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房地产公司是一个非常特殊的行业。整个操作围绕项目的促进和实施，并且整个税收管理和税收计划也必须围绕项目进行。分析了项目税收筹划的总体思路，希望在吸引砖石方面发挥作用。
首先，是税收管理和税收筹划的基本原则和底线
房地产公司，尤其是国有房地产公司和上市公司，其税收管理和计划的基本原则是合法和合理的。所有想法和解决方案均不得违反税法和相关法律法规。同时，所有想法和解决方案必须与业务紧密联系活动具有运营合理性，无法辩解的想法和计划没有价值。
我们提取了五种类型的关键节点用于房地产项目的税收管理和计划：设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；会计阶段的关键节点；设计完成标准的节点；以及用于项目管理的关键节点。
其次，设计阶段的关键节点
根据土地增值税规定，当土地增值和安置的增值比例不超过20％时，普通房屋可享受免征土地增值税的优惠政策。在设计阶段，可以定义普通住宅和其他商品住宅之间的明确界限，您可以在稍后阶段努力享受普通住宅的好处。
预算节点的三个关键节点
房地产项目管理的核心是预算管理，税收管理也不例外。由于房地产项目的纳税分为预完成和后完成两个阶段，因此纳税模式完全不同，因此必须在开始时估算最终完成后的结果。具体的实现节点如下：
1.进行初步计算
根据实际情况制定初步预算，并结合成本和收入估算，并对未来项目的最终税收负担和利润进行最详细的计算，找出问题并确定自己所知道的。
2，适应问题
查找预算中发现的问题。您可以在早期阶段立即进行调整。如果您需要在后期逐步实施，则应做好计划。尝试提前增加数量，避免在发生之后进行严格的调整。
3.实施期间的动态管理
预算尚未结束，这是一个动态的管理过程。在预算执行期间，将根据实际变化进行动态调整，例如销售收入和价格的变化，成本条件的变化以及支出的变化，以确保在预算的指导下实现财务指导。可以控制风险，可以控制纳税节奏，从而实现项目管理和税收管理。
第四，会计阶段的关键节点
会计是整个税收管理和计划中最关键的一点，也是风险管理的最关键阶段。可以考虑以下想法：
1.财务会计框架标准化
根据会计和税法的要求建立财务会计框架，规范会计制度和流程，并确保财务可以吸收日常工作中的风险。
2.成本证据链的标准化
税务机关对待企业，无法追溯到事件发生时。他们只能根据公司财务的证据链做出判断。以成本为例：
-合同签订应注意与税收有关的条款的风险，例如标的，标的，发票，报价，违约，时间等。
-付款应注意三合一规范的要求和时间节点的风险控制；
-发票的获取应注意发票的类型，获取时间和真实性检查；
-时间表验收应注意各方的相关验收材料，签名和批准程序；
-决算报告应注意与合同的关系和增加的合理性。
3.费用分摊技巧和计划
如果成本在不同业务类型之间平均分配，则很容易导致土地增值税多付。如果在普通住宅和其他商业建筑物之间进行合理分配，土地增值税负担将得到有效减轻。
V.完成标准的关键节点
的完成点是房地产项目纳税的分水岭。它基本上是完成之前的预收集。完成后，它将面临清算。税务机关对业务的完成非常敏感，企业经常犯错误。
我们的建议是在合法合理的情况下尽可能有效地推迟完成标准，为企业成本会计和票据获取留出足够的时间，并避免在准备不足的情况下税务机关清算。例如，竣工验收和房屋交付的时间节点不应尽可能地放置在年末，而必须好于年末。
六，项目管理的关键节点
成本是影响房地产公司税收负担的最重要因素。在收入相同的情况下，成本会影响增值税，土地增值税和企业所得税的支付。良好的成本控制的核心是掌握成本平衡管理。如何保证成本与收入之间的平衡是关键。这就要求上述预算管理部门甚至相应的分支机构进行合作。这取决于。
每个公司的具体项目情况，内部管理情况，公司决策思想和详细数据都不尽相同，但税收筹划的思路却相似。有一个计划。
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在房地产土地征用的实践中，有两种现象：首先，房地产母公司支付土地款，获得土地出让单，不申请土地证，并计划成立子公司发展；支付土地，获得土地转让收据，并获得土地证明。计划成立一家发展子公司。两种形式的税收筹划如何最省税？
方案1：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，并且不申请土地证。计划建立一个发展子公司。
1.分析税收筹划的相关法律依据
首先，由国土资源部于2006年5月31日发布的国税发[2006] 114号第10条第2款（6）项的规定《标准化（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第10条第（2）款第6项“如果申请人打算在土地竞标后成立新的开发建设公司，则应明确标明新申请。在应用程序中。公司的投资构成，成立时间等。转让人可以根据招标和挂牌的结果与招标人签订《国有土地使用权转让合同》。投标人按照协议完成新公司注册程序后，与新公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权转让合同》，并由土地投标人提交投标人（投标）申请书“”同意成立一家新公司进行开发和建设，并阐明新公司的投资结构和成立时间。投标人按约定成立新公司后，出让人与新公司签署《国有土地使用权》变更权转让合同的协议，如果以新公司的名义转让国有土地使用权，出让方将土地使用权直接转让给新公司，并根据出让金收取有关税费国有土地使用权；不然是土地拍卖国有土地使用权转让后，国有土地使用权向新公司的转让，按照国有土地使用权的转让征收。
第二，财税[2016] 140号《国家税务总局关于澄清金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[2016]第8号） 140）提供：“在房地产开发企业（包括多个房地产开发企业的财团）向政府支付土地价格以转让土地后，成立了一家公司来开发转让的土地，同时满足以下条件，项目公司可以按规定扣除房地产开发企业支付给政府部门的土地价格。
（1）房地产开发企业，项目公司和政府部门的三方签署了变更协议或补充合同，以将土地受让人变更为项目公司；
