房地产投资与开发是一个动态的过程，利弊并存。由于房地产的固定不动，投资大，建设周期长，影响因素多样，房地产开发投资活动面临很多风险。通常，风险是对未来行为决策和客观条件的不确定性的组合，可能导致结果与预期目标之间出现多个负偏差。中国房地产投资和开发的主要风险是什么？一，房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险，社会风险，技术风险，自然风险，国际风险等，对房地产投资影响巨大，同时也是主要风险。可以预测和规避的是经济风险。经济风险主要包括市场利率风险，资本变现风险和购买力风险。它主要包括以下三个风险：1.利率风险2.购买力风险3.资本房地产风险房地产项目开发风险：房地产项目的开发过程具有高风险，高收益的特点。项目实施的成功受许多因素影响。影响和风险始终贯穿于项目实施过程。一，项目阶段风险1.宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策变化而可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产业是国民经济的重要产业。它受到国家宏观调控政策的极大影响。国家产业政策，土地管理政策，住房政策，财政税收政策和城市规划从不同方面影响房地产开发的各个方面。 2.项目定位风险。当开发公司被迫告别土地等于赚钱时，这种简单的盈利模式，准确的房地产项目定位已成为确保项目开发成功的关键因素。从国家的免费分配和使用到住房的商品化和社会化，中国的城市住房制度仅经历了十多年。许多开发公司在项目开发过程中仍然存在问题，例如对市场供求的分析不足以及项目定位不明确。这导致大量的空置商品住房积压。投资于开发的资金不仅不能及时回收，而且还将使项目难以运营，甚至危及公司的生存。二。征地阶段的风险在土地征用阶段，房地产开发企业面临的主要风险是：1.土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性，社会属性的不确定性以及规划部门对土地使用属性和规划设计指标的认可。土地的自然属性风险来自土地的工程地质条件，水文地质条件和地下埋葬。土地的社会属性风险是指土地的选址条件和配套设施对项目投资额的影响。规划部门批准土地使用性质和规划设计指标的不确定性是由于城市规划设计滞后以及规划管理的透明度低。 2.征地拆迁风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面，中国现行的拆迁安置条例过于笼统，各地情况大相径庭，执行不力。另一方面，该地块上的原始房地产所有者出于各种原因不愿出售，并尽一切可能阻碍原始房屋的实际价值。售价。在这一点上，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的售价，要么接受苛刻的不公平条件。无限期地拖延，失去宝贵的发展机会；或放弃发展项目而放弃。 3.融资风险。房地产开发所需的大量资金筹集是开发商最关心的问题。合理的融资方式可以降低融资成本，降低融资风险；不正确的筹款措施可能会导致融资成本大幅增加，资本周转困难和破产。 3.项目建设阶段的风险1.规划和设计风险。规划和设计风险类似于项目定位风险，包括社区的总体规划
一，企业应重视树立风险意识的企业文化，提升企业风险管理水平，提高员工风险管理质量，确保企业风险管理目标的实现；
2。风险管理文化建设应纳入企业文化建设。处理;
3。企业应在各级建立风险管理文化；
4。企业要大力加强对员工的法律素质教育，制定员工道德操守准则，形成人人道德诚信和合法性。企业管理的风险管理文化；
5。所有员工，尤其是各级管理人员和经营者，都应努力通过各种形式传播企业风险管理文化，在各个地方牢固树立风险，在各个地方建立风险。严格预防和控制纯风险，谨慎处置机会风险，对工作风险管理负责；
6。风险管理文化建设应与薪酬制度和人事制度相结合，以帮助加强各级管理人员。防止盲目扩张，单方面追求业绩和忽视风险是高级管理人员的风险意识；
7。行业应建立和管理重要的业务流程，风险管理人员和操作风险管理人员的岗前培训系统，以控制风险。我们将采取多种方式和形式，加强对风险管理概念，知识，流程和管理与控制核心内容的培训，培养风险管理人才，树立风险管理文化。
企业文化会影响公司的行为方式或风格，而他们对税收管理的态度也会受到其自身文化的影响。如果房地产企业的文化不诚实，不顾法律约束或不遵守社会公德，那么房地产企业就有违反税收法律的可能性，税收风险会更高。相反，诚信，遵守法律和社会道德企业文化可以帮助企业规避或减少税收风险。企业文化将培训企业员工形成一套工作风格，包括按照《中华人民共和国税收征收和管理法》及其实施细则办理税务登记，建立和完善内部会计制度以及开展经济活动。完整，真实和及时地开展活动。反映，准确地计算税收，按时申报，全额缴纳税款，并以应税健康参与市场竞争。此外，企业信用税文化的培养和形成必须得到公司最高管理层的认可和支持，企业管理的作用至关重要。如果房地产公司的管理层无视税收风险管理或认为只要合法经营就不存在税收风险，则该公司将失去税收风险控制的管理基础。因此，管理支持是房地产公司管理税收风险的基本条件。
