经济观察网记者杜涛2018年3月7日，第十三届全国人民代表大会在美狄亚中心举行了新闻发布会。财政部长肖洁，财政部副部长史耀斌和胡静林谈到了“财税工作与财政改革”。中外记者回答了相关问题。
财政部副部长史耀斌说，房地产税的作用主要是调节收入分配，尤其是个人财富的积累，并促进社会公平。同时，它增加了财政收入，以满足政府对公共服务的需求。作为世界通用税，它有一些共同的制度安排。我已经总结了它们。大约有四种或四种常见的机构安排。
的四个常见功能是：
首先，所有工业和商业用房及个人用房均应根据其评估价值征税，即根据其评估价值征税。
第二，所有国家的房地产税制安排都有一些税收优惠。例如，可以制定某些扣除标准，或者可以对某些困难家庭，低收入家庭和特殊困难群体给予某些税收减免。当然，具体方法不同，水平也不同。
第三，房地产税属于地方税，其收入属于地方政府。地方政府将这些收入用于支付教育，公共安全和其他公共基础设施等支出。
第四，房地产税计税基础的确定更加复杂或非常复杂，因此需要建立一个全面的税收收集和管理模型，以便能够对其进行收集和公正处理。
史耀斌提到，几年前中国进行的试点改革也积累了一些经验。李克强在3月5日的政府工作报告中提出，有必要稳步推进房地产税立法。实际上，中共十八届三中全会的决定也提出要适时推进房地产税制改革，十九大报告也提出要加快建立房地产税制。地方税制，所有这些都为房地产税改革做出了安排。根据中央政府的决策安排，全国人大常委会预算工作委员会，财政部等有关部门正在努力起草和完善房地产税法草案。房地产税的总体思路是首先制定立法，充分授权并逐步推进。遵循这样一个普遍的想法。目前，我们正在设计和改进，同时我们将进行示范并听取意见。根据中国国情，我们应该合理设计我们的房地产税制，例如一些与合并和合并有关的税种，然后例如合理地减轻房地产建设和交易环节的一些税费负担。这样我们设计的房地产税制可以更加合理，公平。它不仅可以在增加财政收入方面发挥作用，而且在调节收入分配和促进社会公平方面也可以发挥积极作用。
房地产行业的会计处理不像商业企业那么简单，但是涉及多种税种，需要通过某种方式合理避免。除了生产，销售，维修和修理行业支付的流转税外，它涵盖的税种基本上还包括国家税法所有税项。房地产开发公司应当从购置土地使用权到开发和销售完成的每个阶段缴纳税款，以及如何计算每个纳税期间的应纳税额。
1.土地使用权获得阶段：需要缴纳契税，印花税（以及相关政府部门收取的交易费等），但有时土地出让方在转让时需要净值，并且转移应基于税法。一方负担的营业税金，附加费和土地增值税，也由另一方承担。
（1）契税：对在中华人民共和国转让土地和房屋所有权时获得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的税。契税以土地使用权和房屋所有权转让时的交易价格为基础，基本税率为3％。
的应税金额=房地产交易价格或评估价格×税率
（2）印花税：这是一种行为证明税，是对经济活动和经济交易暂行条例中列出的各种文件征收的税款，并收取邮票。分为从价税和特定税。（{}}应税金额=合同金额x 0.05％
注：印花税的支付贯穿房地产行业的各个阶段。成立公司时，需缴纳注册资本的印花税，开户时的账面税，土地购置时的土地出让合同印花税以及每个工程合同和广告合同的开发阶段。销售印花税和支付产权转让证书的销售订单印花税。
2.土地使用权将在获得土地使用权后每年支付，直至房屋出售并交付使用。
土地使用税：城市土地使用税是根据拥有土地使用权的单位和个人在城市，县，建制镇以及工业和采矿区范围内所占用的实际土地面积计算的。税种。（{}}年应纳税额=土地使用面积×单位税额
III。预售阶段：需要缴纳营业税和附加费，并预先缴纳土地增值税和企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业服务，转让无形资产或出售不动产的企业税法规规定的单位和个人，是营业税的纳税人。
不动产销售的应税金额=纳税人就不动产销售收取的总价和价外支出×5％
（2）营业税附加：城市维护建设税=营业税额×7％（{}}教育附加费=营业税金额×3％
