eCompany News，国家税务总局回应了政协的建议，将遵循党中央，国务院的决定，促进实体经济发展，降低实体经济企业成本，以了解工业用地税收负担的实际情况，认真考虑建议，促进房地产相关问题。在立法和税制改革的过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了全面研究，发挥了税收功能，为减少闲置工业用地和服务业创造了良好的税收环境。实体经济的转型升级。
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人民网，北京，12月6日。根据国家税务总局的官方网站，国家税务总局回应了政协的建议，并指出，在推动房地产立法和改革的过程中，相关税收制度，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能在创造有利的税收环境以减少闲置工业用地并为实体经济的转型和升级中发挥作用。
全文如下：
政协十三届一次会议对第3233号提案（资源与环境第158号）的答复
已收到您关于振兴低效土地以支持实体经济发展的建议。答复如下：
土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率，以及纳税人转让房地产所得的所得余额减去税额后征收的。项目是增值额。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排，促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况。 ，认真考虑各项建议，促进房地产税制的立法。在改革的过程中，我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级。
（负责编辑：Robert）
国家税务总局最近宣布了“对政协全国委员会第1233号全国委员会第十三届会议（资源与环境158级）提案的回应”，其中指出，未来，在立法和改革过程中将促进相关税收制度的发展协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，充分发挥税收职能作用，为减少闲置工业用地，服务实体经济转型升级创造良好的税收环境。
对于政协十三届一次全国委员会第一次会议提出的“振兴低效土地以支持实体经济发展的建议”，国家税务总局答复说，土地与劳动同等重要，资金和技术。生产要素短缺和土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。提案中的提案对于促进低效工业用地的活化和支持实体经济的发展具有很强的现实意义。
但是，国家税务总局还进一步指出，目前工业用地转让主要涉及增值税，企业所得税，土地增值税，契税和印花税等多种税种。义务。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。
此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税和规定的税率征收的，纳税人转让房地产后的余额减去了项目金额是增加值。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
国家税务总局表示，下一步，它将遵循党中央和国务院的决策安排，以促进实体经济的发展并降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况，认真考虑各项建议和建议，在立法和相关税收制度改革的过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了协调研究，发挥了税收功能，为减少闲置创造了良好的税收环境。工业用地，服务于实体经济的转型升级。
（编辑：张维航）
目录
1.项目的基本信息
第二，项目规划的总体思路
III。具体计划
1.开发准备工作的税收筹划
2.开发和建设的税收筹划
3.房地产销售的税收筹划
4.售后结算中的税收筹划
5.后续管理的税收筹划
（I）已经建立的项目
项目的第一阶段于2011年7月30日开始，项目的第二阶段于2015年4月25日完成并交付给所有者。产品包括普通房屋，商业及其他非普通房屋，公共设施，地下建筑等。项目规划指标如下：
（2）占地面积比：1.5
（3）公共建筑支持设施的面积：2370.07平方米;
（II）拟议项目
联湖经典计划在南*市国家经济技术开发区双岗东路建造。项目数据是在这种情况下指定的，在此不再重复。
联湖经典计划在南*市国家经济技术开发区双岗东路建造。预先在不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，这将有助于企业降低税收成本，提高企业利润率，从而提高其市场竞争力，另一方面，确保可行性。项目实施并提高资金利用率。
从实际的角度来看，将通过不同的运营链接将所涉及的不同税种纳入企业项目，并提出更详细和具体的计划。该计划从开发准备，开发与建设，销售，清算和后续管理的五个环节开始，并提出了解决各种税收问题的解决方案。
III。具体的计划方案1.开发准备的税收筹划
[分析]对于以上情况，提出了以下两个契税计划：
选项1：在拆迁过程中，货币补偿部分根据实际支付的拆迁补偿来确定契税计算基础。现场安置部分应当根据货币补偿标准确定每平方米的扣除额。拆迁契税的计算依据为：4000平方米×7500元/平方米= 3000万元
被拆迁家庭的货币补偿：1000平方米×7500元/平方米= 750万元
选项2：在拆迁过程中，货币补偿部分应以实际支付的契税计算基础上的拆迁补偿为基础，当地安置部分应根据拆迁过程中每平方米的市场价格确定。被拆毁的房子。
返还契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米= 3200万元
（1）筹资方法的税收筹划
嘉业公司的“黄金地带海棠”项目对土地增值税计算中利息扣除的计算方法的选择进行了比较分析。该项目支付了6700万元的土地使用权，并支付了开发费用。4亿元，利息支出1680万元。
【分析】
方案1：根据以下方法扣除：
方案2：固定费率扣除：
[结论]就黄金地带海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一，相差655万元，因此方案二更具成本效益。因此，在进行结算时应选择第二种选择，否则企业将无法合理分担利息费用或无法提供金融机构的证明。
（II）建立方法的税收筹划
方案1：建造和销售
嘉业公司将把该项目用作直接销售的商品房，并将根据房地产销售税项（涉及土地增值税）的税法规定征税。
城市建设税及教育附加费：2381×（7％+ 3％+ 2％）= 286万元
增值税：
土地增值税：9269×30％= 2780万元
方案2：代建
房地产公司转让土地的损益如下：
销项税：9524×5％= 476万
城市建设税及教育附加费：476×（7％+ 3％+ 2％）= 570,000元
扣除额= 7280×（1 + 10％）+ 57 = 8065万元（{}}增加值= 9524-8065 = 14.59亿（{}}赞赏率= 1459/8065 = 18％
