1.预购资产不包括在帐户中，而是以假贷款的形式包含在“应付帐款”中，并且隐藏了销售收入。
其次，房地产项目清算，超标工资，商务娱乐和广告费用等有多个结转成本，无法申报和缴纳企业税。
第三，出售房地产后，部分收入将长时间与经常账户挂钩，或者该收入将通过其附属公司建立的应付账款或内部交易隐藏，并且不会在账簿上反映为销售收入。
4.使用商品房支付建筑和材料成本，并直接扣除账簿上的“开发成本”而无需处理收入。
第五，不按常规定价向关联企业出售房地产，少申报并缴纳营业税。
第六，交换拆迁房屋，商店和其他新旧房屋区域，并且不将减价部分宣布为营业税。
VII。商品房由中介公司承销，中介公司获得的佣金或差价未按规定申报和支付。
8.年末的预购资金没有及时记录，也没有处理帐户。年底未结帐户数达到数百万甚至数千万元。
IX。印花税未按规定缴纳，入账资金账簿未按规定贴花，已签订的租赁合同，贷款合同等未按规定缴纳印花税。
10.分解销售收入，开具部分款项的收据，并隐藏销售收入。
11.超出价格的费用以及收款和付款不包括在所得税中。例如，房地产公司向家庭收取“征收管道费”，而不申报和缴纳营业税。
12.一些房地产企业已获得土地批准文件，但该地块是分阶段开发的，未按规定对未开发的土地不征收土地使用税。
避税渠道一：延误工期
不管如何收取税款，都必须等待项目完全完成，然后才能考虑成本。因此，只能通过预先收集1％或0.5％的值来解决。一旦项目完全没有完成，国家将无法征税，企业也将无法缴税。
假设有一个社区完成了95％的完成工作，而另外5％的未完成工作，那么您可以不缴纳税款也可以不缴纳滞纳金。从法律的角度来看，没有问题。笔者认为，如果国家严格征税，由于影响巨大，必然会迫使一些企业采取这种消极方式避税。
避税渠道2：改善劳动力
对于一家股份制公司，一旦通过平衡计算发现增加劳动力可以避免征税，极有可能提高特别是高管的薪水。特别是万科，这类似于内部人控制。
当然，可以使用传统的避税方法，例如购买大量保险。因此，在这里，首先，我希望万科等上市房地产公司和私人公司的高管们在等待资金的到来。
避税渠道3：精装修
目前，房地产市场一直以空白房屋的供应为基础，从而使土地的增值部分更大。引入土地增值税后，我相信许多房地产公司更愿意增加成本并出售精美的房屋，以减少增值部分并避免税收。
也就是说，在未来的装饰市场中，购房者的份额将减少，面对开发商的市场，协议将增加。
避税渠道4：项目公司
通过项目公司运作的开发人员非常聪明。在预付款期间，可以在开发完成后将其注销。因此，此方法可以更好地避免某些税费。我相信项目公司会越来越多。同时，已经发展起来的项目公司应逐渐增加取消的数量。由于
具有普遍影响和相对较大的影响，为了增加扣减额和增加房屋公司的成本，恢复土地扩散税将促使一些企业进行虚假账目，以减少或根本不需要支付土地增值税收条件。
避税渠道5：转售以出租
对于财产权尚未转让为自用或出租的企业，且在纳税时未列出收入的企业，不对土地使用增值税征收土地增值税。相应的费用和支出被扣除。这表明招商房地产等租赁比例较大的公司影响较小。由于同时拥有销售和租赁物业，因此存在内部经营的空间，这增加了物业的销售成本。这样的住房公司将有更多的条件来避免土地增值税。
该协议很可能促使更多公司增加租赁比例并改变行业的经营产品结构，这对于确保行业的稳定运行非常有帮助。
房地产开发商合法避税方法
1.区域折扣；
在七种类型的地区中实行税收优惠政策：1.所得税率为15％的经济特区； （二）国家经济开发区，根据投资额，免征1至5年所得税； 3.全国优质产业在开发区，一定时期的所得税税率为15％。 4.保税区的所得税税率为15％。保税区企业之间的往来不征税。此外，外国产品暂时保税，没有关税和进口税。产品销往保税区时，可以提前办理出口退税手续； 5，贫困地区，贫困地区企业可免征三年税收；六，西部地区，国家鼓励，工业部指导下的企业所得税税率原则上为15％。1.鼓励产业可免2减3； 7.地方政府有财政回报的地区。
2.不同行业之间的利润转移；
利润转移到咨询，设计，装修，代理公司，房地产等，并享有优惠的税费。
（94）财税字001号。本文档的第一条规定，您可以查看新成立的从事咨询，信息和技术服务的独立会计公司或经理，但从开业之日起的第一年至第二年应予豁免。所得税。第五，对于公共事业新建立的独立会计资料，可以免除一年的外贸和仓储。
