银行在同一系统中以折价处置减债房地产的交易，相对于金融资产管理公司而言，是不动产的低成本转让，应根据不动产的销售计算营业税。属性。财税[2002] 29号文明确规定，无论是一般增值税纳税人还是小规模纳税人，出售二手商品的纳税人（包括出售二手商品的二手货销售单位和出售二手固定资产的纳税人），无论是经批准的二手商品调整试点单位，均应按4％的一半税率征收增值税，且不得抵扣进项税额。但是，由于您的单位出售未使用的带有债务的商品，因此上述第29号文件不适用，增值税应按每种商品的相应税率计算和缴纳。
一，债务资产的金融税收处理
（1）财务处理
1.企业收购的债务资产应根据其公允价值扣除。如果已计提资产减值准备，则应从“坏账准备”和“贷款损失准备”等借方中扣除。代收债权的账面余额计入“贷款”，“应收利息”，“长期应收款”，“其他应收款”等科目，“应交税款”根据相关应纳税款计入主体根据差异，从“营业外支出”中扣除或贷记“营业外收入”主体。
2.在偿债资产托管期间获得的收入记入“现金”，“银行存款”和“来自中央银行的存款”账户，并记入“非银行账户”科目。营业收入”。托管期间发生的费用记入“营业外支出”帐户，并记入“现金”，“银行存款”，“中央银行存款”和其他科目。
3.企业取得使用债务的债务并将其转换为自用资产时，应按照转换后的自用资产的账面价值，从“固定资产”及其他科目中扣除完成，并记入本科科目。
4.处置债务资产时，根据获得的实际处置收入，从“现金”，“银行存款”，“中央银行存款”，“长期应收款”和“其他应收款”中扣除对于其他科目，如果已经计提了跌价准备，则将该科目记入借方（为下跌价格预留），根据应付的相关税费将科目“应付税款”记入贷方，并根据其账面余额贷记科目，根据不同，将其记入“营业外收入”帐户或从“营业外支出”帐户中扣除。
（2）税收待遇
对收购，持有和处置债务资产所涉及的税收处理的分析如下：
1.处理
财产债务是债务人，担保人或第三方使用不动产或产权的价值补偿金融企业债务的行为。本届会议涉及的主要税种是：
（1）增值税（由营改制增加）
债转债是以实物资产或财产权的形式收回债权，还包括未付增值税产生的利息收入。金融企业收回已偿还债务的资产所产生的免税利息收入，在收回已偿还债务的资产时予以确认，并计算并缴纳增值税。在债务清算协议或法院裁决中，通常有明确的债务减免和利益分配；如果该项目不清楚，则根据税法原则，必须将债务资产的公允价值用作债务减免额。减免过程中增值税的处理分为以下三种情况：
①确定了收款资产的金额，但无法明确弄清收款金额的本金和利息。对于大于本金且小于或等于利息的部分，有必要区分应税利息和未税利息，并计算应付增值税。
②）确定减债资产的金额和收债本金和利息的金额时，将收债的利息部分计入利息收入。债务减免的应税利息收入在提款时已经支付了增值税，因此，在收回债务时应收利息被收回，并且不支付增值税；收回债务时，债务的免税利息收入应包括在利息收入中增值税。
③）债务资产的数量不确定。债务资产的公允价值小于等于金融企业本金和应收利息之和的，应当遵循①的原则。
（2）所得税
①债务缠身资产的折现额高于索偿额
如果评估后金融保险公司收回的非货币性资产的折现价值高于债务金额，则退还给原始债务人的部分将不被视为应纳税所得额；未退还原始债务人的部分，应计入应纳税所得额，并按规定缴纳企业所得税。
②）收债资产的折现额低于债务额
金融企业应将依法取得的债务资产按扣除后确认的市场公允价值入账，并扣除债务资产的收受成本，该成本应少于该资产的本金和利息之差。贷款。收回后无法收回的债权可以用作公司所得税中的坏账。扣除之前。
（3）印花税
根据税法的规定，由于借款人无力偿还贷款和将抵押财产转移给贷方，因此，双方书面的财产转移文件应根据财产征税并扣除转让单据，并支付10,000点积分。第五次印花税。
（4）契税
金融机构在取得土地，房屋和其他债务资产所有权时，应按交易价格的3％至5％的比例缴纳契税。
2.处理保留链接
大多数债务资产在购置后无法立即变现，将被持有一段时间。同时，为提高债务缠身资产的持有效率，债权人在处置债务缠身资产之前将其出租或使用。债务持有资产的税收处理涉及以下内容：
债务减免资产包括房地产，土地使用权，机械设备，车辆和商品材料等不动产。这些符合条件的减债资产在出售前可以用于租赁，并根据租赁行业征收增值税。
