（1）利用重点进行税收筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条，在下列情况之一中获豁免：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税适用四级累进税率：
（1）增加值不超过扣除额的50％，税率为30％。
（2）对于超过扣除额50％且未扣除扣除额100％的增加值，税率为40％。
（3）对于超过扣除额100％且未扣除扣除额200％的增加值，税率为50％。
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
如果企业出售的普通标准住宅的销售增值率在20％的门槛，则可以通过适当控制销售价格来避免支付土地增值税。根据《增值税暂行条例》第六条的规定，计算增加值的扣除项目包括：
（1）支付土地使用权的金额。
（2）土地开发的成本和支出。
（3）新房和附属设施的成本和费用，或旧房和建筑物的评估价格。
（4）与房地产转让有关的税收。
（5）财政部规定的其他扣除额。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条（以下简称“土地增值税暂行条例实施细则”） ，此处的“其他扣除项目”是为获得土地使用权而支付的。占土地总价的20％以及开发土地，新房和辅助设施的成本。
根据《关于转发建设部等部门做好稳定房价的意见的通知》（国办发[2005] 26号），普通标准住房的标准为：建筑建筑面积比大于1.0时，单层建筑面积小于120平方米，实际交易价格不到相同土地上房屋平均交易价格的1.2倍。各省，自治区，直辖市根据实际情况，制定本地区普通住房享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20％。
所谓“土地增值税起点”，是指根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人修建普通标准住房出售，其增值税增值不超过扣除项目额的20％。 ，并且免征土地增值税。根据这个原则，如果纳税人盖房出售，他应该考虑增加值的增加与放弃低于阈值的税收负担之间的关系。增值率略高于阈值。损益。所谓土地增值税，是指纳税人扣除项目金额后，扣除项目价值，再按比例缴纳的不动产转让所得的税款。纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（简称房地产）并获得收入的个人和单位。征税范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括以酬金和其他酬金转让的房地产，以及应税对象为补偿而转让的土地的增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过50％。项目金额的，税率为30％；价值超过项目金额的50％％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，且不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知》对于无法确定房地产转让的土地增值总价值作为计税基础的个人，应按不同的省份不同，但基本上是根据目前或评估价格的1％至2％人民...所谓“土地增值税的起点”，是指按照《土地增值税暂行条例》，纳税人建立普通标准住房买卖，增值税额不计入超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。税。根据这个原则，如果纳税人盖房出售，他应该考虑增加值的增加与放弃低于阈值的税收负担之间的关系。增值率略高于阈值。损益。所谓土地增值税，是指纳税人扣除项目金额后，扣除项目价值，再按比例缴纳的不动产转让所得的税款。纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（简称房地产）并获得收入的个人和单位。征税范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括以酬金和其他酬金转让的房地产，以及应税对象为补偿而转让的土地的增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过50％。项目金额的，税率为30％；价值超过项目金额的50％％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，且不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知》对于无法确定房地产转让的土地增值总价值作为计税基础的个人，应按不同的省份有所不同，但基本上是根据目前或评估价的1％到2％。建造普通标准房屋出售且增加值不超过扣除的项目金额的20％的人免征土地增值税；依法必须收购或者收回的房地产免征土地增值税；因工作调动或生活条件改善而工作的个人对于自住房屋的过户，居住5年以上的人免征土地增值税，居住5年以上的人减免土地增值税。或者更多。
土地增值税被清算和调查，房地产公司预先准备账目。
房地产开发企业如何回应和协调安排以解决和偿还土地增值税？有效的土地增值税计划必将成为房地产公司当前和未来公司发展的重要问题。企业追求的目标是使企业价值最大化。评估最大值的最有效方法是利润和利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分了解政策的同时，有必要尽可能地减少政策对企业的不利影响。房地产企业在计算土地增值税时，应在不违反税法的情况下选择最有利的税收方案，以达到节约土地增值税的目的。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号实施后，新的税收政策封锁了部分税收。房地产行业的漏洞，也提供了新的计划的应税空间。房地产开发企业需要根据新政策调整发展和销售策略，以减轻税收负担，同时又不违反税法。运用会计技术和方法来分析和分析税收计算的现状，我们认为仍有避免土地增值税的可行的规划空间，土地增值税的节约空间和经济效益仍然相当可观。 。笔者介绍了工作实践中讨论的几种土地增值税规划的实用方法。
1.充分利用土地增值税免税期的优惠政策
例如，《深圳市地税局关于土地增值税有关问题的通知》（深地税发〔2005〕609号）第1条规定，房地产开发企业缴纳土地价款的时间为附加税责任将基于合同签订普遍存在。对于在2005年11月1日（包括11月1日）之后签订房地产销售合同的人，当纳税人从第一笔房地产销售中获得收入时，预付的土地增值税将按全价计算房地产。深圳XX花园第五期销售收入为37765万元，其中2005年11月1日前签订的购房合同总值为31636万元。按照上述通知，土地增值税按照上述通知缴纳，申报应纳税所得额为6129万元。
第二，个人使用商品房的开发不再视为销售
