根据中国现行税法，房地产投资信托产品承受较高的税收负担，因为房地产投资信托产品在建立时通常涉及资产剥离和转让等交易。如何正确解决房地产投资信托发行过程中与税收有关的问题，减轻房地产投资信托产品的税收负担，已成为成功REITs产品发布的前提条件。
1.产品建立中的税收困难
在正常情况下，房地产投资信托基金产品的发行人（以下简称“原始股权拥有人”）确定了将要入库的基础房地产资产后，必须将基础资产的所有权转让给房地产投资信托基金产品结构，形成自下而上的以上“基础资产－房地产投资信托产品－投资者”的完整结构，以及原始股权所有者通过实际出售基础资产来获得房地产投资信托募集的资金，最终达到降低企业债务比率，增加资产周转率的目的和其他目的。
进入池中的底层资产的高税收成本
目前，类似普通REIT的产品的基础房地产资产主要是商业房地产，长期租赁公寓和其他房地产。根据现行的中国税收法规，房地产的直接转让将产生企业所得税，增值税，契税，土地增值税和印花税。上述税收将使原始股权所有者在剥离相关房地产资产时面临高额税收成本。这不仅会使原始所有者拥有现金流，而且使他们更有可能阻止房地产投资信托产品的发行。
中国现行税法可能提供的税收优惠
由于进入资产池的房地产资产的税收负担在REIT产品建立，运营和退出的整个过程中所占比例最高，因此主要的税收考虑集中在资产池上。在此阶段，需要进一步汇总要合并的资产的详细信息，例如：
财产资产是由相对独立的项目公司持有还是以现有所有者公司的名义与其他资产混合；
所有者公司的性质是否为房地产开发企业；
获得财产资产的方法是自建还是外包；
所有者公司及其股东的所有权结构和运营条件。
上方的每个问题都是资产池化过程中要考虑的一些因素。目前，对于财产资产与所有者公司的其他资产混合的情况，更常见的操作是将要合并的财产资产剥离给独立的项目公司，然后将项目公司的股权转让给私人公司。股票基金或单一基金信托。实现财产资产的集合。
上述安排可能会使原始股权持有人在资产剥离期间获得税收优惠，例如免征增值税，扣除契税和免征土地增值税。但是，上述安排并非对所有REIT产品资产池化步骤都完全可重复。以财税[2018] 57号为例，原股权所有者将其持有的基础房地产资产用于投资新建的项目公司时，有机会享有暂时不征收土地增值税的好处，但这项规定显然，上述优惠政策“不适用于不动产转让双方为不动产开发企业的情况”。
鉴于REITs产品的大多数原始股权持有人都是房地产开发企业，因此上述法规的限制无疑将这些原始股权持有人排除在享受优惠政策之外，并最终导致原始股权持有人支付相关费用。相应的土地增值税。。
2.产品生存过程中的“多重税收困境”
通常，原始利益相关者或其他关联方将向REITs产品的投资者提供信用增强承诺。常见的信用增强安排包括：1）构建具有不同规模和风险水平（优先级，中级和下级等）的分级资产支持证券； 2）为当期投资者的未偿收入（和本金）提供差额承诺； 3）为持有资产等优先购回权而支付的维权费。
一种或多种信用增强安排可能构成对投资者或不同层次产品结构的资本保全承诺。根据现行的增值税规定，例如房地产投资信托基金产品级别不同的投资实体（包括私募股权投资）基金/单一基金信托和特殊资产支持的特殊计划等。）如果本金在产品的生命周期内得到保证，则其经理必须为其收到的投资收入缴纳3％的增值税，从而获得相同的收入。通过不同的链接时必须重复支付增值税。
可以看出，如何构建合理的产品信用增强安排对于产品中不同级别投资实体的“资本保全承诺”判断至关重要。相反，产品是否符合“资本保存安排”，然后要求相应的附加值税收需要全面确定房地产投资信托产品信用增强的单一或多重安排。
3.投资者退出时的税收注意事项在
房地产投资信托基金产品到期之后，投资者通常会选择几种退出方式：1）公开发售退出； 2）处置相关资产和清算出口； 3）由原始所有者回购。
不同的出口安排将带来不同的税收负担。简而言之，如果您通过转让私人股权投资基金或特别计划股份退出，那么除了在投资者一级缴纳公司所得税外，相关基金经理或特别计划经理仍需要考虑增值税应纳税额。如果通过处置资产而退出清算，则可能需要再次支付资产池中需要缴纳的企业所得税，增值税，契税和土地增值税。（{}} 4.摘要