增值税增值税= 1459×30％= 438万元
净收入：9524-7280-57-5-438 = 1740万元
（房地产公司代表建筑服务的损益如下：）
代理机构建设税和教育附加费：1071×（7％+ 3％+ 2％）= 129万元
（房地产公司的两家公司的合并净收入如下：）
[结论]根据以上分析，本方案方案2的净收入较高，比方案1高296万元。因此，第二代计划更好。
（3）园林绿化的税收筹划{}}金鱼海棠项目美化项目的实际美化费用约为774万元。一般而言，园林建设中的苗木成本约为60％，因此合理估算本项目的苗木成本为464万元，其他成本为310万元。此外，佳业还有三大供应商可供选择。其中，甲公司主要从事建筑和安装，其业务范围包括种苗。B公司是一家专门从事苗木销售的公司。C公司主要销售幼苗，其业务范围包括建筑和安装。通过公司A，公司B和公司C，他们可以获得特殊的增值税发票。
方案1：共同安装方法
与A公司签订了园林绿化建设合同，苗木销售总额约774万元
可抵扣进项税额= 774÷（1 + 11％）×11％= 76.7（万元）
采购成本= 774-76.7 = 697.3（万元）
方案2：分割合同法
与A公司签订了464万元的销售合同，并签订了310万元的建筑安装合同
可抵扣进项税额= 464÷（1 + 13％）×13％+ 100÷（1 + 11％）×11％= 84.1（万元）
采购成本= 774-84.1 = 689.9（万元）
选项3：单独立法
首先在公司B购买了464万棵树苗，然后与公司A签订了100万元的建设合同
可抵扣进项税额= 464÷（1 + 13％）×13％+ 310÷（1 + 11％）×11％= 84.1（万元）
方案4：联合购买法
与C公司种苗销售同时提供园林绿化工程，总价为774万元
可抵扣进项税额= 774÷（1 + 13％）×13％= 89（万元）
采购成本= 774-89 = 685（万元）
[结论]四个方案支付的总费用为774万元，但第一个方案的可抵扣进项税额较少，第四个方案的最大可抵扣进项税额。如果您想与主要业务为建筑和安装，业务范围包括种苗的公司合作，则房地产开发公司最好签订合同，将种苗销售和绿色建筑的成本分开；同时，首先从苗木销售公司购买苗木，然后与花园一起该公司还可以通过签署绿色建筑合同来达到相同的计划效果。
3.房地产销售的税收筹划（1）销售价格的税收筹划
嘉业•海棠湾的32号商品房房价在1700万元至2000万元之间。开发该商品房时，需支付土地出让金200万元，开发成本900万元。
除相关税费外，可抵扣项目金额为：200 + 900 +（200 + 900）×10％+（200 + 900）×20％= 1430（万元）。
方案2：如果公司希望适当地提高售价，则总房价必须至少为19.34.79（1430×1.353）百万，而将价格提高1,2012百万将增加总收入。这时的附加值为401.6（1934.79 /（1+5％）-1430×100.725％-0.571％×120.12）百万，应交土地增值税为120.48（401.6×30％）百万。
[结论]当同行业的房屋价格在1700万元至2000万元之间时，公司应选择181.46万元作为自己的销售价格，以降低房屋价格，增强竞争力并带动房屋价格的上涨。公司为了更大的利润。当然，如果公司能够以高于1934.7万元的价格出售该商品房，利润将进一步增加。
（II）房屋装修费用的税收筹划
选项1：出售毛坯房
欣赏率为34.47％（{}}到期土地增值税= 3346.67×30％= 100401.00万元
方案2：出售精装书房
赞赏率= 19.46％
（注意：不缴纳土地增值税的增值率不超过20％）
根据上述第三项政策，可以知道公司开发的商品房属于普通住宅，因此公司无需缴纳土地增值税。
[结论]经测算（装修费用为每平方米3000元），企业应缴纳的税费总额为1355.24万元。第二种选择，净利润增加了633万元。通过分析影响税额的因素，我们仅增加了部分房地产开发成本，但享受了税收优惠政策，免征了土地增值税1040.1万元。
4.售后结算的税收筹划（1）土地增值税结算的税收筹划
（1）土地增值税会计的税收筹划
嘉业•海湾有31座商业建筑和32座商业建筑，它们在同一土地上。出售31处房产可获利10,000元，可抵扣额为200万元。将赚取32栋建筑物的销售额400万元，允许扣除额为100万元。
[方案1]单独核算时：
31个物业的增值率=（300-200）/ 200×100％= 50％，适用税率为30％；应交土地增值税为：（300-200）×30％= 30（万元））;
32个物业的增值率=（400-100）/ 100×100％= 300％，适用税率为60％；应缴土地增值税为：（400-100）×60％-100×35％= 145（万元）;
共支付土地增值税175万元。
[方案2]合并会计时：
这两个属性的总收入为：300 + 400 = 700（万元）；
扣除额：200 + 100 = 300（万元）；增值税率：（700-300）/300×100%=133.3%，适用税率为50％;
的土地增值税是：（700-300）×50％-300×15％= 155（万元）。
[分析]从比较中可以看出，合并会计对公司有利。从上面的例子可以看出，由于两种房地产的增值率相差很大，因此只要房地产开发公司安排将这两种房地产共同开发和出售，以及该房地产的收益和扣除额就可以了。两种类型的房地产一并计算，税款一并申报。您可以达到少交税的目的。
（2）土地增值税清算所类型的税收筹划
以嘉业房地产企业开发项目开发第一阶段为例（参见表1），该项目分为两类（即普通住宅和其他）以清算该项目。企业应缴纳土地增值税和税费1,090万元。率为0.98％（见表2）；该项目分为三类（即普通房屋，非普通房屋和其他房屋）以清除该项目。应缴土地增值税为2,343万元，税负率为2.28％（见表2）。计算应缴土地增值税的人差异很大。如果采用这四个分类，企业税收负担将更加沉重。
表1：金鱼海棠清算项目基本情况（单位：万元）
项目
区域
总销售额（万元）
住宅
商业
8555.26
9019.81
储存室
4171.47
1251.44
地下停车位
790
5135
总
表2：房地产项目有两种或三种土地增值税（单位：万元）
细节
两种类型
三种类别
正常住房
非普通住宅，商业和停车位
非住宅
商务室和停车场
1.房地产转让总收入
2，扣除项目总额
1000（{}} 3.增值
1038.3
1066.27
251.44
-5730.19
4.增值额与扣除项额之比
3.48％
7.45％
25.44％{（}}-28.71％
5.适用税率
30％
0％
6.快速计算扣除系数（％）
0
7.应付土地税增加
减：不超过20％的普通住宅建筑的增值税免征增值税
1074.46
1145.72
314.66
8.实际应交土地增值税
房地产基础设施部门的财务人员目前占所有财务人员的40％。至少我们会计组中的统计数据是这样的。也就是说，十分之四的会计师从事房地产业务。这表明该国对房地产行业的热爱。由于本节中的财务人员太多，所以今天我将做一个小项目，分为两部分：本文是第一集，列出了该部门的所有税收优惠，以作一个大的总结。在另一集中，请继续关注我们。它从财务和税收的角度分析了恒大25％的折让，并模拟了税收和净利润的变化。注意：本文值得收集。
