开发项目的利润甚至损失最小化来避免征收所得税。拥有六年以上房地产行业经验的人透露，调整报表以转移利润的行为在房地产行业中非常普遍。例如，广州一家房地产公司希望将利润转移到国外，并告诉其会计师“接受2000万元人民币的海外业务接待费”。另一家房地产公司已将一些设计工作移交给其自己的海外关联公司，以设定很高的设计成本来转移利润。曾在广东一家大型房地产公司工作的财务会计师透露，该公司有三家独资文化公司和技术咨询公司，被称为多元化经营。实际上，这些公司用于进行关联交易以完成利润转移。下属公司每年收取不超过人民币1亿元的所谓促销计划和咨询费，然后购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最终的利润转移，因为这些艺术品来自母公司老板买的那个根本不值钱，而只是一个道具。2004年，国家税务总局发布的“ 2003年度中国纳税百强榜”上没有房地产企业。即使在专门为房地产公司设立的“ 2003年房地产开发与管理行业十大纳税”中，房地产公司所缴纳的税收总额也不容乐观。新和财税2．避税的具体方法1）是将预售房屋购置款挂在往来账户上。保持预售房屋的购买占比，以便应立即缴纳的税款变成循环流动性，逃税。营业税和企业所得税，这是房地产开发公司常用的一种方法。
2）根据收入原则，为提前收据出具收据，不发行票证，隐瞒收入或确认收入。从预售商品房收到的预收款仅发给购买者以“收款收据”，对帐务处理不进行预收款处理，或仅记录一组正在运行的帐目以进行内部控制。
3）它没有按照合同约定的时间确认收入。由于未清，账目未完成或商品房销售完成等各种原因而延迟缴纳企业所得税。
4）随意调整纳税申报额。由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整其纳税申报额。通常的做法是在年初和年中减少申报金额，并在年末偿还。
5）这是一项“空置”政策，不会及时清算土地增值税。开发项目应在结算和销售完成后清算土地增值税，一些开发商尚未结算或故意离开一，二套尾楼。结果，整个项目无法结算，这影响了土地增值税的及时，全面入账。图书馆。
VI）是虚构列的开发成本，它任意扩大了成本支出的范围，而虚构列是工程成本。企业预收的销售款项，甚至已收的全部销售款项，均不计入收入或帐户外循环，从而减少或不支付房地产销售营业税金及附加。
VII）根据住房债务和自用商品房的收入原则，不确认收入。商业住房的补足付款仅记录在工程团队的往来帐户中，而未进行相应的收入调整。代理卖方的手续费直接从销售收入中扣除，从代理处收取的财产款的净增加额为应税营业额，从而减少了营业税。
八是扩大拆迁补偿面积，减少可售面积，结转运营成本。
九）是降价。没有正当理由降低商品房销售价格，从而少缴营业税和企业所得税。（{}} 10）是故意推迟该项目的最终帐目和完成时间，以避免土地增值税清算。
新和财税咨询服务有限公司
合理避税意味着纳税人计划避税，以最大限度地提高自己的经济利益。以下是几种常见的避税方法。
1.通过合作开发合理避税
使用这种方法，营业收入和股息收入的收入性质可以在收入性质上相互转换，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法以减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。公司A可以通过以下方式与公司B合作：
1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于参与商业和住宅楼的开发。
3公司A可以通过投资方式参与商业和住宅建筑的开发
计划分析；现在假设甲公司在半年后退出了商业和住宅建筑开发项目，经过与乙公司的协商后获得现金40万元。
计划1：合作开发
A公司和B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入为40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万元时，相当于公司将部分共同开发的商业和住宅建筑物转让给B公司，转让价格为240万元，转让收入要缴纳营业税和房地产附加费销售，土地增值税，印花税和所得税后均为收入。
选项二；贷款资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，且利率为5％，则A公司也将在一年后收回40万元，这是金融业扣除营业税后的收入。并支付附加费和所得税。
选项三：投资股票，商业大楼建成并出售后将分配回股息。
由于两家公司A和B的税率相同，因此无需支付公司的税后利润40万元，即，甲公司获得的经济效益为40万元。 。
计划结果；
从以上比较可以看出，从节省税费的角度来看，这三种方案是最好的。也就是说，甲公司以200万作为投资份额，所收回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例：一家房地产开发公司在海滨城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。城市维护建设税，教育附加费，印花税，土地增值税约1.77亿元（计算过程略）
