房地产企业各环节税收

提问时间：2020-03-10 16:52

我来回答

共1个精选答案

admin 2020-03-10 16:52

最佳答案

房地产企业税收筹划的三大方面

无可争议的事实是，在过去的两年中，由于税收来源紧张，房地产行业的税收检查大大增加，尤其是土地增值税的清算工作在整个过程中越来越密集。国家。

在房地产公司的成本结构中，税收成本，土地价格以及建筑和安装成本位居前三名。如果税收成本与销售挂钩，则在预收阶段，营业税，土地增值税和企业所得税负担已达到销售额的8％至12％。如果该项目被清算，则通常高于13％。这个城市在20％以上。

由于房地产开发企业，土地征用，拆迁，设计，土建，采购，装修，资本，市场营销，物业管理等诸多发展环节，每种经济行为都会涉及税收并为税收筹划。因此，房地产税收筹划必须与以上环节系统地结合起来。

税收筹划无处不在。必须综合考虑房地产税收筹划的整个系统。税收筹划应贯穿房地产企业发展和经营活动的全过程。在战略，运营和财务管理这三个层次上，不能狭sense地对财政部的一英亩和三个点进行三维系统的思想和计划。

1.在战略管理级别进行规划

从战略角度来看，房地产税收筹划通常应考虑以下问题：

1）如何设计和安排股权的结构和水平，以及它将对未来的财政和税收产生什么影响。

2）是否成立项目公司，以及公司股东是否为自然人股东。

3）财政和税收对注册资本的规模和不同形式的资本投入有何影响？

4）如何与政府合作和谈判，以及红线以外的市政支出如何计入项目成本。

5）地方政府和出资者如何通过不同的方式进行比较，以比较土地税负担和最低负担？

6）如何在土地征收过程中合法增加土地成本，例如拆迁成本。

2.在管理层进行规划

从运营角度进行规划将涉及房地产公司运营的所有方面。税收筹划通常应考虑以下问题：

1）不同开发产品设计对公司税收的影响，例如公寓的大小，应将车库建造为独立车库还是地下连体车库，以及酒店是否应占用大或小面积。

2）商业和居住比例，普通居住与非普通居住的比率。

3）如何从财政和税收角度修改各种合作合同？

4）税收形式对建设和开发阶段的影响。

5）如何合法合理地增加项目成本。

6）促销计划和销售价格设定对财政和税收的影响。

7）出售毛坯房和装饰精美的房屋的税收比较。

3.在财务层面进行规划

财务部门的员工经常考虑从财务管理的角度进行计划。方向主要基于三分之一的财政面积。例如，产生费用后，税中包括哪些会计科目，以及使用了哪种费用公司是最有利的，选择计算资金利息的方法，选择合并还是分期付款。

如果您可以预先从以上三个角度全面地计划和计划公司税，则不仅可以大大减轻公司税负，还可以使公司朝着健康的方向前进。

在特定的税收筹划实践中，特别建议房地产公司负责人高度重视亲自参与公司的税收管理和税收筹划实践，而不应仅仅让其去思考关于它。因为无论是公司职位，发言权，重大决策参与程度，思维高度等，财务都受到各种限制。税收管理和税收筹划在公司管理中变得越来越重要。税收筹划必须从企业负责人开始。规划空间可以更大，效果可以更加明显。

房地产企业如何合理避税的3大妙招，你都知道吗？

对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。

计划结果；

经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。

III。使用合同装修费合理避税

示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。

计划分析：

如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。

计划结果；

经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。

通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。

通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。

房地产开发企业税收与会计实务大全【全流程全业务全税种】营改增后：国家法规+各地政策；153个实操案例示范

首先查看目录并扫描代码以进行购买

第1章房地产开发的基本知识和税收

房地产开发基本业务知识的第一部分

一，房地产开发的主要业务活动

第二，房地产开发的通用术语

房地产开发的第二阶段

房地产开发中的税费概述

第二章税收政策在企业设立中的实际应用

第一节房地产开发企业成立概述及相关税收问题

一，建立房地产开发企业的要求

2.新建房地产开发企业的备案程序

第三，建立房地产开发企业的税收问题

第2节投资主体影响税后净收入

一，公司所得税后利润分配的税基

2.税金和附加费对公司净利润的影响

III。国内外企业利润分配中的税收差异

IV。股东权益转移之间的税收差异

五，设立外商投资房地产企业的限制性规定

第三节适当借贷有助于减少税收支出

一，纯股权投资对公司所得税的影响

II。债务投资和股权投资对公司所得税的影响

债务投资和股权投资对土地增值税的影响

第四，信托融资“虚假的实际权益索赔”的定价税收风险退出

第4节合理规划注册地点可以降低税收成本

一，企业所得税管理

其次，公司注册位置和项目位置是否一致

第5节，设立分支机构或子公司的税收平衡

首先，建立子公司的税收余额

第二，土地如何在母子公司之间进行内部转让

III。严禁强迫或变相外国建筑企业在当地设立分支机构或子公司。

第6节总部与区域运营之间的营业所得税收入差异

一，跨地区运营区域分支机构的两种情况和政策差异

第二，同时从事建筑和安装业务的房地产公司的跨地区运营政策的应用

III。跨地区经营的房地产公司的企业所得税摘要和分配

IV。合并纳税申报表中分支机构的预付税额不等于总公司分配比例的情况

第七节土地使用权税

第三章土地使用权税收政策的实际应用

第一部分获取土地使用权的税收问题

一，土地使用权的分配和期限

第二，“招聘”

