根据中国现行税法，房地产投资信托产品承受较高的税收负担，因为房地产投资信托产品在建立时通常涉及资产剥离和转让等交易。如何正确解决房地产投资信托发行过程中与税收有关的问题，减轻房地产投资信托产品的税收负担，已成为成功。REITs产品发布的前提条件。
1.产品建立中的税收困难
在正常情况下，房地产投资信托基金产品的发行人（以下简称“原始股权拥有人”）确定了将要入库的基础房地产资产后，必须将基础资产的所有权转让给房地产投资信托基金产品结构，形成自下而上的以上“基础资产－房地产投资信托产品－投资者”的完整结构，以及原始股权所有者通过实际出售基础资产来获得房地产投资信托募集的资金，最终达到降低企业债务比率，增加资产周转率的目的和其他目的。
进入池中的底层资产的高税收成本
目前，类似普通REIT的产品的基础房地产资产主要是商业房地产，长期租赁公寓和其他房地产。根据现行的中国税收法规，房地产的直接转让将产生企业所得税，增值税，契税，土地增值税和印花税。上述税收将使原始股权所有者在剥离相关房地产资产时面临高额税收成本。这不仅会使原始所有者拥有现金流，而且使他们更有可能阻止房地产投资信托产品的发行。
中国现行税法可能提供的税收优惠
由于进入资产池的房地产资产的税收负担在REIT产品建立，运营和退出的整个过程中所占比例最高，因此主要的税收考虑集中在资产池上。在此阶段，需要进一步汇总要合并的资产的详细信息，例如：
财产资产是由相对独立的项目公司持有还是以现有所有者公司的名义与其他资产混合；
所有者公司的性质是否为房地产开发企业；
获得财产资产的方法是自建还是外包；
所有者公司及其股东的所有权结构和运营条件。
上方的每个问题都是资产池化过程中要考虑的一些因素。目前，对于财产资产与所有者公司的其他资产混合的情况，更常见的操作是将要合并的财产资产剥离给独立的项目公司，然后将项目公司的股权转让给私人公司。股票基金或单一基金信托。实现财产资产的集合。
上述安排可能会使原始股权持有人在资产剥离期间获得税收优惠，例如免征增值税，扣除契税和免征土地增值税。但是，上述安排并非对所有REIT产品资产池化步骤都完全可重复。以财税[2018] 57号为例，原股权所有者将其持有的基础房地产资产用于投资新建的项目公司时，有机会享有暂时不征收土地增值税的好处，但这项规定显然，上述优惠政策“不适用于不动产转让双方为不动产开发企业的情况”。
鉴于REITs产品的大多数原始股权持有人都是房地产开发企业，因此上述法规的限制无疑将这些原始股权持有人排除在享受优惠政策之外，并最终导致原始股权持有人支付相关费用。相应的土地增值税。。
2.产品生存过程中的“多重税收困境”
通常，原始利益相关者或其他关联方将向REITs产品的投资者提供信用增强承诺。常见的信用增强安排包括：1）构建具有不同规模和风险水平（优先级，中级和下级等）的分级资产支持证券； 2）为当期投资者的未偿收入（和本金）提供差额承诺； 3）为持有资产等优先购回权而支付的维权费。
一种或多种信用增强安排可能构成对投资者或不同层次产品结构的资本保全承诺。根据现行的增值税规定，例如房地产投资信托基金产品级别不同的投资实体（包括私募股权投资）基金/单一基金信托和特殊资产支持的特殊计划等。）如果本金在产品的生命周期内得到保证，则其经理必须为其收到的投资收入缴纳3％的增值税，从而获得相同的收入。通过不同的链接时必须重复支付增值税。
可以看出，如何构建合理的产品信用增强安排对于产品中不同级别投资实体的“资本保全承诺”判断至关重要。相反，产品是否符合“资本保存安排”，然后要求相应的附加值税收需要全面确定房地产投资信托产品信用增强的单一或多重安排。
3.投资者退出时的税收注意事项在
房地产投资信托基金产品到期之后，投资者通常会选择几种退出方式：1）公开发售退出； 2）处置相关资产和清算出口； 3）由原始所有者回购。
不同的出口安排将带来不同的税收负担。简而言之，如果您通过转让私人股权投资基金或特别计划股份退出，那么除了在投资者一级缴纳公司所得税外，相关基金经理或特别计划经理仍需要考虑增值税应纳税额。如果通过处置资产而退出清算，则可能需要再次支付资产池中需要缴纳的企业所得税，增值税，契税和土地增值税。（{}} 4.摘要
中国房地产投资信托产品的开发和迭代更新为中国资本市场提供了一条新的结构化融资路径。但是，相比之下，与房地产投资信托产品相关的中国税收法规仍需要进一步完善和澄清。如何在适应当前中国税法体系框架的同时，更好地为房地产投资信托产品提供税收支持，将是房地产投资信托产品税收的未来方向。重要主题。目前，为房地产投资信托产品发布提供符合中国税收法规要求的税收计划仍然是必要且有效的。
（项目融资，房地产报告和建设过程及税收筹划第130讲。第1部分：房地产开发报告和建设过程及技巧的详细说明。第2部分：房地产项目公司税收筹划的各个方面。
本期主要介绍房地产项目的建设过程和税收筹划。
过去很长一段时间以来，房地产业一直是国民经济的重要组成部分，因此编辑们更加关注房地产业的融资和建设。除了介绍房地产行业的金融业务外，该公共帐户还扩展到了开发，建筑和税收领域。例如，如前所述：
房地产报告和建设过程以及融资方法
欢迎所有朋友讨论房地产行业的状况和发展，并与相关项目进行深入合作。
第1部分：施工过程和技能的详细说明
（来自：房地产招聘姐妹）
第2部分：房地产项目公司的税收筹划要点
一，项目建立阶段
1.项目公司组织的计划
2.合作项目计划
3.土地征用涉及税收和要点
II。项目设计与施工阶段
1.规划项目阶段和单位选择
2.收集和控制各种成本以及执行合同
