[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
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房地产公司是一个非常特殊的行业。整个操作围绕项目的促进和实施，并且整个税收管理和税收计划也必须围绕项目进行。分析了项目税收筹划的总体思路，希望在吸引砖石方面发挥作用。
首先，是税收管理和税收筹划的基本原则和底线
房地产公司，尤其是国有房地产公司和上市公司，其税收管理和计划的基本原则是合法和合理的。所有想法和解决方案均不得违反税法和相关法律法规。同时，所有想法和解决方案必须与业务紧密联系活动具有运营合理性，无法辩解的想法和计划没有价值。
我们提取了五种类型的关键节点用于房地产项目的税收管理和计划：设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；会计阶段的关键节点；设计完成标准的节点；以及用于项目管理的关键节点。
其次，设计阶段的关键节点
根据土地增值税规定，当土地增值和安置的增值比例不超过20％时，普通房屋可享受免征土地增值税的优惠政策。在设计阶段，可以定义普通住宅和其他商品住宅之间的明确界限，您可以在稍后阶段努力享受普通住宅的好处。
预算节点的三个关键节点
房地产项目管理的核心是预算管理，税收管理也不例外。由于房地产项目的纳税分为预完成和后完成两个阶段，因此纳税模式完全不同，因此必须在开始时估算最终完成后的结果。具体的实现节点如下：
1.进行初步计算
根据实际情况制定初步预算，并结合成本和收入估算，并对未来项目的最终税收负担和利润进行最详细的计算，找出问题并确定自己所知道的。
2，适应问题
查找预算中发现的问题。您可以在早期阶段立即进行调整。如果您需要在后期逐步实施，则应做好计划。尝试提前增加数量，避免在发生之后进行严格的调整。
3.实施期间的动态管理
预算尚未结束，这是一个动态的管理过程。在预算执行期间，将根据实际变化进行动态调整，例如销售收入和价格的变化，成本条件的变化以及支出的变化，以确保在预算的指导下实现财务指导。可以控制风险，可以控制纳税节奏，从而实现项目管理和税收管理。
第四，会计阶段的关键节点
会计是整个税收管理和计划中最关键的一点，也是风险管理的最关键阶段。可以考虑以下想法：
1.财务会计框架标准化
根据会计和税法的要求建立财务会计框架，规范会计制度和流程，并确保财务可以吸收日常工作中的风险。
2.成本证据链的标准化
税务机关对待企业，无法追溯到事件发生时。他们只能根据公司财务的证据链做出判断。以成本为例：
-合同签订应注意与税收有关的条款的风险，例如标的，标的，发票，报价，违约，时间等。
-付款应注意三合一规范的要求和时间节点的风险控制；
-发票的获取应注意发票的类型，获取时间和真实性检查；
-时间表验收应注意各方的相关验收材料，签名和批准程序；
-决算报告应注意与合同的关系和增加的合理性。
3.费用分摊技巧和计划
如果成本在不同业务类型之间平均分配，则很容易导致土地增值税多付。如果在普通住宅和其他商业建筑物之间进行合理分配，土地增值税负担将得到有效减轻。
V.完成标准的关键节点
的完成点是房地产项目纳税的分水岭。它基本上是完成之前的预收集。完成后，它将面临清算。税务机关对业务的完成非常敏感，企业经常犯错误。
我们的建议是在合法合理的情况下尽可能有效地推迟完成标准，为企业成本会计和票据获取留出足够的时间，并避免在准备不足的情况下税务机关清算。例如，竣工验收和房屋交付的时间节点不应尽可能地放置在年末，而必须好于年末。
六，项目管理的关键节点
成本是影响房地产公司税收负担的最重要因素。在收入相同的情况下，成本会影响增值税，土地增值税和企业所得税的支付。良好的成本控制的核心是掌握成本平衡管理。如何保证成本与收入之间的平衡是关键。这就要求上述预算管理部门甚至相应的分支机构进行合作。这取决于。
每个公司的具体项目情况，内部管理情况，公司决策思想和详细数据都不尽相同，但税收筹划的思路却相似。有一个计划。
