长沙市最近发布了《印刷发行通知》（以下简称《实施细则》）。
详细的实施规则明确规定了经济适用房，按需住房和高档住房的装饰价格。
所有商品房均应由第三方成本咨询机构进行核算，并且必须遵循成本会计法规以确保价格和价值基本一致。同时，开发企业应根据不同的消费水平和市场需求确定装修水平。
详细实施规则的第5段还明确规定，全部装修价格将包含在合同总价中，并根据房屋总价在网上签名。这意味着房主随后可以申请房屋总价的在线注册，并且毛坯件和装饰件的价格分开列出并清楚标出。
我们可以从国家和地方政策中了解到，家具齐全的房屋和精装修的房屋是房地产公司未来开发住宅商品房的必然趋势：
（1）1999年8月20日，国务院办公厅转发了建设部等部门的《关于促进住房工业现代化和提高住房质量的若干意见》（国办发[1999] 72号）。
政策要求，加快住宅建设由粗放型向集约型转变，加强住宅装饰管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免结构性破坏，浪费和对居民的干扰通过二次装修。
（2）2002年7月18日，建设部颁布了《一处商品房装修实施细则》（建房[2002] 190号）。
文件建议，一旦装修到位，则意味着在房屋翻新之前，应将所有功能空间的固定表面完全铺好或涂上油漆，并完整安装厨房和浴室的基本设备。作为一个完全装饰的房子。实施一次装饰的基本目的是逐步消除粗糙的房屋，并直接为消费者提供设施齐全的成品房屋。
（3）2008年7月，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》。
文件鼓励并促进房屋的一次性装饰，并履行房屋管理部门（例如装饰员，装饰公司和物业服务公司）的职责。
（4）2015年9月1日，山东省人民政府办公厅发布了《山东省房地产业转型升级实施方案》（鲁政办字[2015] 151号）。 ）。
文件要求：促进土建和装修的整合。指导开发公司从委托设计开始，组织实施民用建筑和装饰一体化，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费，环境污染和隐患。研究制定地方强制性技术标准。 2017年，将全面改造有地区城市中的新高层住宅。 2018年，将取消新的高层和小型高层住宅。
装修是房地产公司发展的趋势。合理利用将成为房地产公司合法节约税收的重要武器。如何使用它，并听取孙先生的案例分析。
【案例分析】
假设九鼎财税集团开发了一个房地产项目。基本信息如下：土地开发费总成本为6000元/平方米，期间成本为1500元/平方米。
九鼎财税集团还有一家全资子公司，用于装修，硬装修成本为2000元/平方米。
（不包括增值税和附加费）
有几个选项可供考虑：
[解析]
选项一：
1.计算土地增值税：
第一步是计算每单位面积的扣除额
（1）项目单位面积的建设成本=（土地成本+建设成本）= 6000元
（2）开发费用
该项目的实际期间成本为1500元/平方米。假设无法提供金融机构认证，则按建设成本的10％= 6000元* 10％= 600元可扣除的单位开发成本
（3）暂时不考虑税收
（4）额外扣除额=（土地成本+建筑成本）* 20％= 6000 * 20％= 1200元（{}}每单位面积的总扣除额= 6000 + 600 + 1200 = 7800元
第二步是计算每单位面积增加的价值
单位面积增加值=单位面积销售收入-单位面积扣除总额
第三步，确定升值率（{}}增值率=增值额/扣除额* 100％= 4200/7800 * 100％= 53.85％
升值率超过扣减项目的50％，但不超过100％，适用税率为40％
第四步是计算土地增值税（{}}增值税=附加价值*扣除40％的商品金额* 5％（（））= 4200 * 40％-7800 * 5％= 1290元
2.计算税后净利润
（1）总利润=销售收入-土地成本和开发成本-土地增值税期间的支出
（2）企业所得税=利润总额* 25％= 3210 * 25％= 802.5元
（3）净利润=总利润-企业所得税= 3210-802.5 = 2407.5元
根据该计划，不涉及装修业务。
方法二：