3.涉及的税收和注意事项
III。项目销售阶段
1.销售合同的计划
2.涉及税收和担忧
IV。项目完成和结算阶段
1.规划项目结算
五，项目清算阶段
1.土地增值税结算
2.企业所得税清算
根据每个阶段的运营和管理内容，房地产项目公司可以将其过程大致分为：项目设立和项目公司成立；获得土地使用权；房地产建设项目规划批准；项目工程的施工管理；获得预售许可证后，将开始销售管理；项目项目完成；项目公司已清算。这七个阶段包括从投资决策，设计和建造，销售，完工结算和清算到房地产组织内部事务的发展，以及公司组织体系的详细阐述。根据房地产项目各个发展阶段的特点，从以下五个方面对房地产行业的税收筹划进行了分析。
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。
子公司：具有独立法人地位，分支机构不具有独立法人地位，不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。由于子公司具有独立法人资格，因此在其设立地区被视为纳税人，并承担纳税义务；
分支机构不具有独立法人的身份，在分支机构所在的地区不被视为纳税人。根据国家税务总局关于印发的通知，国税发〔2008〕28号文件规定，企业应当执行《企业所得税征收管理办法》统一计算，分级管理，地方预付，集体清算和金融库房”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
（1）中国的地区税率差异很大，但是这种差异随着国内外公司所得税法的统一而逐渐减小，并且仍然存在，例如它们各自贸易领域的差异等；企业安心实施激励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
（2）针对房地产公司的国家或地方优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
（3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总部产生更大的影响，子公司可以通过出资来承担其债务有限责任。
在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
房地产公司最基本的初始业务是获取土地。不同的征地方法确定了房地产运营的两个关键点：第一，主要问题，即运营平台。税务相关平台和风险平台；第二，土地交易的性质。土地交易的性质决定了房地产开发企业与土地供应商之间的利益分配和与税收有关的纠纷。
目前，国内征地市场分为两种。首先是土地交易的主要市场。这个市场由政府垄断。土地交易的主要形式是招标，许可和上市。第二个是土地交易的二级市场。土地交易的主要形式是企业之间土地使用权的转移。
目前，国内房地产交易有多种经营方式。根据不同的土地交易形式，我们将交易的性质或方式分为以下几类：买卖土地，收购土地所有者，城中村改造和合作发展模式（合作建筑），买卖计划外的物业，以及代表他人进行建筑。以上模型可能会相互重叠。不同的合作模式对以后成本收入的确认有重大影响，这决定了土地增值税和企业所得税的清算。现在，我们将分解更复杂的合作开发模型（合作构建）：
合作发展模式的定义：一方出钱，一方去土地，合作开发并分享收益
处理：情况复杂且性质不同：
建立了项目公司模型1-1
项目模型
真实和假投资之间的区别
利益分享
合作发展（{}}模式一
双方真正进行了投资
税后利润
投资（{}}模式二
境外度假投资
获得固定收入
促销
获得固定的收入百分比
共用商品房
促销（{}}模式三
支付假冒投资
借贷并赚取利息
买商品房
合作伙伴的共同投资模式1-2
共同投资模式
投资方向与发展主题
在本地投资给主要开发商的出资者
投资
获得固定（比例）收入
促销（{}}模式二
出资者投资于以发展为主体的地方
建立了项目部模型1-3
建立了项目部门模型
土地变化与发展主题
土地不是家庭，而是发展的地方
土地转让，投资者是主要开发商
（1）双方的投资性质：
a：双方建立新的项目公司
b：双方真的互相投资
c：尽管没有项目公司，但项目部门是共同成立的
土地使用权和房地产投资税：
a：增值税（不征收）
b：土地增值税（房地产公司需要支付，非房地产公司暂时不征收）
c：所得税（需支付）
（2）土地出售的性质
a：项目公司模型中的休假投资
b：以共同投资模式进行的休假投资
c：项目部门模型中的固定（比例）收入和住房分配
土地买卖涉及税收：
：增值税
b：土地增值税
c：所得税
案例：甲公司和乙公司合作开发房屋，并且双方共同成立了一家新的房地产公司C。甲方向丙公司投资土地资金5,000万元，土地价值3,000万元，乙公司向丙公司投资5,000万元。投资协议约定甲方将来将获得20,000平方米商品房。双方如何纳税？
答：增税，增加土地，所得税（商品房市场价值20,000平方米）；
B：税后利润股息，无需支付任何税金；
C：增值税，本地税，所得税
（3）借款人借款的性质
一种。放债人在项目公司模型中的假投资的固定（比例）回报
b。付款人在共同投资模型中的假投资获得固定的（比例）收益
C。在项目部门模型中，放债人按比例分配的假投资收益（{}}借款涉及税收：
付款人：增值税，金融业的所得税
不足的地方：税额前可抵扣的限额内
案例：甲公司和乙公司共同开发房屋并成立了丙公司。甲公司以5,000万元（原始账面价值3,000万元）的折价向丙公司投资。乙公司向丙公司投资人民币5,000万元。双方在两年内达成协议项目取得收入后，乙方获得固定收益一亿元。双方如何纳税？
