1.土地增值税的税收筹划空间不大
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和相关规定，对于不征收，免税，暂时免税和减少土地的征集政策不多增值税。有以下三个方面：
1.不征收土地增值税的对象：包括通过继承和赠与免费转让房地产，以及房地产开发企业将部分商业开发的房地产用于企业自用-使用或租赁，且产权尚未转让不征收土地增值税。
2.豁免有两个条件或条件：（1）纳税人建造普通的标准房屋出售，其增值额不超过扣除项的20％。（二）因国家建设需要依法征用和收回的房地产，包括因城市实施规划和国家建设需要而搬迁的，原房地产由纳税人转让。
3.在三种情况下，可以中止土地增值税。（1）对于非房地产开发经营企业，如果将房地产用于投资或合资，则投资和合资方将土地（房地产）作为投资的股票价格或合资条件进行投资，并将房地产转让给被投资或合资公司（（对重新转让上述房地产的投资及联营企业，应征收土地增值税）。（2）由一方出资，一方出资，双方合作兴建房屋，建成后将房屋分割并用于房屋的一部分（转让完成后，土地征收增值税）。（3）企业合并，是指合并后的企业将房地产转移给合并后的企业。
此外，还有一些针对个人居民的土地增值税政策。例如，由于工作调动或居住条件改善而转移了自己的自用房屋的个人，经税务机关批准居住了5年或以上，免征土地增值税；如果您居住了3年或少于5年，则将征收土地增值税的一半（少于3年的居住时间，按规定征收）；居民拥有的普通住所在转让时暂免征收土地增值税；在个人之间交换自己的住宅房地产的个人，经当地税务机关核实后，可以免征土地增值税。
之所以说在土地增值税计划中使用优惠税收政策并不大，是因为上述八项免税政策，其中三项针对个人居民，另外两项是由于特定原因，一个被直接排除在外因此，作为房地产开发经营者，作为房地产开发企业，有必要根据自身情况认真规划土地增值税。
国外
税收筹划起源于西方发达国家，其精神可以追溯到1925年的英国。1935年，英国上议院议员汤姆林勋爵在“税收专员诉格兰德案”中提出了建议。温斯特公爵”人人有权安排自己的业务，依法办事可以少交税。”这是社会上最早进行税收筹划并得到法律承认的问题。随着市场经济运行的规范化，法治化和公民依法纳税意识的增强，随着市场经济体制的不断完善，它们不断得到发展和完善，并得到了广泛的发展。前景。在《公司财务政策与投资回报》（1967年）一文中，Farrar和Selwyn首先研究了税收差异对公司财务决策的影响。此后，有关公司资本结构决策税收的学术研究真正深入到了税收差异中，从而形成了所谓的“税收差异学派”。
侯赛因·艾哈迈德（Hussein Ahmed）的“税收筹划和财务报告成本：对加拿大可赎回优先股市场的研究”（1995年），莎朗·凯（Sharon Kay）的“企业迁移的税收和非税收激励措施”（1997年）和凯思琳·戴安娜（Kathrun Dianne）的“解决税收筹划问题的框架：对税收专家的认知过程和构建问题框架的实证研究（2001年），其他论文分别研究了税收筹划和税收筹划对企业的影响。
国内
1.黄偏明的《房地产开发企业税务顾问》（2001年）详细解释了房地产开发公司应缴纳的税款，应缴纳的税款，如何计算和处理各种特殊情况，申报方式，纳税优惠政策以及如何享受它们。本书的目的是帮助各种企事业单位，个体工商户以及城乡个体户的管理和会计人员学习和掌握税法，正确履行纳税义务。
2.何志东的《房地产开发企业税收筹划计划》（2002年）主要是从税收分类的角度出发，在介绍税收要素的基础上，分析了房地产企业各方面的税收优惠政策。本文对房地产公司，外商投资企业和外国公司所得税，个人所得税，土地增值税，契税和其他税种所涉及的业务相关税款进行税收分配。
3.刘荣（Long Rong）出版的《企业战略管理和税收策略研究》（2005年）结合了企业战略管理和税收政策体系，涵盖了企业营销策略，财务管理，人力资源管理和企业多元化。从远景，公司国际化战略和公司战略管理联系的其他方面，分别分析和研究了税收筹划与战略管理之间的关系，税收策略应用的环境原则及其具体应用。可以说，这本书是根据作者和许多研究学者多年的研究和实践经验得出的。在公司管理中，税收问题包括在经理的管理范围内。
1.房地产企业的经营特点及土地增值税规划的重要性
纳税筹划是指在纳税之前不影响法律法规的情况下，通过事先安排其自身的业务活动和投资等与税收有关的事项，可以实现少缴或延期支付。旨在最大化公司税后收益的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业在税收法规不完善的情况下进行的非非法税收筹划，以及使用税法特殊例外的节税计划。与其他行业的公司相比，房地产公司具有以下经营特点：（一）开发产品的统一性和固定性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险大； （3）开发与运营业务复杂性。业务操作复杂，涉及面广，并具有许多经济联系。因此，必须计划开发和管理。土地增值税是对纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物所得的增值税，按照规定的四级超额累进税率征收。增值额是指纳税人从房地产转让中取得的收入余额减去项目额的扣除额。扣除的项目包括为获得土地使用权而支付的金额和开发土地的成本。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，使房地产经营环境发生了较大变化。房地产开发公司。如何规避税收风险，如何尽可能地降低企业的纳税成本，增加营业利润，在有限的空间内最大化利润，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产公司正计划以合理合法的方式进行土地增值税的支付。