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房地产企业的财务实践（3）-开发建设阶段（2）
开发和建设成本分为三个主要部分：开发成本，期间成本和税金。每个项目都有具体说明。
一，开发成本
开发成本主要包括征地和拆迁补偿费，前期工程成本，建筑工程安装成本，基础设施成本，辅助设施成本以及开发间接成本
1.土地征用和拆迁补偿费
土地征收和拆迁补偿费主要是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各种费用，主要包括土地出让金，市政配套费，契税，耕地占用税，土地使用费。，土地闲置费，土地改建或超额使用税，搬迁补偿费，安置补偿费，农作物补偿费和危险房屋补偿费。
（1）征地补偿费
答：可以清楚地区分成本核算对象的“土地征收和拆迁补偿费”项目应直接包括在相关成本核算对象中
案例：2017年1月，齐鲁房地产通过竞拍获得了A和B两块土地，其中A地块的土地总价为5,000万元，但尚未获得土地，并有一套公寓。计划建设该项目。第二块土地的总价为4000万元，已支付2000万元，实际获得了土地，并计划建设办公楼项目。
解析：
帐户处理：
借用：预付帐户-冻结土地5000
贷款：银行存款5000
借款：开发费用-土地征收和拆迁补偿费-土地出让金4000
贷款：银行存款2000
应付帐款2000
B：如果无法区分会计对象，则应首先收集其支出，并在会计期末按照土地分配标准（土地面积法）将收入对象分配给收入对象。
B.1：分配方法。土地成本根据土地面积法分配。如果有必要结合其他分配方法，则必须征得税务机关的同意。
B.2：土地面积测量：政府计划审核部门；项目规划本身确定的土地面积。
B.3：如果在同一土地上有两个成本核算对象，则实际建筑面积应为最佳。例如，土地A有23层，其中1-9层是商业区，而10-23层。用于办公大楼。根据建筑面积法进行分配。
案件
借款：开发费用-土地征用和拆迁补偿费-土地转让费-摊销成本6000
贷款：银行存款6000
期末分摊费用。
借款：开发成本-购物商场-土地征用和拆迁补偿费-土地转让费1500
开发费用-酒店-土地补偿费-土地转让费1500
开发成本-别墅建筑用地征地和拆迁补偿费-土地转让费3000
贷款：开发费用-土地征用和拆迁补偿费-土地转让费-摊销成本6000
2.前期工程成本：
前期工程费用是指在取得土地开发权后的初期阶段，进行前期建设，可行性研究，勘察和设计以及项目的三个环节和一个相等的支出。
（1）如果可以区分成本对象，则应将其直接包括在相关房屋开发成本会计对象的初步工程成本项目中。
案例：齐鲁房地产获得一块土地，支付了20万美元的招标服务费和30万美元的勘测费
借款：开发成本-住宅建筑物-前期工程成本-招标服务费20
开发费用-住宅建筑物-建设前费用-调查费30
附件：招标文件，发票，合同，银行收据，费用报销单，设计文件。
（2）如果难以区分成本核算的对象，则应在期末首先将其分类为支出，并根据某些标准分配给受益人。
（3）分配方法通常为建筑面积法，建筑面积法，直接成本法和预算成本法。
如果没有特殊情况，则应采用统一的分配方法（实践中通常采用建筑面积法），并且可以通过不同的人工选择方法来调整每个成本对象的成本。
案例：齐鲁房地产开发有限公司拥有一块土地，已支付了8万元的招标服务，32万元的临时道路和60万元的地盘平整费用。土地分为两个开发阶段，第一阶段的建筑面积为60,000平方米，第二阶段的建筑面积为40,000平方米。
（1）首先执行费用汇总：
借款：开发费用-前期工程费用-招标服务费-待定费用8
开发成本-前期工程成本-三个链接和一个固定费用成本将摊销92
贷款：银行存款100
附件：经主管和所有者确认的合同，发票，施工单位结算表，银行收据和资金支付批准表。
（2）在月底分配
