好消息，新的税法已通过！“起点”是每月5,000元，将于10月1日开始实施，为人们提供减税的“大优惠”。
已确认以下三项个人所得税法：
①确定每个税的“起点”为每月5000元；
②减税倾向于低收入和中等收入，三个较低的低税率水平分别提高了3％，10％和20％，降低了25％的税率，以及30％，35％ ，以及高出45％税率步骤保持不变；
③住房，子女教育和养老金这六项费用可抵税。新税法将于2019年1月1日生效，最新的“起点”和税率将于2018年10月1日开始实施。
综上所述，表面上看，新的个人税收计划的实施确实确实优先考虑了部分收入相对较高的员工的福利，但从长远来看，它将无疑起到良性作用。改善企业的就业环境，完善微薄收入群体的福利保障体系，也是维护社会稳定的重要手段。即使您的月薪只有3,000元，未来的基本工资也会增加，社会保障将支付更多，这也对您有利。。
尽管以前没有根据实际工资支付社会保障的人会得到较少的工资，但不能说他们处于不利地位。因为您不能只看前方，而不是长期。随着社会保障缴费基数的增加，社会保障福利自然会增加，从长远来看这具有成本效益，这将大大增加您的社会保障福利。
★★★
[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
1。现金流量收入现金流量收入一般为从房地产所有者通过经营房地产取得的营业收入和租金收入中扣除各种费用后的余额。投资者通常可以通过将其拥有的房地产租赁给最终用户来获得长期稳定的租金收入。扣除各种费用后的租金收入为现金流量收入。现金流量收益的大小取决于三个因素。
首先，房地产总租金收入。租金收入水平主要取决于房地产市场的供求关系，还受房地产类型，位置和质量等因素的影响。
其次，房地产的总运营支出。它主要包括管理，维护和服务成本。在确保质量的同时减少运营支出可以帮助提高收入水平。
第三，房地产投资的融资成本。主要是指投资借款的金额和还款方式。借款额及其在总投资中的比例对投资回收速度具有重要影响。利率直接影响融资成本。
2。销售收入房地产投资销售收入是指房地产销售收入与房地产开发经营成本之差。对于房地产开发投资者而言，销售收入是通过房屋销售获得的，扣除成本后的销售利润为销售收入。
对于房地产投资者，除了获得租金收入外，当他们不愿意继续持有该房地产时，可以将其转售给其他房地产投资者。扣除相应的营业税和交易费用后的转售价为销售收入。在房价大幅上涨的情况下，销售收入通常远大于租金收入。
不论是房地产开发投资者还是房地产投资投资者，其销售收入都是通过出售房地产获得的。为了增加房地产销售收入，房地产开发和交易的时机非常重要。同时，必须注意房地产的位置和质量。
3。避税收入拥有房地产时的避税收入是指由于撤回房地产折旧而减少税基而为投资者带来的收入。例如，房地产投资的所得税是从实际营业收入中扣除营业成本，贷款利息，房屋折旧等后的净营业收入来征收的。扣除的项目建筑物的折旧期比自然寿命和经济寿命短得多。
从会计角度来看，通过加速折旧来增加扣除额可以减少税基，从而获得合理的避税收入。同时，国家的房地产税收政策对房地产投资回报有很大的影响。在相关政策法规允许的范围内，加速折旧是获得避税收入的基本方法之一。
西方国家特别关注房地产投资的节税效果，这与西方国家的税制和折旧制度有关。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税结算管理有关问题的规定》（国税发〔2006〕187号）。增值税是根据国家有关部门批准的房地产开发项目征收的。进行清算。对于分阶段的开发项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。
如果满足以下条件之一，则纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）未完成的房地产开发项目的整体转让；
（3）直接转让土地使用权。
如果满足以下条件之一，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：
（1）对于已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85％，或者剩余可售建筑不超过该比例。超过85％该区域已被出租或使用；
（2）在获得销售（预售）许可证后三年内未售出销售（预售）许可证；
（3）纳税人申请取消税务登记，但尚未办理土地增值税结算程序；
（4）省税务机关要求的其他情况。根据上述政策，房地产开发公司可以通过有意将转让比例控制在85％以下来逃避清算。
此外，尚不清楚上述条款中“剩余的可售建筑面积已被出租还是用于自用”。目前尚不清楚它是全部还是部分出租。根据法律解释的一般原则，应将其解释为“所有租赁”。公司很容易通过保留一部分房屋来规避这些规则。房地产开发企业将开发产品用于职工权益，激励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售。 。
的收入按以下方法和顺序确认：
（一）根据企业在同一地区，同一年销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参考当年当地市场价格或类似房地产的评估价值确定。房地产开发企业转让部分自用房地产或者出租等商业用途房地产时，未转移生产分支机构的，不征收土地增值税，不计入收入。税收结算以及相应的费用和支出将不被扣除。。
根据上述政策，如果没有所有权转让，则不会被视为出售房地产。因此，房地产开发企业无需办理产权转让手续，就可以将房地产的产权完全用于职工的利益和报酬。，外国投资，分配给股东或投资者，债务清算，交换其他单位和个人的非货币资产等，从而规避了上述“视同销售”的规定。
此外，房地产开发公司可以通过长期租赁销售（例如50年租赁）转让房地产来避免清算。上述规定实际上为企业提供了税收筹划的渠道。
一家房地产开发公司于2015年1月获得了房地产销售许可证，并开始出售房地产。截至2018年底，已售出86％的房地产。经初步内部核算，企业需缴纳土地增值税8000万元。目前，该企业已预缴土地增值税2000万元。公司应如何进行税收筹划？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[206] 187号），已竣工验收的开发项目，转让的房地产建筑面积占如果整个项目的可售建筑面积比例超过85％，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税。
如果企业进行土地增值税结算，则需要在2019年初额外缴纳税收6000万元。如果公司打算控制房地产销售的速度和规模，则销售比例将控制在84％，剩余的房地产可以预留给以后的销售或出租。
这样，企业可以避免在2019年初清算土地增值税，并且可以将清算时间延迟到2020年初，这相当于公司一年的无息期为6000万元。贷款。
假设一年的资本成本为8％，那么税收计划就是为企业节省6000×8 = 480（万元）
[法律和法规依据]
（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条（国务院于1993年12月13日发布，国务院令[1993] 138号）。
