根据税收共享系统的财务系统，国家税务总局和地方税务总局有不同的税收范围，划分如下：
国家税务局主要负责以下各项的收集和管理：增值税，消费税，营业税，所得税以及铁路，总行，以及保险公司，中央公司所得税以及中央和地方机构。2002年1月1日以后，由企事业单位组成的合资企业和股份制企业的所得税，由各级工商行政管理部门办理（设立）企业所得税，并由当地和外资银行办理。非银行金融企业所得税。离岸石油企业所得税，资源税，储蓄存款利息收入征收的个人所得税，证券交易印花税，车辆购置税，出口产品退税，中央税收停滞罚款收入按中央税和分摊税征收税教育附加费（属于铁路，银行总部，保险公司进入中央仓库，其他进入本地仓库）。
地方税务局主要负责项目的收集和管理（不包括国家税务局明确收集的地方税收部分）：营业税，公司所得税，个人所得税，土地增值税税，城市维护建设税，车船税，房地产税，城市房地产税，资源税，城市土地使用税，耕地占用税，契税，烟叶税，印花税，固定资产投资方向调整税（暂停征收），地方税递延罚款收入，根据当地营业税征收教育附加费。在某些地区，它还负责收取社会保险费和其他地方费用。
在某些地区，现行的耕地占用税和契税由地方财政部门收取和管理。此外，海关和船舶吨位税由海关系统收取和管理，海关还负责征收进口产品的增值税和消费税。
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最近，我们的财政部长肖洁在一篇文章中谈到了房地产税：
有必要按照“立法进步，充分授权和逐步发展”的原则，推进房地产税的立法和实施。根据评估值对工商房地产和个人住房征收房地产税，适当减轻建设和交易环节的税费负担，逐步建立起全面的现代房地产税制。
这是“房地产税”的最新官方声明。在看似普通的单词中似乎隐藏了许多重要信息。
今天，小管家，让我与您谈谈近年来房地产税的演变，如果征收房地产税，您的房屋将支付多少？这是关键！
什么是房地产税？
和财产税有什么区别？
许多人不清楚。有明显的区别。房地产税和房地产税有什么区别？
实际上，这是一个综合概念，也就是说，与房地产经济运动过程直接相关的所有税种都是房地产税，并且其中还包括房地产税。除财产税外，在中国，与房地产有关的税种主要包括财产税，土地增值税，城市土地使用税，耕地占用税，营业税，城市维护和建设税教育附加费，契税，定额税。资产投资方向调整税，以及公司所得税和个人所得税都是房地产税。它们涵盖了从交易阶段到所有权阶段的所有内容。一共有11种税。
物业税是一项针对住户的特殊税种。
简而言之，两者之间的最大区别在于，房地产税的征税对象是房地产，而房地产税的征税对象包括房地产和土地。
近年来“房地产税”经历了什么？
实际上，我们谈论房地产税的话题已经有十多年了，我一直感觉越来越近，但是我不知道哪一天会到来。
看，它经历了什么？
2003年，第十六届中央委员会第三次全体会议
“对城市建设实行税费改革，如果符合条件，将对房地产征收统一和标准化的财产税，并相应取消有关费用。”
这是关于房地产税的最早主题，始于财产税的讨论和设计。
2011年1月28日
当时，国内房价飞涨，上海和重庆开始尝试房地产税。
当时的房地产税政策的目的自然是为了抑制通过房地产引起的房价过快上涨，但结果却缺乏。
2013年8月28日
国家发展和改革委员会主任徐绍石和财政部部长楼继伟都向全国人大常委会报告说，他们“扩大了个人试点改革的范围住房房地产税改革。”
2013年11月，第十八届中央委员会第三次全体会议
“加快房地产税立法并及时推进改革。”
2016年7月23日G20
财政部长楼继伟：毫不犹豫地推动房地产税制改革。
2017年11月
财政部长肖洁：按照“立法进步，全面授权，分步推进”的原则，对工商业房地产和个人住房征收房地产税。评估价值，适当减轻建设和交易的税费负担，逐步建立和完善。现代房地产税制。
我不得不说，推进中国房地产税这一重大问题确实非常困难。
前国家税务总局副局长徐善大曾经说过，中国的房地产税是在国有土地制度下对私人住宅征收的财产税，这在国际上很难找到先例。即使将来完全征收，其规模也将远远小于私有制财产税的规模。此外，目前全国房地产投资放缓，再加上销售困难和住房库存高企，也影响了房地产税的征收。
但是，根据我们最近的所见所闻，不难看出，房地产税问题确实不遥远。
摘自“房子是为了生活，而不是为了投机！”我们可以听到我们对这所房子有决心。
就在几天前，房地产市场还经常发布“炒王”，专门针对房地产投机活动。
大概是从最近的新闻中得知，每个人也都知道许多大牌人物已经开始出售手中的沉重房地产资产。
7月，王健林旗下的万达集团以631.7亿元人民币的价格将酒店和文化旅游项目出售给了融创中国。
10月，有传言称李嘉诚在香港具有里程碑意义的建筑中央中心也将以402亿港元的价格易手。
10月至23日晚，被称为“房地产行业第一大互联网热点”的潘石屹还宣布，他将以5.008的价格出售128,000平方米的凌空SOHO。十亿。
同时，国家大力推行“有同等租赁权”和“只出租不卖”的住房政策。小管家想说你还在等房地产投机者和投机者，你应该醒了！房地产投机时代将最终终结。一旦征收房地产税，您还能笑到最后吗？
如果房地产税到来，
谁将被“压扁”？
人在中心城市ho积大量房屋
暴击指数：★★★
根据目前的公众舆论，很可能在中心城市实施“累死的，惩罚性的”财产税。
对于拥有100栋房屋的人来说，即使第一个房屋免税并且税率从第五个房屋开始，他的压力也将非常高。届时，将出现集中销售，这将影响中心城市的短期住房价格。这可能意味着那些ho积大量房屋的人的财富将大大减少。
盲目购买旅游财产，养老金房地产的人
暴击指数：★★★★
如果不是顶级旅游区或设备齐全且位置优越的房屋，那么旅游房地产就只能等待免征房地产税。如果不能免除，其持有成本将大大增加，利用率不高，这种房屋将成为鸡肋。
在三线和四线城市的郊区和新区盲目购买房屋的人
大多数三，四，五线城市的人口增长较弱，并且各地各地围绕高铁站建造的许多“高铁新城市”非常荒凉。如果您在这些地区盲目买房，那么将来的房地产税将非常可悲。
白领阶层，可以提高杠杆能力并有能力购买更多套房