国税发[2000] 84号文件第53条，如果纳税人所产生的佣金满足以下条件，则可以计入销售费用：（1）有法律依据和真实证据； （2）付款对象必须独立有权从事中介服务的纳税人或个人（收款人不包括企业雇员）； （3）除非另有规定，支付给个人的佣金不得超过服务金额的5％。（没有单位佣金限制）
3.优惠的外国投资；
资金将一次性转移到国外，并将转换为外资或中外合作企业。
4.选择子公司和分支机构；
选择设立分支机构还是子公司：1.分支机构的利润，总部的亏损，最好成立公司； 2.分支机构的亏损，总部的利润，最好成立公司；该项目所在的地方有税收优惠和财产返还，建议成立子公司。
有时在国外设有分支机构，而当地税务机关也允许您在本地纳税。分支机构也分为两种，一种是独立的会计分支，另一种是非独立的会计分支。对于独立的会计分支机构，您可以要求它支付本地营业税和所得税。对于非独立会计分支机构，该分支机构对于房地产公司，营业税通常在本地支付，所得税可以返还给总部。独立核算的分支机构必须符合三个规则：首先，在国外建立银行结算帐户；第二，建立会计帐户以准备会计报表；第三，能够独立计算损益。这三个项目都符合规定，营业税和所得税在当地缴纳；否则，营业税应在当地支付，所得税可以返还给总部。
5.解决避免下岗工人的劳动税的问题；
可以成立一家物业管理和装饰公司。
2002年第208号财政，财政部国家财政总局关于下岗职工再就业有关税收政策问题的通知房地产公司不享受此折扣）。
避税方法摘要
1.收入转移方法：①从房地产公司中进行资产重组，剥离装修等； ②分拆价格，将精装修的房屋改造成毛坯房和装修合同； ③关联交易。
2.成本－成本分摊方法：①高息贷款，信箱公司高息贷款，转移子公司利润； ②租赁贷款，信箱公司的商品租给子公司并收取租赁费（私家车，签订租赁补偿协议，当公司贬值时会产生税收影响）； ③服务费，包括咨询费，代理费，手续费，佣金，劳务费等； ④资产评估方法，通过评估高估信箱公司的资产（土地）以后计入开发成本； ⑤债务重组，信箱公司与房地产子公司进行适当的债务重组，导致子公司亏损，减少利润； ⑥大量的材料供应和对上游相关公司的利润转移（国家税务总局第六号《企业债务重组业务所得税处理办法》第九条：关联方之间的债务重组，其中包含将利益从一方转移到另一方的特许条款，具有合理的操作。我刚才说的是：第一，如果得到法院裁决的同意，第二，所有债权人都同意的协议）；
3.损益转移方法。
个人所得税避免
薪酬和福利（适用于中高级企业）
将高薪转换为公司的汽车分配，单位住房等，减少个人所得税，公司的汽车折旧，增加税前支出项目，减少利润
财税[2003] 158号《国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》：个人独资和合伙制的个人投资者得到公司资金，家庭成员及相关人员的支持。人员。与企业生产经营无关的消费支出和购置汽车，住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的利润分配，计入企业的个体生产经营收入。投资者，根据“个体工商户的生产经营收入”项目计算个人所得税。如果个人投资者在纳税年度内向其投资企业借款（独资经营或合伙经营除外），并且在纳税年度结束后既未退还也未用于企业的生产和经营，未偿还的贷款可能被视为个人对企业向投资者分配股利，应当按照“利息，股利，股利收入”的项目征收个人所得税。
薪金支出
老板购物中心购买的商品的发票
工资中的通讯津贴等单独的补贴，例如手机费用和报销费，而不是包括在工资或饭卡中，等等。
培训和检查避税
对于营销人员
财税制度[2004] 11号文件：以在商品营销活动中具有出色营销表现的公司和单位的培训班，研讨会，工作访问等名义组织旅游活动，并免除个人旅行和旅游费用营销绩效奖励措施的实施根据产生的费用支付个人所得税。
避免营业税
自建房屋无需缴税
自建自用，未出售
国税函发〔1995〕191号《国家税务总局关于企业（单位）建筑安装企业营业税征收问题的批复》：企业所属建筑安装企业负责企业的建筑和安装工程。项目价格结算不征收营业税。
合作建设可以避免税收
分享分享合作，分享风险的分享方式