一，增值税
（1）一般纳税人可以选择简单地计算2016年4月30日之前获得的房地产转让税
1.非自建房地产转让税
出售2016年4月30日之前购得的不动产（不包括自建房屋）的一般纳税人可以选择应用简单的税金计算方法，从总价和超出价格中减去不动产的原始购买价获得的费用，或取得不动产后的余额为销售金额，应纳税额根据5％的回收率计算。纳税人应当在预缴税款后，按照上述税额计算方法向房地产所在地的主管税务机关申报纳税。
2.一般纳税人在转让自建房地产时全额缴税
，一般纳税人在2016年4月30日之前出售其自建房地产，可以选择采用简单的税款计算方法，所有价格和非现金费用都应作为销售收入，应在当期征税。 5％的比率量。纳税人应当在预缴税款后，按照上述税额计算方法向房地产所在地的主管税务机关申报纳税。
依据：《财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点工作的通知》第一条（财税[2016] 36号）项目（8）
（2）一般纳税人可以轻松计算自己开发的旧房地产项目的销售税
出售自行开发的旧房地产项目的房地产开发企业中的一般纳税人可以选择应用简单的税款计算方法以5％的税率计算税款。选择简化的税收计算方法后，在36个月内不能将其更改为一般的税收计算方法。
旧的房地产项目是指：
（1）如《建设项目施工许可证》所述，合同开始日期在2016年4月30日之前的房地产项目；
（2）施工许可证未指明合同的开始日期或施工合同未获得施工许可证，但施工工作于2016年4月30日开始。项目。
依据：《国家税务总局关于发布《房地产开发企业自行开发房地产项目销售增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年18号）
（3）一般纳税人可以支付自行开发房地产的销售差额
房地产开发企业中的一般纳税人出售由他开发的房地产项目（采用简化税法计算的旧房地产项目除外），并在从总价中扣除转让土地和获得的价格过高的费用。地价后的余额为销售。
依据：《财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点工作的通知》第一条（财税[2016] 36号）第三项
（4）为配合国家住房制度的改革，企业和行政机构可免除对以房屋改革的成本和标准价格出售房屋所得的增值税。
依据：《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点工作的通知》（财税[2016] 36号）附件3第3条，“ 《营业税向增值税试点过渡政策规定》项目（34）
（V）自建房屋的个人销售可免征增值税。
依据：《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点工作的通知》（财税[2016] 36号）附件3第3条，“ 《营业税向增值税试点过渡政策规定》项目（15）
（VI）购买房屋少于2年并在外部出售房屋的个人将按5％的税率缴纳全部增值税；购买房屋超过2年（包括2年）的个人将被豁免销售增值税。以上政策适用于北京，上海，广州和深圳以外的地区。
购买少于2年的房屋的个人将按5％的税率缴纳全部增值税；购买非普通住房超过2年（包括2年）的个人将作为销售收入出售扣除房屋购买价后的差额按5％的税率缴纳增值税；个人销售普通住房超过2年（含2年）的，免征增值税。以上政策仅适用于北京，上海，广州和深圳。
依据：《财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点工作的通知》（财税[2016] 36号）第五条
（七）个体工商户出租房屋的应纳税额，应按5％减去1.5％的税率计算。对于其他出租房屋的个人，应税额应按5％减去1.5％的税率计算，税款应报告给房地产所在地的主管税务机关。
依据：《财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点工作的通知》第一条（财税[2016] 36号）项目（9）
“国家税务总局关于发布《提供房地产经营租赁服务的纳税人增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第4条第1款， （B）项目
（8）参与家庭财产分割的个人无需转让房地产和土地使用权即可免征增值税。
家庭财产分割，包括以下情况：离婚财产分割；给配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，祖父母，孙子，孙子，兄弟姐妹的礼物；免费赠予直接支持或维护的支持一个人或支持者；房屋所有权人死亡的，由法定继承人，遗嘱继承人或者受益人依法取得房屋产权。
依据：《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点工作的通知》（财税[2016] 36号）附件3第3条，“试点企业向增值税过渡政策的规定，”项目（36）
（9）从2019年1月1日至2020年12月31日，从经营公共租赁房屋获得的租金收入免征增值税。
公共租赁住房是指经省，自治区，直辖市，计划生育城市人民政府和新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展计划和年度计划，或者经市，县人民政府批准建设（筹集），并根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010] 87号）和市，县人民政府制定的具体管理办法，对公共租赁住房进行管理。
依据：《财政部和国家税务总局关于公共租赁房屋税收优惠政策的公告》（财政部和国家税务总局公告，2019年第61号）
（10）住房公积金管理中心对住房公积金在指定的委托银行发行的个人住房贷款的利息收入免征增值税。
依据：《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点工作的通知》（财税[2016] 36号）附件3第3条，“ 《营业税向增值税试点过渡政策规定》项目（19）
II。个人所得税
自2019年1月1日至2020年12月31日，企业和公共事业单位，社会团体及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，如果符合税收法律法规，其公共福利捐赠将以年利润。计算应纳税所得额时，可扣除总额的12％以内；在结转后三年内，计算应纳税所得额时，可扣除年利润总额中超过12％的部分。
依据：财政部和国家税务总局公告《关于公共租赁房屋税收优惠政策的公告》第5条和第8条（财政部和国家税务总局公告2019年第61号）
三，个人所得税
1.个人超过5年的个人使用权转让收入，并且是家庭中唯一的居住房屋，将继续免征个人所得税。
依据：《财政部和国家税务总局关于个人房屋销售所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）。 4
