目前，通过股权转让的房地产转让已成为一种普遍的税收筹划方法。通常认为此方法暂时免征土地增值税，从而为企业节省了税收成本。但是，通过对土地增值税的特点和相关税收优惠政策的分析，股权转让方式并没有达到实际的节税效果。
简介
财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知（财税[1995] 48号）（以下简称“ 48号”） ）：房地产并购免税：在企业合并中，如果合并后的企业将房地产转让给合并企业，则土地增值税暂免。根据上述规定，企业必须避免房地产转让过程中发生的土地增值税。房地产通常通过股权转让的方式进行转让。但是，本文认为，根据土地增值税的特点，随着四级累进税率的转移，前一环节暂时免征的土地增值税将在以后的交易中填补，而房地产股权转让的方式并不是真正达到节省税收成本的目的。
一，关于通过股权转让进行房地产转让的土地增值税的有关规定
中国于1994年实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院）令[1993]第138号），征收土地增值税。土地增值税，是指转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。转移产生的收入（包括货币收入，实物收入和其他收入）已付给国家。税收。税收对象是指国有土地使用权，地上建筑物及其他附属物的产权有偿转让所取得的增值额。
对于合并过程中的房地产转让，根据48号文的规定，可以暂时免征土地增值税。当时恰逢1990年代中期的国有企业改革浪潮。大型国有企业或管理完善的私营企业合并了许多小型国有企业。该州对并购中的房地产转让免征土地增值税的规定是对并购的一种激励。 1但是，在实施过程中，第48号文遇到了大批企业或个人通过股权转让方式转让房地产的情况。 2000年，国家税务总局要求广西壮族自治区的地方税收。国家税务总局在《国家税务总局关于以产权转让名义转让房地产土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）中答复：以股权转让名义转让房地产的土地收到增值税问题的要求（国税函〔2000〕32号）。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳市能源投资有限公司共同转让深圳市能源（钦州）实业有限公司100％的股权，这些资产以股权形式进行了分配。主要是土地使用权，地上建筑物及其附属物。根据研究，应按土地增值税的规定征税。
根据批准，以股权转让名义进行的房地产转让行为应按照土地增值税的规定纳税。但是，文档有两个问题：一个是其自身的有效性，另一个是文档中定义的行为定义。
首先，《国税函[2000] 687号》是国家税务总局向广西壮族自治区地方税务局答复的文件。它对广西壮族自治区地方税务局和国家税务总局具有法律效力，但其他税务机关也遇到过是否参考相同情况进行讨论一直存在争议。根据有关行政法规和国税发〔2004〕132号的规定，国税函是具有一定法律效力的部门规章文件，其效力水平仅次于税法，行政法规和部门规章。答复是用于答复下级机关要求的文件。因此，严格来说，687号通函仅对纳税人要求的事项具有法律约束力
房地产开发
个人住房转让，涉及营业税，个人所得税，土地增值税，印花税等税种。自2005年以来，对个人住房转让的税收政策已不止一次严格，但该州仍具有一定的税收优惠政策。买家应尝试使用相关的税收优惠措施以节省税收成本。
所谓的普通住房原则上应满足以下条件：居住区的建筑面积比（即居住区的总建筑面积与土地面积之比）大于1.0，且单个建筑面积小于120平方米。交易价格低于相同土地水平上房屋平均交易价格的1.2倍。各省，自治区，直辖市要根据实际情况，制定在本地区享有优惠政策的普通住房的具体标准。允许一组建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20％。
政策解释：避税“法门”
避税有所不同逃税和逃税，但要在法律允许的范围内规划个人理财以节省税收成本。为了避免偷税漏税，个人必须首先注意法律法规的有关规定，然后采取针对性的措施。
营业税减免规定
建设部和其他部门《关于调整住房供应结构和稳定住房价格的意见》规定，自2006年6月1日起，个人购买不到5年的住房用于外部销售，全额征收营业税；个人购买购置了5年（含5年）以上的普通房屋对外销售的，免征营业税；个人购买非住宅住房超过5年（含5年）对外销售的，销售收入减少。购置房屋后，对余额收取营业税。
同时，国家税务总局，财政部和建设部《关于加强房地产税管理的通知》规定，如果业主不提供属于普通人的证明材料，住房，或者不符合规定条件的，全部视为非普通住房，征收营业税。
个人所得税宽免规定
：财政部，国家税务总局和建设部关于关于对购房者个人收入征收个人所得税的问题的通知规定：出售自有住房的目的是在现有房屋中出售。纳税人在一年内以市场价格购回房屋的，应当先以缴税的形式缴纳为出售现行房屋所缴纳的个人所得税，然后视情况全部或部分退还押金回购房屋数量与原房屋销售之间的关系；个人所得税免征个人收入转移超过5年，是家庭唯一的收入。
土地增值税减免规定
《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅物业的纳税人，如果增值税额不超过20％，则免征土地增值税。扣除的项目金额。财政部和国家税务总局关于调整房地产市场某些税收政策的通知规定，居民拥有的普通土地在出让时暂时免征土地增值税。 （有关土地增值税的详细信息，请参见2006年第12期，“拆除二手房，加上负几何形状？”）
税收通知
，国家税务总局，“个人收入《关于个人住房转让收入的税收》《有关问题的通知》规定，如果纳税人未能提供完整，准确的房屋原价证明，又不能正确计算房屋原价和应纳税额，则税务机关可以对其征税。具体比例由税务部门根据房屋面积，地理位置，施工时间，房屋类型，平均房屋价格等因素，在房屋转让收入的1％至3％范围内确定。
同时，各省对土地增值税（非普通住房）的批准率不同，北京有两种征收模式。可以提供发票的人，按照