III。通过分配获得的土地使用权的转让

IV。购买建筑（项目）项目

五，收购项目公司

六，合作发展

VII。社会保障房建设用地

VIII。获得土地使用权涉及税收和费用

在土地使用权转让中征收征税的实践

一，租赁税政策解读

2.如何确定土地使用权转让的契税计算基础

三，天性：大包装费暂时计入契税计算基础

第四，是否对转让划拨的土地征收契税

五，改变土地用途是否需要缴纳契税？

6.转让无效的财产权可以退还契税吗？

VII。土地是否会因政府征用而被征收契税？

8.是否通过还清土地使用权来支付契税

IX。特殊情况下的契税申报可以不带发票

10.商学院的土地应缴纳租赁税吗？

十一，契据报税表

在第3节重组和重组中实际应用免税和免税

1.重组和重组免征契税的政策和法规

第二，退税政策在重组和重组中的实际应用

第4节谁应缴纳耕地占用税

企业或政府应缴纳农田占用税吗？

第二，应在转让土地之前缴纳耕地占用税

3.是否免除一年的城市土地使用税？

四，耕地占用税纳税申报表

第5节分配的土地要注意土地使用税的税收风险

I.未约定交货日期的土地税收风险

2.未付的土地出让金是否免征城市土地使用税？

III。土地使用税应在未开发土地使用证的情况下缴纳

第6条土地ho积的闲置土地费用的支付会影响清算费用的扣除

1.开发者必须为闲置土地付费

2.土地增值税结算中不能扣除土地闲置费

政府土地返还营改革增加后，第七节风险依然存在

土地偿还额是否包括在收入中或抵消了土地成本？

2.土地收益不是免税收入

III。土地增值税应谨慎处理

第四，如何处理土地退还收益的增值税

五，土地减免是否包含在财产的原始价值中

第四章税收政策在旧城改造项目中的实际应用

土地征用和拆迁征税分析

一，旧的拆除基本程序

2.拆迁政策变更

从当地文献看旧城重建的三项基本原则

旧城区的重建和拆除应注意的四个问题

被征收人的旧城重建政策分析

一，城市房屋拆迁的增值税处理

2.受城市房屋拆迁的人是否缴纳个人所得税

3.取得安置房后如何对被征用人员的销售征收个人所得税

第四，如何为被征地者（自然人）计算契税以获取拆迁补偿房

五，被征收人（房屋拆迁人）是否免征土地增值税

6.被征收人（企业）的企业所得税是否有优惠？

第3节拆迁人和申购人的旧城重建政策并不完全一致

首先，拆卸和征收增值税的主题

2.如何在土地增值税扣除中补偿城市房屋拆迁补偿

3.是否要支付城市房屋拆迁补偿的契税？

IV。城镇房屋拆迁补偿的企业所得税处理

五，拆除后的转移补偿不一定要花费

六。土地改建免征增值税的条件

如何结算土地增值税

最具启发性的文档是对“九种模式”的“三旧”转换的第五部分

第五章代理商的建设与发展以及增值税的计算

第1节：获得土地使用权后的建设税

如何在没有土地建设的情况下征税

I.税务机关确认建筑法的标准

其次，客户如何纳税

III。开发人员如何纳税

IV。改革后按相同原则征收增值税

政府项目增加后如何计算税收

I.英国电信项目如何计算和支付增值税？

2.如何为BOT项目计算和支付增值税

Ⅲ。如何计算和支付PPP项目的增值税

第六章土地使用权出让改革后如何计税

是否应征税土地使用权的转让差异

一，如何转让不动产增值税

2.如何对土地使用权的转让征收增值税

第2节：开发用地的建设项目转让和股权转让

通过股权转让获得的土地使用权税收政策的实践应用

1.土地使用权直接转让的经营风险

第二，股权转让下的税收待遇和政策应用

具有整体财产转让和收购项目的公司的税收政策的实践和应用

整个产权转让是否要缴纳增值税？

2.整体产权转让免征土地增值税

III。与印花税有关的问题

第四，公司所得税相关问题

五，契约相关问题

土地征收和总资产转让的税收政策的实践和应用

一，增值税相关问题

2.与土地增值税有关的问题

III。与企业所得税有关的问题

第四，印花税相关问题

五，契约相关问题

第七章税收政策在房地产合作开发中的实际应用

第一节房地产合作开发概述

一，房地产合作开发

II。合作发展的基本模式

III。合作发展的法律问题

第二季度，合作社住房建设遇到营地改革的增加

一，没有合资企业的房屋合作建设

第二，建立合资企业来建房

III。与他人合作开发土地

第四，“由一方提供土地使用权”的具体含义

五，房地产开发企业吸收他人资金合作建房

合作建设免征土地增值税的分析

一，确定合作住房建设项目的清算主题

II。合作房屋建设税收可以免税吗？

III。处理合作楼房地产转售情况

第四，双方的税收和会计待遇

第四部分在住房分配的会计和税收处理方面有所不同。

如何处理先进行联合征地，然后进行合作住房建设

第八章税收政策在发展中的实际应用

开发成本会计第一节的主要内容

首先，房地产开发成本的对象和确定原则

II。房地产开发成本分类和核算的具体范围

III。房地产开发过程中可能涉及的行政费用和政府资金

选择建设合同计税方法

首先，按业务改革划分新旧项目的原则

II。建筑服务的税收方式选择

计算建筑服务总分包的三个规则

第四，建筑分包的计税方法可以保持一致吗？

五，谁来决定建筑合同的计税方法

第三节共同费用和代理商建设项目的会计和处理

1.房地产开发成本的会计程序

II。共同费用在房地产开发费用中的分配

III。确定成本分配依据的建筑面积

四，房地产共同成本分配方法的案例分析

五，结算土地增值税时支付扣除的项目价值的截止日期