2.对个人出租房屋所得的收入按10％的税率征收个人所得税。
依据：《财政部和国家税务总局关于廉租住房和廉租住房租赁政策的通知》（财税[2008] 24号）第2条第1款
3.住房权是免费的，对当事方不征收个人所得税：（1）住房权是免费提供给配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，孙子孙子（二，兄弟姐妹）；（二）房屋产权人将有价房屋免费赠予有直接支持或支持义务的支持者或支持者；继承人或受遗赠人。
依据：《财政部和国家税务总局关于免费提供房屋征收个人所得税有关问题的通知》（财税[2009] 78号）第一条。
依据：《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关问题的通知》第4条（财税[2009] 128号）
4.从2019年1月1日至2020年12月31日，公共租赁住房建设期间使用的土地以及公共租赁住房建成后占用的土地将免征城市土地使用税。其他住房项目中的公共租赁房屋建设，按照公共租赁房屋总建筑面积的比例免征公共租赁房屋的建设和管理涉及的城市土地使用税。
依据：财政部和国家税务总局公告《关于公租房税收优惠政策的公告》（财政部和国家税务总局公告2019年第61号）第1条
六，印花税
1.个人签订的租赁合同或房屋租赁免征印花税。
依据：《财政部和国家税务总局关于廉租住房和廉租住房租赁政策的通知》（财税[2008] 24号）第2条第2款
2.暂时免征个人买卖房屋的印花税。
依据：《财政部和国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》（财税[2008] 137号）第二条。
3.从2019年1月1日至2020年12月31日，公共租赁住房业务管理单位将免征涉及公共租赁住房建设和管理的印花税。其他住房项目中的公共租赁住房建设，按照公共租赁住房总建筑面积的比例免征公共租赁住房的建设和管理涉及的印花税。
购买公共租赁住房管理单位作为公共租赁住房免征契税和印花税；出租房屋的双方均免除签订租赁协议所涉及的印花税。
依据：财政部和国家税务总局公告《关于公共租赁房屋税收优惠政策的公告》第2条和第3条（财政部和国家税务总局公告2019年第61号）
VII。土地增值税
1.建造普通标准住宅用房出售且其增加值不超过扣除的项目金额的20％的纳税人免征土地增值税。
普通标准住宅是指根据当地普通住宅标准建造的住宅。高级公寓，别墅，度假村等不是普通的标准住宅。普通标准住房与其他住房的具体分界，由省，自治区，直辖市人民政府规定。
《普通标准住房》和《财政部和国家税务总局关于调整房地产市场某些税收政策的通知》（财税字[1999] 210号）第3条应被视为各省的“普通住房”中华人民共和国，自治区，直辖市人民政府已经制定并向社会公布了“中，小型，中型单位”。低普通住房标准价格”。纳税人同时建造普通房屋和其他商品房屋的，土地增值价值应当单独计算。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财发[1995] 6号）第11条第1款
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条
2.因国家建设而需要依法收取和收回的房地产免征土地增值税。
因国家建设需要而被征用和收回的房地产，是指由于城市实施规划和国家建设的需要而被政府批准征用或收回土地的房地产。
因城市实施规划和国家建设需要而搬迁，纳税人将自行转让原始房地产，免征土地增值税。
因“城市实施计划”而搬迁意味着政府或有关政府部门根据批准的城市规划确定搬迁地点；因“国家建设需要”而搬迁，是指因国务院，省人民政府，国务院有关部委批准的建设项目实施而搬迁。。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条第2款
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第11条第3款和第4款
财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006] 21号）第四条
3.不通过继承或赠与免费转让房地产而征收土地增值税。
给予是指：
（1）房地产所有者和土地使用权将房屋的财产权或土地使用权捐赠给直系亲属，或承担直接维护的义务。
（2）房地产所有者和土地使用权所有者通过中国的非营利性社会组织和国家机构向教育，民政及其他社会福利和公益事业捐赠财产权和土地使用权。
社会团体是指中国青年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年人基金会，旧区促进会和民政部门。批准了其他非营利性非营利组织。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第二条
财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知（财税字[1995] 48号）第四条
4.迁移原住房进行工作转移或改善生活条件的个人，如果居住五年或以上，则免征土地增值税；五年后，土地增值税将减半。不足三年的，应当按规定征收土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第12条
5.对个人住房销售暂时免征土地增值税。
依据：《财政部国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》（财税[2008] 137号）第三条。
6.经当地税务机关核实后，将自己的房地产交换为居住地的个人可以免征土地增值税。
依据：《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 48号）第五条。
7.中国信达，华融，长城和东方4家金融资产管理公司的房地产转让收入免征土地增值税。
依据：《财政部和国家税务总局关于中国信达和四家金融资产管理公司税收政策的通知》（财税[2001] 10号）第3条第5项
8.纳税人按照规定预缴土地增值税后，应在主管税务机关规定的期限内清算并归还额外的土地增值税。不收取任何逾期付款。
依据：《国家税务总局关于解决土地增值税问题的通知》第8条（国税函〔2010〕220号）。
9.从2019年1月1日至2020年12月31日，将旧房作为公共租赁住房转让给企业，事业单位，社会团体和其他组织，其增加值不超过扣除项目的金额20％，免征土地增值税。
依据：《财政部和国家税务总局关于公共租赁房屋税收征收政策的公告》（财政部和国家税务总局公告2019年第61号）第4条
VIII。契税
1.拥有土地和办公，教学，医疗，科学研究和军事设施用地和房屋的国家机关，公共机构，社会组织和军事单位免征契税。
是指办公室（建筑物）以及其他直接用于办公室工作的土地和房屋。用于教学的术语“
”是指教室（教学楼）和其他直接用于教学的土地和房屋。
就医疗而言，是指门诊部门和其他直接用于医疗的土地和房屋。
科学研究是指进行科学研究的场所以及直接用于科学研究的其他土地和房屋。
在军事设施中是指：