如果征收房地产税会使房价进入稳定时期，那么房屋将很难兑现。这些人“承担现金流压力”的期限将更长，生活将更加痛苦。
在三线和四线城市中large积大量房屋的人
暴击指数：★★★★★★
相对而言，这样的人更糟。即使在三，四线城市不实施累进和惩罚性的房地产税，持有其财产的成本也将大大增加。但是，由于中西部大多数三线和四线城市的人口增长缓慢，许多家庭拥有多套住房，因此很难通过租金来转嫁房地产税，而且很可能有一所房子卖房子时找不到。
房地产投机者，拥有多个套房，负债率很高
房地产税的消息足以给这类人带来巨大压力。因为这一消息将加剧市场的僵局，投机者仍将拥有大量房屋并背负巨额债务，将非常困难。他们只能选择平仓，否则房子可能会被切断以供银行申请扣押和拍卖，这样现金价格就会降低。
房地产税，如何付款？
我相信每个人都最担心如果真的征收房地产税，该如何征税？如何付款？
首先谈谈收藏范围
，中央财经大学金融与经济学院院长，院长认为，应该建立一个特定的免税区，例如“合理的设定一个免税区为每人60平方米，因此对于一个三口之家，可以不使用180平方米交税，从而确保居民不对自己的第一套房子交税。 ”
并且此声明在前几年也曾尝试过。
如前所述，事实上，最早于2011年在上海和重庆开始了试点。
试点项目实施后，上海房地产税将按0.4％至0.6％的差别税率征收，重庆房地产税将按0.5％至1.2％的税率征收。
这意味着什么？
例如，在上海，如果一个家庭每人拥有60平方米（含60平方米）或以上的住房，则购买两居室公寓需要缴纳的税基超过总价格的70％，并且成交价超过45,000元。税率为0.6％，4.5万元以下的税率为0.4％。
【例如】
小明一家三口在上海拥有一间180平方米的房子，现在购买第二套100平方米的套房，50,000元/平方米，总计500万元。
因为人均住房面积为60平方米，也就是说，第一套公寓为180平方米，不含物业税。但是第二套房的面积为100平方米。
因为交易价格高于45,000元，所以税率为0.6％，因此要支付的房地产税为：
如果遵循此算法，每个人都可以自己做一个简单的计算。您在税收上花了多少钱？
您知道如何计算项目开发成本吗？安居宾馆研究所的分析师们整理了四种估算方法。
1.建设项目投资估算
（1）建设项目的总投资构成包括三个部分：固定资产投资，建设期间的借款利息和流动资金。
固定资产投资是指根据计划规模，规划设计方案和建设内容建设项目所需的成本；建设中借款利息，是指企业为建设项目取得的建设投资借款和流动资金借款产生的利息。支出;营运资金是指用于维持企业正常生产经营活动的所有营运资金。
由建设项目总投资形成的资产分为固定资产，无形资产，递延资产和流动资产。
2.房地产项目投资和总成本估算
一，房地产开发投资和成本的相关概念
（1）房地产开发项目的投资特点：三种商业模式：销售，租赁和独立运营。
（II）房地产开发项目总投资
房地产开发项目的总投资包括两个部分：开发建设投资和运营资金。
1.开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需的各种费用。包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本，开发间接成本，管理成本，财务成本，销售成本，开发期间税金，其他成本以及不可预见的成本。
2.营业资金是指房地产开发企业用于日常营业额的资金。
（三）开发产品的成本
产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中产生的各种费用。从财务角度来看，这些成本可以分为：土地开发成本，住房开发成本和辅助设施开发成本。
在会计中，可分为：直接开发成本（包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共支持设施建设成本）和开发间接成本（包括管理成本） ，财务费用，销售费用，开发税，其他费用以及不可预见的费用等）。开发成本和开发成本也可以分类。
开发成本包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本，其他成本，开发期间税金和不可预见的成本。
开发成本包括管理成本，财务成本和销售成本。
其次，房地产开发项目的估算总费用
1.土地成本估算
（1）土地使用权转让费
估算土地出让金的底价通常可以指政府同期转让的类似地块的出让金的金额，以及时间，地点，用途，街道状况，建筑容积率，土地出让金时间，周围环境条件和土地状况等。得到因子的校正；也可以根据城市基准地价或市人民政府发布的平均标定地价，并根据项目用地的等级，用途，容积率和使用寿命等因素得出。有偿土地转让的方式包括拍卖，招标和协议。
（2）征地补偿费
新规定规定，拆迁补偿可以通过货币补偿或产权调换来实施。货币补偿金额应根据被拆迁房屋的位置，用途，建筑面积等因素，根据房地产市场评估价格确定;进行产权调换的，应当计算被拆迁房屋的补偿金额和房屋价格，以清算产权。交流传播。
（3）土地出让金
土地出让金是指土地出让人向土地出让人转让土地使用权出让金。通过土地出让或者依法转让取得的土地使用权可以转让给其他合法用户。
（4）土地租赁费
土地租赁费是指土地租赁支付给土地租赁房屋的费用。它在房地产开发投资中很少见，但经常用于房地产投资中（例如，购买酒店进行租赁操作时）。
（5）土地投资折扣
一种非常常见的协作开发项目模型。
2.前期工程成本
初步工程费用主要包括初步规划，设计，可行性研究，水文地质调查以及土地开发项目的“三通一平”。
（1）通常可以将项目计划，设计和可行性研究的成本估算为项目总投资的百分比。通常情况下，规划设计费用约占建设工程费用的3％，可行性研究费用约占项目总投资的0.1％-0.3％。水文和地质勘探所需的费用可以根据所需的工作量与相关费用相结合该估算通常约为设计估算的0.5％。
（2）“三通一平”和其他土地开发成本主要包括拆除地面上现有建筑物和结构的成本，场地平整成本以及水，电和道路成本。这些成本可以根据实际工作量并参考相关收费标准进行估算。通常是设计估算值的0.35％。