风险管理文化涉及员工的个人价值观及其接受风险的态度。除非员工尊重并遵守公司的规章制度和内部控制，否则风险管理很难成功。为了建立健康的房地产企业文化和价值观，房地产公司必须自上而下建立严格的“风格”，以便员工上下。房地产公司必须建立管理原则和行为规范，并通过绩效管理方法鼓励员工采取正确的行为和态度。长期以来，中国房地产企业的领导层大多不重视税收风险，甚至没有税收风险意识；房地产企业会计人员也缺乏对税收风险的理解和重视，甚至可能认为企业税收风险的管理与控制“无关”。因此，要进行税收风险管理，首先要提高房地产企业主，管理人员和全体员工的税收风险管理意识，将税收风险管理提高到战略水平，以充分应对信息时代和全球化趋势。带动房地产企业。挑战。
风险管理文化遍及公司的各个方面，包括公司治理结构，财务管理，公司运营政策，内部审计等。税收风险管理文化是财务管理文化的有效组成部分。建立一个好的企业，是房地产企业建立有效的税收风险管理体系的前提之一。
房地产公司的税收筹划是一项全面，协调的财务管理活动，因此房地产项目的税收筹划最为重要。 1选择正确的房屋建造方法大多数房地产公司倾向于建造和出售自己的房地产。这种方法的规划空间很小。如果是通过建造或建造的方式建造的，它将有很大的规划空间。 （1）房地产中介建设行为。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并用客户代替收入的行为。就房地产开发企业而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过房地产所有权的转移。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的征税范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是必须在开发开始时就确定最终用户，并且将进行有针对性的开发，以避免开发后的销售和土地增值税的支付。 （2）合作社住房建设。根据《营业税问题解答通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房屋建筑合作的行为。项目建成后，暂时免征土地增值税。土地出让后转让的，应当按照规定征收土地增值税。此外，使用土地来共享合作社房屋建设或无形资产投资和房地产投资。参加接受投资者的利润分配和分担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。 2多个房地产的开发房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独核算，也可以合并核算，两种方法缴纳的税费不同。这为企业选择会计方法提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但也有一些会计更有利的情况。如何计算：企业有必要根据具体情况进行分析比较。示例1长春一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。首次房地产销售价格为1000万元，按照税法扣除额为400万元。根据税法，第二笔房地产销售价格为人民币1500万元。规定扣除额为1000万元。如果公司选择单独计算，则第一个房地产的增值税率为600÷400 = 150％，应缴纳的土地增值税为600 x 50％-400×15％= 240（万元）元），营业税及其附加的1000×5.5％= 550,000元；第二次房地产增值率为500÷1000 = 50％，应缴纳的土地增值税为500×30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）。房地产公司的利润（不包括其他税费）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 571.45百万。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100 ÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加2500×5.5％= 13.75万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 8.925百万。税收计划减少了892.5-571.45 = 321.05百万的税收负担。