计划分析；
房地产开发公司可以首先投资设立子公司“ Some Hotel”。在酒店的固定资产建成后，将酒店的所有股权转让给外国投资者后，上述税款将免税。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资，成立控股子公司“ X and X Hotel”，该公司具有独立的法人资格。
第二部分；某酒店固定资产建设，相关建设资金由房地产开发公司提供，作为应付款项处理
第三部分：固定资产完成后，房地产公司会将酒店的全部股权转让给外国投资者，房地产公司将收回股权转让价格和酒店的所有债权。
经过上述规划，尽管股权转让收入需要缴纳企业所得税，但是这部分所得税原本是用来缴纳房地产开发收入的，但股权转让业务不缴纳业务税，城市建设税，教育附加费和土地增值税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
3.使用合约装修费合理避税
示例：为了进行促销，一家开发公司向客户收取装饰费以用于促销目的。有一套高端住宅，面积为10,000平方米，面积为100平方米。价格为100万元，开发商在与客户的合同中约定给客户10万元。十万元装修费如何免税。
计划分析：如果
按照规定要缴纳宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的应税范围内，可以在当年企业所得税前缴纳。如果合同规定装修完成后将房屋交付给客户，则合同中没有强调装修费用为100,000元，则装修费用中可以包含100,000元， -允许减税。
经过这样的计划，10万元的装修费成为了税前可扣除的项目，很容易消化。
通过避税计划，为各种替代业务方法选择各种税收方案。尽管它主观上旨在减轻自己的税收负担，但它正在客观地逐步朝着优化产业结构和利用国家税收经济的角色迈进。资源的合理分配反映了该国的产业政策，因此该国的税收宏观调控功能可以得到更好的发挥。
当施工方（甲方）向施工方（乙方）提供材料时：
①方法1：
当建造者发出材料时：
借：200万元预付帐户
贷款：工程材料200万元
这种会计处理的依据是，根据国家有关工程造价的相关规定，在工程中，无论由谁提供材料，项目的总成本均包括所有材料价格，以及总费用所有材料应包括在加税后的项目总成本中，即项目成本为含税价格。在确认总成本的情况下，我们将项目的总成本视为建筑商应付给建筑商的价格。施工单位向施工单位支付现金时，支付预付款。同样，当施工方将施工材料交给施工方（我们称为A物料）时，也应视为预付款。只是一个人以现金支付，另一个人以实物支付。最后，在没有其他错误的情况下，无论企业支付现金还是实物，
预付款帐户的总结算价格应为人民币1200万元。
②方法2：
借款：建设资金200万元
贷款：用于工程材料的200万元
这种会计处理的基础是，施工方认为我向施工方购买的材料用于我的项目，因此在发放材料时直接计算在建工程符合法规。
从相关法律法规来看，目前对于如何处理A喂料的核算还没有非常明确的规定。在企业惯例的会计处理中，一些施工单位采用第一种供应方法，有些则采用第二种方法。因此，从会计角度看，只要能够为第三方会计信息提供真实有效的会计信息即可。两种会计方法都是可以接受的。
2.建设方对A物料的帐户处理
（1）方法1会计处理：
①施工单位收到材料时
借款：工程材料200万元
贷款：预付款200万元
②施工单位将工程材料用于项目时
借款：工程建设合同造价200万元
③施工方根据项目进度确认合同毛利，主营业务收入和主营业务成本：
借用：工程建设-合同毛利/主要业务成本
贷款：主营业务收入
（2）方法二中的帐户处理：
由于施工方在发送材料时直接计入了建筑成本，因此施工方在将来收到材料并为项目使用材料时将不进行任何会计处理。
（2）开具A用品的发票
以上两种会计处理方法将带来下一个施工方的建筑业发票的问题：
1.在方法一中开具发票
在这种模式下，由于在发放物料时使用预付款帐户来核算施工方，因此不会输入任何施工成本。因此，施工方应开具1200万的建筑业发票，缴纳1200万的营业税。
2.以第二种方式开具发票
在这种模式下，由于施工方在发放物料时直接计入工程成本，因此施工方最终向建筑业开具发票时只能开具1000万的发票。造成200万种材料在建筑成本中重复的情况。但是，根据营业税的有关规定，无论建设方是开征1000万还是1200万，必须将供应物资纳入建设方的税收计算营业额中，以征收营业税。甲方必须收取营业税1200万元。，这与方法一相同。
（3）税收风险警告