假设装修费用为2,000元/平方米，均为硬装修
（1）项目单位面积的建设成本=（土地成本+建设成本）+硬包装成本= 6000 + 2000 = 8000元
该项目的实际期间成本为1500元/平方米。假设无法提供金融机构认证，则按建设成本的10％= 8000元* 10％= 800元可扣除的单位开发成本
（4）额外扣除额=（土地成本+建筑成本+硬安装成本）* 20％= 8000 * 20％= 1600元
第三步，确定升值率
增值税率大于0，不超过扣除额的50％，适用税率为30％
第四步是计算土地增值税（{}}增值税=附加价值*扣除40％的商品金额* 5％
（1）总利润=销售收入-土地成本和开发成本-装饰成本-土地增值税-期间支出
（2）企业所得税=利润总额* 25％= 3420 * 25％= 855元
（3）净利润=总利润-企业所得税= 3420-855 = 2565元
根据该方案，装修公司向项目公司收取装修费用，每平方米2,000元。收入等于成本，因此没有利润。
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随着人们生活节奏的加快和房地产市场的不断发展，房地产公司越来越重视人们在建筑和设计中对房屋的需求，因此，精装房屋的销售也应运而生。时间要求。那么，房地产公司出售精装房屋需要缴纳哪些税呢？
一
增值税
根据财税[2016] 36号《附件一：试行营业税改增值税的实施办法》第14条，下列情形被视为无形的销售服务资产或房地产：
（1）单位或个体工商户无偿向其他单位或个人提供服务，但公益事业或公众除外。
（2）单位或个人将无形资产或不动产免费转让给其他单位或个人，但公益事业或公众除外。
（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
因此，根据上述规定，如果房地产公司出售装修良好的房屋，并且在“商品房销售合同”中指定了装修费用，则应将其计入以10％的税率计入房地产销售。税。
另外：如果房地产公司在销售精装房间的同时还销售家具和家用电器，则这部分不是税法中提到的免费礼物。但是，如果房地产公司单独对出售精装修房屋以及房屋中的家具和设备开具账单，则对房地产的销售适用10％的税率，而房屋中的家具和家用电器应按营业额的16％销售商品。税率。
二
土地增值税
根据国税发[2006] 187号第4条的规定，出售装修房屋的房地产开发企业可能将其装修成本计入房地产开发成本。
因此，如果房地产开发公司出售装修后的房屋，以建筑物或构筑物为载体并导致性质，形状或功能发生变化的装修支出可计入房地产开发成本并用作土地增值税抵扣项目可抵扣20％。但是，对于可移动的活动设施（例如，可移动的家用电器，家具，日用品，装饰物品等），无论收入如何，均不得扣除相关费用。
三
印花税
根据财政部和国家税务总局关于印发财税[2006] 162号《若干印花税政策的通知》第4条，商品房买卖合同应根据财产征收印花税。权利转让文件。
因此，当房地产公司出售装修良好的房屋时，应将“商品房买卖合同”中指定的总销售价格（包括装修，设备和其他费用）用作印花税。根据所有权转让文件的五十分之十的适用税率计算并支付印花税。
四
公司所得税
根据国家税务总局（2009）第31号文件第二章的规定，开发产品的销售收入涵盖了产品销售和开发过程中获得的全部价格，包括现金，现金等价物，和其他经济利益。企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同取得的收入，确认为销售收入的实现。
因此，当房地产公司出售装修良好的房屋时，应将“商品房销售合同”中指定的总销售价格（包括装修，设备和其他费用）用作公司收入的应税价格。税收收入减去合理费用。费用（包括装修，设备等的直接费用）为应税收入，企业所得税按25％（或企业享受的优惠税率）缴纳。
成立独立的会计装饰公司
另外：对于购房者，应在此指出，根据国家税务总局关于“对装修后房屋契据的可抵税价格问题的答复”的有关规定，房屋买卖契税价值是房屋购买合同的总价。装修房屋买卖的段落，装修费用也应包括在内。