六，清理土地增值税的费用分摊一般规则

VII。层高因子法在土地增值税结算中的实际应用

VIII。土地增值税结算中按预计面积分配土地成本的实际应用

IX。土地增值税结算中如何分摊地下停车场的费用

10.土地增值税结算期间如何在商业用地和住宅用地之间分配成本

第4节会计费用不等于开发产品税的费用

I.开发产品完成之前的成本确认

2.确认开发产品的完成条件

III。开发产品完成后的成本确认

第四，预扣成本会影响成品税成本的确定

五，房地产开发企业的应计费用不随意扣除

六。抵押存款和保证金的税收处理

VII。营改增后建设发票规范要求

第五节销售部门不同模式的税收处理

一，在已开发或部分完成的建筑物中使用商业建筑物使用

行销工具

其次，在开发社区的建筑物外使用临时位置，以建立临时的市场营销设施使用

工具

III。暂时将开发社区中的支持设施用作营销设施的装饰

采用

第四，在开发区以外的人口稠密地区建立销售网点作为营销手段使用

工具

第6节项目建设房屋和销售房屋的税收待遇不同

第七节境外支付服务费的征税

海外企业的服务收入是否要缴纳增值税？

2.预扣税抵用券可用于抵扣进项税

3.海外企业的服务收入是否应缴纳企业所得税

第四，将外部付款更改为归档系统

五，如何在没有税收合同的情况下预扣海外付款的税收

房地产增值税税收政策的实践与应用

商品房销售基本政策的第一部分

一，待售商品房

II。商品房预售

第二节房地产销售税和税收申报的预付款

I.确定新旧项目

II。预付税款

III。一般税额计算方法

IV。纳税申报

房地产企业抵扣进项税的实际应用

如何为房地产销售和开发产品开具发票

一，房地产的普通发票

II。缴纳营业税后如何重新开具发票

III。主要政策和发票要求

IV。猩红色增值税发票的管理规定

增值税政策在“二手房”转让中的实际应用

第6节增值税政策在房地产租赁中的实际应用

1.出租不动产的一般纳税人的增值税支付规定

II。小规模纳税人出租房地产的增值税缴纳规定

III。预付税款

第四，发票开具和收款管理

第7节关于房地产企业特殊业务的增值税政策的问答

第10章企业所得税处理在房地产企业营业收入中的实际应用

第一节房地产开发企业预售收入的企业所得税处理

I.产品完成标准

其次，估算的毛利率

第三，在预售阶段确认所得税收入

第四，预先设置会计科目

五，预售阶段企业所得税预缴税款申报的变更

六。预付公司所得税申报表中未指定的事项的处理

VII。预售阶段可以弥补上一年的损失吗？

VIII。预售阶段企业所得税的年度结算和结算有关问题

IX。增税公司应纳税所得额的应纳税所得额是否可以用来弥补上一年度。

失利

第二节会计准则和企业所得税对房地产收入差异的确认

一，收入确认

2.税法确认收入

第三节产品开发完成后的收入所得税处理

第四节房地产企业其他收入的税收处理

首先，预付租金与预收租金之间的税收差额

二，财产转让收入的企业所得税处理

III。非货币交易的企业所得税处理和视作销售收入

第四，非货币资产投资的企业所得税处理

五，债务重组的特殊税收处理

六。资金投资业务的企业所得税处理

VII。融资售后租回业务是否确认企业所得税收入？

VIII。从股权投资收益中确认收益，例如股息和红利

IX。接受政府转移资产的企业的企业所得税处理

十，接受股东转让资产的企业的企业所得税待遇

十一，资产转让的企业所得税处理

12.小型和微利企业的企业所得税待遇

第5节是否可以批准和收取房地产企业所得税

一，《企业所得税核定征收管理规定》

二，房地产开发企业批准收集，结算，结算和使用的声明

III。房地产开发企业应当按规定批准征收的情况

第四，房地产开发公司批准收税是关键

五，房地产开发企业批准征费，而不是检查是否可以弥补征费损失

6.检查税收是否可以变相享受税收优惠

VII。是否对企业所得税计征土地增值税

第六节商品房合同区域和确认区域错误的税收处理

1.商定区域和确认区域之间出现错误后的结算方法

第二，商定区域与确认区域之间存在错误后的税收处理

第七节房地产促销方法和税收处理

一，预付款

其次，购房退税

三折优惠

第四，首付折扣

五，售后回购

六，售后租回

七，购买房屋奖励汽车

支付和收取违约金的税收政策实践

1.违约金的税收处理和违约金的收取

其次，在履行合同时支付和收取的违约金的税收处理

第IX节社会保障住房政策的偏好和税收政策的实际应用

一，社会保障房税收待遇困难

2.公共租赁住房建设和运营的税收优惠

棚户区改造的三大税收优惠

第四，发展经济适用房的优惠政策

第十一章公司所得税政策的税前扣除的实际应用

公司所得税扣除原则的第一部分

首先，公司所得税抵扣的基本原则和要求

II。公司所得税扣除的一般原则

公司所得税允许扣除的三项

4.公司所得税前不得扣除费用

扣除公司所得税中的工资和薪金总额

首先，工资的概念

2.工资和薪水的税前扣除

四项基金的税收待遇，包括员工福利

I.员工福利的税收处理

第二，工会基金的税收待遇

员工教育费用的税收处理

第四，对党和团体活动基金的税收待遇

第四节保险费和住房公积金的税收处理

1.税前扣除要求

2.付款标准和扣除比例

III。其他商业保险费的处理

公务车制度改革后的第五节税收待遇

首先，公司为个人股东购买汽车

其次，公司为非股东员工购买汽车

第三，公司租用私人车辆

第四，公司为员工发放补贴或报销费用

第六节通讯费补贴的税收处理