（3）土地增值税：这是对转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人征收的税款。土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税和规定的适用税率计算的。纳税人扣除规定中扣除的项目额后，转让房地产所得的收入余额为增加值。
海南省地方税务局规定，房地产公司应在预售阶段提前缴纳土地增值税。海口和三亚每月按销售额的2％预先付款，其他城市和县按销售额的1％预先付款。
（3）公司所得税：对象公司所得税是对土地使用权转让和不动产买卖产生的收入和其他收入征收的税。
应税金额=应税收入×25％
房地产公司的预售阶段应按季度支付公司所得税。按国税发[2006] 31号和国税函[2008] 299号的规定，每季度支付一次税额。
应付的季度企业所得税=（季度销售额×10％的营业税和附加费，预付的土地增值税期间的支出）×22％
备注：新企业所得税法实施后，海南地区将实施企业所得税过渡政策。新企业将实行25％的税率。老企业在2010年将占22％，在2011年将占24％，在2012年后将占25％。
4.本年度，如果有已建成的建筑物，则将在完工年份计算并缴纳企业所得税，并在每年的5月31日之前申报（有关详细信息，请参见国税发（2009）No. 31）。
年度应交企业所得税=应纳税所得额x 25％
应税收入=总收入-非应税收入-免税收入-各种扣除额-每年弥补的损失
第五，项目销售达到85％或销售完成，土地增值税清算。
（1）土地增值税的清算条件：（1）转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或超过85％，其余实用面积已出租或自用； （2）取得销售（预售）许可证后三年内没有出售销售（预售）许可证。
（II）应税金额的计算
1.计算增加值增加值=扣除收入的项目金额
2.计算增值率增值率=增值量÷扣除项目数
3.根据升值率确定适用的税率。
4.根据适用的税率计算应纳税额。
应税金额=增值金额×适用税率扣除项目金额×快速计算扣除系数
注意：累进税率有四个等级
以下是房地产开发的整个过程：
全国两届会议将于3月3日和3月5日在北京举行。一年之后，是否将房地产税草案提交今年的全国人大常委会审议也引起了极大关注。
据中国证券网报道，3月2日，中国人民政治协商会议全国委员会委员，国务院发展研究中心原副主任，中国发展集团副董事长刘世进研究基金会在一次采访中指出，与股市相比，房地产业泡沫更加严重。他认为，房地产投资的高峰已经过去，下一步仍处于低速增长阶段。同时，刘世进指出，如果将来要征收房地产税，那肯定是地区税。对于特定措施和税率，地方政府拥有相当大的自治权。
刘世进说，房地产税是在第十八届中央委员会第三次全体会议上征收的。房地产税仍在征收。下一步是通过立法程序。
“每个人都很关注。有人说我已经支付了70年的土地成本转让费，还让我缴税？有人说我的收入水平不高，我必须支付税收。我认为在将来制定房地产税的过程中，将充分考虑这些问题，并找到合理，合法的解决方案。刘世进说。
“定额征收”房地产税
根据财政部前财政司司长贾康2014年公布的时间表，房地产税应在2015年进入立法程序，于2016年完成，并于2017年正式启动。
因此，房地产税的推广似乎并不顺利。
中央政府在第十八届中央委员会第三次全体会议上首次提出了房地产税立法。2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》将房地产税制改革纳入房地产税制建设，提出加快房地产税制建设。房地产税立法并及时推动改革。
2015年8月5日，第十二届全国人民代表大会常务委员会的立法计划已向公众公布。 《房地产税法》显然是第一次进入中国人民代表大会的立法计划。
据中央财经大学财经学院院长王永军说，加入立法计划意味着对房地产税的讨论已进入结论性阶段，房地产税是绝对征收的。
但是，当时，有关房地产税的法律还没有实质性规定。关于逾期原因，贾康曾告诉《彭美新闻》：“ 2015年，主要一线城市和部分二线城市的房地产市场回暖，三线和四线城市仍然低迷。房地产税没有新的发展，因此将其搁置将有帮助市场预期和去库存的热情。一旦推出，它可能会影响房地产市场。 ”