A：分配的单位：按建筑面积100/10 = 10加权（（））其中：招标服务费为8/10 = 0.8（{}}三个链接和一个级别的服务费为92/10 = 9.2
建筑区域的第一阶段共有6项分配：6 * 10 = 60
第二阶段的建筑面积为4分配量：4 * 10 = 40
借款：开发费用阶段I-前期工程费用招标服务费6 * 0.8 = 4.8
开发成本阶段I-早期项目成本-三个环节和一个层次
开发成本-第二阶段前期工程成本招标服务费4 * 0.8 = 3.2
开发成本-第二阶段-建设前成本-三个环节和一个层次4 * 9.2 = 36.8
贷款：开发成本-前期工程成本-招标服务费-摊销成本8
3.建筑和安装工程费用
建筑和安装工程成本是指在项目开发过程中包含在建筑工程成本中的成本。它主要包括基本工程成本，建筑工程成本，安装工程成本和主楼装修成本。
建筑工程成本主要分为外包方法（交钥匙），材料供应和自雇。
（1）对于使用建筑承包进行建筑安装工程的开发项目，应将开发成本核算的建筑安装工程成本费用项目直接计入建筑工程的建设成本。根据企业的建设成本进行项目。
答：项目价格的结算：
首先，建设项目通常采用招标或谈判的方式。
项目价格的结算分为每月结算，分阶段结算和完成时一次性结算。
不论采用哪种结算方式，施工期间的施工价结算通常不会超过合同规定的施工合同的90％，并且在验收完成后将会清算。实际的项目财务管理非常复杂，因此在此不再赘述。
B。工程合同付款的核算
齐鲁房地产开发公司与双威建设公司签定了1200万美元的合同。 2017年1月，已预付200万美元的建筑费。2017年6月支付工程款时，工程款1000万元，实际用于开发房地产一期产品。项目付款已于2017年8月支付。
：2017年1月的预付款：
借：预付款帐户-预付款项目-双威建设有限公司200
贷款：银行存款200
附加：合同，收据，银行收据，资金支付批准书
该项目的结算费用为人民币1000万元，已于2017年6月确认，假设增值税率为11％。
借款：开发成本-建设工程成本-摊销成本900.90
应付税款-99.1到期的进项增值税
贷款：预付款项-预付款项目-双威建设有限公司200
应付帐款-应付工程款-双威建设有限公司800
附件：合同，发票，项目进度报告，费用报销表
于月底结转摊销成本
借款：开发费用-第一阶段-建设工程费900.90
贷款：开发成本-建设工程成本-摊销后级成本900.90
附件：结转
：2017年8月的建设付款：
借款：应付帐款-项目应付款-双威建设有限公司800
贷款：银行存款800
附件：银行收据，资金支付批准书
C税收筹划：
1.印花税
签订合同时，假设合同金额为2000万元人民币，根据税法，建设合同的印花税为十分之三，由双方签署的合同印花税为：每个6000元。如果合同价格和税款分开，您可以按照不含税为计税基础2000 / 1.11 = 5,405.41，节省税款为6000-5405.41 = 594.69元。
2.城建税
国家税务总局在收取城市建设税时根据合同签订的地点确定城市建设税率。如果纳税人位于城市市区，则税率为7％;如果纳税人位于县或建制镇，则税率为5％；如果纳税人不在市区，县或建制镇中，则税率为1％。这根据城镇的大小而有所不同。设定税率的方法会根据城市建设的不同需求而有所不同。
如果在县城中，则必须在县城中指定合同位置。适用税率为5％。如果是在城镇，适用税率为1％。
假设房地产开发位于县城，如果书面合同是在当地城市签订的，则应缴纳的城市建设税为2000 / 1.11 * 0.11 * 7％= 138,700元。如果签订书面合同的地点在县城，那么城市建设税为：2000 / 1.11 * 0.11 * 5％= 9.91。与第一种方法相比，税收为3.96万元。
（2）使用指甲供应
是指购买房地产材料，主要是由于以下原因：
确保项目质量；减少开支;减少税收。
案例：齐鲁房地产公司与双威建设公司签署了该建设项目的建设合同。工程造价为4000万。其中，项目所需的主要材料由房地产公司购买并交付给建筑公司。这些材料的价值为1170万元。