3.基础设施建设费
基础设施建设费，也称为内部和外部红线工程费用，是指各种管道和道路的费用，例如距建筑物2米以及社区计划的红线以内的费用，主要包括供水，电源，道路，绿化，供应天然气，污水，排洪，电信，卫生和其他设施的建设费用，以及各种设施与市政设施干线，干线和干道之间的接口费用。
基础设施费用通常使用单位指标估算值进行计算。粗略估计，所有基础设施项目都可以基于建筑平方米或土地平方米来计算。
4.建筑和安装工程费
建筑和安装工程费用是指直接用于工程建设的总费用，主要包括建筑工程费用（结构，施工，特殊装饰工程费用），设备和安装工程费用（给排水，电气照明） ，电梯，空调，燃气管道，消防，防雷，弱电等设备及安装）及室内装修工程费用。
5.公共支持设施的建设成本
公共辅助设施费用是指住宅社区中各种不营业的公共辅助设施（也称为公共设施）的建设成本。它主要包括居委会，警察局，托儿所，幼儿园，公共厕所和停车场。
6.开发开销
开发间接费用是指房地产开发企业所属的独立会计单位在开发场地的组织和管理中产生的支出。包括工资，福利费，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，工房摊销和其他费用。
7.管理费用
管理费用是指房地产企业管理部门为组织和管理房地产项目的开发和运营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员的工资，工会支出，业务接待支出，员工教育支出，劳动保险支出，失业保险支出，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，房地产税，土地使用税（法人家庭税）管理），车辆和船只使用费，技术开发费，无形资产摊销，启动成本摊销以及其他费用。
管理费用可以根据项目投资或上述1-5个直接费用为基础进行计算。该百分比通常为3％。
8.财务费用
财务费用是指房地产开发公司筹集资金所发生的各种费用，主要包括借款和债券的利息，金融机构费用，保险费，融资代理费，外汇净损失和项目公司融资发生其他财务费用。
有关长期贷款利息和营运资金贷款利息的计算，请参阅“估算贷款还款和利息支付”。除利息外的财务成本估计为利息的10％。
9.销售费用
销售费用是指在开发项目期间产品开发过程中发生的各种费用，以及专门的销售代理或委托的销售代理的费用。它主要包括以下三个项目。
（1）广告和营销费用
约占销售收入的2％-3％（较高的住宅物业销售量，较低的办公物业）
（2）销售代理费用
约占销售收入的1.5％-2％
（3）其他销售费用
约占销售收入的0.5％-1％
总计，销售费用约占销售收入的4％-6％。
10.其他费用
其他费用主要包括临时土地使用费和临时建筑费，工程成本咨询费，总承包管理费，合同公证费，建筑许可费，工程监理费，竣工图准备费，工程保险费等。这些费用是按当地有关部门设定的费率估算的，通常约占投资的2％至3％。
11.开发期间的税费
开发项目投资估算应考虑到地方政府或相关部门在项目开发过程中征收的各种税费。在一些大中城市，这部分税费已占开发建设项目投资的较大比例。各种税费应根据当地有关规定和标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：
（1）辅助设施建设费（社区建设成本的5.5％，单位的11％）
（2）固定资产投资方向调整税（基于目前征收的总投资的30％-5％）
（3）土地使用税
（4）建设项目质量监督费
（5）供水能力增加费（免税）
（6）供电容量增加费（免税）
（7）物业管理基金（根据2％的销售价格，对于租赁的物业，开发商支付，对于出售，买方支付）
（8）其他
12.意外费用
不可预见的费用包括储备金（不包括用于上涨的材料和材料的储备金），不可预见的基础或其他额外工程成本增加以及不可预见的自然灾害成本增加。它是根据项目的复杂性和上述费用的准确性计算的，并基于上述费用的总和，以3％-5％为基础。
如果开发项目完成后该项目是租赁的或自营的，则还应估算以下费用：
13，运营费用
营业支出是指房地产项目开发完成后，在项目营业期间发生的各种营业支出。主要包括管理费用和销售费用。
14.维修费用
维修费用是指在房地产项目的运营过程中产生的材料消耗和维护成本，该项目通过租赁或自营业务获得了收益。
3.房地产项目的收入，税收估算和筹款
一，营业收入的计算
房地产开发项目应根据项目计划书制定房地产产品买卖，租赁和自营职业的实用计划（以下称为租赁和出售计划），并使用该计划。收入计划以准确估算发展项目可能的收入。租赁和销售计划应与开发商的营销策略相结合，同时应遵守各级政府对房地产租赁和销售的限制和规定。
（I）制定房地产开发项目的租赁和销售计划
房地产项目的租赁和销售计划通常包括：可用于租赁和销售的房地产类型和数量，租赁和销售价格以及付款方式。
1.在确定可供出租和出售的房地产的类型和数量时，首先确定开发项目可以提供的房地产的类型和数量，然后确定每个时期（年）的开发项目，半年或季度，下同）租赁或出售房地产的类型和数量。
2.租金和销售价格的确定应基于市场调查和预测，并结合房地产开发项目的具体情况，并通过分析和比较市场交易信息来进行。应特别注意已完工，在建和具有潜在竞争力的房地产项目对拟议开发项目的租金和销售价格的影响。
3.确定付款方式时，应考虑房地产交易的付款习惯和做法。分期付款时，请注意分期付款与分期付款的比率。在制定租金和销售计划时，应特别注意可出租面积比例的变化对租金收入的影响。
（II）房地产开发项目的租金收入估算
租金和销售收入的估算是计算每个时期可获得的房地产收入，主要包括土地出让收入，商品住房销售收入，租赁住房租金收入，辅助设施销售收入和开发企业自营收入。
1.房地产开发项目的租金和销售收入通常是可出租和出售的建筑面积与单位租金和出售价格的乘积。在租赁的情况下，应注意每个时期的空置期（项目完成后未出租的时间）和空置率（未出租的建筑面积占可出租建筑面积的百分比）对租金收入的影响。同时，还应考虑经营期间未租赁财产的转售收入。