（2）在政府部门转让的土地的使用条件，计划等保持不变的情况下，签订变更协议或补充合同后土地总价保持不变；
（3）项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有。”
根据该规定，作者提醒我，在应用本文档中的条款时，我们必须注意以下四点：
首先，必须同时满足上述三个条件，否则项目公司无法扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价格。
其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标，则项目公司的全部股权必须由参与投标土地的多个房地产开发企业的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标，则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有。
第三，如果自然人中标并获得土地，然后计划成立具有独立法人的公司，只要其符合第10条第（2）款的要求， 6）中国国土资源开发[2006] 114号该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称，自然人也无需缴纳任何税款。
第四，房地产母公司支付土地转让费，国土部门向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书。可以在子公司中支出吗？出于会计目的，子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗？只要符合国家国土资源开发[2006] 114号第十条第二款第（六）项的规定，土地部门将其视为向子公司转让土地的行为。根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的土地出让金。可以在子公司支付行政收据或非税收入支付文件对于成本核算，在计算增值税时会扣除，并在企业所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据。
2.最佳税收筹划的提示：税收筹划是根据招标书（投标）中规定的条款进行的，以避免税收风险。
首先，母公司（土地投标人）已在提交给土地部门的“投标（投标）申请”中达成以下协议：
①计划设立子公司进行开发和建设；
②拟议子公司的投资构成和成立时间；
③房地产母公司将取代拟议的子公司以预付土地转让费。子公司注册后，将直接向子公司开具土地转让费收据。
其次，根据招标和上市的结果，国家土地部门首先与房地产母公司签订了《国有土地使用权转让合同》，然后与国家土地部门协商。房地产母公司已完成子公司注册程序，与子公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权转让合同》。
3.最佳的税收筹划技巧：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署了三方补充协议，将土地出让金变更为项目公司。
如果母公司（土地投标人）不同意提交给土地部的“投标申请（投标）”中的以下内容：①建议成立一家子公司进行开发和建设； ②拟设立子公司的投资出资额3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付土地出让金，土地出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况。
首先，在项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有的情况下，以及转让土地的使用，计划和土地总价等条件政府部门不变，房地产开发企业，项目公司和政府三方签署了一项变更协议或补充合同，以将土地出让人变更为项目公司。
其次，土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，以便与国土和财政部门协商。如果子公司的收据不能交换，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将放在子公司中，以核算土地成本。
4.分析结论
在上述两个税收筹划技巧中，考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让金，很难在土地部门和财务部门之间达成共识，而是用土地代替子公司的转移收据。很难扣除土地增值税。因此，作者建议最好的方法：通过“招标（投标）”中约定的条款进行税收筹划，以及避免税收风险的最佳税收筹划技巧。
方案2：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，并获得土地证书。计划成立一家发展子公司。
首先，财税[2014] 109号）《财政部国家税务总局关于促进公司改组和企业所得税处理问题的通知》（财税[2014] 109号）第三条。 ）第3条对于直接或间接由同一或多个居民企业直接控制的居民企业之间，100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，具有合理经营目的的企业不予减少或豁免。或者，延期纳税的主要目的是在股权或资产转让后的12个月内不改变已转让股权或资产的原始实质性业务活动，且会计中未确认受让人公司或受让人公司。对于损益，您可以根据以下规定选择进行特殊税收处理：
（1）受让人公司或受让人公司均不确认收入。
（2）受让企业取得转让的权益或资产的税基，应根据转让的权益或资产的原始账面净值确定。
（3）受让人企业获得的转让资产应按其原始账面净值进行折旧和扣除。
第二，财税[2018] 17号）第六条第二款“财政部和国家税务总局关于继续支持企业和事业单位重组有关税收政策的通知”的规定财税[2018] 17号第六条第二款规定：“属于同一投资主体的企业之间的土地和房屋所有权的转移包括母公司及其全资子公司，同一自然人及其设立独资企业和一人有限公司之间的土地和房屋所有权转让免征契税。 ”
第三，财税[2014] 116号）《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》第二条（财税[2014]第116号）：“在境外投资非货币资产的企业应评估非货币资产，并在扣除税基后评估其公允价值后计算非货币资产的余额。”