（1）地上和地下军事指挥行动；
（2）军用机场，港口和码头；
（3）军事仓库，营，训练场和试验场；
（4）军事通讯，导航和观察站；
（5）直接用于军事设施的其他土地和房屋。
直接用于办公，教学，医疗，科研和其他军事设施的其他土地和房屋的具体范围，由省，自治区，直辖市人民政府决定。
依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第6条第1款（国务院令第224号）
《中华人民共和国契税暂行条例》第12条（财发字[1997] 52号）
2.根据规定首次购买公有住房的城镇雇员免征契税。
城镇职工首次按照规定购买公共住房，是指经县级以上人民政府批准，在国家规定的标准区域内购买的公共住房。城镇雇员免征契税，仅限于首次购买公共住房。超出国家规定标准面积的部分，仍应当按照规定缴纳契税。
已筹集资金解决职工住房或由单位购买的各类公共住房单位或普通商品住房单位，均经县级以上地方人民政府住房改革部门批准并出售。按照国家住房改革政策向单位提出。首次购房的员工，按照《中华人民共和国税收暂行条例》第二条第六条第二款的规定免征契税。
依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第6项，第2项
《中华人民共和国契税暂行条例》第13条
《财政部和国家税务总局关于免征国有单位职工首次购房住房契税的通知》（财税〔2000〕130号）。
3.因房屋不可抗力损失而重新购置房屋可能会酌情减少或免除。
不可抗力是指客观条件，例如自然灾害，不可预见，无法避免和无法克服的战争。
依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第三项
《中华人民共和国契税暂行条例》第14条
4.由于丈夫和妻子的财产分割，将原始共同房屋的财产所有权归于一方，这是房地产产权的变化，而不是房屋所有权的转移。根据现行契税政策征税的房屋。因此，离婚后不对原始共有财产的所有者征收契税。
依据：“国家税务总局关于离婚后房屋所有权变更是否征收契税的答复”（国税函〔1999〕391号）。
5.监狱管理部门拥有的土地和房屋直接用于监狱建设，并被视为国家机关的办公楼，免征契税。
依据：《国家税务总局关于免征直接用于监狱建设的监狱管理部门土地和房屋契税的批复》（国税函〔1999〕572号）。
6.军事建筑退休干部的房屋和辅助房屋已移交给地方政府，以免征契税。
依据：《财政部和国家税务总局关于免征军队修建退休干部房屋和转移涉及地方政府管理的契税的通知》（财税字〔2000〕176号）。
7.中国信达，华融，长城和东方四家金融资产管理公司接受相关国有银行的呆账，借款人使用土地使用权和房屋所有权来偿还本金和利息。贷款，免除土地使用权和房屋所有权应缴的契税。
依据：《财政部和国家税务总局关于中国信达和四家金融资产管理公司税收政策的通知》（财税[2001] 10号）第3条第3款
8.由企业，事业单位，社会组织，其他社会组织和个人经营的教育机构，他们使用非国家金融教育基金资助社会。他们拥有的土地和房屋权利被用于教学。《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第一款免征契税。
依据：《财政部和国家税务总局关于社会力量学校契税政策的通知》（财税[2001] 156号）。
9.所购买的公有房屋所支付的土地购买费和其他转让费成为完全拥有的房屋，免征土地所有权转让的契税。
依据：《财政部和国家税务总局关于与国有土地使用权转让有关的契税问题的通知》第3条（财税[2004] 134号）
10.根据《中华人民共和国继承法》规定，未对合法继承人（包括配偶，子女，父母，兄弟姐妹，祖父母，祖父母或外祖父母）征收契税。
根据《中华人民共和国继承法》，根据死者遗嘱继承死者土地和房屋所有权的非法定继承人是一种礼物，应征收契税。
依据：国家税务总局关于土地和房屋所有权契税问题的批复（国税函〔2004〕1036号）。
11.市县人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，征用了房屋。超过货币补偿金的，免征新购房屋契税；购房交易价格超过货币补偿金的，按规定收取差价契税。因被征用自己的房屋而选择交换产权而未支付产权差的居民，免征新房契税；如果他们支付产权差额，将对差额征收契税。
根据：《财政部和国家税务总局关于企业通过买卖租赁融资契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第3条
12.如果个人购买普通住房，并且该住房属于家庭（成员包括购房者，配偶和未成年子女，下同），则契税减半。对于购买面积在90平方米及以下的普通房屋并且该房屋是家庭中唯一的房屋的个人，按1％的税率征收契税。
依据：《财政部，国家税务总局和住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节个人所得税优惠税收政策的通知》（财税[2010] 94号）
13.购买家庭中唯一房屋的个人（家庭成员包括购房者，配偶和未成年子女，下同），如果面积不超过90平方米，则按一定比例征收契税。 1％；该区域是90平方米以上的，按1.5％的税率征收契税。
除北京，上海，广州和深圳外，为面积在90平方米或以下的家庭购买第二套住房的个人应从契税中扣除1％;面积是90对于超过平方米的区域，将按2％的税率征收契税。
依据：《财政部，国家税务总局和住房，城乡建设部关于调整房地产交易环节税收优惠政策的通知》第1条和第3条（营业税[2016] 23号）”
14.对于已经缴纳契税的单位和个人，如果他们在房屋所有权变更登记之前退房，将退还契税；如果他们在房屋所有权变更登记后退房，则不会退款。纳兹税。
依据：《财政部和国家税务总局关于与购房者退房有关的契税问题的通知》（财税[2011] 32号）。
15.如果金融租赁公司从事售后租回业务并接受承租人的房屋和土地所有权，则应按照规定征税。如果回租合同到期，则如果承租人回购了原始房屋和土地所有权，则承租人免征契税。
单位和个人使用房屋和土地以外的资产增加资本，并相应地增加其在被投资公司的股权。不论被投资公司是否更改其工商注册，其房屋和土地所有权均不会转让或征用。契税。
个体工商户的经营者以其个人名义将房屋和土地的所有权转让给个体工商户，或者个体工商户将其房屋和土地的所有权转移给其个体户。自己的名字回到原始操作员的个人名字契约免税。
合伙公司的合伙人将其房屋和土地所有权转让给合伙企业，或者合伙公司将其房屋和土地所有权转让回原始合伙人的名字，免征契税。
依据：《财政部和国家税务总局关于企业通过买卖租赁融资契税政策的通知》（财税[2012] 82号）第1、5和6条
16.对于由运营和管理单位分配并继续用作修复房屋的购置和迁移房屋，免征契税。
首次对购买90平方米以下的改建安置房的个人征收1％的契税；对于购买面积超过90平方米但符合普通移民住房标准的房屋，将按法定税率的一半征收契税。
依据：《财政部和国家税务总局关于棚户区改造税收政策的通知》第3条和第4条（财税[2013] 101号）