因此，在购买由房地产公司出售的家具齐全的房屋时，客户应使用“商品房销售合同”中指定的总销售价格（包括装修，设备和其他费用）作为减税额价钱。
因此，在许多实际操作中，有许多房地产公司为了避免某些销售价格限制或其他与税收相关的原因而具有以下两种行为：
1.强行将粗糙的房屋改造成精装修的房屋：即，房地产公司与业主签订商品房销售合同时，还与业主签订了装修合同。
（1）第一种经营方式：房地产公司将装修业务视为过高的费用，并将其包括在房地产销售中，并发行5％（或10％）的“房地产“销售”发票，支付相关的增值税，地方税增加额，企业所得税等。此操作使增加的装饰费用通常包括在房地产开发成本中。因此，增加了建造成本，同时适当地增加了房屋的售价，从而可以补偿增加的建造成本。也可以在土地增加额的计算中扣除相应的装修费用，以达到节税的目的。但是，该操作的最大问题是房主的网上签约合同（原件是毛坯房）通常无法得到房屋管理局的记录和批准，而且在实践中通常难以实施。
（2）第二种经营方式：房地产公司将房地产和装饰业务的出售作为公司的两项业务，即同时经营，开具发票和纳税。即：为房地产销售开具5％（或10％）的“房地产销售”发票，为装饰业务开具3％（10％）的“房屋建筑”发票。
此操作与税收相关的风险：①增值税：房地产公司将分别开具发票并支付房地产和装修业务的销售。交税; ②土地增值税：装修收入也确认为房地产销售的销售收入，并参与土地清算，当然也可以扣除装修费用。
2.强行将精致的装饰室分成两部分。即，签订了两个合同。一个是由房地产公司和房主签订的商品房销售合同。内容仅涉及毛坯房本身，采用标准合同；根据销售合同约定的房地产价格缴纳增值税，土地税，企业所得税等。另一个是独立的装修合同。即：房地产公司将装修业务分开，成立独立的会计装修公司。独立装饰公司与业主签订装饰合同。根据装修合同规定的装修价格缴纳增值税和企业所得税。
由于装修业务不涉及增加土地税，因此装修业务的附加值将不会用作计算房地产公司出售房地产的土地增值税的依据，从而减少了土地增值税负担。
“销售精装书房”和“购买房屋以送装饰”之间的税款有何区别？
关于“销售精装房”和“购买和发送家具”的增值税问题（（））（1）销售精装房
国家税务总局2016年第18号公告规定，销售自行开发房地产项目的房地产开发企业的一般纳税人，应当采用一般税收计算方法征税，并从所有价格中扣除。在此期间获得的价格异常支出。余额是在出售与房地产项目相对应的土地价格后计算的。附件1：{39}财税[2016] 36号：《试行营业税转增值税的实施办法》第39条规定，同时销售商品，服务，服务，无形资产或房地产的纳税人不同的税率或征收税率的，适用不同税率或征税率的销售应分别核算；如果没有单独计算，则以较高的适用税率为准。
第40条规定，一项销售如果涉及服务和商品，则属于混合销售。从事商品生产，批发，零售的单位和个体工商户的混合销售活动，按照商品销售税额缴纳增值税；其他单位与个体工商户的混合销售活动，根据销售服务税额另计。
第14条规定，下列情况被视为销售服务，无形资产或不动产：
1.单位或个体工商户免费为其他单位或个人提供服务，但公益事业或公众除外。
2.单位或个人将无形资产或不动产免费转让给其他单位或个人，但公益事业或公众除外。
3.财政部和国家税务总局规定的其他情况。
根据上述规定，（1）出售精装修房屋的房地产公司：
①如果房价包含“商品房销售合同”中指定的装修费用，则装修费用是价格的一部分。作为房地产开发企业的一般纳税人，所有价格应占房地产销售总额的10％。税率计算和增值税支付；
②如果单独标明了装修费用，则带有装修的房地产销售是一项销售业务。商品房也属于房地产公司的存货，但就增值税而言，它们不是商品，因此既不是混合销售也不是分类。同时，即使单独说明金额或单独签订合同，也应计算所有收到的价格（包括装修费），并按房地产销售的10％的比例支付费用（也应符合原始国家税）函[1998] 53号）精神，尽管已过时）。
（2）如果一家房地产公司出售用于装饰的房地产，则该装饰不是免费的礼物，也不需要视为销售。所有收到的价格都可以按房地产销售价格的10％计算和支付。