A：投资行为，免征增值税，计算和缴纳土地增值税和所得税，获得C公司的利润股息，免征增值税和所得税
C：通常计算增值税，土地增加额和收入，但应注意，如果将其支付给B公司，则本金为5,000万元人民币，利息为5,000万元人民币，即使B在利息部分提供了增值税发票和C的税前扣除额不能高于同期银行利率的上限。
（4）购买房屋的购房者的性质
一种。项目公司模式中的放贷人通过虚假投资获得房地产
b。共同投资模式中的卖钱者通过假投资获得房地产
C。项目部门模型中的卖钱者通过虚假投资获得房地产
购房涉及税收：
一种。房屋卖方：视作销售（增值税，土地增值税，所得税），多少
b。买家转售：增值税，土地增值税，所得税，要多少钱？
案例：甲方与乙方共同开发房屋，成立丙公司，甲方持有该土地，并向丙公司投资了5,000万元（原价为3,000万元）。乙方向乙方投资人民币5,000万元，并同意由乙公司承担双方如何才能为所开发的20,000平方英尺的商品房纳税？
答：投资链接免征增值税，土地增值税和收入正常支付
B：投资5000万元买房实际上是房屋买卖。问题涉及20000平方米商品房的市场价格。自用和再转让的历史成本应为5,000万元。
C：通常要缴纳增值税，本机增值税和所得税。
3.土地征用涉及税收和积分
涉及土地征用的房地产开发企业主要涉及契税，印花税和土地使用税，并且还影响到对项目的后期增值税，土地增值税和企业所得税的处理。以下是征地涉及的税收要点：
（1）契税：无论通过协议或招标的方式转让，契税的计算价格均应包括土地转让费，各种移民补偿费和市政建设支持费，而不仅仅是土地转让费。契税必须根据为土地使用权所支付的所有经济利益计算和缴纳，并且不得扣除以前的土地开发成本。因土地用途变更，签订变更土地使用权出让合同或者重新签订土地使用权出让合同的纳税人，应当征收契税。税项的计算基于改变土地用途而应支付的土地收入和其他应交政府费用。
（2）土地使用税：如果土地使用权是通过转让或转让的方式取得的，则受让方应自合同交付时间的次月起缴纳城市土地使用税；城市土地使用税由受让方自合同签订之日起缴纳。换句话说，无论企业是取得土地还是取得土地使用权证，只要合同约定并生效，均以合同为准。因此：
a：土地征用小组签署土地转让合同时，原则上不允许将土地转让日期留空。应明确规定土地出让日期和延误土地转让的违约责任（例如，每天支付已付土地价款的一千美分）。违约金）。避免长时间支付土地转让费，否则公司将无法获得合理的补偿。
b：除了资金需求外，原则上不会在实际交付土地之前处理土地使用权证，以免税务局以“土地使用权具有获得”（无需征地，首先交税）。
（3）拆迁补偿
在获取土地的过程中，企业应特别注意土地使用权以及地面建筑物的转移状况。问题的关键在于是否签订土地转让协议或房地产转让协议，或者谁将拆除地面建筑物。它确定这部分是拆迁补偿还是资产损失，还确定土地成本的确认风险。房地产公司与另一公司签订土地使用权转让协议，约定土地出让价格。地面建筑物由另一方拆除，房地产公司造成的损失由房地产公司赔偿。在这种情况下，房地产公司的土地成本是预定的土地价格加上在拆迁过程中，补偿费增加，相关费用也增加。在拆除过程中，应提交完整的拆除计划和合理的拆除标准，以备日后检查。
企业尝试在同一项目中分阶段开发不同类型的房地产，例如别墅，商业广告，普通住宅，非普通住宅等。不同类型财产的土地增值税对应不同税种。合理规划项目阶段和财产类型将有助于减轻公司土地增值税的总体税收负担：
（1）计划阶段的要点：
a，展览面积和舞台范围的规划
土地成本的分配基于具有确定性权利的房屋的建筑面积。尽量平衡各个阶段的范围和地积比率，以避免财产单元各个阶段土地成本的不平衡。（{}} b，计划证书分期
规划证书是土地增值税清算单位的重要基础。计划证书的范围越小，清算越好，增值率不平衡，税收负担也会增加。因此，建议在安装过程中尽可能地拆分计划证书。
C。高附加值特性与低附加值特性的合理匹配
（2）选择公寓类型
一种。在单位规划中考虑针对小型住宅的土地增值税优惠，以避免危险区域单位（例如119平方米和122平方米的自用产品）。销售收入不高，但是税收负担增加了。（住宅小区容积率大于1.0，单个房屋单元内的建筑面积小于120平方米，或单个房屋单元的建筑面积小于144平方米，且增值不超过20％，且免征土地增值税）
（1）收取各种费用
一种。土地成本征收：土地出让金，出让金，契税，市政设施，耕地占用，土地闲置费，拆迁补偿，安置费及相关税费。
b。初步工程费用的收取：水文地质调查，勘测和制图，规划，设计，可行性研究，准备建设，工地准入等。
注意：帐单的获取和有效性
c，建筑和安装工程
2-1
土木工程
安装工作
装饰作品
基础工程
结构工作
人工土方
加固工程
电气（强电流）安装
绝缘工程
机械土方
货物千年
电信（弱电）安装
门窗工程
降水工程
模板项目
供水和排水装置（{}}栏杆项目
桩基
填墙工程
电梯安装
内外墙工程
基坑
空调安装
消防装置
气体安装
暖气装置
注意：发票的开具是否合规，项目会计的证据链是否完整以及在行业层面上是否合理
d。基础设施建设成本的收取：基础设施建设成本是指开发过程中发生的各种基础设施支出，主要包括道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯管道，照明及其他社区管网工程费用和环境卫生，园林绿化等园林环境工程费用。