国税发[2009] 31号文第7条规定，企业应当开发用于捐赠，赞助，员工福利，奖励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，与其他企事业单位交换的产品。个人非货币性资产的行为应视为销售，在开发产品的所有权或使用权转让时，或者在实际权益中，确认收入（或利润）的实现。获得。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）由公司近期或当月同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类产品的公允市场价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
2008年1月1日之后发生了将已开发的商品住宅转换为固定资产的情况，因此不应将其视为销售。不难看出，转换为固定资产的产品开发不再被视为销售。企业需要密切注意，避免给自己增加不必要的税收负担。
第三，选择多样化的方法来处理开发产品
处理开发产品的方式多种多样，包括：销售，租赁，售前租赁，售后回租，股权投资，产权转让，转让至经营资产（自用和自营开发产品）以及以此类推。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不会征收土地增值税，也不会收入将包括在税收结算中。费用和支出。这表示长期房地产开发商免交土地增值税。而且，这一因素可能会导致大量开发商将来将其房产出售给自己。房地产开发公司可以根据自己的发展策略和实际情况制定相应的计划，以减轻土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对于一些从事商业地产开发的房地产开发商来说，过去有必要从销售导向型转变为自我控股型，因为他们不需要增值土地而无需缴纳土地增值税。。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定，土地增值税是根据纳税人房地产的最基本会计项目或目的计算的成本会计。此要求与根据计算方法2计算土地增值税的方法相一致。从法律的角度来看，税收法规要高于税收法规和法规文件，因此首选计算方法二。需要说明的是，纳税人构筑普通标准住房并从事其他房地产开发的，按照第二种方法计算的增值率不超过20％的，非住宅部分应当按照下列方法计算：税法。土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条：“增值税是根据纳税人的最基本会计项目或目的计算的。房地产成本核算。核算项目或核算对象是指房地产主管部门批准的开发项目。原则上，土地增值税是根据纳税人开发的房地产的不同类型进行清算的。首先根据会计对象，即方法2，计算此处提到的“清算”。增值税率用于确定土地增值税率，确定征税和免税的对象，然后在不同类型的房地产中分配相关的成本和费用，并分别结清应付款项。
7.充分利用附加扣除政策
《土地增值税实施法》规定，从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时所支付的金额与土地使用权的成本之和扣除20％。房地产开发。
土地增值税减免项目中的开发间接费用收集是企业规划时应注意的一点。开发间接费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利费用，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销费等。实施细则规定了间接开发费费用属于开发用地，新房及附属设施用地，应在扣除工程款时全额计入，在计算土地增值税时予以有效扣除。同时，该政策还规定，房地产企业可以享受这些费用减免的20％。这些内容不是很清楚，在进行会计处理时很容易将此费用的一部分包括在管理费用或销售费用中。土地增值税的实施细则规定，管理费和销售费在土地使用权支付的款额和开发用地，新房及附属设施（或财务费用）之和的5％以内扣除。 ，销售费用和管理费用包含在土地使用权中）。支付的金额不到开发用地，新房和辅助设施之和的10％。如果管理费用和销售费用之和超过此限制，计算土地增值税时不能完全扣除武进管理费用和销售费用的间接开发费用，需要增加土地增值税。如果将这些成本正确地归入开发开销中，则不仅可以完全扣除，而且还可以享受20％的扣除。因此，企业在汇总开发开销时应保持谨慎，并充分利用税收政策。
八，特殊扣除的使用
《土地增值税暂行条例》的实施规则规定：“可以根据实际情况扣除可根据房地产项目转让和提供金融机构认证的财务费用的利息支出，但最大不能超过为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用的人或不能提供金融机构证书的，房地产开发费用应在按照本条第（1）款和第（2）款计算的金额的10％以内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。如果允许对较高的利息支出进行“实际扣除”，则应采用第一种方法分别计算利息支出；否则，应使用后一种方法，并且应从“总计”的10％中扣除全部费用。
判断是否提供金融机构证书的关键是利息费用的百分比，该利息费用可以扣除为税法规定的开发成本的百分比。如果超过5％，则提供证书是有利的。提供证明将是有利的。据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息支出占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息支出计入房地产开发支出。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
九，选择有利的土地价格成本分配方法
国税发[2009] 31条第30条
企业的下列成本应根据以下方法分配：土地成本通常根据建筑面积法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，则税务机关应同意。
土地开发也与房地产开发相关，这是一次性土地征用和房地产开发的案例。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。。
示例：××尚都开发用地面积13.65万平方米（一期88,600平方米，二期47,900平方米），土地成本支出12549万元，摊销地价金额：99.14万元，二期土地成本可以使用以下计算选项：
A.根据第一期减少的面积和费用计算的摊销单位土地成本（剩余摊销）
（1.2549亿至9,914万元人民币）/ 47,900平方米= 550.10元/平方米
B.根据实际面积计算摊销单位土地成本（平均摊销）
125.4万元/ 136,500平方米* 47,900平方米= 919.34元/平方米（{}} C.两种土地价格成本分配计算方法之间的单位土地成本差异：
364.24元（550.10元/平方米-919.34元/平方米）
上述基于建筑面积法的摊销单位土地成本的计算方法应在与主管税务机关协商后分配。
以上是土地增值税计划的几种常见方法。实际上，纳税人应分析具体问题并灵活运用税收政策。前提是合理合理地节约税收，在合理，无违背的情况下减轻税收负担，以减少税收风险，寻找不违反税法的规划空间。增加税后利润以最大化公司价值。简而言之，有许多方法可以计划房地产公司的税收，但是它们必须合法，可操作并为公司带来实际利益。