注：如果房地产公司在销售精装房间的同时出售家具和家用电器，则该税款不是税法规定的免费赠品，也无需视为装饰摆设的销售；但是，如果一家房地产公司出售家具齐全的房间，并且在对房屋中的家具和家用电器开具发票的情况下，对装饰精美的房屋中的房地产销售适用10％的税率，对房屋中的家具和家用电器适用16％的税率（作为兼职治疗）。
关于“销售精装房”和“购房翻新”的土地增值税问题
国税发[2006] 187号第4条第4款规定，房地产开发企业销售装修后的房屋可计入房地产开发成本。
根据上述规定，房地产开发公司将房价的一部分出售精装房屋的装修费。不论是否单独开具发票，装修费用都可以计入房地产开发成本，并可作为土地增值税的扣除项目。加上20％的扣除额。但是，可移动的活动设施（例如，可移动的家用电器，家具，日用品，装饰用品等）不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，不能作为成本扣除项目。
一家房地产公司出售用于装饰的房地产时，没有从装饰部分获得任何收入。没有必要将销售视为来自土地增值税的应税收入。房屋出售后发生的装修费用只能算作销售费用的一部分。在扣除土地增值税之前的期间费用是按比例计算的，而不是基于实际支出。
在“精装房屋”和“购买房屋并进行装修”上加盖印花税
财税[2006] 162号第4条规定，商品房销售合同应当按照产权转让文件征收印花税。产权转让文件的贴花为文件中所含数额的五十分之一。
《印花税暂行条例》规定，建筑承包合同，购销合同应为十分之三的贴花。
《花卉税收暂行条例实施细则》规定，由于两种或多种经济原因，同一张优惠券应适用不同的税率。如果单独记录金额，则应计税金额应单独计算并加在一起贴花将根据总税额扣除；如果未单独记录金额，则以较高的税率计算贴花。
根据上述规定，当房地产公司出售装饰精美的房屋时，在“商品房买卖合同”中，“商品房买卖合同”中指出了总销售额价格包括装修费。十分之五的贴花；如果在《商品房买卖合同》中另行注明房屋和装修费用，则房屋部分应以产权转让文件为基础，作为印花税的计税依据，并应使用十分之五的贴花。 ，并且必须安装和安装装饰费。项目合同的标价为十分之三（分别标明家具和电器）
去年年初，在外界的不利和争议中，房地产行业在2017年仍然取得了非凡的成绩：商品房的年销售额达到创纪录的13.4万亿美元，同比增长13.7％。一年，商品房达到11.0万亿，增长11.3％;房地产百强企业销售总额为7.34万亿，同比增长41.8％，市场份额为54.9％，增长10.9％。
众所周知，2017年的房地产行业面临着历史上最严格的房地产市场监管和严峻的金融去杠杆化。在以前的购买限制的基础上，许多城市增加了两种主要的杀手控制方法，即销售限制和价格限制，但交易面积和交易量仍创历史新高。房地产行业似乎越来越难以理解。这样的销售量是否健康且可持续？这个行业的未来是什么？本文将探讨房地产行业中的一些问题。
首先，房地产行业有未来吗？
房地产行业一直是一个巨大的争论，这是一万亿美元的行业：房地产行业是否有未来？市场上有人认为房地产业没有前途，因为越来越多的房屋被建造，城市用地越来越少，现有住房接近饱和，对商品房的市场需求将越来越小。 。因此，房地产业没有前途。在非永久性行业中，住房公司的业绩和增长是不可持续的。让我们分析是否是这种情况。要了解这个问题，我们首先必须知道中国目前有多少座房屋？为了确保结论的准确性和权威性，以下数据来自国家统计局。
国家统计局的房地产行业统计数据包括房地产投资，建筑面积，竣工面积，销售面积，销售量和其他指标。作者认为，竣工面积是这些指标中最准确的住房总量指标。我国有五十多年的住房分配历史。全面的住房改革始于1998年。下面是统计局多年来提供的有关商品住房竣工面积的数据，总计103亿平方米。根据各种资料，估计商品住宅在城市住宅存量中所占的比例约为41％至45％。可以估计，城市居住总面积为23〜250亿平方米，以下计算将需要240亿平方米。
中国的住房总需求有多大？当前，中国正处于城市化大趋势快速发展的中山路。城镇居民的城市化率为58.5％，但如果使用城镇户口，则城市化率仅为42％。作者认为，中国的真实城市化率在50％至50％之间，并相信未来中国的城市化速度将由高速增长逐渐放缓至相对低速增长，结构质量更好；估计有152032年以后，城市化率将达到70％左右，此后城市化率将大大降低（从长远来看，城市化率可达到80％至85％）。