（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则（财政部于1995年1月27日发布，《财政法》（1996年）第7条
（4）《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号）。
您知道如何计算项目开发成本吗？安居宾馆研究所的分析师们整理了四种估算方法。
1.建设项目投资估算
（1）建设项目的总投资构成包括三个部分：固定资产投资，建设期间的借款利息和流动资金。
固定资产投资是指根据计划规模，规划设计方案和建设内容建设项目所需的成本；建设中借款利息，是指企业为建设项目取得的建设投资借款和流动资金借款产生的利息。支出;营运资金是指用于维持企业正常生产经营活动的所有营运资金。
由建设项目总投资形成的资产分为固定资产，无形资产，递延资产和流动资产。
2.房地产项目投资和总成本估算
一，房地产开发投资和成本的相关概念
（1）房地产开发项目的投资特点：三种商业模式：销售，租赁和独立运营。
（II）房地产开发项目总投资
房地产开发项目的总投资包括两个部分：开发建设投资和运营资金。
1.开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需的各种费用。包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本，开发间接成本，管理成本，财务成本，销售成本，开发期间税金，其他成本以及不可预见的成本。
2.营业资金是指房地产开发企业用于日常营业额的资金。
（三）开发产品的成本
产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中产生的各种费用。从财务角度来看，这些成本可以分为：土地开发成本，住房开发成本和辅助设施开发成本。
在会计中，可分为：直接开发成本（包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共支持设施建设成本）和开发间接成本（包括管理成本） ，财务费用，销售费用，开发税，其他费用以及不可预见的费用等）。开发成本和开发成本也可以分类。
开发成本包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本，其他成本，开发期间税金和不可预见的成本。
开发成本包括管理成本，财务成本和销售成本。
其次，房地产开发项目的估算总费用
1.土地成本估算
（1）土地使用权转让费
估算土地出让金的底价通常可以指政府同期转让的类似地块的出让金的金额，以及时间，地点，用途，街道状况，建筑容积率，土地出让金时间，周围环境条件和土地状况等。得到因子的校正；也可以根据城市基准地价或市人民政府发布的平均标定地价，并根据项目用地的等级，用途，容积率和使用寿命等因素得出。有偿土地转让的方式包括拍卖，招标和协议。
（2）征地补偿费
新规定规定，拆迁补偿可以通过货币补偿或产权调换来实施。货币补偿金额应根据被拆迁房屋的位置，用途，建筑面积等因素，根据房地产市场评估价格确定;进行产权调换的，应当计算被拆迁房屋的补偿金额和房屋价格，以清算产权。交流传播。
（3）土地出让金
土地出让金是指土地出让人向土地出让人转让土地使用权出让金。通过土地出让或者依法转让取得的土地使用权可以转让给其他合法用户。
（4）土地租赁费
土地租赁费是指土地租赁支付给土地租赁房屋的费用。它在房地产开发投资中很少见，但经常用于房地产投资中（例如，购买酒店进行租赁操作时）。
（5）土地投资折扣
一种非常常见的协作开发项目模型。
2.前期工程成本
初步工程费用主要包括初步规划，设计，可行性研究，水文地质调查以及土地开发项目的“三通一平”。
（1）通常可以将项目计划，设计和可行性研究的成本估算为项目总投资的百分比。通常情况下，规划设计费用约占建设工程费用的3％，可行性研究费用约占项目总投资的0.1％-0.3％。水文和地质勘探所需的费用可以根据所需的工作量与相关费用相结合该估算通常约为设计估算的0.5％。
（2）“三通一平”和其他土地开发成本主要包括在地面上拆除现有建筑物和结构的成本，场地平整成本以及水，电和道路成本。这些成本可以根据实际工作量并参考相关收费标准进行估算。通常是设计估算值的0.35％。
3.基础设施建设费
基础设施建设费，也称为内部和外部红线工程费用，是指各种管道和道路的费用，例如距建筑物2米以及社区计划的红线以内的费用，主要包括供水，电源，道路，绿化，供应天然气，污水，排洪，电信，卫生和其他设施的建设费用，以及各种设施与市政设施干线，干线和干道之间的接口费用。
基础设施费用通常使用单位指标估算值进行计算。粗略估计，所有基础设施项目都可以基于建筑平方米或土地平方米来计算。
4.建筑和安装工程费
建筑和安装工程费用是指直接用于工程建设的总费用，主要包括建筑工程费用（结构，施工，特殊装饰工程费用），设备和安装工程费用（给排水，电气照明） ，电梯，空调，燃气管道，消防，防雷，弱电等设备及安装）及室内装修工程费用。
5.公共支持设施的建设成本
公共辅助设施费用是指住宅社区中各种不营业的公共辅助设施（也称为公共设施）的建设成本。它主要包括居委会，警察局，托儿所，幼儿园，公共厕所和停车场。
6.开发开销
开发间接费用是指房地产开发企业所属的独立会计单位在开发场地的组织和管理中产生的支出。包括工资，福利费，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，工房摊销和其他费用。
7.管理费用
管理费用是指房地产企业管理部门为组织和管理房地产项目的开发和运营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员的工资，工会支出，业务接待支出，员工教育支出，劳动保险支出，失业保险支出，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，房地产税，土地使用税（法人家庭税）管理），车辆和船只使用费，技术开发费，无形资产摊销，启动成本摊销以及其他费用。
管理费用可以根据项目投资或上述1-5个直接费用为基础进行计算。该百分比通常为3％。
8.财务费用
财务费用是指房地产开发公司筹集资金所发生的各种费用，主要包括借款和债券的利息，金融机构费，保险费，融资代理费，汇兑净损失和公司融资。发生其他财务费用。
有关长期贷款利息和营运资金贷款利息的计算，请参阅“估算贷款还款和利息支付”。除利息外的财务成本估计为利息的10％。
9.销售费用
销售费用是指在开发项目期间产品开发过程中发生的各种费用，以及专门的销售代理或委托的销售代理的费用。它主要包括以下三个项目。
（1）广告和营销费用
约占销售收入的2％-3％（较高的住宅物业销售量，较低的办公物业）
（2）销售代理费用
约占销售收入的1.5％-2％
（3）其他销售费用
约占销售收入的0.5％-1％
总计，销售费用约占销售收入的4％-6％。
10.其他费用
其他费用主要包括临时土地使用费和临时建筑费，工程成本咨询费，总承包管理费，合同公证费，建筑许可费，工程监理费，竣工图准备费，工程保险费等。这些费用是按当地有关部门设定的费率估算的，通常约占投资的2％至3％。
11.开发期间的税费