中国房地产投资信托产品的开发和迭代更新为中国资本市场提供了一条新的结构化融资路径。但是，相比之下，与房地产投资信托产品相关的中国税收法规仍需要进一步完善和澄清。如何在适应当前中国税法框架的同时更好地为房地产投资信托产品提供税收支持将是房地产投资信托产品税的未来方向重要主题。目前，为房地产投资信托产品发布提供符合中国税收法规要求的税收计划仍然是必要且有效的。
PPP项目全过程税收筹划分析
[摘要]当前，随着中国建设项目的快速发展，PPP项目模型也在迅速发展。PPP项目具有交易结构复杂，投融资资金巨大，运行时间长的特点。因此，本文分析了选择经营实体，起草合同条款，实施有效的税收筹划以减轻项目税收负担等方面，从而增加了项目投资收益。
[关键字] PPP项目；税收筹划；分析
1简介
自21世纪初以来，随着中国各种基础设施建设的迅速发展，也出现了许多工程项目模型，例如PPP项目模型，该模型已在中国许多工程项目中得到推广，但是还没有人统一的税收法规系统地规定和阐明了其运作过程，这给项目的税收筹划带来了一定的困难。因此，本文主要从PPP项目运营模式入手，分析PPP项目全过程的税收筹划，以减轻PPP项目运营模式的税收负担，从而促进工程建设的快速发展和完善。工程效率。
2，PPP项目税收筹划分析
2.1项目准备和识别期间的税收筹划
（1）项目方或项目公司的税收成本预算。PPP项目在实际执行过程中的主体是项目公司，主要负责项目的建设，投资，运营和维护。它在PPP项目模型中占有重要地位。税收负担因项目公司的行业和业务而异。根据相关法律法规，PPP项目模型涉及融资方，政府，社会资本方，承包商和分包商等。只有通过更准确地估算税收成本，才能减轻税收负担[1]。
（2）时间成本，税收负担转移和通货膨胀对项目总体税收负担的影响。项目公司可以在销售合同和采购合同中明确指定纳税人，积极争取税收优惠，同时争取政府财政补贴，减轻税收负担。同时，考虑到PPP项目的长期性，应充分考虑通货膨胀和时间成本对项目公司的影响，并适时调整税收筹划措施，以减轻税收负担。税收负担的价值。
2.2项目采购阶段的税收筹划
PPP项目的第三阶段是项目采购阶段，这也是项目启动和谈判的阶段。在此阶段，征税环节中最重要的是经营实体的选择和合同条款的制定。
（1）选择操作主题。首先，根据公私合作项目的实际特点和需求，经营实体可以在税收筹划中设立分支机构。目前，通过合理的运作和安排，PPP项目主要使用有限责任公司，主要是为了隔离社会投资者的债务风险。。其次，选择经营实体也是合伙企业的税收考虑因素。国内主要的PPP项目通常是社会资本与政府平台公司之间的协议。政府平台公司仅在投资中发挥作用，而实际上不参与股息。有限合伙人应首先建立有限合伙制，以减少潜在的税收风险。
（2）制定合同条款。PPP项目中的合同涉及税收条款，包括合同主题，合同双方的条款以及合同价格的条款。在实际制定中，有必要对责任方进行深入分析，注意税率和应税行为，同时区分设计和测量成本，以减少税收筹划。
2.3项目实施期间的税收筹划
PPP项目的重要核心阶段是项目实施阶段，包括项目公司成立，项目建设，融资管理和项目运营的过程。此阶段始终贯穿于税收义务，需要重点关注。
（1）成立项目公司。在PPP项目中，项目公司的股权结构包括社会资本方和政府方。社会投资者应争取最佳的持股比例，还应考虑税收的影响。（2）融资管理。PPP项目需要大量的资金支持。如果融资模式的税收效率很高，则可以有效地减少项目公司在偿还资金，注入资金和支付利息过程中需要支付的营业税和所得税，从而提高项目的资本回报率。（3）项目建设期。一般来说，在PPP项目的建设过程中很少产生增值税销项税。首先，在项目的总承包商中，要区分调查，采购和其他过程的成本。其次，在项目建设过程中，可将金钱的时间用于降低成本。（4）项目运营期。项目投产后，社会投资者和其他公司应与项目公司签订EPC工程服务及其他合同。在实际操作过程中，应注意关联交易的转让定价问题。同时，项目公司应积极寻求政府的财政补贴，以降低税率和增加项目收益。
2.4项目转移期间的税收筹划