17.在婚姻关系存在期间，房屋和土地的财产权最初由夫妻双方拥有，并更改为夫妻或另一方，或者房屋和土地权为最初由夫妻所有，并改为夫妻之一。房屋或土地的全部或所有权最初属于丈夫和妻子，并且双方同意更改或更改普通股，因此免征契税。
依据：《财政部和国家税务总局关于夫妻住房权属变动契税政策的通知》（财税[2014] 4号）
18.从2019年1月1日至2020年12月31日，购买公共租赁住房管理单位作为公共租赁住房免征契税。
根据财政部和国家税务总局公告《关于公共租赁房屋税收优惠政策的公告》第3条（财政部和国家税务总局公告2019年第61号）
IX。耕地占用税
凡在规定的土地使用标准范围内占用自用新建住宅的耕地的农村居民，应按照适用的地方税减半征收；批准农村居民搬迁，新占用的住宅建筑物不得超过原来的居住面积。征收耕地占用税。
农村烈士的幸存者，在工作中丧生的士兵的幸存者，残疾士兵以及符合农村地区最低生活保障条件的农村居民，在规定的土地使用标准范围内建造新的自用住宅，并免征耕地占用税。
依据：《中华人民共和国土地占用税法》第7条第2至3款
本文由肖英燕（Xiao Yingyan tax）组织。
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房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；
获得土地使用权；
房地产建设项目的规划和批准；
项目工程的施工管理；
获得预售许可证后开始销售管理；
项目工作已完成；项目公司解散
这七个阶段包括房地产项目内部事务的发展，从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算到制定公司的组织体系。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局印发公告，国税发〔2008〕28号文件规定，企业实行“统一计算，分级管理，现场预付款，集体清算”的企业所得税征收管理办法。以及财政调整”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。它需要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。本年度深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的损失。应纳税所得额为7,000万元，应交所得税为1,750万元。 ABC公司必须在北京支付875万元人民币。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将改变。权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
方案2：ABC公司A的土地在建中而出售给公司S，土地使用权证书被重命名。 RK公司与S公司签订房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
方案2：将ABC公司A的包裹出售给S公司进行中的建筑，并重命名土地使用权证书，ABC公司与S公司签署房屋建造协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在A区块的开发建设之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更为有利。另一种方法是，在ABC收购土地之前，如果拥有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以进一步减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。财力雄厚的公司通常可以通过政府渠道（例如招标，拍卖和挂牌）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资在B区块中成立X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，而这两家公司均无需缴纳营业税。
契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财政部财税[2006] 21号和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知，投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，因此当ABC公司将B块放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于十分之一的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并支付差额作为税款。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移等。无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国税收暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
总之，EFG企业的净收入高于第二种方案中的第一种方案，第二种方案对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区地税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。税收责任。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订总承包工程等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营。我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同签订，帐户处理，内部和外部资金筹集方法以及配套设施的处理过程中。甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。
当前针对一般分包问题的营业税政策为：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。
3）除营业税详细实施细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。项目中使用的价格它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。
开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。
此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算后将建立相关文档。成本。
【案例4】
案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。