2.房地产企业土地增值税规划的现状
由于已征收土地增值税，尽管总额不大，但增长率非常快。从1994年到2006年，全国土地增值税的平均增长率为91.27％。 2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长速度很快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然非常巨大。清算工作有很多障碍。许多地方政府由于其成就和效率而在清算意愿和执行方面存在问题。另外，土地增值税存在征收管理困难，税收成本高的问题。房地产土地增值税追回的历史问题尚不清楚，导致土地增值税的征收和管理效果不理想。从房地产公司的角度来看，随着房地产行业的飞速发展，配套的税法法规越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的纳税行为，使许多原先的法律计划方案成为非法，进一步缩小了税收筹划的空间。
1。过去，大多数房地产公司都是通过设立项目公司等来经营的，并且将房地产用于投资或合资企业来避免土地增值税。但是，2006年3月发布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业还必须为房地产投资或合营企业缴纳相应的土地增值税。
2。过去，许多房地产公司将部分已开发的房地产转换为自用或商业房地产，而该部分房地产的产权是以自己的名义处理的，因此免征了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业法人所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号），将其转为自用的商品房视为：如果将其视为销售，则应计算并支付土地增值税和企业所得税。
3。过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司不能将借贷成本作为额外抵扣的基础计算土地增值税。利息支出应根据房地产开发成本进行调整费用扣除为房地产开发费用。
3.房地产企业土地增值税规划方法的解释
（1）将土地增值税征税范围用于节税计划
1。利用合作来盖房并节省税款。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“一方出房，一方资金，双方合作建造房屋，建成后房屋将按比例分割自用的，暂时免征土地增值税，建成后转让土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理构造来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，将收取并替换客户的建筑收入。对于房地产开发公司，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（2）将销售收入用于税收筹划
1。分散业务收入计划方法。房地产企业的税项主要为土地增值税和营业税，土地增值税按累进税率征收，即房地产增值税率越高，适用税额越高。率。因此，如果可以分解房地产的销售价格并降低房地产的增值率，则可以大大减少房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时已经进行了简单的翻新，因此可以将它们作为单独的业务单独进行会计处理，因此可以通过两次出售房地产来进行税收筹划。例如，一家房地产公司以一千万元的价格卖出了一套商品房。这房子装修简单，并配备了必要的简单设施。根据有关税法的规定，该房地产开发业务可抵扣的收益为400万元，增加值为600万元。土地增值率为：600/400×100％= 150％。应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。房屋买卖合同不包括装修费用。房屋销售价格为700万元，允许扣除成本为300万元；房屋装修合同，装修费用为300万元，允许费用为100万元。土地增值率为：400/300×100％= 133％（装修费用属于劳动收入，应征收营业税，无需征收土地增值税），应缴纳的土地增值税：400 ×50％-300×15％= 155（万元）。