主要涉及所有权不变时的资产转移和所有权变更时的资产转移。（1）所有权不变时转让资产。在这种情况下，项目资产可以有偿或无偿转让给政府。（2）所有权变更时的资产转让。国家应改善公私合作项目的税收管理模式，同时应考虑解散和清算以执行免税和减税计划[2]。（{}} 3.结束语
综上，随着中国PPP项目模式的快速发展，PPP项目公司应从建立到实施阶段设计税收优惠政策，并争取优惠政策，以促进PPP项目税收筹划的快速发展和完善。工程收益。
[参考]
[1]胡周为。 PPP项目税收筹划全过程分析[J]。经济管理：全文，2016（8）：00285-00286。
[2]华水律师事务所税务筹划部。税收问题与PPP模式分析[J]。中国金融，2016（7）：45-46。
增值税改革后，建筑业一般纳税人的企业增值税名义税率为10％，实际税率为9.05％。与增值税改革前的3％营业税率相比，该税率大幅提高。尽管可以从进项税额中扣除建筑业一般纳税人的建筑设备，材料和建筑成本，出租的动产和不动产，但建筑企业中人工成本的比例较高，一般为20％-30如果税收筹划不当，企业的增值税负担将大大增加。
不断进行的业务改革可能会增加建筑公司的增值税负担
改革后，可以从进项税额中扣除建筑业的建筑设备，材料和建筑成本，但不能从进项税额中扣除建筑公司的人工成本。占总成本的比例相对较高，一般在20％-30％左右。无法从进项税中扣除的这部分劳动成本可能会增加建筑业的整体增值税负担。
建筑企业，尤其是小型建筑企业，有大量零星购买。预算不是特定的，供应商的选择也不是标准化的。结果，大量零星购买的建筑企业无法获得正式的可扣减增值税发票。建筑公司零星采购在总工程成本中所占的比例越高，无法扣减的进项税额就越大，增值税负担也就越大。
增值税改革后，可以从进项税额中扣除建设公司购入的房地产或工程设备作为固定资产的房地产，但在增值税改革之前，建筑公司可能已经购买了必要的房地产。对于房地产，工程设备和其他耐用机械，在业务改革增加后不能抵扣这些房地产，机械设备的进项税，短期内，建筑企业可抵扣的进项税将很小。此外，不能从进项税中扣除建设企业在进行业务改革前存放的工程材料，这会增加企业的税收负担。
营业税改革开放了增值税抵扣链。由于建筑行业的特殊性质，建筑企业无法获得部分采购成本的增值税专用发票。中小型建筑企业的供应商大多是小规模的纳税人，甚至大量的供应商都是个体户和个人。对于这些供应商，他们不能提供特殊的增值税发票，也不能开具自己特殊发票的3％。这导致建筑公司要么根本没有进项税抵免，要么只能扣除进项税抵免的3％，可抵扣进项税收入的范围进一步缩小，增值税负担增加。
改革之后，中国的税收环境变得越来越健全。许多公司已经意识到税收筹划的重要性。但是，大多数公司仍未意识到改革前后增值税负担对企业的影响。没有对税收筹划给予足够的重视。在许多情况下，企业主使用逃税和逃税措施来节省税款，这增加了企业的税收风险，并使企业的财务会计不能准确反映实际业务。也有一些公司对税收筹划有单方面的了解，只关注明显的税收影响因素，并追求直接减轻税收负担的目标，而从长远来看必须忽略税收筹划以最大化公司税收储蓄。
建筑企业税收筹划的总体思路
各个建筑企业的条件不相同，建筑企业的每个建筑项目的内容和具体实施也不同。施工企业应根据自身情况和各项目情况制定合理的税收筹划方案。。对于整个建筑行业，可以根据以下思路进行总体税收计划。
1.选择一般纳税人或小额纳税人经过
的业务改革后，建筑纳税人的一般增值税率为10％，建筑业中的小规模纳税人以3％的简化税率征收增值税。不同纳税人身份应缴增值税的计算方法如下：
小规模纳税人应缴的增值税=项目总费用（不含税）×3％
一般纳税人应缴的增值税=总建设成本（不含税）×可抵扣10％的进项税
应付增值税的差额=项目总成本（不含税）×可抵扣7％的进项税
企业应针对每个特定项目全面衡量建筑业的成本。适用于建筑业的10％增值税率，适用于有形动产租赁和其他现代服务业的16％增值税率的比例适用的增值税率为6％，占人工成本的比例。综合测算，如果进项税额小，年应税销售额达到500万元，则应选择成为小规模纳税人。
2，是否将不同业务的会计分开