e。公共辅助设施成本的收取：公共辅助设施成本是专门指开发项目中发生的，独立的，非营利性的，产权归所有所有者所有，或分配给地方政府和政府公共事业的成本。免费公共配套设施。
注意：成本是根据财产权，利润和转让进行分组的。完成后，产权归所有所有者所有，可以扣除其成本和费用。完成后，将其无偿转移给政府和公共事业，以用于非营利性社会就公用事业而言，可以扣除其费用和支出；如果在竣工后将其转让以进行补偿，则应计算收入并可以扣除成本和费用。
F。开发开销的集合：开发开销是直接组织和管理开发项目的企业产生的成本，不能归因于特定的成本对象。在会计中，开发费用主要包括管理人员工资，员工福利费用，折旧费用，维修费用，办公室费用，公用事业，劳动保护费用，项目管理费用，周转房屋摊销以及项目销售设施建设费用。
（2）费用分配
与房地产相关的费用可以明确地直接包含在受益人的相关财产中；如果不能区分，则按共同费用分配。
共同费用分配2-2
费用项目
费用性质
所得税分配方法
土地增值税贡献者
土地成本
共同费用
下限方法
前期工程费用
建筑面积法
基础设施建设费
建筑费用
直接成本
公共支持设施费
开发费用（不包括利息）
利益
预算成本法实际成本法
成本法或建筑面积法
（3）成本控制
房地产公司的税收筹划取决于良好的成本控制。在项目开始时，房地产公司必须根据对规划设计和市场的研究和计算，制定合理的目标收入，目标成本，目标税负税率。建立全面的预算制度，分解，完善，实施和反馈目标，并及时调整有关费用，以根据实际市场反应合理承担税收负担。
（4）订立和执行合同
房地产合同的签订必须按照规划和设计成本的要求，并且必须严格按照招标程序和合同建立过程进行。在合同制定过程中，必须明确定义合同的内容和范围，以收集和调整成本。例如，合同内容被分割，高附加值物业的成本在不改变总价格的情况下适度增加。同时，必须严格按照合同内容执行，相关项目付款必须与项目业务进度，资金流量，发票内容和金额一致，以支持成本的确定。
3.涉及税收和担忧
在项目设计和施工阶段的房地产开发企业主要涉及印花税和土地使用税。在项目的设计和施工阶段，合同种类繁多，金额较大。税务局更为关注，一般来说，国内小额税会受到重罚，因此需要给予应有的重视。
开发公司的项目销售可以分为两个阶段，即未完成产品的预售和完成产品的销售。根据处置方式和处置的财产类型，可分为：商品房销售，视作商品房销售，精装修房屋销售，合作建筑用地交换，地下车库处置和处置。公共配套设施。每种销售的税收处理都有其优势。以下是对商业建筑最常见的销售情况的分析。
（1）销售价格：根据市场价格适度调整普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件；精装和样板房的装修费用分开有一定的税收风险，应适当控制。销售活动的礼品应尽可能外包给销售公司，以免被视为销售批准。
（2）付款方式的确认：付款方式的选择决定了确认房地产销售收入的时间。一次性付款和第一次付款收款时间的约定将使企业在此时尚未收到付款时确认收入，但是付款时间的约定有利于安全，及时地返还公司资金，这需要综合考虑。
（3）交货时间协议：交货时间决定公司收入和成本的结转以及企业所得税的结清。企业所得税每季度支付一次，每年结算一次。如果房地产公司的预售阶段是预缴所得税，负数较高。有退税的情况。交货时间可以适当早。相反，公司的资金流比较短，可以适当延迟交货时间。
（2）土地增值税：在销售期间，根据财产类型预先增加然后清算。（注：普通住宅和非普通住宅之间的区别是基于增值税增加后的免税销售额）
（3）企业所得税：预售未完成产品产生的收入必须根据估算的毛利率预先支付。完成并交付后，收入和成本将按照收入成本比率原则结转并以实际利润率支付。公司所得税。
结算完成后，房地产公司将面临公司所得税和土地增值税的结算。除按规定提取的部分外，其他部分企业所得税的结算费用需要取得法律凭证。以法定凭证的金额为准，结算后应尽快处理结算业务，并应尽可能取得有关发票。
在完成和结算阶段，房地产开发企业主要涉及增值税，城市建设税，教育附加费，土地增值税，企业所得税，印花税，土地使用税，房地产税和契约。征收税。
（1）增值税：产品制成后，应按实际税率计算税额，并进行相关的进项抵扣。（注：增值税分为简单征收和一般征收。一般而言，征税应注意土地成本的扣除）
（3）企业所得税：按照收入成本匹配原则结转收入和成本，并按实际利润率缴纳企业所得税。
符合下列条件之一的纳税人应执行土地增值税的清算。
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）未完成的房地产开发项目的整体转让；
（3）直接转让土地使用权。
对于符合以下条件之一的人，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税结算。
（I）对于已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85％，或者该比例不超过85 ％，剩余可售建筑物该区域已被出租或使用；
（2）已获得三年销售（预售）许可证但尚未完成销售的人员；
（3）纳税人申请注销税务登记，但未完成土地增值税清算程序；
（4）省（自治区，中央直辖市，计划分开的城市）的税务机关规定的其他情况。
在前项第（3）项的情况下，应在处理注销登记之前清算土地增值税。
土地增值税结算采用超额累进税率，因此必须注意房地产项目的增值率。