第四，国家税务总局发布了《国家税务总局关于国家税务总局关于企业所得税征收管理问题的通知》（2015年第40条第1款和第2款）。资产转让（股权）”（国家税收中华人民共和国国家行政总局公告（2015年第40号）第1条第（1）款规定，母公司与直接受100％控制的子公司之间转让其股权或资产以账面净值持有子公司，母公司取得子公司100％股权支付。母公司被视为长期股权投资的增加，子公司被视为已收到的投资（包括资本公积，下同）。母公司收购子公司股权的税基根据股权或资产转让的原始税基确定。国家税务总局第一（1），（2）条第40号公告规定：在100％直接控制的母子公司之间，母公司将其持有的股权或资产转让给账面净值的子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
第五，国家税务总局公告（2014年第29号）《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的规定》（国家税务总局2014年第2条第1款）第二十九条）第二条第一款规定，企业接受股东的资产转让（包括股东捐赠的资产，上市公司在股权转让过程中收到原非流通股股东和新的非流通股股东的赠予）部门改革）。资产，股东放弃企业的权益，下同），合同或协议约定资本（包括资本公积）已经实际核算的，不计入企业的总收入，企业应该公平该值确定资产的税基。
六，法律依据分析结论
根据上述税收法律依据，房地产母公司将其赢得的土地转让给其子公司，而无需进行开发投资。只有两种选择模式：一种是父母该公司将评估其获得的土地价格并将其投资到其子公司。第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称。在这两种模式中，母公司按照净值免费转让给子公司，母公司可以享受更多的税收优惠政策，以达到节税的效果。
2.税收筹划技巧：母公司与子公司签订协议，根据土地的账面价值免费分配土地，避免母公司与子公司签订土地投资协议
母公司及其准备在其中开发土地的子公司已按照土地的账面价值签署了免费转让协议，并且不能签署土地投资分成协议，否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证。
案例案例案例
将国有企业的土地变更为全资子公司
（1）基本信息
2016年3月1日，房地产公司A通过招标程序以120万元/亩的价格在白湖区购买了52亩D8土地。140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司，甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司，以进行综合开发。但是，如何将站点更改为公司B的名称，有两种税收筹划方案：一种是公司A根据账面净值将土地转让给公司B，而房地产公司A没有获得任何股权或B公司的非股权为了支付，第二个是A公司将以增资形式投资土地并将股份扩大到B公司。如何选择上述两种税收筹划方案中的哪一种以最大程度地减少房地产公司的税收负担？
（II）税收筹划计划的税收相关成本分析
1.第一项计划（资产的免费转让计划：公司A以账面净值的价格将土地转让给公司B，而房地产公司A未从公司B收到任何股权或非股权付款）税费分析如下：
（1）甲公司应缴纳的税款
①公司所得税的处理：甲公司无需缴纳公司所得税。
根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（财税[2014] 109号）第三条的规定，由100％直接控制，并且由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让，其主要目的是为了实现合理的商业目的，而不是减少，免除或延迟缴纳税款，股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业务活动在以后连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益，可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下规则：
首先，受让人公司和受让人公司都不确认收入。
其次，受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定。
第三，受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算。
国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告（国家税务总局公告2014年第29号）第2条第（1）款规定，企业接受股东转让资产（包括股东赠予资产，上市公司在股权分置改革过程中，收到原非流通股股东和新非流通股股东捐赠的资产，股东放弃在公司的股权，下同），其中合同和协议约定为资本（（包括资本公积）并且已经在会计处理中实际处理，不计入企业总收入，企业应当以公允价值确定资产的计税基础。
国家税务总局2015年第40号公告（1）（1）和（2）规定，在母公司与直接受100％控制的子公司之间，母公司将其持有的股份转让账面净值给子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
根据上述税收政策，公司A根据帐面净值将土地转让给公司B。房地产公司A没有收到公司B的任何股本或非股本付款，公司A和公司B都不需要缴纳企业所得税。乙公司应以公允价值7,280万元（52×140）作为转让土地的税基。根据国家税务总局公告2015年第40号第一（a）项，如果甲公司按照账面净值将土地转让给乙公司，而房地产公司甲未收到乙公司的100％股权支付，规定房地产公司A应视为长期股权投资的增加，其子公司应视为投资（包括资本公积，下同）。在处理企业所得税时，房地产公司A收购子公司股权的税基是根据转让土地财产的原始税基6,240万元（52英亩×120万）确定的。
②增值税和土地增值税的处理
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转让给了乙公司。没有增值，我们应该征收土地增值税和增值税吗？具体的税收相关和财务处理分析如下：