建筑企业的工程项目涉及不同的税率。在建设项目合同中，建筑业按10％的税率缴纳增值税，按16％的税率缴纳动产租赁，按16％的税率缴纳材料费，并根据计算并支付6％的增值税。项目所涉及的不同业务直接影响建筑企业的税收负担。与上游企业签订合同时，最好将设计部分与较低的税率分开，并为动产租赁和材料采购考虑较高的税率。其中，将以10％的建筑服务税率开具增值税专用发票。
在采购过程中，应与材料分开签署更高税率的动产租赁合同，以增加可抵扣的进项税百分比。
3.考虑减少劳动力成本还是采用外包
人工成本在建筑业中所占比例很大，无法抵扣进项税。建筑企业应考虑是否降低企业自身的人工成本，例如是否可以通过设备租赁来租赁建筑设备的运营。操作员应配备另一方，例如，购买电缆时是否可以在电缆购买合同中包括电缆敷设。降低建筑企业自身的人工成本可以增加建筑企业可抵扣的进项税额。
此外，对于低技术职位，您可以选择购买劳务外包或劳务派遣。增值税改革后，劳务外包和劳务派遣可以开具增值税专用发票来抵扣进项税。劳务外包和劳务派遣的税率分别为10％和6％，可以有效解决因劳务成本不可抵扣进项税造成的税负增加情况。
4.选择和管理供应商
一般纳税人建筑公司在选择供应商时应选择一般纳税人，并尽量避免从小规模纳税人或个人那里购买。只有这样，才能真正放开并完全扣除扣除环节，以减轻税收负担。总体下降。在项目预算编制过程中，应指定预算以避免零星购买，并且可以有效控制可从进项税中扣除的材料。
总之，建筑业的税收筹划不能脱离特定企业的具体情况，也不能脱离特定工程项目的具体实施。建筑企业应当在规范企业管理水平的前提下，根据自身情况，对企业的整体税收进行总体规划，同时针对具体工程项目对单个工程项目制定具体的税收规划。以及具体的实施条件。
PPP项目“五个税收筹划要点”分析[参考]
近年来，PPP已被广泛用于开发或运营各种基础设施，并提供公共服务，例如高速公路，公用事业，废物处理设施，住房，医疗保健和教育设施。
税收体系之外的政府是PPP税收问题复杂性的核心。
PPP项目的建立，融资，设计，建设，转移，运营和退出面临与税收有关的不同问题，需要进行协调和计划：
[1。融资阶段]
在建立PPP项目之初，除了通过股东出资进行股本融资外，还经常使用债务融资来获得项目运营所需的资金。不同的债务融资方式对应不同的税收处理模式。
银行贷款。一般而言，在所得税一级，公司为支付银行贷款而支付的利息可以直接计入成本，并从当年的应纳税所得额中扣除；如果需要资本化，则将其包括在资产价值中，并在随后的几年中通过折旧转入可抵扣应纳税所得额。在增值税一级，“企业对企业增量”扩展后，银行提供的贷款服务属于金融业的“企业对企业增量”类别，银行应支付增值税。根据财税[2016] 36号的有关规定，PPP项目购买贷款服务取得的进项税额不从销项税额中扣除。
融资租赁。融资租赁分为直接租赁融资租赁和售后回租融资租赁。两种融资租赁的税收处理方式不同。在所得税一级，直接租赁金融租赁的出租人就所获得的租金收入缴纳所得税。项目公司作为承租人将租赁资产确定为自有资产。租赁合同约定的总价款和合同发生的相关费用为税收计算的基础是每年折旧。
对融资销售和回租业务的所得税处理稍微复杂一些。根据《关于承租人从事金融买卖业务的税收问题的通知》（国家税务总局公告2010年第13号）承租人支付的属于融资利息的某些款项应根据贷款服务收入缴纳所得税。承租人的资产出售不确认为销售收入，出售资产的折旧以出售前的原始账面价值为基础。同时，承租人支付的融资利息部分可以在税前扣除作为公司财务费用。
在增值税一级，直接租赁金融租赁的出租人应根据动产租赁服务的应税项目缴纳增值税，项目公司可以扣除取得的进项税额；而融资销售和回租业务的出租人，增值税应根据贷款服务额度缴纳。项目公司购买贷款服务取得的进项税额，不从销项税额中扣除。
[2。非货币资产投资]
投资于非货币资产的企业应评估非货币资产，并在扣除税基后根据估计的公允价值计算非货币资产的余额。同时，为减轻股东缴税的财务压力，财税[2014] 116号还规定，非货币性资产转让收入可以在不超过5年的时间内递延所得税。此外，最新的《关于完善股权激励和科技类股票所得税政策的通知》（财税[2016] 101号）对科技类股票的所得税待遇做出了特殊规定。根据主管税务机关的记录，当前的投资和持股期限可能不会暂时征税。当递延股权转让时，所得税是根据股权转让收入减去技术成果原值与合理税额之差计算的。