一，地方法规

2.当地法规摘要

第七节中五个限制的减税做法

一，商务娱乐费

II。广告和业务推广费

房地产开发企业的三项扣除

第四，销售佣金

五，捐赠支出

第八节其他无限标准扣除额

1.劳动保护费

其次，旅费

第三，会议费

IV。租赁费用

五，维修费用

六，折旧费

VII。投资房地产

VIII。无形资产

IX。长期递延费用

10.母子公司之间提供服务的费用

11.企业间支付的费用

第IX节借贷利息费用的税前扣除

1.借贷成本的会计处理

第二，借贷成本的税收处理

第三，私人房地产借贷成本中存在税收风险

第十节资产损失的税前扣除

I.资产损失的概念

II。扣除资产损失之前的时间

3.子清单申报表和特殊减损申报表

第四，资产损失确认的证据

5.确定现金和其他货币资产的损失

六。确定非货币资产损失

VII。确定投资损失

VIII。确定其他资产损失

第12章税收政策在公司重组和清算中的实际应用

第一节重组业务的企业所得税处理

一，公司重组的概念和类型

第二，权益和非权益支付的概念

III。重组日的确定

第四，一般税收待遇

五，特殊税收待遇

六。国内外企业之间的股权和资产购买交易

VII。公司重组后的税收优惠政策的继承

VIII。公司重组记录

IX。公司重组中的印花税问题

第二节清算业务的企业所得税处理

首先，公司所得税处理公司清算的概念

II。公司清算的三种情况

第三，公司清算的期限

第四，处置公司清算财产

五，企业清算的企业所得税处理

六。公司清算收入的计算与分配

7.填写“中华人民共和国企业清算所得税申报表”

第3节企业无法取消，可以退还多缴的企业所得税

第13章个人所得税政策在房地产企业中的实际应用

将房屋出售给雇员的好处在个人所得税方面是有益的

您是否要为商品房促销的第二部分扣除个人所得税？

一，撤销合同，以支付违约金和代扣个人所得税

2.延迟支付房款和不扣除个人所得税

三栋免费私人房屋

第四，礼物和礼物的征税有所不同

五，个人担保收入

6.扣除个人所得税的法律责任

VII。如何计算免税额

如何对第二次股权转让征收个人所得税

第4节资本公积金是否增加为个人资本

首先，公司投资者免征公司所得税

II。个人所得税免税规定和含糊之处

第14章房地产企业城市土地使用税政策的实际应用

第1节《城市土地使用税管理指南》

一，城市土地使用税管理原则

第二，纳税申报管理

III。批准的减税管理

IV。记录减税管理

五，第三方税务相关信息管理

六，税收来源管理

VII。税务风险管理

施工期间如何缴纳城市土地使用税

一，在建项目城市土地使用税计税依据的确定

其次，确定在建项目的城市土地使用税缴纳义务的时间

3.什么时候会延迟支付土地土地使用权的城市土地使用税？

确定

项目完成后如何缴纳城市土地使用税

1.项目完成并出售后的城市土地使用税的计算和支付

2.已完成待售项目的城市土地使用税的计算和支付

第4节：扣除城市土地使用税免税区

1.免税公共租赁住房和安置住房土地

2.扣除公共土地面积的规定

III。房地产开发企业直接减免城市土地使用税

租赁集体土地的城市土地使用税的计算和支付

第15章房地产企业印花税税收政策的实际应用

第1节引入了新的印花税规定

如何惩处违反印花税的行为

第3节印花税范围和主要税基政策

I.经济合同

II。财产转让文件

三，商业书籍

IV。权利和许可

五，财务部门确定的其他税收证明

第64条不支付印花税

第五节印花税会计

第十六章土地增值税制度的要素和政策

土地增值税系统的第一部分

1.纳税人

第二，收集范围

三，计税依据

第四，扣除额

五，土地增值税的计算方法

第二节土地增值税纳税申报表

第三节通用标准住宅税收优惠政策的实际应用

第4节：对依法需要征用和追回的房地产免税

第五节土地改革增值税政策的实际应用

第6节有关转让个人房地产的土地增值税的税收政策

土地征用土地增值税免税争议

第八节如何为“投机”和“投机”住房征收土地增值税

I.不发展就卖地

2.将“出生地”转移到“煮熟的土地”

III。整体直接转让未完成购买的财产

第四，未完成房地产的整体购买仍在继续增长和转移

第17章如何计算土地增值税

第一季度的老房子是什么

第四节确定旧房转让应纳税额的四种情况和比较分析

1.根据评估价格确定扣除额

2.根据发票中的金额确定扣除额

3.根据批准的征收率确定应缴纳的增值税额

第四，根据批准的扣除额确定应支付的土地增值税额

五，确定旧房转让土地增值税时四种情况的比较分析

根据评估价格分析旧房转让的折旧

房地产老总必知的房地产开发项目全程税务测算

考虑到文章的篇幅，本文将重点关注房地产开发项目预售后产生的增值税，附加费，土地增值税，企业所得税和印花税的有关规定和计算方法。

一，增值税

（1）纳税人和计量方法

根据《国务院关于废止《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定》制定的《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）。中华人民共和国营业税法》及其修订《暂行条例》决定第二修正案《增值税暂行条例》规定，增值税纳税人是在中华人民共和国境内销售的商品，服务，无形资产，房地产和进口商品的单位和销售者。中国，或进行加工，维修和服务。个人出售房地产的增值税率为11％。