作者对中国住房需求的变化做出了假设，并将其分为两个阶段：
第一阶段是快速城市化阶段，城市化率低于70％，城市化过程中对新住宅的需求大于对现有住房的更新需求；
第二阶段是当城市化率超过70％，并且城市化率接近上限时，城市化速度就显着放缓。此时，居民住房更新的需求大于对新增城市化的需求。
根据国务院和住房和城乡建设部的有关数据，预计2032年中国人口将达到14.6亿，城市化率约为70％，人均住房面积将达到36平方米。住房总需求估计为368亿平方米（总计人口*城市化率*人均住房面积）。总人口的增加，城市化的增加以及人均居住面积的增加带动了住宅需求的增长，达到了128亿平方米。
另一方面，考虑到中国房屋的50-70年，未来15年中城市旧房屋拆迁的更新需求的更新率为1.5％，而在这个因素是73亿平方米。
因此，据估算，未来15年的住房总需求增量（包括净增加和旧房的重新安置）将达到201亿平方米，相当于每年的平均住房需求面积1.34未来15年将达到10亿平方米，略低于2016年历史第二高的是全国13.8亿平方米的商品住宅销售。随着城市化率的稳定提高，可以判断未来15年居民需求面积将呈现高低趋势，并会缓慢下降。
看一下中国住房需求的第二阶段。假设城市化率将从2032年开始放缓，最终城市化率将达到80％，人口稳定在15亿，人均居住面积将达到40平方米。在中国五十多年的住房分配历史中，有一半以上的住房无法满足人们对美好生活的追求。以北京为例。在城市现有房屋中，有76.7％的房屋已超过10年，而38.6％的房屋已超过20年。配套设施差，条件差和经验不足，通常占老年人口的60％以上，因此对住房改善的需求非常大。
假设库存房屋的折旧率为2.5％，则每年需要更新住房的面积为12亿平方米，并且随着库存的逐步淘汰，长期折旧率会下降并稳定在每年2％。住宅更新需求面积将降至约10亿平方米。根据对中国第一，第二阶段住房需求的分析，下图给出了未来全国住房销售面积的预测。
根据以上分析，我们可以看到住房需求分为两个阶段。第一阶段是15年。住房需求的年均面积为13.4亿平方米，略低于2016年历史第二高的水平。销售面积为13.8亿平方米，这证明了未来15年住房需求将得到极大支持。在第二阶段的二十年中，全国销售面积从12亿平方米减少到10平方米，需求面积显着减少。
以上从住宅销售区域的角度分析了住房需求。下图显示了2000年之后的全国平均房价。可以发现，在过去的17年中，仅由于全球金融危机，全国平均房价在2008年下降了1.7％。从2000年的2112元到2017年的7929元，年化增长率为8.1％。
基于这样一个事实：在过去的45年中，世界上20多个发达国家的房价平均上涨了7％以上，而中国将继续保持世界领先的经济增长率和活力将来，未来20至30年内，全国商品房平均价格将保持年化。4％至5％的增长率极有可能。作者假设，未来十年该国的商品住宅平均价格将以每年5％的速度增长，并以每年4％的速度增长。
在2017年至2032年的第一阶段，全国住宅商品房销售额多数年份将超过12万亿元，平均销售额可能会达到15-16万亿元，大大超过历史最佳水平11万亿元2017年的人民币。
在第二阶段，即2034年至2055年，由于全国平均销售价格的多年复利增长，全国平均住宅销售量将达到20-22万亿美元，该行业的最高销售量可能达到25兆。以上分析仅考虑住宅商品房。实际上，过去十年中，商品住宅销售的平均比例仅为88％（其他街头小贩，停车位等）。预计将来住宅的比例将增加到90％。销售额将比上述价值高出约10％。
在全世界发达国家的历史经验中，房价的上涨速度超过GDP的上涨速度。可以预见，从中长期看，中国的GDP增长率将继续下降，可能需要二十年时间才能从6.9％下降到3％至4％，名义居民收入的增长将超过GDP增长1-3％。换句话说，在大多数情况下，居民收入的增长速度将超过先前假定的房价增长速度。