在增值税方面，根据《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] （36），对非货币资产的投资具有增值税的意义。对于税收行动，股东应为非货币资产支付增值税。相应地，作为增值税服务的接收方，公司可以在获得股东开具的增值税专用发票并进行验证后，从中扣除相应的输入。
[3。股票实际债务问题]
在许多PPP项目中，地方政府承诺向社会投资者提供固定回报和最低回报，并承诺在一定时期内回购社会投资者持有的股份。具有明确股权的PPP项目在外观上与股权投资的形式相吻合，但从项目运作的全过程来看，从本质上体现了债务投资的特点。
在税收待遇方面，税务机关对实质债务采用了实质性征税的原则。根据国家税务总局关于企业混合投资业务企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告2013年第41号），如果同时支付定息，明确的投资条件和本金，被投资公司的净资产不具有所有权，不享有选举权和被选举权，也不参与被投资公司的日常生产经营活动。股东的投资是一项混合投资业务，股东获得的“股息”被归类为债权人。投资应缴纳企业所得税和增值税，同时，被投资企业应按照税法和国家税务总局公告第一条的规定，确认利息支出并进行税前扣除。关于企业所得税的若干问题（2011年第34号）。被投资单位赎回的投资，双方应当将赎回价格与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，计入当期应纳税所得额；如果相关投资不符合上述五项要求这些条件仍被视为税务处理中的股权投资。
[4。积极争取税收优惠]
根据《中华人民共和国企业所得税法》第27条第2款和第3款，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第87条中国”，《关于公共基础设施项目企业所得税优惠目录有关问题的通知》（财税[2008] 46号），《国家税务总局关于国家支持的公共基础设施项目企业所得税优惠政策有关问题的通知》（国税发）发[2009] 80号财政部，国家税务总局关于公共基础设施建设项目环境保护，节能节水项目企业所得税优惠政策的通知》（财税〔2012〕10号）。“优惠目录”中所列项目包括从事公共污水处理，公共废物处理，沼气综合开发利用，节能减排的港口，机场，铁路，公路，城市公共交通，电力，水利工程。减排技术改造和淡化。环保，节能节水项目收益从获得第一笔生产和营业收入的纳税年度开始，第一至第三年免征企业所得税，第四至第六年减免企业所得税。
根据《财政部和国家税务总局关于公共基础设施项目企业所得税优惠政策的补充通知》（财税[2014] 55号）：企业投资和经营符合目录基础设施项目的企业所得税优惠政策》符合条件并符合规定条件的公共基础设施项目，应一次性批准并分批建造（如码头，泊位，码头，跑道，路段，发电机组等），并同时满足以下条件：该批次由单位计算，并享有企业所得税的“三免三减半优惠”：（1）不同批次在空间上彼此独立； （二）每批具有自己的创收功能； （3）使用每个批次均作为一个单位进行核算，该单位分别计算，并合理分配期间费用。
[5。争取地方政府补贴]
除了优惠税收政策外，企业还可以通过退税，财政资金和其他方式获得税收减免。但是，由于地区退税或财政补贴政策通常只停留在政策导向的水平，因此具体的适用条件以及确切的退税，财政资金的发放，税收减免等相对模糊。
以财政补贴为例，目前，财税[2008] 151号和财税[2011] 70号明确了企业所得税作为财政补贴的处理方法。上述两个文件规定，符合一定条件的企业取得的财政资金，在计算应纳税所得额时，可以视为非应税收入，应从收入总额中扣除。但是，项目公司能否将上述两个文件称为政府税收，是否将可行性缺口补助作为非应税收入，仍然存在很多不确定性。