2.房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发后的房地产产品为业务和服务运营的载体，通过综合自雇方法取得的收入。 。在估计自雇收入时，应充分考虑现有商业和服务设施对拟议开发项目的影响以及未来的商业和服务设施对拟议开发项目的生产的影响。以及商业和服务行业市场未来变化对拟议项目的影响。
第二，税收估算
（1）营业税金及附加
1.营业税和其他概念
营业税金及附加是指在房地产的销售，租赁和自雇期间产生的税金和费用，主要包括营业税，城市维护和建筑税以及教育附加费（所谓的“两种税”和一笔费用”）。
2，具体估算
（1）营业税
对于房地产投资，营业税是对应税房地产的出售或出租所得征收的税款。
销售税金额=应税销售（租金）收入×税率。目前，中国的销售税率为5％。
（2）城市维护建设税
城市维护和建设税是一种针对城市建设和维护的税种，它是根据增值税，消费税和所缴纳的营业税的实际金额而定的。对于房地产开发企业，城市维护建设税的计税依据为其实际缴纳的营业税。
城市维护和建筑税的税率因纳税人所在的地区而异：纳税人位于城市地区，税率为7％，纳税人位于县内。或城镇，税率为1％。
（3）教育附加费
教育附加费是国家为发展教育和筹集教育资金而征收的附加费。对于房地产开发企业，收取教育附加费的基础是他们实际支付的营业税。教育税附加费一般为3％。
（II）土地使用税
土地使用税是指在开发和运营过程中拥有国有土地的房地产开发企业应缴纳的税款。税收计算的依据是纳税人实际占用的土地面积。采用基于分类的税率。每平方米的年税率根据城市的大小分为四个不同的等级。其中，广州等大城市为0.5至10元（详情请参阅表格）。
年应缴土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（3）房地产税
财产税是投资者拥有房地产时应缴纳的财产税。对于租赁物业，税收收入是基于物业的租金收入。对于非出租房地产，一次性扣除房地产原始价值的10％-30％后的余额作为计算和支付的税基。具体减少幅度由省，自治区，直辖市人民政府确定。
财产税是按比例税率，对财产的残值征收的税率，为1.2％；如果对物业租金收入征收，税率为12％。
（四）企业所得税
企业所得税是对来自生产和经营活动的收入以及企业其他收入征收的税款。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人是房地产开发企业。计算所得税的公式为：
所得税金额=应纳税所得额×税率（{}}应税收入=利润总额-可扣税项目金额
对于开发企业，总利润主要是在开发，建设和运营期间收集的收入。该项目的允许扣除是总开发成本和运营成本。房地产开发的企业所得税税率一般为25％。
（V）土地增值税
1.土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人征收的税，其房地产转让的增值税是应税的宾语。
2.房地产转让收入
纳税人从房地产转让中获得的收入应包括房地产转让的全部价格和相关的经济利益。它可以是货币收入，实物收入和其他收入。但一般是指货币收入。
3.扣除土地增值税
计算土地增值税不是直接对房地产转让的收入征税，而是要扣除国家规定的各种扣除项目的金额后，对收入余额进行征税。该余额是纳税人在房地产转让中增加的价值。
扣减包括：
（1）为获得土地使用权而支付的土地价格和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括对征地和拆迁的补偿，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本以及开发间接费用。
（3）房地产开发费用，包括管理费用，财务费用和销售费用。
但是，在计算土地增值税时，并未根据纳税人的房地产开发项目实际发生的支出扣除这三项支出。具体扣除额取决于是否能够根据转移的房地产项目计算和分配金融费用中的利息费用，并提供金融机构的证明。
如果是，则可以根据实际情况扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用根据项目1和2的总和计算扣除额计算在％以内。
如果没有，如果无法根据转让的房地产项目计算利息支付或无法提供金融机构的证明，则应在房地产开发费用总额中扣除10％以内扣除全部房地产开发费用上面的项目1和2。
（4）旧房子或建筑物的估计价格。转让旧房地产时，应根据旧房屋或建筑物的评估价格计算扣除的项目金额。
（5）与房地产转让有关的税，包括营业税，城乡维护和建设税，教育附加费，印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除额。从事房地产开发的纳税人可以从项目1和2的总和中扣除20％。
4.土地税率
土地增值税适用四级上级（金额）累进税率，从30％到60％。
（1）增值额不超过扣除项目的50％（含比例，下同），税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目的50％，但不超过扣除项目的100％，税率为40％；
（3）增值额超过扣除额的100％，但不超过扣除额的200％，税率为50％；
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
5.土地增值税免税
在下列情况之一中免缴增值税：
（1）纳税人出售普通标准住宅进行出售，其增加值不超过扣除项的20％。
（2）收集用于国家建设的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
范例6-2：一家房地产开发公司从出售房地产中获得了4000万元的收入，扣除的项目金额为1亿元。应支付的土地增值税额是根据试算得出的。
解：
（1）计算得出的值是：
40,000-10,000 = 30,000百万
（2）计算增值税与扣除额之比：{（}} 30,000÷10,000 = 300％
增值税超过扣除额的200％，并适用30％，40％，50％和60％的税率。
（3）计算每个文件的土地增值税：