实际上，2017年，中国的居民杠杆率（居民的债务/ GDP）为49％，远低于外国主流国家的85％的平均水平。 2016年，中国的居民储蓄率（居民储蓄/ GDP）的46％也高得多。世界平均水平的26％。最重要的一点是，中国的经济增长和居民财富的增长已经过去，现在，未来也将成为世界上最快的国家之一。与国际平均水平相比，中国居民较低的杠杆比率和较高的储蓄率可以继续确保居民的债务是安全和可控的，并且购买力足以支持商品房销售的持续增长。
2.房地产和房地产税的宏观调控
对房地产行业的分析必须提到历史上对房地产市场最严格的规定。与过去十年中几个房地产周期中常用的控制措施不同，过去一两年中有两种杀手级控制措施：销售限制和价格限制。
这轮房地产监管的最大不同之处在于，增加了供应方面的改革，包括土地方面的去库存政策监管以及销售方面的售前许可监管和销售限制政策监管。售前证书的监督和价格指导抑制了房价的飞涨，并更加顺利地释放了住房市场的购买力。房地产市场飞速上涨和崛起的时代可能成为历史。
实际上，这很好地保护了房地产行业，消除了大型房地产周期，并将房地产周期从过去的三到四年延长到了五年或六年。上升的“不应期”也将大大缩短，不同能级城市的周期将完全错开，这对领先的房地产企业和行业的稳定，长期发展极为有利。价格限制对土地价格昂贵的中小型房地产企业而言是致命的，这将加速淘汰中型房地产企业并提高行业集中度。
对房地产的分析还必须提及对行业的未来至关重要的房地产税。财产税是一个长期存在的热门话题。有传言称，自2008年起将征收财产税。首先，房地产税的概念需要推广，并明确分为“房地产税”和“房地产税”。
房地产税：从概念上讲，与房地产经济运动过程直接相关的所有税都属于房地产税。在中国，它包括房地产增值税，公司所得税，个人所得税，“房地产税”，城市土地使用税，城市房地产税，印花税，土地增值税，投资方向调整税，契税。税，耕地占用税等多年来，我们一直在争论和谣传要征收房地产税，这是一种房地产税，是对持有房地产征收的税。
与其他国家不同，中国的土地归国家所有。开发人员的房地产开发需要支付土地转让费。建造商品房后，购买者将获得使用该房产数年的权利。土地转让费等于其他国家的房地产税，除了我们一次性收取，而其他国家每年则按比例收取。
从房地产税立法到征税需要3到5年。作者认为，中短期内征收房地产税的可能性很小。该国对土地转让费的财政依赖程度将逐渐下降；预计在未来5至10年内，城市化率将达到65％左右，并且由于全国城市而征收财产税的可能性相对较大。土地出让金在政府收入中的作用将逐渐开始被财产税所取代。从征收财产税到征收土地出让金可能需要十多年的时间。
那么，人们最担心的是房地产税对房价的影响？世界主要国家的历史经验充分表明，征收财产税不会降低房价。房价的短期和中期变化取决于供求条件，而中期和长期的变化取决于城市的未来经济增长和活力。从供求和经济增长两个方面都积极支持中国的房价。
由于政府与公众之间的沟通不足，目前有关房地产税的讨论更加以恐慌为导向。随着将来的通信变得越来越充分，信息的不对称性将减少。房地产税实施细则实施后，其心理影响将基本尘埃落定，对房价的影响也将非常有限。
23.房地产的白银时代？不，这是常绿的钻石时代！
现在回到本文开头的问题，房地产行业是否有未来？必须承认，房地产行业销售领域快速增长的时代已经结束，房地产行业的黄金时代已经过去。万科在几年前大声疾呼，房地产业已经进入了“银器时代”，而融创者孙鸿斌则反对它，而钻石时代是第一个提出领先房地产公司的时代。
作者同意孙宏斌对房地产行业的远见卓识，并认为就销售额（面积）而言，当前房地产行业的规模已达到稳定或相对接近行业上限。 ，并且即将或即将进入新的内部激烈竞争时代，这将是领先的房地产公司的最佳时代，这将是恒大碧桂园万科阳光钻石时代！
从2016年到2017年，房地产行业的重大变化是土地集中度的显着提高。主要有四个原因：
{1}非市场竞价和拍卖制度增强了领先房地产公司的土地收购优势；
2）土地拍卖保证金比例的大幅增加限制了中小型房地产企业获得土地的能力；
3）房地产行业并购活动的加剧促进了领导者二手土地资源的积累；
4）领先的房屋公司的强大资本实力和较低的融资成本进一步增强了他们的土地收购优势。