随着2016年一轮住房价格上涨，征收房地产税的风起云涌。
2017年2月23日，国务院新闻办公室举行了新闻发布会。住房和城乡建设部副部长陆克华的答复是，关于房地产税的立法，有关部门正在做一些前期工作。按照中央要求迅速启动。
2017年3月4日，在第十二届全国人民代表大会第五次会议上，大会发言人傅莹表示：“今年，尚未向美国全国人大常委会提交房地产税草案。全国人民代表大会审议。”原因是“该法律涉及广泛的问题，涉及利益的各个方面，因此围绕该问题进行了更多的讨论。”
一年后，今年房地产税是否会大幅度增长已经引起了广泛关注。
何时将立法征收房地产税？“跟随今年的两次会议”
2017年底，财政部长肖洁在《人民日报》上发表了一篇文章，揭示了房地产税的一些重要信号，并指出了如何征收房地产税。
肖洁提到加快建立现代金融体系，并按照“立法先进，充分授权，循序渐进”的原则，明确促进房地产税的立法和实施。根据评估值对工商房地产和个人住房征收房地产税，适当减轻建设和交易环节的税费负担，逐步建立起全面的现代房地产税制。
这也意味着房地产税征收的范围和方法已经明确。房地产税将与当前收取的房地产税有很大不同。过去，房地产税仅针对经营性房地产，不涉及住房，而房地产税包括工商业房地产和个人住房。
2月27日，九山学会中央委员会召开了“两届全国新闻发布会”，并在提案中提出了“促进房地产市场稳定健康发展的提案”。再次指出，“法律法规的短期补充应尽快加快房地产税立法，及时推进。 ”
但是，尚不清楚何时征收房地产税。
“我的观点是，应尽快促进房地产税立法。根据“立法进步”的原则，只有在全国人民代表大会初审后，才能开始立法程序。开始，目前尚无关于提高房地产税的重大消息，您可以留意即将到来的情况举行了两次全国会议。贾康说。
阎跃进说，从税收政策的角度来看，立法是第一原则，预计这两届会议将继续强调促进房地产税改革。但是，房地产税的最终实施可能会在2020年之后推迟，因此目前的体制改革更多，并且对房地产交易市场的影响不会太大。
房地产投资高峰已经过去
在2017年全年，房地产开发投资的增长率在5月份首次下降至8.8％，然后继续基本下降，9月仅略有稳定，增长率7％在一年之内。最低点。
在这方面，刘世进在接受媒体采访时说：“与股市相比，房地产泡沫更加严重。特别是一些一线城市的房地产泡沫相对较高。房价上涨，但房地产投资的高峰已经过去。下一步仍处于低增长阶段。 ”
刘世进说：“就历史需求峰值而言，房地产业已达到2013年和2014年左右。整个房地产投资的增长率总体上是逐渐下降的。2016年一线城市的房价已经升起（已经增加。将来，房地产投资有所增加，但这只是短期现象。房地产投资增速仍在下降。在最近一段时间，如果去除价格因素，房地产投资实际上会出现负增长。下一步是房地产投资。投资将进入缓慢增长阶段。 ”
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《房地产开发企业税收和会计实务百科全书》
目录
第1章房地产开发的基本知识和税收概述
第1节房地产开发的基本业务知识
一，房地产开发的主要业务活动
第二，房地产开发的通用术语
第二节房地产开发的主要阶段
第三节房地产开发涉及的税费概述
第二章税收政策在企业设立中的实际应用
第1节房地产开发企业成立概述和相关税收问题
一，建立房地产开发企业的要求
2.新建房地产开发企业的备案程序
第三，建立房地产开发企业的税收问题
第二节投资实体对税后净收入的不同影响
一，公司所得税后利润分配的税基
2.税金和附加费对公司净利润的影响
III。国内外企业利润分配中的税收差异
IV。股东权益转移之间的税收差异
五，设立外商投资房地产企业的限制性规定
第三节适当的**有助于减少税收支出
一，纯股权投资对公司所得税的影响
II。债务投资和股权投资对公司所得税的影响
债务投资和股权投资对土地增值税的影响
第四，信托融资“虚假的实际权益索赔”的定价税收风险退出
第4节合理规划注册地点可以降低税收成本
一，企业所得税管理
其次，公司注册位置和项目位置是否一致
第5节，设立分支机构或子公司的税收平衡
首先，建立子公司的税收余额
第二，土地如何在母子公司之间进行内部转让（{}} III。严格禁止强制要求或变相的要求...