开发项目投资估算应考虑到地方政府或相关部门在项目开发过程中征收的各种税费。在一些大中城市，这部分税费已占开发建设项目投资的较大比例。各种税费应根据当地有关规定和标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：
（1）辅助设施建设费（社区建设成本的5.5％，单位的11％）
（2）固定资产投资方向调整税（基于目前征收的总投资的30％-5％）
（3）土地使用税
（4）建设项目质量监督费
（5）供水能力增加费（免税）
（6）供电容量增加费（免税）
（7）物业管理基金（根据2％的销售价格，对于租赁的物业，开发商支付，对于出售，买方支付）
（8）其他
12.意外费用
不可预见的费用包括储备金（不包括用于上涨的材料和材料的储备金），不可预见的基础或其他额外工程成本增加以及不可预见的自然灾害成本增加。它是根据项目的复杂性和上述费用的准确性计算的，并基于上述费用的总和，以3％-5％为基础。
如果开发项目完成后该项目是租赁的或自营的，则还应估算以下费用：
13，运营费用
营业支出是指房地产项目开发完成后，在项目营业期间发生的各种营业支出。主要包括管理费用和销售费用。
14.维修费用
维修费用是指在房地产项目的运营过程中产生的材料消耗和维护成本，该项目通过租赁或自营业务获得了收益。
3.房地产项目的收入，税收估算和筹款
一，营业收入的计算
房地产开发项目应根据项目计划书制定房地产产品买卖，租赁和自营职业的实用计划（以下称为租赁和出售计划），并使用该计划。收入计划以准确估算发展项目可能的收入。租赁和销售计划应与开发商的营销策略相结合，同时应遵守各级政府对房地产租赁和销售的限制和规定。
（I）制定房地产开发项目的租赁和销售计划
房地产项目的租赁和销售计划通常包括：可用于租赁和销售的房地产类型和数量，租赁和销售价格以及付款方式。
1.在确定可供出租和出售的房地产的类型和数量时，首先确定开发项目可以提供的房地产的类型和数量，然后确定每个时期（年）的开发项目，半年或季度，下同）租赁或出售房地产的类型和数量。
2.租金和销售价格的确定应基于市场调查和预测，并结合房地产开发项目的具体情况，并通过分析和比较市场交易信息来进行。应特别注意已完工，在建和具有潜在竞争力的房地产项目对拟议开发项目的租金和销售价格的影响。
3.确定付款方式时，应考虑房地产交易的付款习惯和做法。分期付款时，请注意分期付款与分期付款的比率。在制定租金和销售计划时，应特别注意可出租面积比例的变化对租金收入的影响。
（II）房地产开发项目的租金收入估算
租金和销售收入的估算是计算每个时期可获得的房地产收入，主要包括土地出让收入，商品住房销售收入，租赁住房租金收入，辅助设施销售收入和开发企业自营收入。
1.房地产开发项目的租金和销售收入通常是可出租和出售的建筑面积与单位租金和出售价格的乘积。在租赁的情况下，应注意每个时期的空置期（项目完成后未出租的时间）和空置率（未出租的建筑面积占可出租建筑面积的百分比）对租金收入的影响。同时，还应考虑经营期间未租赁财产的转售收入。
2.房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发后的房地产产品为业务和服务运营的载体，通过综合自雇方法取得的收入。 。在估计自雇收入时，应充分考虑现有商业和服务设施对拟议开发项目的影响以及未来的商业和服务设施对拟议开发项目的生产的影响。以及商业和服务行业市场未来变化对拟议项目的影响。
第二，税收估算
（1）营业税金及附加
1.营业税和其他概念
营业税金及附加是指在房地产的销售，租赁和自雇期间产生的税金和费用，主要包括营业税，城市维护和建筑税以及教育附加费（所谓的“两种税”和一笔费用”）。
2，具体估算
（1）营业税
对于房地产投资，营业税是对应税房地产的出售或出租所得征收的税款。
销售税金额=应税销售（租金）收入×税率。目前，中国的销售税率为5％。
（2）城市维护建设税
城市维护和建设税是一种针对城市建设和维护的税种，它是根据增值税，消费税和所缴纳的营业税的实际金额而定的。对于房地产开发企业，城市维护建设税的计税依据为其实际缴纳的营业税。
城市维护和建筑税的税率因纳税人所在的地区而异：纳税人位于城市地区，税率为7％，纳税人位于县内。或城镇，税率为1％。
（3）教育附加费
教育附加费是国家为发展教育和筹集教育资金而征收的附加费，其计费基础与城市维护建设税相同。对于房地产开发企业，收取教育附加费的基础是他们实际支付的营业税。教育税附加费一般为3％。
（II）土地使用税
土地使用税是指在开发和运营过程中拥有国有土地的房地产开发企业应缴纳的税款。税收计算的依据是纳税人实际占用的土地面积。采用基于分类的税率。每平方米的年税率根据城市的大小分为四个不同的等级。其中，广州等大城市为0.5至10元（详情请参阅表格）。
年应缴土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（3）房地产税
财产税是投资者拥有房地产时应缴纳的财产税。对于租赁物业，税收收入是基于物业的租金收入。对于非出租房地产，一次性扣除房地产原始价值的10％-30％后的余额作为计算和支付的税基。具体减少幅度由省，自治区，直辖市人民政府确定。
财产税是按比例税率，对财产的残值征收的税率，为1.2％；如果对物业租金收入征收，税率为12％。
（四）企业所得税
企业所得税是对来自生产和经营活动的收入以及企业其他收入征收的税款。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人是房地产开发企业。计算所得税的公式为：
所得税金额=应纳税所得额×税率（{}}应税收入=利润总额-可扣税项目金额
对于开发企业，总利润主要是在开发，建设和运营期间收集的收入。该项目的允许扣除是总开发成本和运营成本。房地产开发的企业所得税税率一般为25％。
（V）土地增值税
1.土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人征收的税，其房地产转让的增值税是应税的宾语。
2.房地产转让收入
纳税人从房地产转让中获得的收入应包括房地产转让的全部价格和相关的经济利益。它可以是货币收入，实物收入和其他收入。但一般是指货币收入。
3.扣除土地增值税
计算土地增值税不是直接对房地产转让的收入征税，而是要扣除国家规定的各种扣除项目的金额后，对收入余额进行征税。该余额是纳税人在房地产转让中增加的价值。
扣减包括：
（1）为获得土地使用权而支付的土地价格和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括对征地和拆迁的补偿，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本以及开发间接费用。
（3）房地产开发费用，包括管理费用，财务费用和销售费用。
但是，在计算土地增值税时，并未根据纳税人的房地产开发项目实际发生的支出扣除这三项支出。具体扣除额取决于是否能够根据转移的房地产项目计算和分配金融费用中的利息费用，并提供金融机构的证明。
如果是，则可以根据实际情况扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用根据项目1和2的总和计算5扣除额计算在％以内。
如果没有，如果无法根据转让的房地产项目计算利息支付或无法提供金融机构的证明，则应在房地产开发费用总额中扣除10％以内扣除全部房地产开发费用上面的项目1和2。