为避免高税负，我们还必须注意清算税负的合理性。（深圳市在2005年11月1日（不含当日）开发，开始销售且销售期在2005年11月1日（含当日）之后终止的房地产项目，批准收款率：经核实普通标准住房销售收入征收率为6％，非普通标准住宅销售收入的核定征收率为8％，办公和零售销售收入的核定征收率为10％，其他类型的房地产销售收入的核定征收率为10％。 5％。包括预收税款。 2016年，深圳市地方税务局第二审计局对辖区内房地产公司的土地增值税进行审计，涉及收入767万元，上缴土地增值税68万元，并承担综合税费负担8.8％。以上仅供参考）
企业房地产的开发和运营包括土地开发，住宅和商业建筑的建造和销售，以及其他开发产品，例如建筑物，附属物和辅助设施。除土地开发外，其他满足下列条件之一的开发产品也应视为已完成：
（1）开发产品完成证书已提交房地产管理部门备案。
（II）开发产品已开始使用。
（III）已获得用于产品开发的初始财产证明。
根据成本收入比原则，售出的制成品需要进行收入和成本确认。
企业所得税的结算需要注意：
（1）收入确认的时间和方法；
（2）费用是否根据财产类型合理分组；
（3）共同费用分配方法是否合理；
（4）费用是否按照相关规定全额计提
（5）清算后是否追溯扣减土地增值税；
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；
获得土地使用权；
房地产建设项目的规划和批准；
项目工程的施工管理；
获得预售许可证后开始销售管理；
项目工作已完成；项目公司解散
这七个阶段包括房地产项目内部事务的发展，从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算到制定公司的组织体系。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司的独立法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局印发公告，国税发〔2008〕28号文件规定，企业实行“统一计算，分级管理，现场预付款，集体清算”的企业所得税征收管理办法。以及财政调整”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。它需要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。本年度深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在头三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量的回报，可以将其结转至收入匹配成本。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的损失。应纳税所得额为7,000万元，应交所得税为1,750万元。 ABC公司必须在北京支付875万元人民币。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将改变。权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
方案2：ABC公司A的土地在建中而出售给公司S，土地使用权证书被重命名。 RK公司与S公司签订房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
方案2：将ABC公司A的包裹出售给S公司进行中的建筑，并重命名土地使用权证书，ABC公司与S公司签署房屋建造协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在A区块的开发建设之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更为有利。另一种方法是，在ABC收购土地之前，如果拥有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以进一步减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。拥有雄厚财务资源的公司通常可以通过政府渠道（例如租用，拍卖和吊销）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资在B区块中成立X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，这两个公司均不需缴纳营业税。
契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号财政部和国家税务总局关于某些土地增值税问题的通知，“对于以土地（房地产）形式进行投资或经营的人股份，全部投资及联营企业投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，因此当ABC公司将B块放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于50,000的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并支付差额作为税款。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移等。无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国暂行税暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