我们知道，纳税人分为普通纳税人和小规模纳税人。本文仅从房地产开发企业作为一般纳税人的角度进行分析和计算，并采用一般税收计算方法。

《增值税暂行条例》规定，纳税人出售房地产应缴纳的税款应为扣除当期进项税后的当期销项税额。

应税金额计算公式：应税金额=当期销项税额-当期进项税额

那么，房地产开发公司的增值税是否根据上述公式计算？它有自己的特殊性吗？

1.计算应纳税额

首先，国家税务总局关于发布《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（以下简称“暂行办法”）措施”）（国家税务总局公告2016年第18号）是《公告》第四条关于房地产开发企业销售自建房地产项目征收增值税的具体规定，《房地产开发企业普通纳税人应当出售其自建房地产项目》。使用一般的税收计算方法，总价和标价支出，是扣除与当期房地产项目销售相对应的地价后的余额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全价和超出价格的费用-本期允许扣除的土地价格）÷（1 + 11％）。

在计算公式中，仅允许扣除当前土地价格，而不允许其他成本（例如房地产开发成本）。允许扣除的当前土地价格=（当前出售的房地产项目建筑面积÷房地产项目可供出售的建筑面积）×已付土地价格。对于建筑面积，国家税务总局《关于土地增值税缴纳时间和其他增值税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：房地产项目”和“可用的房地产项目``销售用房面积""是指除地下停车位的楼面面积以外，占建筑面积比以上的楼面面积。

此外，《暂行办法》规定，在计算销售总额和财务部门监督出具的财务票据时，应从总价和高价支出中扣除土地价格（印刷品）取得省级以上（含省级）的证明。该规定的隐含含义是，扣除的土地价格只能提供省级财政法案的土地出让金。但是，由于在业务改革之后引入了许多新文件，因此对该规定进行了部分修订。《关于教育辅助服务及其他服务业增值税政策的通知》（财税[2016] 140号）规定，房地产开发企业一般纳税人出售所开发的房地产项目（采用简化税法的房地产老项目除外）。税额计算方法）。在计算销售时，也可以扣除土地上支付给其他单位或个人的拆迁补偿费。纳税人依照上述规定扣除拆迁补偿费时，应当提供拆迁协议，双方付款，取得拆迁补偿费证明等能够证明拆迁补偿费真实性的材料。因此，允许的销售抵扣不仅是可以提供省级财政账单的土地出让金，而且如果拆迁补偿费满足材料要求也可以抵扣。

应税金额=销项税额-进项税额

销项税=（当期可扣除的全价和价外支出-地价）÷（1 + 11％）×11％，进项税是列明的增值税增值税专用发票。

为了简化区分，简要介绍了简单的税额计算方法。一般纳税人采用简单的税额计算方法出售自行开发的房地产老项目，则以价款总额和价外支出作为销售金额，不扣除相应的税款。对于土地价格，根据当期销售额和5％的征收率计算当期应纳税额。

销售额=全价和超出价格的费用÷（1 + 5％）（{}}应税金额=销售额×5％

2.纳税义务的时间和付款方式

（1）出售不动产所应缴纳的增值税义务的时间发生重大变化

根据《试行增值税营业税变更实施办法》第45条，增值税纳税义务发生在纳税人采取应税行为并收取销售收入或获取证据的当日。销售收益；第一如果已开具发票，则为开具发票的日期。销售所得款项是指纳税人在出售服务，无形资产，房地产或完工后所收到的款项。

因此，根据上述规定，在房地产开发企业的预售系统下收到预付款的日期不是房地产开发企业的应纳税额出售房地产的时间，

以前，《营业税暂行条例实施细则》规定，收取不动产销售预收款的应纳税额发生在收到预收款之日。可以看出，出售不动产的增值税义务发生的时间与营业税义务发生的时间相比，政策发生了重大变化。

之所以要更改出售房地产增值税义务的时间，主要是因为房地产开发企业采用了预售系统。收到预付款时，尚未获得大部分进项税。有必要全额计提11％的销项税。输入和输出不匹配的“不匹配”可能发生，导致房地产开发公司一方面要缴纳大量税款，另一方面要缴纳大量税收抵免。不扣除。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》改变了不动产买卖应纳税义务发生的时间，并将预付款日期定为接收日。不再发生不动产销售应纳税义务的发生时间。同时，为了确保财政收入的平衡存储，还制定了支持预收3％预付款的支持政策。

正是由于房地产开发企业的特殊预售系统，才规定了房地产开发企业的增值税预缴方法。

（2）增值税预付款

预先出售自行开发的房地产项目的一般纳税人，在收到预付款后应按3％的比例预付增值税。

预付款项的计算公式如下：预付款项=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％

使用一般税款计算方法时，税款适用的税率为11％；如果使用简单税率计算方法，则税率以5％的税率计算。

一般纳税人应在收到预付款后的当月的纳税报告期内，向国家税务主管部门预先支付税款。

（3）发生纳税义务时，预付款和增值税的计算方式不同

值得注意的是，由于税收义务发生的时间规定，房地产开发企业在税收义务发生时对预付增值税和增值税支付的计算方法不同。以下是一个简单的情况。

例如，一家房地产开发企业是一般纳税人，在销售中使用一般税法计算，税率为11％，预收率为3％。

该公司2016年8月尚未完成的房地产项目的预售收入为1110万元人民币，已完成房地产项目的销售收入和资金收入为2220万元人民币。本月有200万进项税抵免额。

预售收入应按规定预缴增值税= 1110 /（1 + 11％）* 3％= 30（万元）。由于预售收入尚未产生税收义务，因此该月不能结转营业税。

只有在房地产项目承担纳税义务之后，才能扣除当月的进项税额。

已完成项目的收入应申报增值税：销项税= 2220 /（1 + 11％）* 11％= 220（万元）。可抵扣的进项税额为200万元，应交增值税额= 220-200 = 20（万元）。