2。合理的定价计划方法。税法规定，纳税人建造和销售增值额不超过扣除项目额的20％的普通标准住房，免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％，应按规定征税。因此，可以充分利用临界点20％的税收负担效应进行规划。例如，某房地产公司建有待售的商品房，同行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间，以开发商品房而著称，土地出让金为200万元，费用是900万元，利息从上面的例子可以看出，由于两种房地产的增值率相差很大，只要房地产开发公司安排将两种房地产共同开发销售，收益和扣除项目就可以了。两种类型的房地产中的一种被合并在一起，税款也一起申报。您可以达到少缴税款的目的。
（3）使用扣除额进行税收筹划
1。利息成本计划方法。房地产公司一般在发展业务中需要大量借款，利息支出是不可避免的，不同的利息支出扣除方式将对企业的土地增值税产生较大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出在两种情况下扣除。首先，如果可以根据转让的房地产项目进行分配并提供金融机构认证，则可以扣除，但最高金额不得超过银行同期的利率计算得出的金额；其他房地产开发支出（房地产开发支出＝扣除的利息+（取得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）×扣除率（5％以内），扣除额为取得土地使用权和房地产开发成本支付的金额的5％以内。其次，在无法根据房地产项目的转让来计算利息费用的分摊或无法提供金融机构证明的情况下，必须将利息费用计入房地产开发费用（房地产开发费用=（已付金额）。获得土地使用权+房地产开发成本）×扣除率（在10％以内）），以及扣除额。以上两种计算扣除额的具体比例，由省人民政府规定。此规定为纳税人规划提供了机会。房地产公司进行房地产开发时，第一种情况的利息支出大于第二种情况的利息支出，应当正确分担利息支出，并提供金融机构证明；如果前者少于后者，则企业可能不会房地产开发项目的转让会计算利息支出的份额，或者不提供金融机构认证，这可能会增加扣除的项目数量并降低土地增值税的计税依据。例如，一家房地产公司开发了一批商品房，支付了地价600万元，开发费用1000万元。假定利息是根据房地产开发项目分配的，并且可以提供金融机构的证明，则应扣除利息100万元。计划扣除利息？如果要扣除的利息支出是70万元，应该如何计划？假定地方政府规定的两种扣除额分别为5％和10％。计划过程如下：首先，进行计算。（获得土地使用权的费用+房地产开发费用）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元）接下来，判断。当可抵扣利息支出为人民币100万元时，公司应严格按照房地产开发项目分配利息，并提供金融机构认证，可以抵扣一百万元，否则只能抵扣80万元；何时允许扣除当利息支出为70万元时，应选择第二种扣除方式，即不按照房地产开发项目分配利息，或者不向税务机关提供有关金融机构的证明，可以扣除10万元的利息费用。但是，应该注意的是，税法中允许扣除的利息费用应严格按照《企业会计准则-借款费用》计算，不计入非扣除额。
2。完全扣除允许使用扣除项目计划方法。为了抑制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业可以将项目金额扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受上述额外扣除，以实现土地增值税的节税计划，而且在未来的纳税年度，可以利用公司协会实现其他税收筹划。
4.进一步加强房地产企业土地增值税规划的策略
（1）加快改善房地产企业土地增值税的征收和管理
1。有必要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产业的税收负担。将“多税种调整”更改为“主税种调整”，完全解决了税种交叉和重复的问题。同时，有必要简化土地增值税的清收办法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。有必要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加大房地产行业税收来源管理和征收管理的力度，完善委托征收管理办法，实行土地增值税预征收管理措施，合理征收管理秩序。
（2）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算实施方法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应遵守法律原则。在不违反国家各项法律法规的前提下，根据房地产企业自身的实际情况进行规划。
2。应注意战略规划。房地产公司的税收筹划过程对于公司管理层的决策过程更为重要。企业在制定决策时应注意规范性和战略性计划。他们绝不能简单地追求节税收入的增加并导致开发或运营成本的上升。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且要注意企业运作和战略管理的各个方面。