土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（以下简称房地产转让）并取得增值税收入的纳税人征收的税款。土地增值税计划是在允许降低税基和税率的前提下进行的。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点入手，围绕具体案例进行规划。 1.利息费用扣除方法是根据《土地增值税暂行条例》（以下简称“条例”）第七条第三款的规定，对利息费用的扣除：可以根据房地产项目的转让额计算的，并向金融机构提供证明的，可以扣除，但最高不得超过按照商业银行类似贷款利率计算的额度。银行。其他房地产开发支出为依照本条第一款，第二款规定计算的金额之和的百分之五。扣除额应在计算范围内计算。如果利息支出不能按照转让的房地产项目计算或者不能提供金融机构证明的，则房地产开发支出应当在按照第（1），（2）款计算的金额之和的10％以内扣除。 2）本条。扣除额的具体比例，由各省，自治区，直辖市人民政府规定。”即纳税人可以根据转让的房地产项目计算利息支出的份额，并能够金融机构贷款证明书，可以扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权的金额+房地产开发费用）×5 0.1％以内；纳税人无法计算的情况下根据转让的房地产项目评估利息费用或未提供金融机构贷款证明，允许扣除的房地产开发费为：（土地使用权支付的金额+房地产开发成本）× 10％如果公司主要通过债务融资购买房地产，则利息支出所占比例相对较高H。考虑累积利息并提供金融机构证书，并扣除其他开发费用。如果公司主要依靠股本购买房地产来募集资金，而利息支出很小，则可以考虑不计算应分摊的利息，从而可以扣除房地产开发支出。例如，某房地产开发公司开发商品房，地方政府规定扣除比例为5％和10％，支付的地价为600万元，开发成本为1000万元，我们的利息支出为90万元和70万元。计划了两种情况（假设利息费用是可分摊的，并且可以提供金融机构证明，但不超过商业银行针对同期贷款利率计算的金额）。首先计算扣除利息费用的差额为（十项房地产开发费用支付的土地出让金的金额）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元），二是判断何时准予扣除当扣除利息费用90万元时，由于90万元> 80万元，公司应根据房地产开发项目评估利息，并提供金融机构证明，以便利息费用及其他房地产开发费用将从90+（600 + 1000）的总额中扣除。 ）×5％= 170万元，否则只能扣除（600 + 1000）×10％= 160万元，减税基数减少10万元，并多缴税款;同样，当允许扣除利息费用为700,000元时，由于700,000 <800,000，则应选择第二种扣除方法，即不按房地产开发项目分摊利息或不向金融机构提供证明。金融机构的利息支出和其他房地产开发费用，可以从160-（70 + 80）= 100,000元的利息支出中扣除扣除的总费用（600 + 1000）×10％和160万元。扣除基数增加10万元。
第三，根据“条例”第8条选择项目核算方法：“土地增值税由纳税人计算
国外
税收筹划起源于西方发达国家，其精神可以追溯到1925年的英国。1935年，英国上议院汤姆林爵士（Sir Tomlin）在“税务局长v温彻斯特”任何人都有权安排自己的业务，根据法律，他们可以少交税。这是最早的税收筹划和社会认可。随着市场经济运行的规范化，法治化和公民依法纳税意识的增强，随着市场经济体制的不断完善，它们在不断发展和完善，发展前景广阔。
Farrar和Selwyn在1967年的《公司财务政策与投资回报》一文中首先研究了税收差异对公司财务决策的影响。此后，有关公司资本结构决策的税收学术研究真正深入到了税收差异中，形成了所谓的“税收差异学校”。
侯赛因·艾哈迈德（Hussein Ahmed）的税收筹划和财务报告成本：对加拿大可赎回优先股市场的研究（1995），莎朗·凯（Sharon Kay），《企业迁移的税收和非税收激励措施》（1997），凯思伦·戴安娜（Kathrun Dianne）解决税收筹划问题的框架：对税收专家（2001年）的认知过程和结构问题框架以及税收和计划对企业影响的其他论文的实证研究。
国内
1.黄鸣的《房地产开发企业税务顾问》（2001年）详细说明了房地产开发企业应缴纳的税种，应缴纳的税额，如何计算。 ，以及如何处理各种特殊情况。 ，如何申报，税收优惠以及如何享受这些优惠政策。本书的目的是帮助管理和会计人员，个体工商户，以及各种企事业单位的城乡个体家庭学习和掌握税法，正确履行纳税义务。法。
2，何志东的《房地产开发企业房地产规划》（2002年）主要从税收的角度出发，根据税收因素分析了房地产企业各个方面的税收优惠政策。本条涉及房地产企业涉及的营业税，外商投资企业和外国企业所得税，个人所得税，土地增值税，契税和其他税种。
3，刘蓉的“战略管理和税收策略研究”（2005年）将公司的战略管理与税收政策系统结合在一起，包括公司的营销策略，财务管理，人力资源管理和公司多元化。从战略策略和公司国际化战略的角度，分析研究税收筹划与战略管理的各个方面，税收策略的应用环境原理及其具体应用之间的关系。可以说，这本书是根据作者和许多研究学者多年的研究和实践经验得出的。在公司的管理中，税收问题包括在经理的管理范围内。
财产税的计算方法
在进行税收筹划之前，首先要了解如何征收财产税以及如何计算财产税。财产税的征税方法分为从价征税和租金征税。
其中，从价依据基于：
1，根据物业的原始价值减去扣除的残值的10％-30％；
2，无论如何计算，财产的原始价值应包括土地价格，包括为获得土地使用权而支付的价格，土地开发成本等；
3，扣除10％-30％之前的独立地下建筑物首先确定财产的原始价值；
（1）地下建筑物为工业用途，房屋原始价格的50％-60％作为应税财产的原始价值；
（2）地下建筑用于商业用途和其他用途，房屋原始价格的70％-80％是应税财产的原始价值。
4，具体扣除比例的10％-30％由省，自治区，直辖市人民政府决定。
的计算公式为：应税金额=应税财产的原始价值*（1-原值扣除率）* 1.2％
租金的计税依据：
1，租金收入{{} } 2，以劳力或其他形式支付租金收入，根据类似物业的当地租金水平确定；
3，个人出租住房，财产税为4％；
4.租赁的地下建筑物应按照租赁土地上建筑物的有关规定征税。
财产税税收计划分析
从税率开始。
由于从价税与租金之间的税率不一致，因此，由于税率的差异而导致的税收筹划空间为：
（房价+土地）*（1-原值扣除率） * 1.2％=租金收入* 12％
也就是说，从价和租金的临界点是（房价+土地）*（1-原值扣除率）=租金收入* 10倍。
当（房价+土地）*（1-原值扣除率）> 10倍于租金收入时，减去为租金支付的物业税；
当（房价+土地）*（1减值率）<10倍于租金收入，减去自用物业税后的金额。
例如，某集团在上海拥有价值3亿美元的房地产人民币，如果自行使用，应缴纳的物业税为30,000 * 1.2％*（1-30％）= 522万元；如果我们租用该物业，所缴纳的物业税约为31万元（1800平方米，4元）