总之，EFG企业的净收入高于第二种方案中的第一种方案，第二种方案对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区地税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。税收责任。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订一般项目合同等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营，我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同形成，账户处理，内部和外部资金筹集过程中进行规划设施的方法和处理甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。
当前针对一般分包问题的营业税政策为：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。
3）除营业税的详细执行细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。该项目的价格，它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。
开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。
此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算后将建立相关文档。成本。
【案例4】
案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。
案例2：ABC公司与中国建设集团签订了开发A站点的总合同。
Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。
情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费
营业税2000 * 3％= 60万元
城市建设税60 * 7％= 42,000元
教育附加费60 * 3％= 18,000元
总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元
情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费
税额计算：2000 + 1000 = 3000万元
营业税3000 * 3％= 90万元
城市建设税90 * 7％= 63,000元
教育附加费90 * 3％= 27千元
总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元
与案例1相比，中国建筑承包商要另外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税收成本整合到合同价格中，因此额外的33开发商EFG的开发费用最终将被征收10,000元的税款。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。
（2）开发成本构成计划
的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场为组织和管理产品开发而发生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。
根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税。部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。
开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。
我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用。其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。
【案例5】
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部和国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入征收营业税的通知》，财税字[2000] 7号规定“核心企业企业集团的资金应当向金融机构借款后借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是可以在税法规定的开发成本中扣除的利息费用的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
①如果未完成合同规定的项目并且未获得全部发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％。
②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划
①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点