案例2：ABC公司与中国建设集团签订了开发A站点的总合同。
Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。
情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费
营业税2000 * 3％= 60万元
城市建设税60 * 7％= 42,000元
教育附加费60 * 3％= 18,000元
总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元
情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费
税额计算：2000 + 1000 = 3000万元
营业税3000 * 3％= 90万元
城市建设税90 * 7％= 63,000元
教育附加费90 * 3％= 27千元
总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元
与案例1相比，中国建筑承包商要另外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税收成本整合到合同价格中，因此额外的33开发商EFG的开发费用最终将被征收10,000元的税款。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。
（2）开发成本构成计划
的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场组织和开发产品所产生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。
根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。
开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。
我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能地将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。
【案例5】
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部，国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入营业税征收的通知》，财税字[2000] 7号规定：“核心企业企业集团中的金融机构借款后应当借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是可以在税法规定的开发成本中扣除的利息费用的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
①如果未完成合同规定的项目并且未获得全部发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％。
②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划
①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点
税法规定，当纳税人盖普通房屋出售而其增值额不超过扣除的项目额的20％时，他享有免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算土地增值税的临界点，并选择适当的定价范围。。
②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。
（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。
东柳工项目概述：
东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。
地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。
通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）
序列号
单元
数量
说明
1
规划土地面积
平方米
2
总建筑面积
其中
房屋（包括保温材料）
街头生意
4477
会所和配套
2423
3
地下车库区
未说明
4
地下夹层
5
建筑容积率
1.999
6
建筑密度
17.93％
7
绿带率
40％
8
所房屋总数
家庭
1640
我们公司的东流工项目规模不大，仅分一个阶段进行开发。土地增值税规划不需要考虑在不同的开发阶段如何布置不同类型的企业，而只需考虑普通住宅和非普通住宅的匹配方式（设计阶段）。如何对成本进行分组和分配（建设和会计阶段），以及如何在给定成本下对销售定价（销售阶段），以实现最低的税收负担和最大的利润。根据福山市地方税务局的要求，公司的商业网点，棚子，停车位和中层房屋的开发必须按照非普通住宅结算和付款（购买小礼品价值小的棚子可以结算并付款）。根据普通住宅）这就要求我们尽可能增加商业在线商店的成本，并降低其增值率。同时，必须确保普通住宅的增值率最小，并实现少付或免税。
①基于面积法的土地成本初始分配：
②根据建筑面积法第二次分配土地成本：
普通住宅用地成本为1804.73万元（1817.18-12.45 = 1804.73）
商业网点的土地成本为701.57万元人民币（689.12 + 12.45 = 701.57）
③各种业务类型的开发成本如下：
地面公共建筑
2658.68×0.24 + 389.54 = 1027.62
商业商店
2658.68×0.45 + 701.57 = 1897.97
④将公共绿地等公共部分分配给地面上的其他企业后，开发成本如下：
地面施工
⑤将当地的公共建筑分配给当地的其他企业后的开发成本如下：
商业商店（（}）2313.74 + 1249.36×0.45 /（15.15 + 0.45）= 2349.78
⑥一般未来城市项目的收入汇总
名称
单价
（元/㎡）
帽子
（万元）
备注
5600.00
平方米{（}} 4477.00
5372.40
棚屋
2000.00
夹层
1000.00
停车处
400.00
⑦按业务类型划分的增值税
因此，无论房地产开发企业是否将代理费计入房屋总价中，只要收取，便会产生税收成本。但是，根据《国家税务总局关于代理人代理费的规定》关于营业税问题的通知《国税发〔1998〕217号规定，房地产管理公司代表有关部门代收水，电，煤气（煤气），维修费和租金》是“代理人”。在“服务”的税目中因此，物业管理公司代表有关部门收取的水，电，煤（气）费，维护资金和租金不征收营业税。该代理业务的佣金收入应征收营业税。
（5）精致的住房计划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售翻新房屋。可以包括在房地产开发中成本。房地产开发商在为消费者提供优质产品的同时，可以通过适当增加装修成本或分解收入来减少土地增值税，增加企业的税后利润。