案例分析：
收到后：
借用：工程物资-住宅建筑水泥/钢筋1000
应付税款-应付增值税（进项税）170
贷款：应付帐款-应付帐款1170
附件：发票，仓库收据，合同，费用索赔
缺货的材料：
借用：住宅开发成本住宅建筑工程费1000
贷款：工程物资-住宅建筑物-钢筋1000
附件：领料单，交货单
确认建设费用：
借款：开发成本-住宅建筑物-建筑工程费2,747.57
应付税款-应付增值税-进项税82.43
贷款：应付帐款-应付帐款2830
答：首先是选择建筑单位的税率：3％
根据财税[2017] 58号，建筑项目的总承包商为建筑物的基础和基础以及主体结构提供工程服务。，简化的税额计算方法适用于税额计算。
如果齐鲁房地产会计师不想结局不好，它将要求另一方提供一种简单的3％收款方法。如果另一方的建筑公司的会计水平不足，则可以欺骗另一方。他们必须缴纳11％的税。现在，他们可以支付3％的税。降低8个税点可以降低建筑合同的价格。
假设合同不含税，不含A的物料供应价格为3,000万元，则综合税负按11％的税率计算，一般为11.77％，因此合同价格可能是3000 *（1 + 11.77％）=33,352,100元，
如果为3％，则一般综合税率为3.34％，含税合同价格为3000 *（1 + 3.34％）= 3318.2万元。
比以前的33.531减少了3500万元。
B：施工单位开具的发票是否包含甲方提供的材料量。
施工单位开具的发票不应包括甲方提供的材料量。如果包括甲方提供的材料量，则甲方应支付给施工单位的税款为：也就是说，销售额应视为1000 *（1 + 10％的费用）流程利润率）* 01.7 =销项税187万元。如果将A耗材不视为销售，则有逃税的嫌疑。查看逃税的处罚：逃税罚款：
（一）纳税人逃税的，税务机关应当追缴未缴，欠缴的税款和滞纳金，并处50％以上5倍以下的罚款；依法追究刑事责任；
（2）扣缴义务人采用上述手段不缴纳或少缴代扣，代收的税款，由税务机关追缴未缴或欠缴的税款和滞纳金，并处以-付款或如果少付了50％以上且少于5倍的税款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《刑法》第201条规定：“纳税人使用欺诈或隐瞒进行虚假纳税申报或未申报，逃避了大笔税款的支付，占应纳税额的10％以上，监禁不超过三年或拘留，并处罚款；数额巨大，占应纳税额的百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚款。前款所列手段未能缴纳或者少缴已扣减税款的，依照前款规定处罚。“”“在第一款中，税务机关依法发出追缴通知书后，应退还纳税人，支付滞纳金，对已经受到行政处罚的人不予追究。刑事责任；但是，他因在五年内缴纳税款而被刑事逃避。除由税务机关处以行政处罚或两项以上的行政处罚外。 ”
（3）自雇人士
采用个体经营意味着房地产公司拥有建筑公司并自行建造。房地产公司确认费用时
借款：开发成本-建设工程费
功劳：原材料，水泥/钢筋
至于建筑公司的会计处理，他们将来会在建筑行业中分别学习。
4.基础设施费
基础设施费是指在项目开发过程中发生的基础设施项目（例如供水，供电，通讯，照明，绿化和社区中的其他道路）的费用，这些费用超出了施工图的预算。
主要包括室外给排水，室外供暖系统，室外燃气，室外电源系统，室外照明，园林工程费用
仍然按照可以直接收取的费用将费用直接收集到成本对象中；如果
支出不能直接归因于某个成本对象，则首先通过“开发支出-基础设施成本-未支付支出”分配支出，然后在期末根据某种分配方法进行分配
期末，一般根据建筑面积法分配基础设施成本，或者也可以采用直接成本法和预算成本法。这里的帐户处理和输入与之前的参考相同，将不再重复。
5.开发开销
开发间接费用是指房地产直接开发中产生的费用，但是由于开发产品的种类很多，因此产生的费用无法确定应由哪个开发产品承担，也不能直接计入成本中每个开发产品。因此，它首先包含在开发开销中，最后分配并包含在每个开发产品的成本中。