第6节跨地区总部运营的不同所得税征收
一，跨地区运营区域分支机构的两种情况和政策差异
第二，同时从事建筑和安装业务的房地产公司的跨地区运营政策的应用
III。跨地区经营的房地产公司的企业所得税摘要和分配
第四，总纳税申报中分支机构预付款的特殊情况
投资土地使用权应考虑第七节税收问题
第三章土地使用权税收政策的实际应用
第1节以不同方式获得土地使用权的税收问题
一，土地使用权的分配和期限
第二，通过“竞拍，拍卖”方式获得土地使用权
III。通过分配获得的土地使用权的转让
IV。购买建筑（项目）项目
五，收购项目公司
六，合作发展
VII。社会保障房建设用地
VIII。获得土地使用权涉及税收和费用
第二节租赁税在土地使用权转让中的实际应用
一，租赁税政策解读
2.如何确定土地使用权转让的契税计算基础
第三，天the之音-将大包裹费用计入契税的依据的问题
第四，是否对转让划拨的土地征收契税
五，改变土地用途是否需要缴纳契税？
6.转让无效的财产权可以退还契税吗？
VII。土地是否会因政府征用而被征收契税？
8.是否通过还清土地使用权来支付契税
IX。可以在没有发票的情况下提交特殊纳税申报单吗？
10.商学院的土地应缴纳租赁税吗？
十一，契据报税表
第三节税收减免在结构调整契据中的实际应用
1.重组和重组免征契税的政策和法规
第二，退税政策在重组和重组中的实际应用
第4节谁应缴纳耕地占用税
企业或政府应缴纳农田占用税吗？
第二，应在转让土地之前缴纳耕地占用税
3.是否免除一年的城市土地使用税？
四，耕地占用税纳税申报表
第5节注意土地使用税的税收风险
I.未约定交货日期的土地税收风险
2.未付的土地出让金是否免征城市土地使用税？
3.是否为开发土地使用证而支付土地使用税
第6节支付用于土地ho积的闲置土地费用和扣除清算费用
1.开发者必须为闲置土地付费
2.土地增值税结算中不能扣除土地闲置费
政府土地退还营改革后的第七节风险依然存在
土地退还是否包含在收入中或抵销的土地成本中？
2.土地收益不是免税收入
III。土地增值税应谨慎处理
第四，如何处理土地退还收益的增值税
五，土地减免是否包含在财产的原始价值中
第四章税收政策在旧城改造项目中的实际应用
第一节征地拆迁税收分析
一，旧的拆除基本程序
2.拆迁政策变更
从当地文献看旧城重建的三项基本原则
旧城区的重建和拆除应注意的四个问题
被盗旧城重建政策第二节分析
一，城市房屋拆迁的增值税处理
2.受城市房屋拆迁的人是否缴纳个人所得税
3.取得安置房后如何对被征用人员的销售征收个人所得税
第四，如何为被征地者（自然人）计算契税以获取拆迁补偿房
五，被征收人（房屋拆迁人）是否免征土地增值税
6.被征收人（企业）的企业所得税是否有优惠？
第3节拆迁人和申购人的旧城重建政策并不完全一致
首先，拆卸和征收增值税的主题
2.如何在土地增值税扣除中补偿城市房屋拆迁补偿
3.是否要支付城市房屋拆迁补偿的契税？
IV。城镇房屋拆迁补偿的企业所得税处理
第五，是否应计算拆迁后的补偿费
六。土地改建免征增值税的条件
第4节如何结算土地增值税
第五节九种模式的“三旧”转换中最具启发性的文档
第五章代理商的建设与发展以及增值税的计算
第1节：获得土地使用权后如何征税
第2节：没有土地的建筑法的征税
I.税务机关确认建筑法的标准
其次，客户如何纳税
III。开发人员如何纳税
第四，改革后对增值税征收哪些原则
第3节，政府工程营改革增加后如何计算税收
I.英国电信项目如何计算和支付增值税？
2.如何为BOT项目计算和支付增值税
Ⅲ。如何计算和支付PPP项目的增值税
第六章土地使用权转让和改革后如何计税
第1节：是否可以对土地使用权的转让征税以作为差额
一，如何转让不动产增值税
2.如何对土地使用权的转让征收增值税
第二节在建工程转让和股权转让以取得开发用地
第三节通过股权转让获得的土地使用权税收政策的实际应用
1.土地使用权直接转让的经营风险
第二，股权转让下的税收待遇和政策应用
第四节整体财产转让和收购项目公司税收政策的实际应用
整个产权转让是否要缴纳增值税？
2.整体产权转让免征土地增值税
III。与印花税有关的问题
第四，公司所得税相关问题
五，契约相关问题
第五节土地征用税收政策在整体资产转让中的实际应用
一，增值税相关问题
2.与土地增值税有关的问题
III。与企业所得税有关的问题
第四，印花税相关问题
第七章税收政策在房地产合作开发中的实际应用
第1节房地产合作开发概述
一，房地产合作开发
II。合作发展的基本模式
III。合作发展的法律问题
第二部分
一，没有合资企业的房屋合作建设
第二，建立合资企业来建房
III。与他人合作开发土地
第四，合作房屋建设中“一方提供土地使用权”的具体含义
五，房地产开发企业吸收他人资金合作建房
第三节合作建设免征土地增值税的分析
一，确定合作住房建设项目的清算主题
II。合作房屋建设税收可以免税吗？
III。处理合作楼房地产转售情况
第四，双方的税收和会计待遇
第4节住房分配的不同会计和税收处理
第5节在一起建房前如何处理土地征用
未完成，请继续••••••
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