（4）旧房子或建筑物的估计价格。转让旧房地产时，应根据旧房屋或建筑物的评估价格计算扣除的项目金额。
（5）与房地产转让有关的税，包括营业税，城乡维护和建设税，教育附加费，印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除额。从事房地产开发的纳税人可以从项目1和2的总和中扣除20％。
4.土地税率
土地增值税适用四级上级（金额）累进税率，从30％到60％。
（1）增值额不超过扣除项目的50％（含比例，下同），税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目的50％，但不超过扣除项目的100％，税率为40％；
（3）增值额超过扣除额的100％，但不超过扣除额的200％，税率为50％；
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
5.土地增值税免税
在下列情况之一中免缴增值税：
（1）纳税人出售普通标准住宅进行出售，其增加值不超过扣除项的20％。
（2）收集用于国家建设的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
范例6-2：一家房地产开发公司从出售房地产中获得了4000万元的收入，扣除的项目金额为1亿元。应支付的土地增值税额是根据试算得出的。
解：
（1）计算得出的值是：
40,000-10,000 = 30,000百万
（2）计算增值税与扣除额之比：{（}} 30,000÷10,000 = 300％
增值税超过扣除额的200％，并适用30％，40％，50％和60％的税率。
（3）计算每个文件的土地增值税：
一种。对于增加值中不超过扣除额50％的部分，适用30％的税率。税额为：
1,000×50％×30％= 150万元
b。增值税额超过扣除额的50％但不超过100％的，适用40％的税率。税额为：
1,000×（100％-50％）×40％= 200万元
C。对于超过扣除额的100％但不超过200％的增值税，适用50％的税率。税额为：
1,000×（200％-100％）×50％= 500万元
d。增值额超过扣除额的200％，适用60％的税率。税额为：
[3,000-（1,000×200％）]×60％= 600万元
（4）土地增值税总额：
150 + 200 + 500 + 600 = 1450万
范例6-3：一家房地产开发公司出售普通标准住房出售，收入为4,000万元，扣除的项目金额为3.5亿元。它是要支付的土地增值税额的试算。
40,000-35,000 = 5,000万元
（2）计算增值税与扣除额之比：
5,000÷35,000 = 14.28％
（3）判断适用的土地增值税税率：
增值税不超过扣除的项目金额的20％，因此该项目免征土地增值税。
4.偿还贷款的估算
偿还贷款的计算主要是为了衡量偿还期的利息和还款时间，从而观察项目的还款能力和收益，并为财务分析和项目决策提供依据。
1.利润
用于偿还借款的利润通常应为可分配的利润，以弥补前几年的损失，在将利润分配给投资者后提取盈余公积金，公益金和未分配利润。
2.折旧费用
3.摊销费
4.其他还款资金
5.售前或租赁前收入
II。还款方式和顺序
（I）国外贷款的还款方式
按照国际惯例，债权人通常对本金和贷款利息的还款期限有明确的规定。如按照规定偿还本金和利息，等额偿还本金，BalloonPayment等方法。
（II）国内贷款的还款方式和顺序
通常先按以下顺序偿还国内借款：先借贷，然后再贷，然后先高息，最后低息，或双方之间的贷款协议。（{}}第三，利息计算
（1）借款时的利息计算
根据国家有关规定，在进行建设项目的经济评估时，如果在当年发生借款，则假定该借款发生在当年中期，并且利息是根据每半年一次，此后每年一次。年度应计利息为：
年累计利息=（年初借款本金和利息的累计+本年借款的÷2）×利率
示例6-4一个建设期为3年的房地产开发项目。建设第一年借款300万元，第二年借款600万元，第三年借款400万元，年利率12％。计算施工期的贷款利息。
解决方案：施工期每年的利息计算如下：
第一年的应计利息=（0 + 300÷2）×12％= 180,000元
第二年的应计利息=（318 + 600÷2）×12％= 74.16万元
第三年的应计利息=（318 + 600 + 74.16 + 400÷2）×12％= 14306万元
施工期间的总贷款利息为：18 + 74.16 + 143.06 = 23522万元
（II）计算还款期间的利息
1.当等额偿还本金和利息时
2，本金平均还款，利息支付
第四，还贷时间表
房地产投资项目的贷款还款时间表可提供有关项目债务状况的财务信息，描述项目开发和运营过程中债务本金和利息的分布，并提供项目管理决策，财务决策和偿付能力分析重要参考。但是，应该指出的是，贷款本金和利息表仅反映了固定资产基金借款的本金和利息，而不反映流动资金借款的本金和利息。流动资金贷款本金和利息的偿还通常以年度利息支付和期末偿还为基础。换句话说，营运资金的利息已包括在财务费用中，并且由于本金是在项目计算期结束时一次性偿还的，而营运资金已在项目计算期结束时收回，因此这里不考虑偿还营运资金贷款的问题。
对项目的本金和利息报表的分析可以如下分析：
1.分析项目的债务清算能力
2.协助安排短期贷款
3.筹款计划的合理性研究
示例6-5一个房地产开发项目，建设期为3年。第一年借款1000万元，第二年借款2000万元，第三年借款3000万元。项目完成后将开始销售。预计年销售收入将足以偿还本金和利息。贷方的条件是年利率为8％，本金和利息将在建设期结束后的5年内偿还。试用该项目的还贷和利息估算表。
解决方案：（1）建造期间每年的应计利息：
第一年的应计利息=（0 + 1000÷2）×8％= 40万元
第二年的应计利息=（1040 + 2000÷2）×8％= 163万元
第三年的应计利息=（1040 + 2000 + 163？+ 3000÷2）×8％= 367万元
第三年末累计贷款：本金+利息= 6000 + 40 + 163 + 376 = 6579万元
（2）每期还本付息：A = P（A / P，i，n）= 1648万元
最新的房屋建筑企业财务和税收课程将在[] [] [] [] []等地方举行（{}} 介绍
在房地产土地征用的实践中，有两种现象：第一，房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，不申请土地证书，并计划建立土地所有权证。发展子公司；二，房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，并获得土地证明。计划成立一家发展子公司。两种形式的税收筹划如何最省税？
方案1：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，并且不申请土地证。计划建立一个发展子公司。
1.分析税收筹划的相关法律依据