债券持有资产的收益应按要求计入应纳税所得额。提取债务资产的折旧费用和无形资产的摊销费用可以在税前扣除。《企业债务重组业务所得税处理办法》规定：债权人（企业）取得的非现金资产，按照有关资产的公允价值确定（包括与债权有关的税费）。资产转让）。固定资产的折旧费用，无形资产的摊销费用或在企业所得税前结转的销售商品成本。因此，在计算所得税减免时，金融公司不应错过固定资产的折旧费用以及无形资产的摊销费用。
（3）财产税
金融企业通过债务减免获得了负债累累的房地产的所有权，并应按规定缴纳财产税。《中华人民共和国房地产税暂行条例》规定，出租房屋，应当以房屋的租金收入作为计算物业税的依据，税率为12 ％。如果不出租，将根据金融企业账簿中债务人财产的原始价值减去10％至30％的税率计算并支付，税率为1.2％。
（4）印花税
租赁债务资产时，应按照“中华民国印花税暂行条例”中所列的租赁合同支付印花税。
（5）土地使用税
根据税法的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，因此，金融企业拥有的土地使用权应缴纳土地使用税。
（6）车辆和船只使用税
金融公司拥有和使用带有债务的车辆和船舶时，应按照“中华人民共和国车辆和船用税暂行条例”缴纳车辆和船用税。
3.处置程序
（1）增值税
处置已偿还债务的资产是一种销售行为，当处置的已处置债务的资产为应税增值税商品时，应按照《中华人民共和国暂行条例》的规定缴纳增值税。中华民国增值税法。
处置债务资产时，增值税税收处理分为以下三种情况：
①在计算增值税支付，债务转移，债务转移，专利权，商标权和其他权利资产的支付时，所有权和使用权属于营业税，无形资产税项目（不包括土地使用权），收益转移以应税价格计算并支付增值税。
②根据处置收入减去估价余额计算并支付增值税
当金融企业处置已负债的不动产或土地使用权时，将债务时的总收入减去不动产或土地使用权作为营业额。这是一项税收政策，在处置负债累累的资产时需要特别注意。
转让债权财产所有权，版权，商标专有权，专利权和专有技术使用权的金融企业，应在产权转让的基础上缴纳印花税。
（4）土地增值税
类金融企业处置国有土地使用权，地面建筑物及其通过债务减免获得的附着物时，应按照《中华人民共和国临时条例》计算并缴纳土地增值税。中华民国土地增值税。由于土地增值税的计算复杂，在实际工作中会收取一定比例的处置收入。
（5）所得税
金融企业在处置债务减免资产时获得的收入应计入所得税应纳税所得额，并按照在取得债务应收资产过程中确定的应纳税所得额结转。如果根据债务资产的应税成本计算的折旧或摊销额已在税前扣除，则在扣除债务前的债务减免时的应税成本中，在扣除税前余额前的折旧或摊销前应在所得税前扣除。
如果按存债务资产在处置时为亏损，则应按照“企业财产损失所得税减免管理办法”的规定进行税收处理。
黄金的原则是根据贷款合同中确认的利率和清算期限计算利息，并确认债务人支付利息之日的收入变现；这是一笔逾期的贷款，逾期后的应收利息应在实际收款之日或者，尽管实际上未收到，但在会计确认为利息收入的日期，确认收入的实现。另外，《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税缴纳义务发生之日为纳税人提供应税劳务，转让无形资产，出售不动产，收取营业收入或取得营业收入。收入证明。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，取得营业收入支付收据的日期为书面合同确定的支付日期。因此，当银行获得债务资产时，应声明其在贷款期内（包括延期）的表外利息支付营业税。记入债务资产后，应按照“先收利息再本金”的原则确认表内外利息。收入，贷款本金已重新确认，会计处理与税法不一致，两者之间存在时间差。
贷款损失准备的差异
就会计处理而言，《办法》规定，银行在资产购置时应计的贷款损失准备金不予抵消和冲销，而在处置债务资产时予以结转。《会计准则第12号-债务重组》规定，如果债务是用非现金资产清算的，而债权人已对债权进行减值准备，则该差额应首先抵减减值准备。计入当期损益。在税务处理中，如果您使用非货币资产还清债务并将债务转换为权益，则必须确认相关债务的收入或损失。因此，在处理贷款损失规定时，其会计准则与税法的规定相一致，但《办法》与税法的规定相抵触，存在时间差异。