一种。对于增加值中不超过扣除额50％的部分，适用30％的税率。税额为：
1,000×50％×30％= 150万元
b。增值税额超过扣除额的50％但不超过100％的，适用40％的税率。税额为：
1,000×（100％-50％）×40％= 200万元
C。对于超过扣除额的100％但不超过200％的增值税，适用50％的税率。税额为：
1,000×（200％-100％）×50％= 500万元
d。增值额超过扣除额的200％，适用60％的税率。税额为：
[3,000-（1,000×200％）]×60％= 600万元
（4）土地增值税总额：
150 + 200 + 500 + 600 = 1450万
范例6-3：一家房地产开发公司出售普通标准住房出售，收入为4,000万元，扣除的项目金额为3.5亿元。它是要支付的土地增值税额的试算。
40,000-35,000 = 5,000万元
（2）计算增值税与扣除额之比：
5,000÷35,000 = 14.28％
（3）判断适用的土地增值税税率：
增值税不超过扣除的项目金额的20％，因此该项目免征土地增值税。
4.偿还贷款的估算
偿还贷款的计算主要是为了衡量偿还期的利息和还款时间，从而观察项目的还款能力和收益，并为财务分析和项目决策提供依据。
1.利润
用于偿还借款的利润通常应为可分配的利润，以弥补前几年的损失，在将利润分配给投资者后提取盈余公积金，公益金和未分配利润。
2.折旧费用
3.摊销费
4.其他还款资金
5.售前或租赁前收入
II。还款方式和顺序
（I）国外贷款的还款方式
按照国际惯例，债权人通常对本金和贷款利息的还款期限有明确的规定。如按照规定偿还本金和利息，等额偿还本金，BalloonPayment等方法。
（II）国内贷款的还款方式和顺序
通常先按以下顺序偿还国内借款：先借贷，然后再贷，然后先高息，最后低息，或双方之间的贷款协议。（{}}第三，利息计算
（1）借款时的利息计算
根据国家有关规定，在进行建设项目的经济评估时，如果在当年发生借款，则假定该借款发生在当年中期，并且利息是根据每半年一次，此后每年一次。年度应计利息为：
点击关注
虽然爱情是分裂的，但24年的差异确实太久太久，而且国家税务局和地方税务局也将合并。为了兼并后迅速适应各种税种管理的需要，国家税务人员赶紧学习地方税收业务，地方税收人员赶紧学习国家税收业务，已经成为纳税人的共识。因此，此公共帐户将从现在开始启动“相互学习的共同学习业务”这一特殊主题，以期共同提高各种税收类型的业务管理水平。
“互助业务欢迎合并”的主题之一
划分，结合并揭示真爱
-近年来遇到的税收
文字/段文涛
1994年，分税制改革正式实施。 9月前后，分别列出了省和地方税务局以及地方税务局。
在2018年，根据这项机构改革计划，省和地方以下的州和地方税务机构合并了，它们专门负责辖区内的各种税收和非税收收入的收集和管理。
既然历史浪潮席卷了这个礁石，那么勇敢的礁石的姿态必定是：抬起头，抬起胸膛，面对现实，直到浪潮在礁石周围变成波浪！
- 作者
Yong Zai的营业税。曾用名：上佳裕恒（周）；数钱（汉）；市政减税（明）；店铺税，亚当等（清）。西周开始的城市税。根据原政府事务办公室制定的《工商税暂行条例》，新中国于1950年1月开始征收营业税，然后进行了两次重大修订。 1958年至1984年的税制改革后，营业税不再被视为独立税，而是在试行的基础上实施的。工商统一税和工商税分几个税项征收，自1984年起恢复营业税。
1994年的税制改革颁布了新的规定，国务院于2008年11月对《营业税暂行条例》进行了重大修订，并于2009年实施。《实施细则》的重要修订之一是将对从金融机构转让股票和其他金融商品征收营业税的纳税人扩大到所有纳税人（个人临时豁免）。
自1990年8月起，财政部增加了题为“土地使用权转让和房屋出售”的税项。房地产一直与当代中国的金融，金融，工业，社会，政治和文化甚至个人和家庭财产不一致。解决命运，多少调整，多少变化，无论税收如何变化，房地产仍将伴随着她的“自置居所”梦想，继续写下她的爱与恨。
随着2012年1月1日起中国第二次分税制改革的到来，上海的交通运输业和一些现代服务业的试点运营被改为增值税，并逐步扩展到北京分批。等省（市）。2016年5月1日，在全国范围内启动了将营业税改为增值税的试点计划。（如果应税行为发生在试点纳税人被纳入营业改革试点改革之日之前，由于税收检查等原因需要补缴税款的，应当按照营业税政策）
根据《国务院关于废除《中华人民共和国营业税暂行条例》的决定》和《中华人民共和国增值税增补暂行条例》的修正案自2017年11月19日起，税法”，“营业税暂行条例”被正式废除。
尽管营业税已逐渐消失并在我们的视野中逐渐消失，但是营业税这三个词连同新的中国税制已经过去了69年，这肯定会持续存在记忆。
增值税。法国经济学家莫里斯·劳雷（MauriceLauré）于1954年发明了增值税，这是对商品（包括应税劳务和服务）流通过程中产生的增值税征收的流转税，作为征税基础。中国从1979年开始引入它。1983年，它在产品税的基础上对增值税的剩余产品税迹进行了改革。随着产品税的取消，现行增值税源于1993年12月颁布并自1994年起正式实施的《增值税暂行条例》，采用销项税额减去进项税额的统一抵扣方法。应纳税额。开始转变为对社会消费材料的价值征税的消费者增值税。《增值税暂行条例》于2008年11月5日（整体修订），2016年2月6日和2017年11月19日进行了修订。
试征增值税营业税。2012年1月1日，上海的交通运输业和一些现代服务业率先启航，开启了将营业税改为增值税（企业对企业）并扩展到北京，天津的破冰之旅。和江苏分批浙江省，安徽省，福建省，湖北省，广东省。从2013年8月1日开始，全国范围内对运输业和一些现代服务业进行业务改革的试验开始了。随后，试点产业逐渐发展为交通运输（包括铁路运输），邮政，电信和一些现代服务业。2016年3月24日16时30分，《财政部，国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号），将被纳入中国的税收历史，将被发布：经国务院批准，自2016年5月1日起，全国范围内将营业税改为增值税的试点方案。建筑，房地产，金融和服务业中的所有企业纳税人都将纳入试点计划。支付营业税，而不是支付增值税。