在2017年，排名前10位的房地产公司的新增土地价值占排名前100位的房地产公司的48％，而后70位顶级公司的土地价值则占25.5％。恒大融创碧桂园恒大2017年新增三处土地前十名的土壤储备总价值超过3万亿元，超过16万亿元，超过了前50名的总土地储备。
从下表中可以看出，住房公司中新增土地的集中度仍然很高。 TOP3的土地总收购量占前30名房地产公司的近一半，土地收购的总量也占前30名房地产公司中的30％。从2015年到2017年，排名前50位的房地产公司的土地出让金比例分别比上年增长了12％，11％和8％。 2017年，房地产前50名企业的土地出让金比例达到55％。
土地收购比例为排名前50位的房地产公司的市场份额提前一年铺平了道路。领先的房地产公司，无论是2017年的土地总储备还是新土地储备，都大大高于其销售比例未来，这些领先的房地产公司的土地储备将被推向市场，销售集中度将大大提高。
作者汇总了自2009年以来的领先房地产行业的销售集中度，并预测了未来三年领先房地产行业的市场份额，如下图所示。可以发现，房地产行业的集中度自2009年以来一直在稳步增长，而领先的房地产公司的集中度从2016年到2017年显着增加，这是当前宏观调控的必然结果。
在城市治理的控制下，不同城市的周期完全错开了。一线和二线城市的预售许可证监督和严格的房价控制，使得区域性小型住房公司非常被动，而该国领先的住房公司在东方却不亮，在西方也不亮。，销售额可以继续高增长；领先的住房公司，因为低土地储备价格，低融资成本和丰富的渠道，出色的运营能力，更好的营销水平和马修效应优势带来的品牌优势，即使面对购买限制限制销售和价格也可以获得良好的利润，与此同时，销售和销售的比率也大大提高，因此不可避免地，房屋公司的销售将集中在领导者身上。
在金融去杠杆化的情况下，中小型房地产公司的融资难度将显着增加，投标和拍卖的资格门槛将提高，并且行业合并和收购的加剧。要求更高，产品质量要求更高，项目营销能力大大提高。中小型房地产企业正在迅速从市场中清除。这一轮房地产市场监管本质上是对房地产供应方的改革，这将使市场上的中小型房地产公司的生产能力更快。未来三年将是行业结构发生最后变化的窗口。将来，该国可能只有50多家房地产公司。。
预计2018年行业集中度将继续提高。2018年Top4 / Top10 / Top10房屋公司的销售集中度预计分别达到20％，31％和40％；在2019年，浓度将增加到25％，37％，47％;到2020年，这一比例将分别提高到30％，43％和54％。可以预见的是，到2020年，碧桂园恒大地产四强的平均销售额将达到万亿级，实际销售利润将接近1000亿。这是长荣万荣的钻石时代！上一篇文章探讨了房地产行业的未来销售预测图。在未来的10至20年中，前四名的市场份额将达到40％左右，平均销售额将达到1.5至2.2万亿美元。
综上所述，未来房地产业的集中度将稳步上升。在领先的房地产企业的马修效应下，将会有更深的护城河。这就是我所说的横笔万荣钻石时代！而且，如果您想在这四家领先的房地产公司中选择具有综合潜力和确定性的最佳目标，那么舒纳克是当务之急。
24.荣创：穿着新鲜衣服和生气的马
许多人的核心竞争力是什么？作者认为，融创是领先于其他房地产企业的强劲趋势，这种强劲趋势在公司中体现为无形的和有形的。孙宏斌掌管的团队和上下上下团队所创造的融创四大杰出品质是融创的无形优势：房地产投资银行的信用和口碑创造的并购能力，卓越的产品能力，和狼的执行力。霸主进化学习。融创在这种无形的力量中建立的行业战略优势，是融创有形实力的具体体现。
Sunac无形力量的核心是掌舵和管理团队。孙宏斌对房地产业的高层建筑做出战略判断的能力是房地产业所无法比拟的。房地产周期的准确判断使融创力抓住了自民国以来的最佳机遇，并增加了最便宜的钱和极其便宜的土地共鸣的时间凭借杠杆作用，融创（Sunac）赢得了业内质量曲线超标最小的前三名一线和二线优质土地储备。
此外，融创（Sunac）在行业中拥有一支罕见的优秀而稳定的管理团队。在上市房地产公司中，融创的管理团队中高层管理人员离职率最低。自上市以来，所有高级管理团队均留任。平均就业年限超过14年，中高层管理人员离职率仅为1％。这个以孙宏斌为核心的稳定，优秀，团结的管理团队，是融创无形力量的关键所在。