首先，由国土资源部于2006年5月31日发布的国税发[2006] 114号第10条第2款（6）项的规定《标准化（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第10条第（2）款第6项“如果申请人打算在土地竞标后成立新的开发建设公司，则应明确标明新申请。在应用程序中。公司的投资构成，成立时间等。转让人可以根据招标和挂牌的结果与招标人签订《国有土地使用权转让合同》。投标人按照协议完成新公司注册程序后，与新公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权转让合同》，并由土地投标人提交投标人（投标）申请书“”同意成立一家新公司进行开发和建设，并阐明新公司的投资结构和成立时间。投标人按约定成立新公司后，出让人与新公司签署《国有土地使用权》变更权转让合同的协议，如果以新公司的名义转让国有土地使用权，出让方将土地使用权直接转让给新公司，并根据出让金收取有关税费国有土地使用权；不然是土地拍卖国有土地使用权转让后，国有土地使用权向新公司的转让，按照国有土地使用权的转让征收。
第二，财税[2016] 140号《国家税务总局关于澄清金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[2016]第8号） 140）提供：“在房地产开发企业（包括多个房地产开发企业的财团）向政府支付土地价格以转让土地后，成立了一家公司来开发转让的土地，同时满足以下条件，项目公司可以按规定扣除房地产开发企业支付给政府部门的土地价格。
（1）房地产开发企业，项目公司和政府部门的三方签署了变更协议或补充合同，以将土地受让人变更为项目公司；
（2）在政府部门转让的土地的使用条件，计划等保持不变的情况下，签订变更协议或补充合同时，土地总价保持不变；
（3）项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有。”
根据该规定，作者提醒我，在应用本文档中的条款时，我们必须注意以下四点：
首先，必须同时满足上述三个条件，否则项目公司无法扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价格。
其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标，则项目公司的全部股权必须由参与投标土地的多个房地产开发企业的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标，则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有。
第三，如果自然人中标并获得土地，然后计划成立具有独立法人的公司，只要其符合第10条第（2）款的要求， 6）中国国土资源开发[2006] 114号该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称，自然人也无需缴纳任何税款。
第四，房地产母公司支付土地转让费，国土部门向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书。可以在子公司中支出吗？出于会计目的，子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗？只要符合国家国土资源开发[2006] 114号第十条第二款第（六）项的规定，土地部门将其视为向子公司转让土地的行为。根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的土地出让金。可以在子公司支付行政收据或非税收入支付文件对于成本核算，在计算增值税时会扣除，并在企业所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据。
2.最佳税收筹划的提示：税收筹划是根据招标书（投标）中规定的条款进行的，以避免税收风险。
首先，母公司（土地投标人）已在提交给土地部门的“投标（投标）申请”中达成以下协议：
①计划设立子公司进行开发和建设；
②拟议子公司的投资构成和成立时间；
③房地产母公司将取代拟议的子公司以预付土地转让费。子公司注册后，将直接向子公司开具土地转让费收据。
其次，根据招标和上市的结果，国家土地部门首先与房地产母公司签订了《国有土地使用权转让合同》，然后与国家土地部门协商。房地产母公司已完成子公司注册程序，与子公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权转让合同》。
3.最佳的税收筹划技巧：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署了三方补充协议，将土地出让金变更为项目公司。
如果母公司（土地投标人）不同意提交给土地部的“投标申请（投标）”中的以下内容：①建议成立一家子公司进行开发和建设； ②拟设立子公司的投资出资额3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付土地出让金，土地出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况。
首先，在项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有的情况下，以及转让土地的使用，计划和土地总价等条件政府部门不变，房地产开发企业，项目公司和政府三方签署了一项变更协议或补充合同，以将土地出让人变更为项目公司。
其次，土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，以便与国土和财政部门协商。如果子公司的收据不能交换，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将放在子公司中，以核算土地成本。
4.分析结论
在上述两个税收筹划技巧中，考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让金，很难在土地部门和财务部门之间达成共识，而是用土地代替子公司的转移收据。很难扣除土地增值税。因此，作者建议最好的方法：通过“招标（投标）”中约定的条款进行税收筹划，以及避免税收风险的最佳税收筹划技巧。
方案2：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，并获得土地证书。计划成立一家发展子公司。
首先，财税[2014] 109号）《财政部国家税务总局关于促进公司改组和企业所得税处理问题的通知》（财税[2014] 109号）第三条。 ）第3条对于直接或间接由同一或多个居民企业直接控制的居民企业之间，100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，具有合理经营目的的企业不予减少或豁免。或者，延期纳税的主要目的是在股权或资产转让后的12个月内不改变已转让股权或资产的原始实质性业务活动，且会计中未确认受让人公司或受让人公司。对于损益，您可以根据以下规定选择进行特殊税收处理：
（1）受让人公司或受让人公司均不确认收入。
（2）受让企业取得转让的权益或资产的税基，应根据转让的权益或资产的原始账面净值确定。
（3）受让人企业获得的转让资产应按其原始账面净值进行折旧和扣除。