2016年9月报告期支付的增值税为30 + 20 = 500,000元。

从这种情况可以看出，房地产开发企业在收到预付款时预先支付了增值税，并在产生销售收入的营业税时计算了销售税的税额减去进项税额。。

3.增值税附加费

（1）城市维护建设税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011年修订）》第2条规定，消费税，增值税和营业税的缴纳（营业税已废止）

的单位和个人是城市维护建设税的纳税人，应当按照规定缴纳城市维护建设税。

城市维护和建设的税率如下：纳税人所在地位于市区，税率为7％；纳税人所在地是县，镇的，税率为5％；如果纳税人的所在地不在城市，县或镇，税率为1％。

（2）教育附加费

“征收教育附加费的暂行规定（2011年修订）”教育附加费是根据单位和个人实际缴纳的增值税，营业税（已废除）和消费税的金额确定的。教育附加费税率为3％，与增值税，营业税和消费税同时缴纳。

（3）本地教育补充

《关于统一地方教育附加政策的有关问题的通知》（财综[2010] 98号）。2％的增值税和消费税。在该规定中，地方教育附加征收标准统一调整为2％。

以上增值税附加费是与增值税同时支付的。在前一个案例中，支付的增值税为人民币500,000元。一家房地产开发公司位于市区，其税率为7％。那么，增值税的额外金额为：500,000×7％+ 500,000×3％+50万×2％= 6万元

以上是房地产开发企业的增值税以及其他计量和付款方式。除增值税外，房地产开发企业还有很重要的税种，即土地增值税。

2.土地增值税

（1）纳税人

《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011年修订）》第2条规定，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物和附属物的单位和个人，以及获得收入是纳税人应当按照规定缴纳土地增值税。

根据以上规定，我们可以看到，仅在转让国有土地使用权时才应缴纳土地增值税，而对集体土地使用权和一级市场的转让不征收土地增值税。征地。

（两种）测量方法

土地增值税的计算方法是：土地增值税额=增值税额*税率扣除额*快速计算扣除系数

根据上述公式，我们需要确定增加值和扣除额。增值与收入和扣除额有关。增值=扣除收入。因此，在计算之前，我们必须确定转移收入和扣除额。

1.收入的确定

（1）正常销售情况

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），关于土地增值税清算中的收入确认问题。

清算土地增值税时，如果已开具商品房销售发票，则根据发票中的金额确认收入；如果未开具发票或未开具发票，则由双方签署的销售合同中包含的销售公司金额和其他收入确认为收入。

《关于增值税改革后契税，房地产税，土地增值税和个人所得税的通知》（财税[2016] 43号）规定，土地增值税

纳税人从房地产转让中获得的收入不包括增值税收入。对于采用一般增值税方式的纳税人，转让房地产产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税。

（2）确定间接销售和自用房地产的收入

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规定〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，房地产开发企业将开发产品用于员工福利，报酬，外部投资，分配给股东或发生所有权转移时，投资者，债务清算，以其他单位和个人为交换资产的非货币性资产等应视为房地产销售，其收入应按以下方法和顺序确认：1。公司在同一地区和同一年的销售额确定类似房地产的平均价格； 2.由主管税务机关参照当地当年和类似房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不征收土地增值税，不产生收益将包括在税收结算中，并且不会扣除相应的扣除额。费用和支出。

（3）细分收入

《国家税务总局关于解决土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税以房地产为单位结算。国家有关部门批准的开发项目。项目分阶段清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，必须分阶段确定总销售收入，然后进行分类。

（4）费用的确定

《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号）规定，县级以上人民政府的房地产开发企业需收取如果这些费用是从购买者那里收取的，则可以作为房地产转让的收入征税；如果费用未包含在房价中，则将其单独包含在价格中。所收款项不得用作房地产转让的收入。

在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不得将其作为额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）。开发产品价格中包含的或者企业发行的各种资金，支出，补充等，应当按照规定确认为销售收入；开发产品价格中未包含的，企业外其他征收部门和单位发行的价格发票可以作为收款和付款方式进行管理。

2，扣除额

基于上表，我们现在将解释每种扣除应注意的事项：

（1）支付土地使用权的金额

为取得土地使用权而支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的相关费用。

国税函〔2010〕220号规定，房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税，应视为“按照国家统一规定缴纳的有关费用”。在“土地使用权支付扣除“。

（2）土地开发，新房和辅助设施的成本

开发土地，新建房屋和辅助设施的成本是指纳税人的房地产开发项目产生的实际成本，包括征地和拆迁补偿费，前期工程费用，建筑安装工程费用，基础设施费用和公共设施。设施成本，开发费用。

征地和拆迁补偿费，包括征地费，耕地占用税，劳务安置费以及与拆除地上和地下附属物的补偿有关的净支出以及安置房屋的支出。

拆迁补偿

根据《国家税务总局关于土地增值税征收有关问题的通知》（国税函[2010] 220号）的规定，对不同的安置方式有不同的处理，

的详细信息如下：

如果房地产企业为该项目建造房地产移民家庭，则根据《国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》，将移民安置房屋视为销售对象。房地产开发企业法》（国家税务总局〔2006〕）第187号）第3条第1款规定了收入确认，同时也将其确认为房地产开发项目的拆迁补偿。房地产开发企业支付给拆迁户的差价补偿，计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发企业的差价补偿，应当从项目拆迁补偿中扣除。