增值税现已成为对销售商品或过程，维修和服务劳动，销售服务，无形资产，房地产和进口商品的单位和个人征收的主体税。
我在这里要说的是，金光灿的增值税专用发票是讨价还价的筹码，说明了多少人交换了自由甚至生活。随着营地改革的全面实施，这一问题必须引起注意！
高端消费税。1994年的税制改革（同时取消了特别消费税，燃油燃烧特别税）将新的消费税添加到流转税中。对商品征收增值税后，将根据特定的财政或监管目的（基本上是原始产品税）选择某些产品。高税率产品），与增值税一起征收的税款，以共享原始产品税的功能。2006年4月，对消费税的税目，税率及相关政策进行了大规模调整，多年来对征收方式进行了改革。当期消费税的范围主要包括烟草，酒精，化妆品（共同豁免化妆品），贵重珠宝和玉器，鞭炮和烟花，精制油，摩托车，汽车，高尔夫和高尔夫设备，高档手表，游艇，木制15个税项，包括一次性筷子，实木地板，电池和油漆。
根据财政部宣布的2018年立法工作安排，它将努力在当年内完成消费税法的起草并将其报告给国务院。
（与增值税和消费税有密切关系的税种是进出口关税。进出口应税商品的关税由海关征收，同时征收增值税和关税。进口环节的消费税。中国目前的“进出口关税”该规定由国务院于2003年11月23日发布，自2004年1月1日起实施。此外，海关也对从中国境外港口进入港口的船舶征收船舶吨位税。《船舶吨位税法》将于2018年7月1日生效，届时将废止国务院于2011年12月5日发布的《船舶吨位税暂行条例》。
“帝国谷物税”农业税。从春秋战国时期开始，the国的“早期税区”就形成了汉初的制度。在历史上它被称为仁府（汉族），雍容堂（唐族）等，俗称“公粮”。1958年6月3日，毛泽东主席经第一届全国人民代表大会常务委员会第96次会议批准，由中华人民共和国总统发布，颁布了《中华人民共和国农业税条例》。 。” 1994年1月30日，国务院发布农业专业收入征收农业税的规定。从事农业生产并具有农业收入的单位和个人的税收范围包括谷物，马铃薯，棉花，大麻，烟草，石油，糖和其他经济作物和园艺作物。等等，实际上包括农业税，农业特殊产品税和畜牧业税三种形式。
第十届全国人民代表大会常务委员会第九次会议决定自2006年1月1日起废除农业税条例，已有2600年历史的农业税已完全告别了中国农民。
在此，财政部和国家税务总局发布了《关于取消除烟叶以外的农业专业税的有关问题的通知》，其中规定从2004年开始，暂时保留农业专用农业。烟叶税，取消其他农业税对特殊产品征收特殊农产品税。为了保持政策的连续性，国务院发布了《烟叶税暂行条例》，自2006年4月26日起，对购买烟叶的单位按20％的税率征收烟叶税。2017年12月27日，《烟叶税法》正式颁布，将于2018年7月1日生效。
盛宴税未达标。《宴会税暂行条例》于1988年9月颁布。对一次宴席满200至500元的，按从价计算，按15至20％的税率征收。1994年税制改革时，国家将宴席税下放给省级地方政府，但实际上很少有省市征收。从2008年1月15日起，宴席税正式退出历史舞台。
面临洗礼的土地使用税。为了合理利用城市土地，调整土地收入，提高土地利用效率，加强土地管理，国务院于1988年11月制定了《城市土地使用税暂行条例》，以征收土地（市）。 ，县，建制镇，工矿土地）是征税的对象，并对具有土地使用权的单位或个人征收固定面积的差别税率。在此期间，外国企业使用的土地由有关部门征收土地使用费。这里征收的城市土地使用税不适用于外国企业。修订，自2007年起增加外商投资企业和外国企业为纳税人，并调整税额。
重复征收财产税。中国的《城市房地产税暂行条例》于1951年8月生效。1973年简化了税制。由尝试过工商税的公司支付的城市房地产税被合并为工商税。仅针对拥有房地产，外国人和房地产管理部门的个人。征收城市房地产税。尽管征收对象改变了几次，但税收仍然保留。即使《房地产税暂行条例》于1986年10月生效，对城市应税房地产和其他税款也征收房地产税，但对外资企业自己的房地产仍征收城市房地产税。房地产。随着2009年《城市房地产税暂行条例》的废止，外商投资企业，外国企业和组织以及外国个人开始按照《中华人民共和国房地产税暂行条例》缴纳房地产税。自2009年1月1日起生效。
当前的房地产税是在城市，县，建制镇以及工业和矿区实施的。其中，个人出于非经营目的拥有的房地产免征房地产税；国家机关，人民组织和军队的税收政策规定的单位自用房地产免征房地产税。自2011年1月28日起，上海和重庆启动了试点改革，对个人住房征收房地产税。
将来，将房地产税和城市土地使用税合并为房地产税的可能性很高。
2018年3月，第十三届全国人民代表大会第一次会议的发言人表示，全国人民代表大会常务委员会预算工作委员会和财政部牵头起草了房地产税法，并且目前正在加快法律草案的起草和改进以及重要问题的演示。并内部征求意见，努力完成筹备工作，并尽快由常务委员会初步审议。
对处于危险中的投资方向征收监管税。为了规范和减少投资规模，国务院于1983年发布了《建设税征收暂行办法》，后来改为《建设税暂行条例》。 1991年取消建筑税的同时，《固定资产投资方向性规定暂行条例》也得以实施。不同行业的税率不同，最高税率为30％。亚洲金融危机之后，为了刺激经济增长，自2000年起暂停征收固定资产投资方向调整税，并于2013年正式废除。
凤凰涅磐车税。自1951年起生效的车辆和船只牌照税，以及自1986年开始生效的车辆和船只使用税，自2007年起统一为车辆和船只税（自行车和其他非机动车辆以及船只免税）。华丽的转弯，于2012年实施。在许多小税中，车辆和船只税首先是从法规（行政法规）提高到法律的，因此不应将其称为“凤凰涅磐”。
“专用”车辆购置税。2000年10月22日，国务院令第294号发布了《车辆购置税暂行条例》。从2001年1月1日起，单位和个人购买了《车辆购置税征收范围表》中所列的车辆和摩托车。电车，拖车和农用运输车辆征收车辆购置税并实行税前制度，该制度明确规定，纳税人应在向公安机关车辆管理机构办理车辆登记之前缴纳车辆购置税。