[1995]国家税务总局第156号《关于营业税问题的答案的公告（第1部分）”：房屋建成后，如果双方采用风险分担和利润分配方式，股份分配法，无形资产投资股票，参与投资者的利润分配，共同承担投资风险，不征收营业税。 A向合资企业提供的土地使用权视为投资份额，不征收营业税；
更改交易方式以免税
出售整个建筑物可以在评估后转换为权益，然后转移权益以避免交易税
财税[2002] 191号，《财政部和国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》：投资有形资产和房地产投资的股份，并分配利润与接受投资者共同承担投资风险，而不是征收营业税。股权转让不征收营业税。
国税发[2003] 83号《国家房地产开发企业所得税问题国家税务总局》第三条：下列行为应视为销售确认收入：1.将开发的产品用于其销售。自用和捐赠，赞助，广告，样本，员工福利，激励措施等； 2.将产品开发成经营资产； 3.将开发产品用于外国投资（如受限制）并分配给股东或投资者； 4。开发产品以偿还债务； 5.贸易开发产品，以换取其他企事业单位和个人的非货币资产。
股权收购
股权转让
首先分开然后转移
根据股本的等值转移股息后，股权转移是最经济的方式。股息公司不需要支付收益权；如果不支付股息，则股本溢价部分将在股权转让收益时缴纳33％的所得税。
投资方式
股票投资
投票投资比以个人名义而不是以公司名义投机更好。因为以个人名义购买股票不缴纳个人所得税，因此免税；以公司的名义购买股票并在将来赚钱，必须先支付33所得税，然后从公司收取这笔钱并支付20％的所得税。如果有一天，税务局看着你，你从哪里得到了那么多钱，也就是说，买股票，买股票不征税。如果您是房地产企业，则必须申报税收。
投资租赁
投资和租赁物业
如果该住宅项目有配套的办公楼（不能出售公共建筑），则可以先建房。预售收入中的1亿元中，有8000万元可以用来建造办公楼并出租，因此8000万该帐户成为投资而非收入，房屋预售的账面收入为2000万。
投标
供应商选项
一般纳税人要出售玻璃杯，必须加17点，小规模税则要加4至6点。作为开发商，购买小规模的纳税人通常比较便宜；购买一般纳税人更具成本效益，增值税发票可以抵销进项税。
节省了设备安装公司的投标成本
在房地产开发商中所占的比例很小，并且对诸如西气东输等项目产生了重大影响
财税[2003] 16号《财政部和国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第十三条：通信线路工程和传输管道工程中使用的电缆，光缆，以及防腐管道构成管道工程的主体，管件（弯头，三通，冷弯头，绝缘接头），生猪，收发灯泡，机泵，加热炉，金属容器等物品均为设备，其价值不计入项目应税营业额。其他建筑和安装项目的应税营业额也不应包括设备的价值。具体设备清单可以由省地方税务机关根据实际情况进行列举。
延迟缴税
选择库存评估方法，坏账核销方法，固定资产折旧方法，无形资产摊销期
自由裁量权
个人所得税捐赠
税务机关的酌处权，将房地产捐赠视为销售
1.根据1993年10月31日中华人民共和国总统第12号法令，工资收入，个体工商户的生产经营收入，企业的承包和租赁业务，劳务，薪酬，特许经营费用，利息，股息，股息，财产租赁，财产转让和附带收入。捐赠收入不是偶然收入。2.根据第4条，第一省的部级以上的奖金以及根据国家统一规定发放的补贴和津贴免征个人所得税。本文不包括捐赠收入。
兄弟关联公司
投资，股权合作，
《税法》第51条规定：第1条在资金的运作，买卖中具有直接或间接所有权或控制权的情况下，第二，第三方直接或间接拥有和控制权的情况以及第三，为了利益上面还有其他相关关系；兄弟，亲戚经营的企业是否为关联企业，由税务局确定。
财产税
财政税制[2003]第16条第3条，第19条的最新规定：从事物业管理的单位，与物业管理有关的所有收入减去水，电，气和房客的租金代表主人支付水，电，气和房租后的余额为营业额。
财税制度[2003]第16条第20条规定：单位和个人出售或转让其购买的房地产或获得的土地使用权，并取得所有收益减去购买的房地产或土地使用权或者转移原始价格后的余额就是营业额。单位或者个人出售或者转让债务减免产生的房地产或者土地使用权的，其全部收入减去债务减免时的房地产或者土地使用权的余额为营业额。