债务损益确认差异
从这个角度来看，这些“措施”符合《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》第3条的规定：“资产的账面价值换出，应支付的相关税款用作资产交换成本。 “为确认债务资产的账面价值，无论债务资产或权利的价值（价格）如何，均以“实际债务”作为确认和计量账面价值的起点。这种估价方法消除了债务资产，由估价的任意性引起的价值徒然上升，但该价值是通过交换债务的账面价值来计算的，这并不能真正反映债务资产的价值。作者认为债权人的债务清算权是贷款，并且非货币资产交换标准不适用于债务资产的会计处理。在企业会计准则中，以债务换债务被确认为债务重组。 《企业会计准则－债务重组》第十条规定，如果使用非现金资产清偿债务，则债权人应当公允价值已入账，相关的税费已计入当期损益。发生债转股时，放弃债权获得的股份公允价值确认为对债务人的投资。由于对债务缠身资产的持有期限有规定，此类股权投资由银行核算为交易性金融资产，为取得股权而发生的相关税费计入当期损益。
在税收待遇方面，《企业所得税法实施条例》第58条规定，通过捐赠，投资，非货币性资产交换，债务重组等方式获得的固定资产应以税法为基础。公允价值与支付相关税费是税基。第七十一条规定，以现金支付以外的其他方式取得的投资资产，应当以该资产的公允价值和相关的税费为基础。发生的损益以及处置债务资产的损益均以权责发生制为记账基础。用非现金资产清偿债务，债权人已对债权计提减值准备的，其差额首先冲减减值准备。减值准备不足以弥补损失的部分，计入当期损益。就具体会计处理而言，重组债权的账面余额（实际贷款本金以及资产负债表外和表外利息）与债务资产之间的差额计入营业外支出或收入，以及当期损益。确认损益。如果已计提贷款损失准备，则重组债权的账面余额大于债务资产的账面价值时，在下列情况下应予以处理：如果单独提取贷款损失准备，则仅在差额应予注销损失准备，损失准备中不能弥补的部分，计入营业外支出，确认当期损益。应计损失准备金结余后仍余额的，应当冲回，冲减当期贷款损失准备金。如果银行没有单独提取损失准备金，而是采用一揽子损失准备金，则必须按上述方式清算和处理与贷款相对应的损失准备金。
在税收待遇方面，财政部和国家税务总局《关于企业改组业务企业所得税待遇若干问题的通知》（财税[2009] 59号）规定，债务清偿应由企业承担。非货币资产的应分解为与转让相关的非营利组织以非货币性资产的公允价值计量的货币性资产和债务清偿确认相关资产的损益。债权人应当根据所收债务清算额与债务计税基础之间的差额，确认债务重组损失。因此，银行在取得债务资产时，应根据公允价值和相关税费将其分解为债务资产的计税基础，然后以相当于当期损益的两个经济业务清偿贷款本金和利息。所得税处理的公允价值。发生债转股后，分解为债务清算和股权投资两个业务，并确认相关的债务清算损益。会计准则和税法规定在处理贷款损失规定和确认债务资产损益时是一致的，但《办法》和税法规定不一致，两者之间存在时间差。
第二，托管或持有债务资产时会计处理与税收处理之间的区别
1.准备资产减值准备以处理差异
在会计处理中，“措施”规定，银行应在每个季度末检查债务资产。如果预期可收回金额低于其账面价值，则应计提减值准备。如果已收回已计提减值准备的债务资产的价值，则应当在已计提减值准备的范围内转回，以增加当期损益。在税收待遇方面，《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，在企业持有各种资产的期间内，资产的价值将增减。除国务院财税部门外，不得调整资产计算。计税依据。未经批准的各种资产减值准备，风险准备等准备金的支出，不予扣除。因此，税法遵循“真实发生原则”和“确定原则”。尚未发生的资产损失不能在税前扣除，在托管过程中产生的资产减值准备导致债务资产的账面价值和计税基础不一致。产生时间差异。
2.交易性金融资产期末计量差异
在会计处理中，“企业会计准则第22号-金融工具的确认和计量”规定，以公允价值计量的金融资产或金融负债的公允价值变动或变动计入当期损益。当期损益亏损应计入当期损益。关于税收待遇，“关于执行<