由信誉和口碑创造的第一家房地产投资银行的并购权。融创的土地储备有四分之三来自并购。孙宏斌曾经说过，融创过去几年的并购数量和数量超过了世界上任何一家投资银行，融创获得了房地产行业并购的绰号。融创的多次并购使孙宏斌的善良和声誉广为人知。房地产行业广为流传的口号是找到融创的孙子有一个问题。
在过去一年左右的时间里，几乎所有揭露了资金问题的房屋公司都将对融创公司进行丑闻：万达，安邦，海航，荣信，华夏幸福等等。在中短期内不放宽房地产宏观调控的可能性大背景下，荣创作为第一家房地产投资银行将获得更多更好的并购机会，这是其核心优势。荣创的房价领先于其他房地产公司。
出色的产品力量。人们追求更美好生活的关键是拥有一个高质量的生活环境，而融创的主要目标是改善人们对中高端住房的追求，以获得更好的生活体验。融创对住宅质量的不懈追求，使融创，绿城和金茂成为中国开发商住房质量的基准。2017年，房地产第三方工程质量评估的权威机构瑞捷将荣创评选为第一座毛坯房，荣refined装饰位居第二，综合位居第一。融创的整体客户满意度为85分，物业服务满意度为89分，处于行业领先地位。
许多重量级设计大奖也见证了融创产品的卓越表现：融创苏州桃花源荣获“中国十大超级豪宅”的称号；重庆国宾怡园获得了国际A"设计奖的最高奖项的白金奖。它是国际领先的大型国际奖项，已获得国际图形设计联合会和欧洲设计协会的认可。同时，重庆国宾一号院也是中国唯一获得2018年MIPIM奖提名的建筑，该奖项在房地产行业被称为``诺贝尔奖""。
狼被处决。融创团队的执行力在业内是众所周知的。得益于其出色的执行力，孙宏斌及其团队的判断和决定可以高速传达给整个团队，从而使融创团队成为虎狼老师。作者已联系数家融创房地产顾问。平均下班时间是晚上11点，但是每个员工都精力充沛。
从决策到土地收购，项目运营再到市场营销，融创的执行力是业内最高的。准确地从战略上判断房地产市场周期，在战术上敢于取得高绩效，是业内首个快速周转模型，行业淘汰率很高的销售和营销铁军，行业领先，这些都是融创的集中体现。虎狼师的处决。
学习进化学习。融创为什么这么好？首先，融创自身拥有雪霸基因。孙宏斌于十年前在迅驰时代开创了快速周转模型，随后万科和其他同行也纷纷效仿。之后，它开发了具有融创风格的并购模型。其次，融创具有很强的学习和发展能力。融创将与每家优秀公司合作，相互学习优秀基因，以增强其内部实力。
融创（Sunac）收购了格林敦（Greentown），以学习如何提高产品质量，打造出色的中高端住宅并形成自己的品牌优势；融创收购万达文化旅游学院，以低成本获得土地，作为文化旅游城市发展的典范。依靠融创的学习和发展能力，房地产行业的四个主要商业模式，包括快速营业额，品牌，并购和文化旅游，都与融创密切相关，可以说是大师。
四个杰出的品质是融创的无形实力，并最终转化为融创的有形实力：该行业自上市以来的最高销售增长率，拥有3万亿优质土壤存储价值，其中96％分布在第一和第二层及其卫星城市的核心区域。2017年，融创在27个主要城市的销售量排名中位居前十名，在19个主要城市的销售量排名中排名前五位，并在五个城市中排名第一。这些城市大多数仅在2-3年内定居。未来三年，融创的销售额很可能达到万亿美元的水平，实际利润水平将达到1000亿美元的水平。这是融创的无形实力转化为有形实力：行业战略的巨大优势。融创确实也面临着杠杆率较高和净资产较低的弊端，但这主要是由于房地产行业损益表的滞后造成的。每个高增长的住房公司都面临这样的问题。
融创的更高债务来自于中国廉价且极其优质的核心土地资产，融创的战略优势也将加速向卓越财务业绩的转变。融创2018年的报表利润预计将超过240亿，未来的报表利润将从2016年的24.8亿增加到2020年的500亿，增长20倍以上，年复合增长率为110％至120％。可以预见，利润将在未来两三年内逐步释放。此外，融创将于2018年底或2019年上半年成为恒生指数的成分股。它将被提升为蓝筹股。增长率和未来利润表现持续的确定性可能是非常好的投资选择。
以上是我对当今房地产行业未来格局的理解，以及融创中国首次推荐的理由，仅代表我的观点。在茂密的森林中，通往这条路的投资之路是雾蒙蒙的。深入了解公司基础的唯一方法就是坚持价值。