主要包括项目管理费，项目营销费，设施建设费和物业管理费。
开发费用可以根据建筑面积法分配；也可以参考直接成本法和预算成本法。
1.公共支持设施费
主要分为营利性公共支持设施和非营利性公共支持设施
（1）营利性公共辅助设施是指城市规划中规定的可付费收费转让的，以营利为目的，其产权归开发商所有或转让给开发商的辅助项目。地方政府和公共事业免费除单位外的其他公共设施，如商店，银行等。
除企业自用外，应将其视为建筑固定资产，其他产品应视作建筑商品开发产品，并计入开发性营利性公共支持设施中
案例：齐鲁房地产公司负责在开发社区中开发银行和水塔。以上设施均与双威建设有限公司签约。银行建成后，转入国有银行付款。开发产品的成本。水塔与银行同时开发。
公共支持设施的支出明细
项目
银行
水塔
总
征地和房屋拆迁费用
1,000.00
200.00
1,200.00
前期工程支出
20.00
5.00
25.00
支付建筑和安装费
800.00
150.00
950.00
1,820.00
355.00
2,175.00
帐户处理：（{}}答：在付款时
借款：开发费用-银行土地征用和拆迁补偿费-公共支持设施费1000
开发费用-水塔-征地拆迁补偿-公共配套设施200
开发成本-银行前期工程费-公共支持设施费20
开发费用-水塔早期工程费用-公共支持设施费用5
开发成本银行建设项目成本公共分配设施费用800
开发成本-水塔成本-建筑工程成本-公共配套设施成本150
贷款：银行存款2175
B：根据规定，开发费用的分配应包括在银行等公共辅助设施中以开发产品。竣工验收后，实际发生的开发成本按照一定比例分配给相关房屋。以及以营利为目的的公共辅助设施的开发成本。
借款：开发费用银行公共支持设施费355
贷款：开发成本-水塔土地收购与拆迁补偿-200
C对于可以通过收费转移到相关部门的营利性公共辅助设施，应在项目完成后将实际成本转移到开发产品中-成本对象-公共辅助设施
借贷：开发产品-银行-公共设施2175
贷款：开发费用-银行-土地征用和拆迁补偿费-公共设施支持费1000
开发费用-银行-建筑工程费用-公共设施配套费用800
开发费用-银行-公共设施配套费用355
（2）非营利性公共支持设施
非营利性公共辅助设施，是指在住房开发过程中，根据有关规定，其生产面积和收入不属于开发商的，开发商不能转让自留补偿的公共辅助设施。固定资产：变电站，居委会，警察局，岗亭，儿童游乐场，自行车棚，凉亭等。
为了正确地计算和反映企业开发和建设以及各种非营利支持设施的支出，它们可以分为：
答：成本对象的会计处理-公共支持设施的收取
期末，将根据某些分配标准分配所有受益人。已计入开发成本或在建工程。
B。核算公共支持设施不是成本对象
对于仅服务于单个项目的辅助设施和成本建设成本，所发生的费用直接计入单个开发项目的成本中。
借用：特定于开发成本的成本对象
贷款：银行存款
（3）公共支持设施的税收处理
A.公共辅助设施项目的有偿转让应包括在销售中
由纳税人和清算项目，房屋，俱乐部，停车场，物业管理处，变电站，供热站，运动场馆，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮局等设施配套的居民委员会和派出所和电信对于有偿转移，应计算收入，并应扣除费用和支出。
B.房地产企业地价扣除范围
出售他们开发的房地产项目（简单的税额计算方法除外）的房地产公司中的一般纳税人，例如幼儿园，俱乐部等，它们是单独出售的，可以从以下价格中扣除：配套设施。
如下计算增值税：
俱乐部的销售额为（150-30）/（1 + 11％）= 108.11（{}}销项税为108.11 * 0.11 = 11.89
C视作在可售区域内出售公共辅助设施
房地产公司免费向政府捐赠医院，幼儿园，供水设施，变电站，市政道路和其他辅助设施。如果上述设施不在实用区域内，则将其免费用作公共礼物，不视为销售；上述支持设施[i]在可销售区域内的，视为销售，应征增值税。
[一世]