从理论上讲，对于建设方而言，无论建设方如何进行会计处理，其税负都不会改变，但仅根据建设方的会计处理，其开票金额是不同的。但是现实情况是，由于营业税是一种营业税，因此营业税的可转让性决定了施工方应缴纳的营业税，最终实际上至少部分地转移给了施工方。因此，对于建设方来说，他倾向于采用第二种会计处理方法。在这种会计处理方法下，施工方将A物料直接计入工程成本，因此施工方无需开具发票。由于在税务机关的监督下，这部分未开具发票的A物料，施工方一般不会主动申报和缴纳营业税，而施工方甚至会在项目预算中确定项目成本，没有提到这部分A的补给料税收已计入项目总成本。从这个角度来看，建设方更喜欢第二种会计方法。但是，在这种会计方法下，施工方承担了很多风险。我们知道。不论施工方的会计处理方式如何，施工方都是A营业税的纳税人。如果税务机关发现问题并要求施工方补缴税款，则施工方只交纳甚至承担因逃税而受到惩罚的风险。无论施工方如何处理，都必须对甲方提供的材料缴纳营业税。对于A补给品不加税的问题，施工方应与施工方协商或寻求有关工程管理部门的解决方案。
（4）税收待遇分析
1.方法一的税收处理分析
在方法1的情况下，建筑企业向建筑公司开具了1200万元的建筑发票，并确认了帐面收入1200元。但是，对于A物料的200万个零件，这些物料是由施工方购买的对于施工方，必须将发票开具给施工方，并且施工方应输入帐户。对于材料的这一部分，建筑公司无法获取发票，因此无法输入成本。对于这一部分，如何扣除建筑企业的企业所得税计算是一个大问题。
为了解决此问题，出现了以下两种处理方法：
（1）对于施工方的A物料的发票费用，在双方共同完成项目后，在发布最终报告后，施工单位应与施工方一起计入施工方。项目最终报告和施工方提供的已购买材料的发票清单。工程造价并允许税前扣除。
（2）一些国家税务机关认为这是转售业务：也就是说，建筑公司的外部采购已转售给建筑公司，而建筑公司最终向建筑单位开具了总发票，用于沉降。施工单位应缴纳增值税。至于当然可以抵扣进项税。这样，施工企业可以获得材料的发票，但施工方必须支付材料的销售增值税。我们认为这种方法是非常错误的。建筑单位购买的材料最终将由建筑单位用于建筑单位自己的项目。实际上，这是一种自用行为，不能视为对转售业务征收的增值税。但是，实际上，某些税务机关通常不认可第一种处理方法。他们认为只能记录发票。实际上，根据《企业所得税减免管理办法》，企业产生的相关费用为如果它是真实的并且获得合法有效的证明，则可以在税前扣除。此处的合法有效凭证不仅涉及发票。在这种情况下，建设企业获得的项目最终报告和建设方提供的已购买材料的发票清单也应视为合法有效的凭证。为了避免与某些税务机关发生不必要的纠纷，一些一般增值税纳税人的建筑单位在购买材料并申报抵扣时会获得特殊的增值税发票，然后以原价向建设方开具特殊的增值税发票。这些如果没有差异，请不要支付增值税。但是实际上，大多数单位都不愿意采用这种方式。
2.方法二的税收处理分析
在方法二的情况下，由于施工方在发送材料时直接计入了项目成本，因此施工方在接收材料并随后将其用于项目时将不进行任何会计处理。此时，施工方开具了1000万元的发票，因此200万个A的供应材料无法获得发票成本就没有问题了。同时，考虑到税务机关监管不力的原因，这种核算方法也可以少缴纳甲部物料的营业税，这对双方都有利。但是，施工方还需要知道，在这种情况下，施工方本身承担着很大的风险。如果税务机关发现，则建设方必须缴纳A物料的营业税，甚至根据逃税行为对其进行处罚。在建设成本期间，没有按照规定向建设方征收税款，最终只能自行负担。
（5）总结
因为当前的相关法律法规对如何处理物料供应A没有明确的法规，所以从某种角度来看，以上两种模型都是可行的。
从税务机关的角度来看，他们更倾向于采用第一种模式，以便能够很好地涵盖供应物料的税收范围。因此，一些税务机关明确规定，对于该项目，不允许建设方直接根据商业发票直接输入项目成本，而必须取得建筑行业发票才能输入项目成本。否则，由于未能获得合法有效的证明文件，这部分成本不能折旧和扣除企业所得税。当然，这些规定是否合理还值得商question。但这确实是一个很好的监管方法。
从企业的角度来看，如果由于税收监管不力而没有考虑避税问题，那么第一种方法也会更好。因为，当施工方发出供应物料A时，这些物料并未立即用于项目中，而只是从施工方的保管权转移到施工方。从会计处理的角度来看，如果施工方发出材料，则将其直接计入项目成本，但实际上这些材料并未用于工程或全部用于工程，仅包括在内。在建工程会导致会计信息失真。此外，如果采用第二种方法，施工方将不会对接收和发送的物料进行任何会计处理，这不利于项目中供应的物料的使用和监督。因此，第二种方法既不能满足会计要求，也不能满足实际管理要求。但是，考虑到税收监管不力造成的避税问题，第二种方法似乎更好。但是我们已经说过，在这种情况下，风险主要由建设方承担。
由于该模型对税务机关有利，因此它也对企业有利，无需考虑由于税收监管不力而导致的避税问题，因此我们必须通过与建筑企业打交道来解决该问题。成本问题。我们认为，根据项目最终报告和施工方提供的采购材料发票清单，使用施工公司输入成本是完全合理和合法的。实际上，大多数税务机关也承认这种待遇。根据转售模型，从施工方到施工方的物料销售发票原则上是错误的，在实践中是不希望的。