第二，财税[2018] 17号）第六条第二款“财政部和国家税务总局关于继续支持企业和事业单位重组有关税收政策的通知”的规定财税[2018] 17号第六条第二款规定：“属于同一投资主体的企业之间的土地和房屋所有权的转移包括母公司及其全资子公司，同一自然人及其设立独资企业和一人有限公司之间的土地和房屋所有权转让免征契税。 ”
第三，财税[2014] 116号）《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》第二条（财税[2014]第116号）：“在境外投资非货币资产的企业应评估非货币资产，并在扣除税基后评估其公允价值后计算非货币资产的余额。”
第四，国家税务总局发布了《国家税务总局关于国家税务总局关于企业所得税征收管理问题的通知》（2015年第40条第1款和第2款）。资产转让（股权）”（国家税收中华人民共和国国家行政总局公告（2015年第40号）第1条第（1）款规定，母公司与直接受100％控制的子公司之间转让其股权或资产以账面净值持有子公司，母公司取得子公司100％股权支付。母公司被视为长期股权投资的增加，子公司被视为已收到的投资（包括资本公积，下同）。母公司收购子公司股权的税基根据股权或资产转让的原始税基确定。国家税务总局第一（1），（2）条第40号公告规定：在100％直接控制的母子公司之间，母公司将其持有的股权或资产转让给账面净值的子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
第五，国家税务总局公告（2014年第29号）《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的规定》（国家税务总局2014年第2条第1款）第二十九条）第二条第一款规定，企业接受股东的资产转让（包括股东捐赠的资产，上市公司在股权转让过程中收到原非流通股股东和新的非流通股股东的赠予）部门改革）。资产，股东放弃企业的权益，下同），合同或协议约定资本（包括资本公积）已经实际核算的，不计入企业的总收入，企业应该公平该值确定资产的税基。
六，法律依据分析结论
根据上述税收法律依据，房地产母公司将其赢得的土地转让给其子公司，而无需进行开发投资。只有两种选择模式：一种是父母该公司将评估其获得的土地价格并将其投资到其子公司。第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称。在这两种模式中，母公司按照净值免费转让给子公司，母公司可以享受更多的税收优惠政策，以达到节税的效果。
2.税收筹划技巧：母公司与子公司签订协议，根据土地的账面价值免费分配土地，避免母公司与子公司签订土地投资协议
母公司及其准备在其中开发土地的子公司已按照土地的账面价值签署了免费转让协议，并且不能签署土地投资分成协议，否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证。
案例案例案例
将国有企业的土地变更为全资子公司
（1）基本信息
2016年3月1日，房地产公司A通过招标程序以120万元/亩的价格在白湖区购买了52亩D8土地。140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司，甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司，以进行综合开发。但是，如何将站点更改为公司B的名称，有两种税收筹划方案：一种是公司A根据账面净值将土地转让给公司B，而房地产公司A没有获得任何股权或B公司的非股权为了支付，第二个是A公司将以增资形式投资土地并将股份扩大到B公司。如何选择上述两种税收筹划方案中的哪一种以最大程度地减少房地产公司的税收负担？
（II）税收筹划计划的税收相关成本分析
1.第一项计划（资产的免费转让计划：公司A以账面净值的价格将土地转让给公司B，而房地产公司A未从公司B收到任何股权或非股权付款）税费分析如下：
（1）甲公司应缴纳的税款
①公司所得税的处理：甲公司无需缴纳公司所得税。
根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（财税[2014] 109号）第三条的规定，由100％直接控制，并且由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让，其主要目的是为了实现合理的商业目的，而不是减少，免除或延迟缴纳税款，股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业务活动在以后连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益，可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下规则：
首先，受让人公司和受让人公司都不确认收入。
其次，受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定。
第三，受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算。
国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告（国家税务总局公告2014年第29号）第2条第（1）款规定，企业接受股东转让资产（包括股东赠予资产，上市公司在股权分置改革过程中，收到原非流通股股东和新非流通股股东捐赠的资产，股东放弃在公司的股权，下同），其中合同和协议约定为资本（（包括资本公积）并且已经在会计处理中实际处理，不计入企业总收入，企业应当以公允价值确定资产的计税基础。
国家税务总局2015年第40号公告（1）（1）和（2）规定，在母公司与直接受100％控制的子公司之间，母公司将其持有的股份转让账面净值给子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
根据上述税收政策，公司A根据帐面净值将土地转让给公司B。房地产公司A没有收到公司B的任何股本或非股本付款，公司A和公司B都不需要缴纳企业所得税。乙公司应以公允价值7,280万元（52×140）作为转让土地的税基。根据国家税务总局公告2015年第40号第一（a）项，如果甲公司按照账面净值将土地转让给乙公司，而房地产公司甲未收到乙公司的100％股权支付，规定房地产公司A应视为长期股权投资的增加，其子公司应视为投资（包括资本公积，下同）。在处理企业所得税时，房地产公司A收购子公司股权的税基是根据转让土地财产的原始税基6,240万元（52英亩×120万）确定的。
②增值税和土地增值税的处理
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转让给了乙公司。没有增值，我们应该征收土地增值税和增值税吗？具体的税收相关和财务处理分析如下：
