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目前，在激烈的市场竞争中，房地产行业中的商品住宅价格仍然很高。原因有很多。土地增值税的存在是原因之一。
开发项目的开发人员总是会获得一定的利润，而利润水平涉及土地增值税。利润越大，支付的土地增值税越多，房价就越高。
因此，如何使房地产价格最低，如何支付最低的土地增值税以及获得最佳的利润，是房地产开发商应认真考虑的问题。
目前，在激烈的市场竞争中，房地产行业中的商品住宅价格仍然很高。原因有很多。土地增值税的存在是原因之一。开发人员开发项目时，总是会获得一定的利润，而利润水平涉及土地增值税的价值。利润越大，支付的土地增值税越多，房价就越高。因此，如何使房屋价格最低，应交土地增值税最少，利润最高是房地产开发商应认真考虑的问题。
税法规定，纳税人建造普通标准房屋出售，其增值额不超过扣除的项目额的20％，应免征土地增值税；提供税额计算。这里“增值20％”就是我们通常所说的“临界点”。根据临界点的税收负担效应，我们可以为此计划。
海洋房地产开发有限公司建成普通标准房屋，实现销售收入693万元。公司以土地价款100万元建设普通标准住宅，并投入房地产开发费300万元，用于建设该建筑物（包括：土地购置及拆迁补偿费40万元，建设前费用）。 40万元，建筑安装项目成本100万元，基础设施成本，开发间接成本40万元），房地产开发成本40万元，与房地产转让有关的税费55万元。根据税法规定，除上述费用外，房地产企业的可抵扣费用也可以扣除（100 + 300）×20％= 80万元因此，房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 + 55）= 20.5％。根据税法，土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30％= 35.4万元，应按30％的税率缴纳。企业的税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4 = 826,000元。如果企业进行税收筹划并将这批房屋的销售价格降低至690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 +55）= 20％。根据税法规定，企业不必缴纳土地增值税。企业的税后利润为690-100-300-40-80-55 = 1.15亿元。税收筹划后，企业将减少税收负担115-82.6 = 32.4万元。
同样，房地产企业也可以通过增加扣除额，将土地增值税的临界点用于税收筹划。如果黄河房地产开发公司开发一套标价为人民币1000万元的普通标准房屋，按照税法，可抵扣工程金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800 = 23.4％。房地产公司需缴纳土地增值税190×30％= 57万元，营业税1000×5％= 50万元，城市维护建设税及教育费加50×（7％+ 3％）= 50,000元。无论企业所得税如何，房地产公司的利润为1000-810-57-50-5 = 780,000元。如果房地产公司进行税收筹划并简单地翻新房屋，则成本将为105万元，房屋价格将增至1100万元。根据税法，可抵扣项目增加至915万元，增值额为185万元，增值率为185/915 = 20％，且无需缴纳土地增值税。房地产公司需要缴纳的营业税为1100×5％= 55万元，城市维护建设税和教育附加费为55×（7％+ 3％）= 55,000元。同样，不考虑公司所得税，房地产公司的利润为1100-915-55-5.5 = 12.45万元。税收筹划使企业的税收负担减少了12.45-78 = 465,000元。由于土地增值税是房地产开发的主要成本之一，当普通标准住宅的增值税增幅不超过20％时，可以免征土地增值税，因此企业可以增加扣除额。房地产增加值不超过20％享受免税。
（2）使用不同的投资方式进行税收筹划
房地产开发公司对投资房地产有两种不同的投资方式：一种是通过租金获得租金；另一种是通过租金获得租金。另一种是房地产投资，以合资方式分享利润。这两种投资方式所涉及的税收类型和税收负担是不同的，并且存在很大的税收筹划空间。
海洋房地产开发公司在菏泽市繁华的地区拥有免费房地产。该物业的原始价值为1000万元，实际使用面积为300平方米，准备在2008年1月进行投资。如果出租，则预计年租金为200万元。如果用于合资企业，则预期合资企业的年利润。大洋地产的份额为500万元。因此，让我们分析一下哪种方法可以为企业节省更多税款，
假设该物业的原始值为P，则所使用的物业的面积为L平方米，如果租用，则合资企业可获得的年租金收入R1，则该合资企业的年份额合资企业的利润预计为R2租金和合资企业的税负分别为T1和T2。
1.租金要负担的税款
营业税：房地产租赁属于服务业，应按租金收入的5％征税，应为5％×R1；房地产税：房地产税应根据房地产的租金收入计算并缴纳，税率为12％，则房地产税为12％×R1;城镇建设税：假设大海房地产开发公司位于市区，城市建设税率为7％，按其缴纳的营业税计算，城市建设税负担为5％×R1×7％ = 0.35％R1;教育手续费附加费：3％×5％×R1 = 0.15％R1;印花税：根据《中华民国印花税暂行条例》第三条的规定，企业在签订合同时必须缴纳印花税：“按租赁金额的千分之二适用“因此，印花税的税率是R1的0.1％；所得税：营业税，城市建设税，教育附加费可以在税前扣除，然后企业租金收入应缴的所得税为25％×（R1-5％R1 -0.35％1-0.15％R1）= 23.62％R1。
总税负T1 =营业税+物业税+城市建设税+教育附加费+印花税+所得税= 5％R1 + 12％R1 + 0.35％R1 + 0.15％R1 + 0.1％R1 + 23.62％ R1 = 41.22％R1，即在出租方法下，公司的总体税负T1 = 41.22％R1。