税法规定，当纳税人盖普通房屋出售而其增值额不超过扣除的项目额的20％时，他享有免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算土地增值税的临界点，并选择适当的定价范围。。
②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。
（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。
东柳工项目概述：
东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。
地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。
通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）
序列号
项目
单元
数量
说明
1
规划土地面积
平方米
2
总建筑面积
其中
房屋（包括保温材料）
街头生意
4477
会所和配套
2423
3
地下车库区
未说明
4
地下夹层
5
建筑容积率
1.999
6
建筑密度
17.93％
7
绿带率
40％
8
所房屋总数
家庭
1640
我们公司的东流工项目规模不大，仅分一个阶段进行开发。土地增值税规划不需要考虑在不同的开发阶段如何布置不同类型的企业，而只需考虑普通住宅和非普通住宅的匹配方式（设计阶段）。如何对成本进行分组和分配（建设和会计阶段），以及如何在给定成本下对销售定价（销售阶段），以实现最低的税收负担和最大的利润。根据福山市地税局的要求，公司的商业网点，棚子，停车位和中甲的开发必须按照非普通住宅的方式结算和支付（购买小礼品价值小的棚子可以结算并支付）。根据普通住宅）。这就要求我们尽可能增加商业在线商店的成本，并降低其增值率。同时，必须确保普通住宅的增值率最小，并实现少付或免税。
①基于面积法的土地成本初始分配：
②根据建筑面积法第二次分配土地成本：
普通住宅用地成本为1804.73万元（1817.18-12.45 = 1804.73）
商业网点的土地成本为701.57万元人民币（689.12 + 12.45 = 701.57）
③各种业务类型的开发成本如下：
地面公共建筑
2658.68×0.24 + 389.54 = 1027.62
商业商店
2658.68×0.45 + 701.57 = 1897.97
④将公共绿地等公共部分分配给地面上的其他企业后，开发成本如下：
地面施工
⑤将当地的公共建筑分配给当地的其他企业后的开发成本如下：
商业商店（（}）2313.74 + 1249.36×0.45 /（15.15 + 0.45）= 2349.78
⑥一般未来城市项目的收入汇总
名称
单价
（元/㎡）
帽子
（万元）
备注
住宅
5600.00
平方米{（}} 4477.00
5372.40
棚屋
2000.00
夹层
1000.00
停车处
400.00
总
⑦按业务类型划分的增值税
正常住房
因此，无论房地产开发企业是否将代理费计入房屋总价中，只要收取，便会产生税收成本。但是，根据《国家税务总局关于代理人代理费的规定》关于营业税问题的通知《国税发〔1998〕217号规定，房地产管理公司代表有关部门代收水，电，煤气（煤气），维修费和租金》是“代理人”。在“服务”的税目中因此，物业管理公司代表有关部门收取的水，电，煤（气）费，维护资金和租金不征收营业税。该代理业务的佣金收入应征收营业税。
（5）精致的住房计划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售翻新房屋。可计入房地产开发成本成本。房地产开发商在为消费者提供优质产品的同时，可以通过适当增加装修成本或分解收入来减少土地增值税，增加企业的税后利润。
【案例8】
方案1：ABC公司的税收和损益分析
应付税款总额：797.5 + 1185.75 + 1254.19 = 3237.44元
方案2：ABC公司的税金和损益分析
扣除额：6500 * 1.3 + 715 = 9165元（（））增值率：3835/9165 = 41.84％（{}}土地增值税：3835 * 30％-9165 * 0％= 1150.5元
应付税金总额：715 + 1150.5 + 1158.63 = 3024.13元
装饰公司的税金和损益分析：
销售收入：1500
营业税金及附加：1500×3.3％= 49.5元
企业所得税：（1500-1000-49.5）* 25％= 112.63元
应付税金总额：49.5 + 112.63 = 162.13元
税后利润：1500-1000-49.5-112.63 = 337.88元
两家公司的总税金和损益：
应付税款总额：3024.13 + 162.13 = 3186.26元
税后利润：3475.88 + 337.88 = 381.37万元
通过比较这两种方案，我们发现与方案一相比，方案二可节省税费51.2万元，但节税效果不明显。在实际工作中，许多房地产公司并没有将装修业务剥离给相关的装修公司，而只是通过精细装修业务适当增加了开发成本，以实现节税。
（6）向所有者交付产品和房地产项目公司清算的税收筹划
开发项目完成并接受后，项目公司根据与购买者签订的商品房交易合同接受购买者的检查，然后在通过后“交钥匙”。买方接受密钥意味着开发商的会计处理已经转移了资产的风险和报酬，并且可以确认收入。