首先，分析与增值税和土地增值税有关的税收政策：母公司的房地产公司A根据土地账面价值转移到其成立的子公司B，当100％支付了子公司B的权益（已支付转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应视为公允价值为7280万的销售额元（52×140）用作支付增值税和土地增值税的税基。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第2条规定：“如条例第2条所述，国有土地使用权的转让，地面上的建筑物和其他附属物并获得收入是指有偿出售或转让房地产。它不包括通过继承或赠与免费转让房地产的行为。 《财政部，国家税务总局关于土地增值税若干特定问题的通知》（财税字〔1995〕48号）。第四条进一步阐明了细则中所包含的“赠与”的范围：细则中所称“赠与”是指下列情形：（一）财产的所有者，土地使用权的所有者有权向直系亲属捐款的人或承担直接抚养义务的人。 （2）房地产所有者和土地使用权通过中国的非营利性社会组织和国家机构捐赠住房财产权，土地使用权，教育权，民政权和其他社会的权利。福利与公益。以上社会团体是指中国青少年发展基金会希望工程金奖，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，国家老年人基金会，老协会和其他经民政部门批准的非营利性公共服务组织建立。 ”
根据财税[2016] 36号文件附件1：《试行营业税改增值税的实施办法》第14条第2款规定：单位或个人将无形资产或房地产转让给其他单位或个人免费，应被视为无形资产和房地产的出售，但公益事业或公众除外。
《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第2条纳税人将开发产品用于员工福利，激励措施和外国投资分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售，其收入应符合国家税务总局的规定。房地产开发企业土地增值税的税收管理《关于问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置房的应纳税所得额和扣除项目的确认，按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条的规定执行。 [2010] 220）。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将将开发的产品用于员工福利和报酬。“外国投资，分配给股东或投资者，偿还债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，在所有权转让的情况下，应视为出售房地产。
《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年，新版）第1条第1条规定销售商品或加工，维修和修理劳务（以下简称劳务），销售服务，无形资产，房地产和进口货物的单位和个人为增值税纳税人，应当按照本规定缴纳增值税。《中华人民共和国暂行条例》关于实施《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条所称的货物销售，是指有偿转让货物所有权。同时，根据财税[2016] 36号文件第11条的规定，《试行营业税改增值税的实施办法》，“有偿”是指取得货币，商品或其他经济效益。
根据上述税收政策，“有价出售或以其他方式转让房地产的行为”是指“有价出售房地产的行为”和“有偿房地产的行为”。通过其他方式”。征收土地增值税有两个要求：一是有偿转让房地产的行为。另一种是通过买卖或其他转让方式转移房地产的行为。当然，“通过继承和赠与免费转让房地产的行为”绝对不征收土地增值税。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A收到了子公司B的100％股权支付，这构成了“已付”中的“其他经济利益”。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A不会收到子公司B的股本或非股本付款，但是必须将土地使用权转让给子公司B。将销售视为增值税和土地税。
因此，房地产公司A会根据帐面净值将土地转让给其未来的子公司B，而不论房地产公司A是否收到子公司B的100％股权支付或没有子公司的任何股利支付B或非对于股权支付，房地产公司A应按照7280万元（52×140）的基础缴纳增值税和土地增值税。
第二，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值，并在支付了子公司B的100％股权时将其转让给其成立的子公司B（已付款） ，处理母公司的房地产公司A的会计。
根据对上述税收政策的分析，房地产公司A根据账面净值将土地转让给了其未来子公司的名称。房地产公司A取得子公司100％股权支付的行为，必须依法缴纳增值税和土地。增值税，土地增值税和增值税以公允价值为基础计算。同时，根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（1），房地产公司A的会计处理如下：
借款：子公司长期股权投资5993万元
贷款：无形资产-5646万元[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-简单税款347
【52×140÷（1 + 5％）×5％】
关于“企业在相关成本和费用中允许的销售扣除额的会计处理”的增值税会计规定（会计[2016] 22）规定如下：根据现行增值税制度，企业发生相关费用对于允许扣除的销售，在产生费用时，根据应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”，“存货”，“工程建设”和“应付账款”等科目， “应付”票据，“银行存款”等科目。取得符合规定的增值税扣除证明书并承担纳税义务时，请扣除“应付税款-应付增值税（销项税额扣除）”或“应付税款-“简单的税收计算”主题（小规模纳税人应从“应交税金-应交增值税”科目中扣除，并贷记“主营业务成本”，“存货”，“项目建设”等科目。
房地产公司A按照其子公司7280万元（52×140）开具了5％的增值税专用发票。发票销售额为6933万元，增值税额为347万元。房地产公司A的子公司B将来可抵扣增值税347万元。但是，根据《关于进一步明确全面开展业务改革和有关劳务派遣服务，收费公路通行费扣除等政策改革试点的通知》（财税[2016] 47号），第3条第（2）款规定那房地产公司征收增值税的区别是，实际增值税为：495200元[52×（140-120）÷（1 + 5％）×5％]。房地产公司A的帐户处理如下：
借：应交税款-简单的税款计算
【52×120÷（1 + 5％）×5％】
贷款：无形资产-9.714亿元人民币
第三，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B。当子公司B收到100％的股权支付时，子公司B接受母公司的房地产公司A转让的土地。会计
房地产公司A成立的子公司B接受房地产公司A转让的土地的会计处理如下：
借：无形资产-土地（土地税的基础）5646万元[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-应付增值税（输入的增值税输入）347
贷款：实收资本-房地产公司A 5993万元
第四，将母公司的房地产公司A按照土地的账面价值转移给其成立的子公司B，并按100支付了子公司B的百分比权益（用于有偿转让）