2.合营企业承担的税负
房地产税：根据税法，房地产税是根据房地产的原始价值减去剩余价值的10％-30％计算的，税率为1.2％。假设减免率为30％，则房地产税负担= 1.2％×（1-30％）P。土地使用税（此税按固定金额征收，各地标准不同。以菏泽市为例，城市单位税额为0.68元/平方米），则土地使用税负担为0.68 ×L = 0.68L;所得税：合资所得税须缴纳所得税，所得税负担= R2×25％= 25％R2。
总体税负T2 =财产税+土地使用税+所得税= 1.2％×（1-30％）P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2
寻求税收平衡。由于租金的收入是相对固定的，可以在出租前进行协商，而且由于许多影响因素，合资企业的收入更加不确定，因此可以使用租金来预测合资企业的收入。当税收负担相等时，即
41.22％R1 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2，则R2 =（41.22R1-0.84P-68L）/ 25
投资房地产时，可以使用上述函数公式进行计算。基本结论如下：如果预期合资企业收入R2>（41.22×租金收入-0.84×财产的原始价值+ 68×实际使用面积）/ 25此财产的税负低于租赁方法的税负。从税收的角度来看，应考虑采用合资方式。如果预期合资企业收入R2 <（41.22×租金收入-0.84×财产的原始价值+ 68×实际使用面积）/ 25因此，该物业的税收负担比合资企业减轻。在此示例中，由于大海房地产开发公司的股份为500万元，且500 <（41.22％×200-0.84×1000 + 68×300）/25=785.70，因此租赁方法可以节省税款。此时，总税负T1 = 41.22％R1 = 41.22％×200 = 82.44（万元），总税负T2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084×1000 + 0.68×300+ 25％×500 = 337.40（万元）。不难看出，通过采用租赁方式，该公司可以比合资方式节省254.96元（337.4-82.44）元的税款。
（3）使用不同的融资方式进行税收筹划
房地产开发公司对资金的需求很大。如何更好地筹集资金对公司的运营至关重要。从税收的角度来看，企业在不同融资方式下所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月，海海房地产开发公司需要1000万元的资金来开发新项目。由于公司采用不同的融资方式，因此公司的税收负担也将有所不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，则年利率为8％，每年需要支付利息80万元。根据税法，利息费用可以在税前扣除，因此银行贷款融资可用于为公司融资。利润影响为80万元，可节省公司税80×25％= 20万元；如果大海房地产开发有限公司获准发行债券融资，可以公开发行公司债券，也可以仅限于内部员工的发行。。税法规定，税前不能扣除资本股利，可以将债券利息作为税前支出支付。如果债券的年利率为10％，则债券融资对公司利润的影响为100万元，也就是说，通过发行债券融资可以节省企业税2500万元（100×25％）。采用以上两种融资方式可以达到节税的目的，但影响程度不同。但是，如果公司通过发行股票筹集资金，则由于发行的股票是股票基金，因此只能根据税后利润进行分配。税基无法有效降低。
（4）使用不同的付款方式进行税收筹划
房地产开发公司在转让房地产的合法所有权后确认销售收入，但在实践中，它们应采用审慎原则并客观地评估收入的实现。倘估计价格无法收回，则无法确认为收入；部分价格已收回只有收回的部分才确认为收入。
由于房地产单位的价值高，购买者很难一次拿出大笔钱购买房地产。房地产开发公司通常使用分期付款方式进行销售。这样，企业无法基于总销售价格确认收入，并且无法响应税收节省而相互转移成本。
海洋房地产开发有限公司签署了一项分期付款的房地产销售合同。合同中的商品房总价为800万元，分四期支付，首期付款为40％。转让时，如果此时确认收入，则应交营业税额为800×5％= 40（万元）。如果收入分期确认，则首次应纳营业税为800×40％×5％= 16（万元）。以后三次营业税为800×20％×5％= 8（万元），合计16 + 3×8 = 40（万元）。虽然两种缴纳营业税的方法都是40万元，但是使用多重确认收入可以延迟缴纳税款的时间。
值得注意的是，国税发[2009] 31号文件《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税的问题》明确了五种特殊情况下确认收入的标准。对于产品，应根据销售合同或协议约定的付款日期确认收入的实现。如果付款人提前付款，则应根据实际付款日期确认收入的实现。房地产开发企业采用预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入应当首先达到规定的利润率（经济适用住房项目必须符合建设部，发改委，国土资源部和中国人民银行《经济适用住房管理办法》（江府[2004] 77号）和其他有关规定的通知规定，预售收入的应税毛利率应不少于3％。开发企业对经济适用住房项目的预售申报初次收入时，必须随附有关部门的批准文件和其他有关证明材料。不符合规定或未附上有关部门的批准文件及其他有关证明材料的，按照经济适用住房销售规定计算并付款。公司所得税。非经济适用住房开发项目的估计应税毛利率是根据以下规定确定的：1.如果开发项目位于人民政府所在省，自治区的市区或郊区，直辖市或有单独计划的城市，不得少于15％。开发项目位于地级市和郊区及地级市的，不得少于10％。 3。开发项目位于其他区域的，不少于5％。 （四）属于经济适用房，限价房，危改房的，不少于3％。所得金额统一缴纳企业所得税，开发产品完成后将进行结算调整。