I.房地产企业的业务特征和土地增值税计划的重要性
税收计划是指在不违反法律法规的前提下进行的商业活动和企业活动。提前安排了一系列活动，如投资和其他与税收有关的事项，以达到减少纳税或递延支付的目的，以实现企业税后收益的最终目标。税收筹划有多种形式。本文的税收筹划主要是指企业使用不完善的税收法规的非非法税收筹划和使用特殊税法的税收筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有以下经营特点：（一）开发单件产品和不可移动性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险高； （3）开发与运营业务的复杂性。商业运作复杂，涉及各方，并且有许多经济联系。因此，必须计划开发和管理。土地增值税是对国有土地使用权，上述建筑物及其附属物的免税对象征收的税款，并按规定的四级超额累进累进税率征收。增值税额是指纳税人转让房地产所得的收入减去扣除额后的金额。扣除项目包括为获得土地使用权而支付的金额和开发土地的成本。近年来，为控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，导致房地产经营环境发生了很大变化。房地产开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内降低企业的税收成本，增加营业利润，实现利润最大化，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产企业以合理合法的方式进行土地增值税的规划显得尤为迫切。
二，房地产企业土地增值税筹划的现状
自引入土地增值税以来，总额虽然不大，但增长率非常快。 1994年至2006年，全国土地增值税平均增长率为91.27％。从2006年到2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长率非常快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然很大。清算有很多障碍，许多地方政府由于其政治成就和效率考虑，在清算意愿和执行方面存在问题。另外，土地征收和增值税问题难以收集和管理，税收成本高。房地产土地增值税的历史收回问题仍然不明确，导致土地增值税征收管理的效果不理想。从房地产企业的角度来看，随着房地产业的飞速发展，随之而来的税收法律法规也越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原始的法律计划方案成为非法，进一步缩小了税收筹划的空间。
1.过去，大多数房地产公司都是通过设立项目公司来运营，以及通过房地产投资或合资来达到避免土地增值税的目的。但是，2006年3月发布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业投资房地产或者与房地产共同投资，还必须缴纳相应的土地增值税。房地产。
2。过去，许多房地产公司将部分自用或商业房地产开发的房地产进行了转换，而部分房地产的产权则以自己的名字命名，从而免除了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕31号），将商品房转为自用。用途部分应与销售，土地增值税和
如果有节税型经济业务，则可以节省税款。
你好！
为房地产开发公司撰写税收筹划计划与西方国家相对成熟的税收筹划研究相比，中国的税收筹划研究起步较晚，尤其是在房地产开发税收筹划方面。中国的房地产开发企业税收筹划研究始于2000年。2002年，何志东的《房地产企业税收筹划》根据房地产涉及的主要税收类型，阐述了房地产开发企业税收筹划的基本知识和基本方法。开发企业。随后的研究开始于房地产开发业务运营的各个方面，并辅以节税，避税计划和经典案例。对于房地产开发企业的税收筹划，应从四个方面进行阐述：房地产预备阶段的税收筹划，房地产建设阶段的税收筹划，房地产销售环节的税收筹划，房地产保留期间的税收筹划。等待。房地产准备阶段
的税收筹划房地产准备工作主要包括土地使用权的获得。在获得土地使用权的过程中需要土地使用税。土地使用税，是指在城市，县城，既定镇，工矿区以及以实际占用土地面积作为征税基础的税区范围内使用土地的单位和个人。 。土地使用税是对土地面积征税的对象，对土地使用者征收。这是一种以有偿职业为特征的行为税。土地使用税仅在县级以上城市征收，对非征收地区的土地不征税。城市土地使用税的征税范围为城市，县，既定镇，工矿区。城市，县乡，建制镇以及工矿区的具体税收范围，由各省，自治区，直辖市人民政府划定。土地使用税适用不同的税额，这与大，中，小城市和县每平方米土地的年度税额不同。为了防止在不使用和限制土地占用的情况下长期征地，可以在规定税额的2到5倍的范围内增加税收。公园，风景名胜区，寺庙，文教，卫生，社会福利等，城镇，街道，公共设施，铁路，机场，港口地区，车站，交通和水利工程管理，农业，林业，畜牧业，土地使用税免征用于捕鱼和水果生产基地的土地以及个人非商业建筑用地。为了鼓励使用荒地和滩涂等土地，对已批准进行补救的土地和已修复的开垦土地给予免税十年。对于这些免税项目，企业应予以重视，使用合法的免税项目以节省税收，并节省房地产开发成本。房地产建设阶段的税收筹划这主要涉及建筑业营业税和服务业营业税。建筑业营业税，一种营业税，是指对中国应税建筑服务征收的一种营业税。这里的建筑业是指建筑安装工程业，包括建筑，安装，维修，装修等工程业务。由于目前建筑行业分包和分包的现象，形式不尽相同，因此不同的合同形式对企业的税收影响很大。根据中国现行营业税法规的规定，如果建设项目的总承包商将项目分包或分包给他人，则项目总合同金额减去向分包商或分包商支付的价格后的余额为营业额，营业税。工程承包公司与建筑施工单位承包建设安装工程业务并签订建设工程合同的，不论其是否参与建设，均应遵守上述规定，并按下列规定缴纳营业税： “建筑业”税项，税率为3％；工程承包公司未与建设单位签订施工安装合同，但负责项目的组织和协调的，企业应当按照“服务业”税项和营业税缴纳营业税。鼠