首先，分析与增值税和土地增值税有关的税收政策：母公司的房地产公司A根据土地账面价值转移到其成立的子公司B，当100％支付了子公司B的权益（已支付转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应视为公允价值为7280万的销售额元（52×140）用作支付增值税和土地增值税的税基。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第2条规定：“如条例第2条所述，国有土地使用权的转让，地面上的建筑物和其他附属物并获得收入是指有偿出售或转让房地产。它不包括通过继承或赠与免费转让房地产的行为。 《财政部，国家税务总局关于土地增值税若干特定问题的通知》（财税字〔1995〕48号）。第四条进一步阐明了细则中所包含的“赠与”的范围：细则中所称“赠与”是指下列情形：（一）财产的所有者，土地使用权的所有者有权向直系亲属捐款的人或承担直接抚养义务的人。 （2）房地产所有者和土地使用权通过中国的非营利性社会组织和国家机构捐赠住房财产权，土地使用权，教育权，民政权和其他社会的权利。福利与公益。以上社会团体是指中国青少年发展基金会希望工程金奖，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，国家老年人基金会，老协会和其他经民政部门批准的非营利性公共服务组织建立。 ”
根据财税[2016] 36号文件附件1：《试行营业税改增值税的实施办法》第14条第2款规定：单位或个人将无形资产或房地产转让给其他单位或个人免费，应被视为无形资产和房地产的出售，但公益事业或公众除外。
《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第2条纳税人将开发产品用于员工福利，激励措施和外国投资分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售，其收入应符合国家税务总局的规定。房地产开发企业土地增值税的税收管理《关于问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置房的应纳税所得额和扣除项目的确认，按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条的规定执行。 [2010] 220）。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将将开发的产品用于员工福利和报酬。“外国投资，分配给股东或投资者，偿还债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，在所有权转让的情况下，应视为出售房地产。
《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年，新版）第1条第1条规定销售商品或加工，维修和修理劳务（以下简称劳务），销售服务，无形资产，房地产和进口货物的单位和个人为增值税纳税人，应当按照本规定缴纳增值税。《中华人民共和国暂行条例》关于实施《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条所称的货物销售，是指有偿转让货物所有权。同时，根据财税[2016] 36号文件第11条的规定，《试行营业税改增值税的实施办法》，“有偿”是指取得货币，商品或其他经济效益。
根据上述税收政策，“有价出售或以其他方式转让房地产的行为”是指“有价出售房地产的行为”和“有偿房地产的行为”。通过其他方式”。征收土地增值税有两个要求：一是有偿转让房地产的行为。另一种是通过买卖或其他转让方式转移房地产的行为。当然，“通过继承和赠与免费转让房地产的行为”绝对不征收土地增值税。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A收到了子公司B的100％股权支付，这构成了“已付”中的“其他经济利益”。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A不会收到子公司B的股本或非股本付款，但是必须将土地使用权转让给子公司B。将销售视为增值税和土地税。
因此，房地产公司A会根据帐面净值将土地转让给其未来的子公司B，而不论房地产公司A是否收到子公司B的100％股权支付或没有子公司的任何股利支付B或非对于股权支付，房地产公司A应按照7280万元（52×140）的基础缴纳增值税和土地增值税。
第二，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值，并在支付了子公司B的100％股权时将其转让给其成立的子公司B（已付款） ，处理母公司的房地产公司A的会计。
根据对上述税收政策的分析，房地产公司A根据账面净值将土地转让给了其未来子公司的名称。房地产公司A取得子公司100％股权支付的行为，必须依法缴纳增值税和土地。增值税，土地增值税和增值税以公允价值为基础计算。同时，根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（1），房地产公司A的会计处理如下：
借款：子公司长期股权投资5993万元
贷款：无形资产-5646万元[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-简单税款347
【52×140÷（1 + 5％）×5％】
关于“企业在相关成本和费用中允许的销售扣除额的会计处理”的增值税会计规定（会计[2016] 22）规定如下：根据现行增值税制度，企业发生相关费用对于允许扣除的销售，在产生费用时，根据应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”，“存货”，“工程建设”和“应付账款”等科目， “应付”票据，“银行存款”等科目。取得符合规定的增值税扣除证明书并承担纳税义务时，请扣除“应付税款-应付增值税（销项税额扣除）”或“应付税款-“简单的税收计算”主题（小规模纳税人应从“应交税金-应交增值税”科目中扣除，并贷记“主营业务成本”，“存货”，“项目建设”等科目。