【案例8】
方案1：ABC公司的税收和损益分析
应付税款总额：797.5 + 1185.75 + 1254.19 = 3237.44元
方案2：ABC公司的税金和损益分析
扣除额：6500 * 1.3 + 715 = 9165元（（））增值率：3835/9165 = 41.84％（{}}土地增值税：3835 * 30％-9165 * 0％= 1150.5元
应付税金总额：715 + 1150.5 + 1158.63 = 3024.13元
装饰公司的税金和损益分析：
销售收入：1500
营业税金及附加：1500×3.3％= 49.5元
企业所得税：（1500-1000-49.5）* 25％= 112.63元
应付税金总额：49.5 + 112.63 = 162.13元
税后利润：1500-1000-49.5-112.63 = 337.88元
两家公司的总税金和损益：
应付税款总额：3024.13 + 162.13 = 3186.26元
税后利润：3475.88 + 337.88 = 381.37万元
通过比较这两种方案，我们发现与方案一相比，方案二可节省税费51.2万元，但节税效果不明显。在实际工作中，许多房地产公司并没有将装修业务剥离给相关的装修公司，而只是通过精细装修业务适当增加了开发成本，以实现节税。
（6）向所有者交付产品和房地产项目公司清算的税收筹划
开发项目完成并接受后，项目公司根据与购买者签订的商品房交易合同接受购买者的检查，然后在通过后“交钥匙”。买方接受密钥意味着开发商的会计处理已经转移了资产的风险和报酬，并且可以确认收入。
尽管此时房屋的产权尚未转让，但由于此步骤的时间跨度很长，从开发商的大产权到小产权的变更通常需要经过一到两年的时间房子移交，所以行业惯例在中国，常见的做法是使用“交钥匙”进行识别。由于它是一个项目公司，因此其目的是完成项目的开发和销售并获得利润。项目竣工验收后，如果未售开发产品在总可售面积的15％之内，以节省项目公司的管理未售出的开发产品可以按成本统一出售给集团公司内的其他公司或外部资产管理公司。
清算土地增值税和企业所得税后，项目公司由公司清算。项目公司的税务结算程序是先进行土地增值税和企业所得税的结算，然后执行结算期的结算，即结算期的会计报表审计报告，过去三年的国家和地方税收结算报告以及主管税务机关经过审查，取消了税务登记，最后取消了工商登记。完成此步骤后，就意味着项目生命周期的结束。
（7）剩余资产的税收筹划
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。车库销售收入将增加非普通住宅的应税收入，因此价格需要根据项目进行土地清理确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：剩余的停车位在清算后将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元清算的开发费用中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税已清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。根据收入和成本比的核算原则，600个停车位的成本将计入9600万元的清算总额中。开发费用。
通过比较两个方案最终缴纳的土地增值税额，方案2节省了2893.5万元，这比方案一要多。当我们以该项目的清算和撤出为时间点，并计算整个案后的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润增加了3836.8万元。由于地下车库的成本较高，采用方案二的地下车库的成本可以增加土地增值税的抵扣基础，减少税收额；如果车库是分别清算的，因为该项目已经满足清算的要求，则公司将在清算后向他们付款。加税清算后，公司甚至缴纳了企业所得税。尽管清算后出售的车库处于亏损状态，但已缴税款无法退还。因此，在实践中，企业应注意车库等不同产品。影响力大，注意缴税的不可逆性。
（8）房地产项目公司清算的税收筹划
企业清算是指当企业由于经济和合同原因而不能或不再继续经营时，应根据国家有关法律法规和企业的具有法律约束力的租船协议，按照法律程序，企业的资产和负债（二）为消除企业法人资格而采取的解决企业债权和剩余资产分配的法律行动。成立房地产项目公司的目的是为项目服务。项目结束时，公司已完成其历史使命。为了降低公司的运营管理成本，或按照公司的章程，必须解散和清算项目公司。
根据《企业所得税暂行条例实施细则》第52条的规定，纳税人应在清算时将清算期间定为纳税年度，清算完成后的清算收入应缴纳。按照规定缴纳企业所得税。即，企业的清算年分为两个纳税年度。项目公司在清算时需要注意清算日期。公司的清算日期不同，并且对两个纳税年度的应付收入的影响也不同。
【案例10】
ABC公司已完成“ ABC Homeland”项目的开发，销售和清算工作。根据公司章程的规定，项目公司已完成其使命，并于2010年3月1日向股东大会提交了公司解散的申请。股东大会于3月10日通过了公司解散的决议，清算定于4月1日开始。清算日期为3个月。公司2010年第一季度实现利润30万元，预计清算损失100万元。清算费用主要集中在预清算期间。日期为4月1日至4月15日。
选项1：如果清算日期定为4月1日至6月30日
方案2：清算日期定为4月16日至7月15日
清算日期定为4月1日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至3月31日，清算税年度为4月1日至6月30日。
然后：生产经营收入：30万元
企业所得税：30 * 25％= 7.5万元
结算收益：-1百万
清算所得税：0
自2010年1月1日至6月30日，企业共缴纳了75,000元的企业所得税。
清算日期定为4月16日。根据法律规定，生产和经营税年度为1月1日至4月15日，清算税年度为4月16日至7月15日。
然后：生产经营收入：100,000元
企业所得税：0
清算收入：人民币-60,000元
自2010年1月1日至7月15日，企业共缴纳了人民币0,000,000元的企业所得税。
这两个方案所缴纳的最终公司所得税是不同的，因为部分清算支出会扣除营业收入。如果企业在清算年度有营业收入，则预计将其清算为亏损，并且可以提前支付清算费用为了推迟清算日期，应使用税收政策来计划企业所得税，并减少税收支出。
还需要注意的是，房地产公司的企业所得税不是按照项目结算来结算，而是按照年度结算来支付。在未完成的期间，利润减去该期间收入的15％，税金和税款以抵消损失然后按25％的税率缴纳，这要求公司计划期间费用，尤其是销售费用，同时考虑到较高的费用控制预算，并尽可能避免缴纳或减少企业所得税；对于结转年度损益，诸如地下车库之类的亏损形式应尽可能早地进行，以有效降低利润率。这要求公司尽早销售地下车库，中层车库，棚屋和其他形式的房屋，并实行捆绑销售。这是一个很好的策略。
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