尽管此时房屋的产权尚未转让，但由于此步骤的时间跨度很长，从开发商的大产权到小产权的变更通常需要经过一到两年的时间房子移交，所以行业惯例在中国，常见的做法是使用“交钥匙”进行识别。由于它是一个项目公司，因此其目的是完成项目的开发和销售并获得利润。项目竣工验收后，如果未售开发产品在总可售面积的15％之内，以节省项目公司的管理未售出的开发产品可以按成本统一出售给集团公司内的其他公司或外部资产管理公司。
清算土地增值税和企业所得税后，项目公司由公司清算。项目公司的税务结算程序是先进行土地增值税和企业所得税的结算，然后执行结算期的结算，即结算期的会计报表审计报告，过去三年的国家和地方税收结算报告以及主管税务机关经过审查，取消了税务登记，最后取消了工商登记。完成此步骤后，就意味着项目生命周期的结束。
（7）剩余资产的税收筹划
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。出售车库的收入将增加非普通住宅的应税收入，因此定价需要根据项目整体进行土地清理。确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：剩余的停车位在清算后将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元清算的开发费用中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税被清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。根据收入和成本比的核算原则，600个停车位的成本将计入9600万元的清算总额中。开发费用。
通过比较两种方案最终缴纳的土地增值税额，方案二节省了2893.5万元，这比方案一要多。当我们以该项目的清算和撤出为时间点，并计算整个案后的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润增加了3836.8万元。由于地下车库的成本较高，采用方案二的地下车库的成本可以增加土地增值税的抵扣基础，减少税收额；如果车库是分别清算的，因为该项目已经满足清算的要求，则公司将在清算后向他们付款。加税清算后，公司甚至缴纳了企业所得税。尽管清算后出售的车库处于亏损状态，但已缴税款无法退还。因此，在实践中，企业应注意车库等不同产品。影响力大，注意缴税的不可逆性。
（8）房地产项目公司清算的税收筹划
企业清算是指当企业由于经济和合同原因而不能或不再继续经营时，应根据国家有关法律法规和企业的具有法律约束力的租船协议，按照法律程序，企业的资产和负债（二）为消除企业法人资格而采取的解决企业债权和剩余资产分配的法律行动。成立房地产项目公司的目的是为项目服务。项目结束时，公司已完成其历史使命。为了降低公司的运营管理成本，或按照公司的章程，必须解散和清算项目公司。
根据《企业所得税暂行条例实施细则》第52条的规定，纳税人应在清算时将清算期间定为纳税年度，清算完成后的清算收入应缴纳。企业所得税。即，企业的清算年分为两个纳税年度。项目公司在清算时需要注意清算日期。公司的清算日期不同，并且对两个纳税年度的应付收入的影响也不同。
【案例10】
ABC公司已完成“ ABC Homeland”项目的开发，销售和清算工作。根据公司章程的规定，项目公司已完成其使命，并于2010年3月1日向股东大会提交了公司解散的申请。股东大会于3月10日通过了公司解散的决议，清算定于4月1日开始。清算日期为3个月。公司2010年第一季度实现利润30万元，预计清算损失100万元。清算支出主要集中在预清算期间。日期为4月1日至4月15日，支出约为40万元。
选项1：如果清算日期定为4月1日至6月30日
方案2：清算日期定为4月16日至7月15日
清算日期定为4月1日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至3月31日，清算税年度为4月1日至6月30日。
然后：生产经营收入：30万元
企业所得税：30 * 25％= 7.5万元
结算收益：-1百万
清算所得税：0
自2010年1月1日至6月30日，企业共缴纳了75,000元的企业所得税。
清算日期定为4月16日。根据法律规定，生产和经营税年度为1月1日至4月15日，清算税年度为4月16日至7月15日。
然后：生产经营收入：100,000元
企业所得税：0
清算收入：人民币-60,000元
自2010年1月1日至7月15日，企业共缴纳了人民币0,000,000元的企业所得税。
这两个方案所缴纳的最终公司所得税是不同的，因为部分清算支出会扣除营业收入。如果企业在清算年度有营业收入，则预计将其清算为亏损，并且可以提前支付清算费用为了推迟清算日期，应使用税收政策来计划企业所得税，并减少税收支出。
还需要注意的是，房地产公司的企业所得税不是按照项目结算来结算，而是按照年度结算来支付。在未完成的期间，利润减去该期间收入的15％，税金和税款以抵消损失。然后按25％的税率缴纳，这要求公司计划期间费用，尤其是销售费用，同时考虑到较高的费用控制预算，并尽可能避免缴纳或减少企业所得税；对于结转年度损益，诸如地下车库之类的亏损形式应尽可能早地进行，以有效降低利润率。这要求公司尽早销售地下车库，中层车库，棚屋和其他形式的房屋，并实行捆绑销售。这是一个很好的策略。
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