房地产公司A按照其子公司7280万元（52×140）开具了5％的增值税专用发票。发票销售额为6933万元，增值税额为347万元。房地产公司A的子公司B将来可抵扣增值税347万元。但是，根据《关于进一步明确全面开展业务改革和有关劳务派遣服务，收费公路通行费扣除等政策改革试点的通知》（财税[2016] 47号），第3条第（2）款规定那房地产公司征收增值税的区别是，实际增值税为：495200元[52×（140-120）÷（1 + 5％）×5％]。房地产公司A的帐户处理如下：
借：应交税款-简单的税款计算
【52×120÷（1 + 5％）×5％】
贷款：无形资产-9.714亿元人民币
第三，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B。当子公司B收到100％的股权支付时，子公司B接受母公司的房地产公司A转让的土地。会计
房地产公司A成立的子公司B接受房地产公司A转让的土地的会计处理如下：
借：无形资产-土地（土地税的基础）5646万元[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-应付增值税（输入的增值税输入）347
贷款：实收资本-房地产公司A 5993万元
第四，将母公司的房地产公司A按照土地的账面价值转移给其成立的子公司B，并按100支付了子公司B的百分比权益（用于有偿转让）
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此税收政策，房地产公司A会根据土地的账面净值转让给公司B，并获得100％的股权支付，并需要支付增值税的差额（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）。同时，如果房地产公司A按照账面净值转让给公司B并获得100％的股权支付，则需要缴纳土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-120 ×52÷（1+5％）-3.64]×30％= 29,605,500元。其中推定销售印花税36400元（52×140×0.05％= 3.64）。
特别提醒：将来，房地产公司A的子公司B的土地增值税在计算土地增值税时为52×140 = 7280万元，而不是6240万元（52×120），但企业所得税计算当时的土地扣除成本为6240万元，而不是7280万元。
第五，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B。当房地产公司A没有收到子公司B的任何股权或非股权付款时，母公司的房地产公司A和子公司B会计
根据对先前税收政策的分析，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移至其成立的子公司B。房地产公司A未收到子公司B的任何股本或非股本付款的行为也是“被视为有偿销售行为。 ”根据国家税务总局2015年第40号公告第1条第（2）款，房地产公司A视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为获得投资。
根据本税收政策的规定，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）6240万（120×52）
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值）6240万
B的计费处理如下：
借贷：无形资产-土地6,240万
贷款：实收资本-房地产公司A公司6,240万
第六，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B，并且没有从子公司收到任何价值的股权和非股权付款（自由转让）增值税和土地增值。税收待遇
通过分析第一个“相关的增值税和土地增值税政策：根据土地的账面价值，将母公司的房地产公司A转让给其成立的子公司B，支付了子公司B的100％股权时间（有偿转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应按照公允价值7,280万元（52×140）作为税金，增值税和土地增值税的基础。任何股权和非股权支付（免费转让）的增值税和土地增值税，并且“母公司房地产公司A根据土地账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得任何股权在子公司“增值税和土地增值税”的处理方式与付款和非股权支付时相同。详细信息如下：
房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B。在没有子公司支付的任何权益和非权益支付的情况下，差额应缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）。同时，房地产公司A按照账面净值转让给公司B，不支付子公司的权益和非权益，需缴纳的土地增值税= [140×52 ÷（1 + 5％）-120×52÷（1 + 5％）-3.64]×30％= 29,605万元。其中推定销售印花税36400元（52×140×0.05％= 3.64）。
两者有一个共同点：一是房地产公司A和房地产公司A的子公司B不缴纳企业所得税。二是房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B。依照法律规定，销售应缴纳土地增值税和公允价值增值税。
两者之间的区别是：首先，房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B。没有子公司，房地产公司A的子公司B的任何权益和非权益付款将来，用于计算土地增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120） 。第二，在房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B并支付了子公司股权的100％的情况下，未来房地产公司A的子公司B的土地扣除成本土地增值税的计算方法是土地出让时确定的公允价值为52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120），但是在未来期满后计算公司所得税时的土地扣除成本发展是土地转让时账面价值为6,240万元，而不是公允价值7,280万元。