车辆购置税仅确定10％的统一比例税率（扣除和免税除外）。它仅在特定链接中实施一次性征费系统，在该特定链接中，应税车辆从流通中撤出并进入消费领域。已经征收车辆购置税的车辆不再征收车辆购置税。一车一税，不管车主如何改变，一生中只征收一次购车税，这可以说是财产税中的“特定用途”税。
2018年3月，第十三届全国人民代表大会第一次会议的发言人表示，今年将制定汽车购置税法。
低调的奢侈屠宰税。另一个名称是“一剑税”。谁杀猪杀羊都是必不可少的。这对我来说是最可观的税收之一。1950年12月，前政府行政部门颁布了《屠宰税暂行条例》。1994年税制改革时，国务院决定将屠宰税下放给地方行政部门。（也取消了集市交易税和牲畜交易税）
说到这种税收，不仅年轻的税务官员不知道，而且甚至许多老税务官员也从未亲自征税。您可能不相信当时屠宰猪，牛和羊，即使农民屠宰了自己家人吃的猪，也必须纳税。因此，屠宰税有一个很好的名字，“刀子税”。您可能不相信在那个时代，吃肉被认为是带有“小资产阶级”的奢侈品。在南部农村，阴历二十四日有杀猪的习俗，屠宰税只能征收农民只在杀死猪时才收到它们。因此，参加税收工作后，那年我听到的最感人的故事是，一位老税务官冒着大雪冒着危险，在新年之际走到村子里征收屠宰税，即使牺牲了数千山。穿上一双鞋子，吃了几个steam头，花了一天的时间才将3元的屠宰税收进游泳池。
现在听起来令人难以置信，但是当它深刻地启发了我们为全国性的财富聚集征税的时候，必须征税。加入工作后，我管理了市场税，这负责几个市场交易会的零散税。我很高兴每天能收到40至50元人民币的税，而屠宰税是主要的税收来源。一头猪3元。税收。
最恰当的说法是使用“魔术高，一英尺高，一英尺高”来描述当时的市场税收收入。当时，在市场上卖肉的商人基本上也是屠夫。为了减少税收，他们倾向于在某些地方储存一些猪肉。肉盒上总是只放了几块肉。当我们去收税时，我们总是说只杀了猪。为了防止税收的流失，我每天早上五点赶到市场，与商人同时进入市场，并从别人那里学习了如何识别猪肉部位和其他屠宰规则。 。分为两侧，然后每一侧分为三大块前腿，肋骨（狭缝），后腿。
有一次，在我从小老板的肉箱中逐笔征税之前，我问：“有几头猪？”他说：“一个。“根据朝拜者学到的识别技巧，我把挂在那儿的猪肉翻了个面，发现它看起来像四块腿肉，但是三块前腿和一条后腿。我立即请肖小胜作为获胜者。老板：为什么你杀死了一只猪的三条前腿？他没有考虑，他回答说：“哦，今天我杀了半头猪。这一次，我忍不住微笑并弯曲了我的腰。这头猪还能杀死半个头吗？另一头猪死了还是还活着？他还知道自己是“篮子和瓢”，并且看到我可以识别猪肉的一部分。六元的屠宰税如实缴纳。
随着经济的发展，屠宰税后来从3元调整为6元，并在1996年4月调整为12元。截至2002年4月，根据国家对农村税费改革的要求，各省相继取消了对屠宰环节和收购环节征收的屠宰税。2006年2月，国务院废除了《屠宰税暂行条例》。
屠宰税已经停止，但是这种经历对我来说是最难忘的。它不仅确立了我归还颗粒剂和收税的概念，而且还使我理解我刚加入工作时的情况。要收税，您必须不断学习新知识的重要性。
回来，收取契税，耕地占用税。契税是一项由来已久的税收。 1997年10月，现行的《契税暂行条例》取代了前政府事务办公室在1950年颁布的条例。税收对象保留了土地的买卖，住房所有权，赠与和交换，并被取消。典当。
为了保护耕地，中国于1987年4月开始征收耕地占用税。2008年，修订后的《占用耕地税暂行条例》开始实施。
这两项税是征费后由财务部门征收的。直到2010年左右，这两种税收的省级税收征收和管理职能已正式移交给地方税收部门。
在过去的十年中，契税（一种古老的税收）见证了中国房地产市场的繁荣。
2018年3月，第十三届全国人民代表大会第一次会议的发言人表示，今年将制定一项关于耕地占用的税法。按照财政部公布的2018年立法工作安排，将努力在年内完成契税法的起草并上报国务院。
自然资源税。资源税制中的盐税是中国的一项古老税种。周代征收的山地税包括盐税。政治，经济学和民生已经解释了盐税的故事已有数千年的历史了。1958年7月，盐部门将盐税的征收移交给了税务部门。
1984年10月，中国对从事原油，天然气和煤炭等资源开发的单位和个人征收资源税。 1994年税制改革期间，最古老的税制盐税被取消，并合并为资源税。新的《资源税暂行条例》开始履行职责。2011年，油气资源税从特定的固定税额调整为从价固定税率。2014年9月，国务院常务会议决定将煤炭资源税从量计征从价计征，税率由省政府在规定范围内确定。
从2016年开始，矿产资源补偿费等费用资金已适当纳入资源税，从而开始了资源税的全面改革。自2016年7月1日起，在河北省实施水资源税改革试点;自2017年12月1日起，在北京，天津，山西省，内蒙古自治区，河南省，山东省，四川省，陕西省和宁夏回族自治区等九个省（自治区，直辖市）扩大了水资源税改革试点。
根据财政部宣布的2018年立法工作安排，它将努力在年内完成《资源税法》的起草工作，并将其报告给国务院。
对微型宏承担印花税。邮票税制于1624年在荷兰诞生，但其名称由清政府在中国设定。前总督府于1951年颁布的《印花税暂行条例》生效，并于1958年被纳入统一的工商税。1988年再次征收印花税，到目前为止已经征收。
1990年6月和and年10月，深圳和上海证券交易所相继对股票交易征收印花税。1992年6月，国家税务总局和国家改革委员会共同规定，证券交易所双方应按0.3％的税率缴纳印花税。2007年的“ 5.30”股市崩盘也使印花税一夜之间被人们称为“压碎骆驼的最后一根稻草”。从那以后，税率发生了数次变化，从双边征税改为仅对转让人征税。
根据财政部宣布的2018年立法工作安排，我们将努力在一年内完成印花税法的起草工作，并向国务院报告。
见证历史城市维护和建设税。眨眼间，它也已经有30年的历史了，其基于消费税（产品税），增值税和纳税人实际缴纳的营业税的征税规则没有改变。值得记住的是，自2010年12月1日起，内外资企业的城市维护建设税将统一征收。至此，内外资企业的税收制度已经完全统一。已完全终止。