开发企业采用异地安置，异地安置的房屋是自行开发建造的。房屋价值按照国税发[2006] 187号第三条第一款的规定计算，并计入本项目。拆迁补偿费；如果购买了在其他地方安置的房屋，则实际房屋购买支出包括在拆迁补偿费中。

在进行货币安置和拆迁的情况下，房地产开发企业应包括具有有效证件的拆迁补偿费。

b扣除初步工程成本，建筑和安装成本，基础设施成本以及开发间接费用

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号），第四条第一款规定：扣除房地产开发成本必须提供有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单，则不得扣除。但是，考虑到房地产行业的实际情况，可以核实并扣除上述费用。因此，《通知》第四条第二款规定，房地产开发企业办理土地增值税所涉及的前期工程费，建设安装工程费，基础设施费和发展间接费用等文件或材料。结算不符合清算要求或为假。地方税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门发布的建设安全成本定额数据，结合房屋结构，用途，选址等因素，核实上述四个发展造价单位面积标准并计算。相应地扣除。

改革后，为扣除建筑和安装成本制定了新规定，要求纳税人接受从建筑和安装服务获得的增值税发票，并在发票的备注栏中注明发票名称。进行施工服务的县（市，区）。项目名称，否则不能包含在土地增值税减免项目的金额中。具体规定可参见《国家税务总局关于增值税改革后部分土地增值税征收管理规定的公告》和《国家税务总局关于建设发票确认问题的公告》（2016年第70号）。增值税改革后的安装和安装工程费用。

c公共设施

国税发[2006] 187号规定，房地产开发企业开发建设的居民委员会，派出所房屋，会所，停车场（房屋），物业管理场所，变电站，供热站，自来水厂及配套配套清算项目运动场馆，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮电等公共设施应按照以下原则处理：

1.产权归所有人所有后，可以扣除其成本和费用；

2.如果费用和支出在完成后移交给政府或公共事业单位以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。

3.如果转让完成后支付，则应计算收入，并应扣除费用和支出。

d装修费用

对于许多房地产开发公司而言，出售精装房屋既可以提高公司的品牌知名度，又可以进行税收筹划。实际上，一些地方税务机关对毛坯房的成本有最高的限制，但对装饰精美的商品房没有任何限制。根据国税发〔2006〕187号的规定，房地产开发公司销售翻新房屋。装饰费用可计入房地产开发成本。当使用精美的装饰时，我们必须注意相应的比例，因为其中不包括某些费用（例如活动床等）。另外，由于当前的房地产开发状况，许多地方都限制了价格规定，这导致许多房地产开发公司通过签订销售合同和精装修合同来分解销售收入。存在一定的冲突，如何解决这个问题需要进一步的研究和讨论。

（3）土地开发，新房和辅助设施的费用（三项费用）

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定了房地产开发费用的扣除额，如下表所示：为获得土地使用权而支付的金额1房地产开发成本2

在结算土地增值税期间，应调整已计入房地产开发成本的利息支出，以筹措费用来计算扣除额。

（4）与土地转让有关的税

《土地增值税暂行条例》实施细则规定，与房地产转让有关的税款，是指营业税，城市维护建设税和房地产转让时缴纳的印花税。转让房地产所支付的教育附加费也可以作为税款扣除。

以上税项中的营业税已由增值税所代替，并且是因为“国家税务总局发布了《营业税改革后土地增值税某些征收和管理规定》的公告”（国家税务总局2016年第70号税务公告），业务改革加价后，土地增值税的计算扣除额不包括增值税，其印花税按照《财政部国家税务总局公告》的规定执行。关于土地增值税的若干具体问题”（1995）第48号）规定将管理费用包括在内。因此，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只剩下城市维护建设税。正如国家税务总局在2016年第70号通知中所宣布的那样，进行业务改革后，可以根据清算项目的实际计算，扣除房地产开发企业缴纳的城市维护建设税和教育附加费。无法按照清算项目准确计量的，按照清算项目预缴增值税时实际支付的城市建设税和教育费附加扣除额。财会[2016] 22号，在将营业税改为增值税的综合尝试后，将“营业税及附加”科目名称调整为“税收及附加”科目。该帐户计算营业税中的消费税，城市维护建设税和资源税。教育附加费和相关税种，例如财产税，土地使用税，车辆和船只使用税，印花税；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。因此，它不能按照旧法规来确定。因此，本节中允许的可抵扣税款是城市维护建设税和教育附加费。

（5）额外扣除

从事房地产开发的纳税人除获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和之外，还可以扣除20％，即：超额扣除=（1 + 2）×20％（请参阅（如上表所述）

以上五个部分是土地增值税的扣除项目。可以确定销售收入和扣除项目的，可以按照土地增值税的计算公式进行计算。那么税率是如何设定的呢？

3.税率

我们知道，土地增值税是四级上级累进税率，即：

根据上表，我们可以看到，增加值与扣除项目的金额之比的差异导致适用不同的税率，即，保险费越高，金额越大土地增值税。因此，如果一家房地产开发公司希望减少确定收入后，应当以合理的方式增加土地增值税额，并减少该比例。

对于土地增值税，建造普通住宅有优惠税率。《土地增值税暂行条例》第八条规定：“建设普通标准住房出售，其增值税增值不超过扣除的项目金额的百分之二十的纳税人。征收土地增值税。 ”也就是说，当增值税超过20％时，将征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，如果增值税额超过扣除额之和20％，应全部收取增值税额。按规定计税。