③印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。
120×52×0.05％= 3.12（万元）
（2）乙公司应缴纳的税费
①契税处理：不需要契税。
《财政部和国家税务总局关于继续支持企事业单位改革和改组有关税收政策的通知》（财税[2018] 17号）第6条第2款规定： “那片土地，房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司之间，同一自然人与其独资公司和一人有限公司之间的土地和房屋所有权的转移。 。，契税免税。 “基于此，乙公司接受甲公司的土地资产转让而无需支付契税。
②印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。乙公司支付印花税：120×52×0.05％= 3.12（万元）
第一种选择的总税收成本为：
如果房地产公司A按照帐面净值将包裹转移给公司B并收到100％的股本付款，或者房地产公司A没有收到公司B的任何股本和非股本付款，税收总费用为351.81万元（6.24 + 49.52 + 296.05）。
2.分析第二个计划的税收相关成本（增资扩股计划：A公司将以增资扩股的形式将土地投资到B公司）
①增值税的处理
《财政部国家税务总局关于全面开展营业税改增值税试点工作的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试行改税实施办法”增值税营业税”第10条：无形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让。第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益。财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得，以固定资产为基础会计制度自2016年5月1日起购置的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自购置之日起2年内从销项税额中抵扣，第一年及以后年度抵减60％。第二年扣除率为40％。取得房地产包括直接购买，接受捐赠，接受投资股份，接受自建，债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目。根据上述规定，可以得出结论，企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股权的行为是有偿获得“其他经济利益”的行为。允许从销项税额中扣除税额。这意味着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售，并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证据。因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税。
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区的D8公司中持有B股，并增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。
140×52×0.05％= 3.64（万元）
③土地增值税的处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利产品，发生所有权转让时，外国投资，分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售。 ”《税收政策通知》（财税[2018] 57号）第4条规定：“单位和个人在重组重组时投资房地产，并将房地产转让给被投资企业，暂时不征地。 。第五条规定：“上述土地增值税政策的调整和改组不适用于房地产转让双方为房地产开发企业的情况。”因此，在这种情况下，房地产公司A需要缴纳土地增值税：
土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-（120×52÷（1 + 5％）+3.64）]×30％= 29605万元。
④企业所得税
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：对资产进行评估，并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求，甲公司应将其土地投资扩大到乙公司，并应缴纳企业所得税。
[（140-120）÷（1 + 5％）×52-（3.64+ 296.05）]×25％= 172.7（万元）
A公司必须缴纳税款：3.64 + 296.05 + 172.7 = 472.39（万元）。
（2）乙公司须缴税
①契税的处理
140×52÷（1 + 5％）×3％= 208（万元）
B公司必须缴纳的税费：208 + 3.64 = 211.04（万元）
根据第二种方案，双方支付的税费总额为：472.39 + 211.04 = 684.03（万元）。
3.分析结论
由于在这种情况下，房地产公司A是根据土地的账面净值转移到公司B的，因此无需从子公司那里支付任何权益和非权益费用，因此房地产公司A的子公司B将计算出未来着陆增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120）。在第二种选择下，房地产公司将向其子公司B投资土地。将来，公司B将根据土地的公允价值计算土地增值税和增值税52×140 = 72.8亿元，不是账面价值6240万元（52×120）。通过对上述税收相关费用的分析，土地出让计划的双方支付的税费可以比投资计划节省33,222,200元（68,403（10,000元）-3.518,100元）。但是，领导决定的第二种选择使企业承担了更多的税费332.22万元人民币。因此，领导者的决策失误是最大的浪费。为了节省企业的税收成本，它们必须从决策开始。