[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二个房地产增值率：500÷1000 = 50％：应缴纳的增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳的土地增值税：1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
不论其他税费如何，此税收计划都会减少390-370 = 20（万元）的税收负担
对于房地产公司，可以把握以下几点。
1.土地增值税政策的地区差异
在政策细节方面，不同的省份不同，并且一个省份的土地增值税结算经验无法完全应用于另一省份。在进入山区钓鱼之前，您应该在项目开始之前注意该地区的具体政策问题。当然，随着时间的流逝，当地的土地政策也会改变。
2.费用金额对税收负担有很大影响
如果是房地产项目，公共支持设施需要额外投资500万元人民币，以提高房地产水平，同时增加500万元人民币的收入。收入和成本同时增加500万元，增加值应该一样吗？
是的，因为可以扣除20％的费用，而可以将500万元的费用扣除600万元，所以可以节省数十万元的土地增值税。
3.链接越多，节省的税款就越多
LAT对增值部分征税，且增值部分越高，税率越高。因此，在多链接交易的情况下，将减少土地增值税。
简而言之，A希望以2亿元的价格向C出售以1亿元购买的土地，并分析两种方式：A以2亿元的价格直接向C出售土地，A支付土地增值税； A以1.5亿元向B出售土地，A交纳土地增值税。 B以2亿元的价格向C出售土地，B再次交纳土地增值税。
第一种方法中A支付的土地增值税大于第二种方法中A和B支付的土地增值税。这取决于土地增值税的计算方式。
4.项目越精细，税收负担就越重
对于两个开发项目，如果增值税率不同，则一起计算土地增值税比单独计算更具成本效益。但是，是否可以将它们组合在一起以及是否必须将它们分开也是税务机关与企业之间的争议。企业必须根据当地政策提前计划。
5.可能影响公司所得税
征收土地增值税的方式是在清算前预先付款。一般而言，预缴税率较低，在土地增值税清算之前，将导致较高的企业税利润和更多的企业所得税。清算时，通常会增加大量的土地增值税，造成当年的损失，而这种损失只能在未来5年内由利润来弥补。如果公司在未来5年的利润不足，那就是企业所得税的损失。
在这方面，企业应综合考虑土地增值税和企业所得税安排，或及时延续后期项目的利润。对于将来不再有发展计划的项目公司，也可以及时取消。国家税务总局规定，在这种情况下，取消土地增值税一次即可调整，并退还由土地增值税引起的企业所得税。
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。根据规定，该业务需缴纳营业税，对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
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房地产公司是一个非常特殊的行业。整个操作围绕项目的促进和实施，并且整个税收管理和税收计划也必须围绕项目进行。分析了项目税收筹划的总体思路，希望在吸引砖石方面发挥作用。
首先，是税收管理和税收筹划的基本原则和底线
房地产公司，尤其是国有房地产公司和上市公司，其税收管理和计划的基本原则是合法和合理的。所有想法和解决方案均不得违反税法和相关法律法规。同时，所有想法和解决方案必须与业务运营紧密联系。活动具有运营合理性，无法辩解的想法和计划没有价值。
我们提取了五种类型的关键节点用于房地产项目的税收管理和计划：设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；会计阶段的关键节点；设计完成标准的节点；以及用于项目管理的关键节点。
其次，设计阶段的关键节点
根据土地增值税规定，当土地增值和安置的增值比例不超过20％时，普通房屋可享受免征土地增值税的优惠政策。在设计阶段，可以定义普通住宅和其他商品住宅之间的明确界限，您可以在稍后阶段努力享受普通住宅的好处。
预算节点的三个关键节点
房地产项目管理的核心是预算管理，税收管理也不例外。由于房地产项目的纳税分为预完成和后完成两个阶段，因此纳税模式完全不同，因此必须在开始时估算最终完成后的结果。具体的实现节点如下：
1.进行初步计算
根据实际情况制定初步预算，并结合成本和收入估算，并对未来项目的最终税收负担和利润进行最详细的计算，找出问题并确定自己所知道的。
2，适应问题
查找预算中发现的问题。您可以在早期阶段立即进行调整。如果您需要在后期逐步实施，则应做好计划。尝试提前增加数量，避免在发生之后进行严格的调整。
3.实施期间的动态管理
预算尚未结束，这是一个动态的管理过程。在预算执行期间，将根据实际变化进行动态调整，例如销售收入和价格的变化，成本条件的变化以及支出的变化，以确保在预算的指导下实现财务指导。可以控制风险，可以控制纳税节奏，从而实现项目管理和税收管理。
第四，会计阶段的关键节点
会计是整个税收管理和计划中最关键的一点，也是风险管理的最关键阶段。可以考虑以下想法：
1.财务会计框架标准化
根据会计和税法的要求建立财务会计框架，规范会计制度和流程，并确保财务可以吸收日常工作中的风险。
2.成本证据链的标准化
税务机关对待企业，无法追溯到事件发生时。他们只能根据公司财务的证据链做出判断。以成本为例：
-合同签订应注意与税收有关的条款的风险，例如标的，标的，发票，报价，违约，时间等。
-付款应注意三合一规范的要求和时间节点的风险控制；
-发票的获取应注意发票的类型，获取时间和真实性检查；
-时间表验收应注意各方的相关验收材料，签名和批准程序；
-决算报告应注意与合同的关系和增加的合理性。
3.费用分摊技巧和计划
如果成本在不同业务类型之间平均分配，则很容易导致土地增值税多付。如果在普通住宅和其他商业建筑物之间进行合理分配，土地增值税负担将得到有效减轻。
V.完成标准的关键节点
的完成点是房地产项目纳税的分水岭。它基本上是完成之前的预收集。完成后，它将面临清算。税务机关对业务的完成非常敏感，企业经常犯错误。
我们的建议是在合法合理的情况下尽可能有效地推迟完成标准，为企业成本会计和票据获取留出足够的时间，并避免在准备不足的情况下税务机关清算。例如，竣工验收和房屋交付的时间节点不应尽可能地放置在年末，而必须好于年末。
六，项目管理的关键节点
成本是影响房地产公司税收负担的最重要因素。在收入相同的情况下，成本会影响增值税，土地增值税和企业所得税的支付。良好的成本控制的核心是掌握成本平衡管理。如何保证成本与收入之间的平衡是关键。这需要上述预算管理部门进行合作，甚至需要相应的分支机构进行合作。具体的实施强度和效果取决于企业。这取决于。
每个公司的具体项目情况，内部管理情况，公司决策思想和详细数据都不尽相同，但税收筹划的思路却相似。有一个计划。
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