但是，如果纳税人同时建造普通房屋和其他房地产开发项目（例如高档公寓，别墅等），则应分别计算增值额，否则他们将无法享受上述费用。税收优惠。

为了充分理解上述计算方法，我们将以一个小例子来说明它：

某房地产开发企业的开发项目A，房地产销售收入为7000万元，土地使用权出让金为500万元，房地产开发成本为1500万元，可扣除房地产开发费500万元，转让房地产税为80万元。

根据上述情况，我们可以得出结论，扣除额为：

500 + 1500 + 500 + 80 +（500 + 1500）×20％= 2980万元（（））增加值=扣除收入= 7000-2980 = 4020（（））增加值/扣除额= 4020/2980 = 134％

根据增加值的134％对扣除项的比率（大于100％-200％），要使用的税率为50％，快速计算的扣除系数为15％。

应付土地增值税：4020×50％-2980×15％= 1563（万元）。

4.付款方式

（1）预先收税和计税依据

《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定，纳税人在项目完成和结算之前从房地产转让中获得的收入不能用来计算应缴的土地增值税出于成本确定或其他原因。土地增值税可以预先征收，在项目全部建成结算后才能进行清算。具体办法由省，自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。

根据以上介绍的相关内容，我们知道土地增值税的应税收入不包括增值税。那么，是否应从预收增值税中扣除土地增值税预收的计税依据呢？

根据《国家税务总局关于增值税改革后关于征收土地增值税的若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），土地增值税预提税为了进行计算，如果房地产开发企业提前出售其自己开发的房地产项目，则可以如下计算：

土地增值税的预收基础：土地增值税的预收基础=预收款项-应付的增值税。

（2）清算

土地增值税的清算以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位。对于分阶段开发的项目，单位将被清算。

如果开发项目同时包含普通房屋和非普通房屋，则应分别计算增加值。

纳税人应在什么情况下清除土地增值税？

根据国税发[2006] 187号的规定，已完成或完成房地产开发项目销售或整体转让未完成房地产开发项目或直接转让土地使用权的纳税人，应当执行土地价值评估。增值税。清算。此外，在某些情况下，主管税务机关可能要求纳税人进行清算，例如已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积在该项目可售建筑总面积中的比例为超过85％，或比例剩余的可售建筑面积虽然不超过85％，但已出租或自用；销售（预售）许可证已经三年没有出售；纳税人申请注销税务登记但尚未完成土地增值税清算程序;省税务机关规定的其他情形。

以上是房地产开发公司评估土地增值税的方式。随着业务改革的增加，出现了一些特殊的规定。

III。公司所得税

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）为专门针对该处理办法的特别规定。房地产开发企业的企业所得税，包括收入，计算税款的毛利率和成本本文规定了扣除额，但是自从进行业务改革以来，公司所得税的计量方式是否发生了变化？作者希望通过以下分析与读者一起探索。

1.收入的确定

房地产开发企业所得税中收入的确定与土地增值税收入中的确定类似。增值税改革后关于契税，房地产税，土地增值税，个人所得税基础的通知（财税[[2016]第43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入。对于采用一般增值税法的纳税人，转让房地产产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销售。税额。尽管国家未指定公司所得税收入是否包含增值税，但公司所得税收入应与此保持一致。收入确定的内容可以参见部分土地增值税的确定以及《房地产开发经营企业所得税处理办法》的具体规定。

2.扣除费用

在计算和扣除成本和费用时，企业必须区分开发产品的期间费用和税收成本，已售开发产品的税收成本和未售出开发产品的税收成本。

允许企业按照当期规定抵扣企业发生的期间费用，已售开发产品的税收成本，营业税金及附加，以及土地增值税。

开发产品的征税成本包括征地和拆迁补偿费，前期工程成本，建筑和安装工程成本，基础设施建设成本，公共支持设施成本以及开发间接费用。以上成本合理地分为直接成本，间接成本和共同成本，并共同分配给已完成成本对象，在建成本对象和未建成本对象。可以直接包括在成本对象中的直接成本对象以及其他成本，应根据收益和比例原则，并按照土地面积法，建筑面积法，直接成本法和预算成本法进行分配。

3.应税毛利率和企业所得税预付款

（1）应税毛利率

销售企业未开发的开发产品的应税利润总额，由省，自治区，直辖市的国家税务局和地方税务局根据下列规定确定：

（1）对于位于省，自治区，直辖市和计划城市所在地的城市和郊区的开发项目，不少于15％。

（2）对于地级和地级市区以及郊区的开发项目，不少于10％。（三）开发项目在其他区域的，不少于5％。

（4）经济适用住房，限价住房和残旧住房，不少于3％。

但是，由于国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号），因为税收计算一直无法适应房地产开发和运营的变化。该地区调整后的应税毛利率。

（2）预缴公司所得税

由于房地产行业的特殊性，房地产行业采用了预售系统。因此，在出售未完成的开发产品的收入时，应基于应课税毛利润估算毛利润，并计入当期应纳税收入。

产品开发完成后，企业应立即结清其税费，并计算以前销售收入的实际毛利润。同时，其实际毛利润与相应的估计毛利润之差应计入当年的公司资本。通过将项目与其他项目合并来计算应税收入。

税制改革之后，如何计算预售链接的应纳税所得额和预付公司所得税？

根据国税发[2009] 31号的规定，在营业税制度下，房地产企业预售环节的应纳税所得额=（已收账款x估计毛利率）-预付业务预付税金和附加费本地增税期成本。