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此税收政策，房地产公司A会根据土地的账面净值转让给公司B，并获得100％的股权支付，并需要支付增值税的差额（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）。同时，如果房地产公司A按照账面净值转让给公司B并获得100％的股权支付，则需要缴纳土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-120 ×52÷（1+5％）-3.64]×30％= 29,605,500元。其中推定销售印花税36400元（52×140×0.05％= 3.64）。
特别提醒：将来，房地产公司A的子公司B的土地增值税在计算土地增值税时为52×140 = 7280万元，而不是6240万元（52×120），但企业所得税计算当时的土地扣除成本为6240万元，而不是7280万元。
第五，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B。当房地产公司A没有收到子公司B的任何股权或非股权付款时，母公司的房地产公司A和子公司B会计
根据对先前税收政策的分析，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移至其成立的子公司B。房地产公司A未收到子公司B的任何股本或非股本付款的行为也是“被视为有偿销售行为。 ”根据国家税务总局2015年第40号公告第1条第（2）款，房地产公司A视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为获得投资。
根据本税收政策的规定，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）6240万（120×52）
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值）6240万
B的计费处理如下：
借贷：无形资产-土地6,240万
贷款：实收资本-房地产公司A公司6,240万
第六，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B，并且没有从子公司收到任何价值的股权和非股权付款（自由转让）增值税和土地增值。税收待遇
《财政部国家税务总局关于全面开展营业税改增值税试点工作的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试行改税实施办法”增值税营业税”第10条：无形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让。第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益。财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得，以固定资产为基础会计制度自2016年5月1日起购置的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自购置之日起2年内从销项税额中抵扣，第一年及以后年度抵减60％。第二年扣除率为40％。取得房地产包括直接购买，接受捐赠，接受投资股份，接受自建，债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目。根据上述规定，可以得出结论，企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股权的行为是有偿获得“其他经济利益”的行为。允许从销项税额中扣除税额。这意味着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售，并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证据。因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税。
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区的D8公司中持有B股，并增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）
②印花税的处理
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。
140×52×0.05％= 3.64（万元）
③土地增值税的处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利产品，发生所有权转让时，外国投资，分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售。 ”《税收政策通知》（财税[2018] 57号）第4条规定：“单位和个人在重组重组时投资房地产，并将房地产转让给被投资企业，暂时不征地。 。第五条规定：“上述土地增值税政策的调整和改组不适用于房地产转让双方为房地产开发企业的情况。”因此，在这种情况下，房地产公司A需要缴纳土地增值税：
土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-（120×52÷（1 + 5％）+3.64）]×30％= 29605万元。
④企业所得税
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：对资产进行评估，并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求，甲公司应将其土地投资扩大到乙公司，并应缴纳企业所得税。
[（140-120）÷（1 + 5％）×52-（3.64+ 296.05）]×25％= 172.7（万元）
A公司必须缴纳税款：3.64 + 296.05 + 172.7 = 472.39（万元）。
（2）乙公司须缴税
①契税的处理
140×52÷（1 + 5％）×3％= 208（万元）
B公司必须缴纳的税费：208 + 3.64 = 211.04（万元）
根据第二种方案，双方支付的税费总额为：472.39 + 211.04 = 684.03（万元）。
3.分析结论
由于在这种情况下，房地产公司A是根据土地的账面净值转移到公司B的，因此无需从子公司那里支付任何权益和非权益费用，因此房地产公司A的子公司B将计算出未来着陆增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120）。在第二种选择下，房地产公司将向其子公司B投资土地。将来，公司B将根据土地的公允价值计算土地增值税和增值税52×140 = 72.8亿元，不是账面价值6240万元（52×120）。通过对上述税收相关费用的分析，土地出让计划的双方支付的税费可以比投资计划节省33,222,200元（68,403（10,000元）-3.518,100元）。但是，领导决定的第二种选择使企业承担了更多的税费332.22万元人民币。因此，领导者的决策失误是最大的浪费。为了节省企业的税收成本，它们必须从决策开始。