根据财政部宣布的2018年立法工作安排，它将努力在年内完成《城市维护和建筑税法》的起草工作，并将其报告给国务院。
反攻的土地增值税。为反房地产暴利而征收的税率名义税率高达60％，一直在争论实际税负只有百分之几。2013年底，快要征税20周年之际，“ 3.8万亿欠税额”事件终于使土地增值税取得了成功，并成为反击高富水的一个很好的例子。
根据财政部宣布的2018年立法工作安排，将对土地增值税法进行立法研究，力争尽快形成一定的立法成果。
三个精晶中同一家公司的企业所得税。它是一种直接税，具有很大的发展潜力。1950年，根据原政府办公厅颁布的规定，对民营企业，集体企业和个体工商户征收工商业税，对国有企业实行利润支付制度。企业。1980年9月和次年12月，全国人民代表大会颁布了《中外合资企业所得税法》和《外国企业所得税法》，后来将这两种税法合并，制定了《外国投资法》。企业和外国企业所得税法”。从1991年7月1日起生效。
随着“税制利润改革”的开始，国务院发布了《国有企业所得税条例（草案）》和《国有企业所得税征管办法》，并于同年生效。 1984年10月。1985年4月，国务院发布了《集体企业所得税暂行条例》，1988年6月，国务院发布了《民营企业所得税暂行条例》，税率为35％。税制改革时，国务院合并了四项所得税，制定了《企业所得税暂行条例》（税率为33％），该条例于1994年1月1日生效，标志着税制的改革。朝着法律，科学的中国所得税制度迈进在标准化和标准化方面已采取了重要步骤。
当前的《企业所得税法》于2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次会议通过。该法律首次合法建立了企业所得税制度，法定税率为25％ ，自2008年以来。从1月1日起，中国终于实现了对内外资企业和经济性质不同企业的统一企业所得税。2017年2月24日，全国人民代表大会常务委员会修订了第9条。公司公益性捐赠支出中超过年度利润总额12％的部分可以在计算应税收入后的三年内扣除结转。
为了支持合格的小型和微利企业的发展，自2010年1月1日起，经过多次调整，享受“收入减去应税收入的50％，以20％的税率征税”优惠范围从年应纳税所得额不超过3万元逐步扩大到50万元。应用范围也将扩大。
通常要注意的个人所得税。除了调节收入外，这也是公民义务的体现。1950年7月，由前民政事务总署颁布的“税收管理实施政策”列出了个人所得的税收。当时它被称为“支付所得税”，但尚未被征收。
1980年9月10日，颁布并实施了标志着中国个人所得税制度建立的第一部《个人所得税法》。当时只是国内居民的工资收入很低，平均月工资只有64元左右，与成本扣除标准相去甚远。因此，绝大多数家庭居民不属于征税范围。在此期间，国务院发布了《国有企业奖金税暂行规定》，该规定自1985年开始征收，最低税率为30％，每年支付的奖金总额超过标准工资为六个月。部分税率是300％。尽管奖金税将企业视为纳税人，但这实质上是对个人工资收入的规定。
1986年，为了有效地调整社会成员的收入差距，国务院分别发布了《个体户和城乡个体工商户所得税暂行条例》。 “中国居民个人收入调节税”《暂行条例》造成了三种有关个人所得税的税收法律法规并存的情况。1988年6月，国务院颁布了《民营企业所得税暂行条例》，并发布了《民营企业投资者个人所得税调整税征收条例》。
2000年9月，财政部和国家税务总局根据《国务院关于对个体独资和合伙制征收所得税的通知》作出了规定。从2000年1月1日开始，由独资企业和合伙企业投资那些停止缴纳企业所得税的人开始缴纳个人所得税。2010年，对个人转让上市公司限制性股票取得的所得征收个人所得税。
工资项目的相关扣除标准也进行了数次调整。自1994年以来，每月的费用扣除额为800元，海外人员的额外扣除额为3200元。自2006年1月起，已将其调整为1600元人民币，并扣除了其他费用。除了标准的3200元；从2008年3月起至2000元，附加扣除标准为2800元；从2011年9月至3500元，额外扣除标准为1300元。同时，工资和薪金项目的第1级税率从5％更改为3％，第9级的超额累进税率修改为第7级。适用范围。朝着“降低，扩大，增加”的改革目标进一步完善个人所得税法。
根据财政部宣布的2018年立法工作安排，它将努力在一年内完成《个人所得税法》（修订）的内部起草，并向国务院报告。
《个人所得税法》的立法和先前的修订过程已成为中国经济发展，尤其是个人收入增长的里程碑。
“绿色税”引领环境保护税。中国从1979年开始建立排污费制度（从2018年1月1日起，全国统一停止排污费和海洋工程排污费）。随着环境保护税制改革的推进，财政部，国家税务总局，环境保护总局工信部于2013年向国务院提交了环境保护税立法申请。2015年6月，国务院法制办公室发布了《环境保护税（征求意见稿）》。2016年8月29日，环境保护税法草案首次提交全国人民代表大会常务委员会审议。 2016年12月25日，全国人民代表大会常务委员会审议并通过了《环境保护税法》，该法于2018年1月1日生效。在中国和中国管辖的其他海域，直接向环境排放应税污染物的企业，机构以及其他制造商和经营者是环境保护税的纳税人。税收目标是空气污染物，水污染物，固体废物和噪声，税项，税额等四种应税污染物，按照税法所附的“环境保护税税目税表”实施。应税空气污染物和水污染物的具体适用税额，由省确定和调整；自治区，直辖市人民政府在规定的税额范围内，直接报同级人民代表大会常务委员会决定，并向全国人民代表大会常务委员会和国务院报告。记录。
环境保护税的出台是促进财税领域生态文明建设的一项重要措施，它进一步完善了中国的“绿色税”制度，可以称之为“绿色税”。 “ 领导。
回顾过去很容易，但是创造未来并不容易。纳税人，我们尽我们所珍惜！
草案：2014年9月，在税收共享制度改革和建立国家土地税20周年之际
第二稿：2016年3月5日，宣布全面启动“业务改革”的日期
草稿第三稿：2017年9月25日，是分税制改革和建立国家土地税23周年