对于房地产公司，可以把握以下几点。
1.土地增值税政策的地区差异
在政策细节方面，不同的省份不同，并且一个省份的土地增值税结算经验无法完全应用于另一省份。在进入山区钓鱼之前，您应该在项目开始之前注意该地区的具体政策问题。当然，随着时间的流逝，当地的土地政策也会改变。
2.费用金额对税收负担有很大影响
如果是房地产项目，公共支持设施需要额外投资500万元人民币，以提高房地产水平，同时增加500万元人民币的收入。收入和成本同时增加500万元，增加值应该一样吗？
是的，因为可以扣除20％的费用，而可以将500万元的费用扣除600万元，所以可以节省数十万元的土地增值税。
3.链接越多，节省的税款就越多
LAT对增值部分征税，且增值部分越高，税率越高。因此，在多链接交易的情况下，将减少土地增值税。
简而言之，A希望以2亿元的价格向C出售以1亿元购买的土地，并分析两种方式：A以2亿元的价格直接向C出售土地，A支付土地增值税； A以1.5亿元向B出售土地，A交纳土地增值税。 B以2亿元的价格向C出售土地，B再次交纳土地增值税。
第一种方法中A支付的土地增值税大于第二种方法中A和B支付的土地增值税。这取决于土地增值税的计算方式。
4.项目越精细，税收负担就越重
对于两个开发项目，如果增值税率不同，则一起计算土地增值税比单独计算更具成本效益。但是，是否可以将它们组合在一起以及是否必须将它们分开也是税务机关与企业之间的争议。企业必须根据当地政策提前计划。
5.可能影响公司所得税
征收土地增值税的方式是在清算前预先付款。一般而言，预缴税率较低，在土地增值税清算之前，将导致较高的企业税利润和更多的企业所得税。清算时，通常会增加大量的土地增值税，造成当年的损失，而这种损失只能在未来5年内由利润来弥补。如果公司在未来5年的利润不足，那就是企业所得税的损失。
在这方面，企业应综合考虑土地增值税和企业所得税安排，或及时延续后期项目的利润。对于将来不再有发展计划的项目公司，也可以及时取消。国家税务总局规定，在这种情况下，取消土地增值税一次即可调整，并退还由土地增值税引起的企业所得税。
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。根据规定，该业务需缴纳营业税，对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
中国已于2019年开始大幅度减税之路，涉及很多内容，包括放宽标准，开展不同税种的合作以及税费同步改革。其中，减税超出预期，或者增值减税。增值税是中国最大的税收，占该国税收总额的40％。称其为“国家税”并不夸张。如此重要的减税措施肯定会产生深远的影响。但是，自从1993年中国大规模实行增值税以来，中国的增值税一直在减税的道路上。使增值税更像“增值税”是这些改革的根源。本文将系统地回顾三项主要的减税改革。
增值税是经典征税原则中的“好”税。一个好的税收必须至少满足两个基本标准：灵活性和效率。弹性是指这一税种不仅可以增加当期的财政收入，而且可以动态地匹配经济发展速度。在中国的历史上，不符合弹性标准的税收通常是土地的“土地补助”。当农业转移到工商业时，这种税收不能增加足够的财政收入。效率标准意味着该税收不会对实体经济造成太多扭曲，例如不会引起资本逃逸，扭曲商品价格，减少劳动力投入等。增值税可以同时满足灵活性和效率标准。增值税的基础是商品的流通价格。经济越活跃，商品价格越高，相应的税基将相应扩大。模型中，税收负担是逐层传递的。只要价格和税收能够分开，就不会影响企业的利润，自然也就不会影响企业的生产行为，保持良好的中立性。
因此，当中国在1993年底对传统税制进行重大改革时，它以增值税为改革的核心，却没有把所得税视为重要。考虑到税制变更前后的趋同性问题，将基准增值税率设定为17％，税率和税制模型主要考虑了当时经济发展的特殊阶段。没有任何一步。自2004年中国正式启动增值税改革以来，从税收制度建设的角度来看，中国已朝着更加合理的增值税制度迈进。伴随改革进程，增值税实际税负逐步减少。
2004年：增值税过渡
在1993年之前，地方投资的冲动一直困扰着决策者。因此，在设计增值税税制时，有意抑制这种投资过热。同时，考虑到新税制的财政能力，有些合理进项税不包括在扣除范围内。因此，从1994年到2004年，中国实施了生产型增值税，即公司不得对购买的固定资产扣除进项税。这将导致两个更严重的问题。一种是重复征税。在销售过程中对固定资产征收增值税。下一个链接不允许扣除，该费用包含在下一个链接的增值税基础中，并且会再次征收增值税。其次，下游环节的税收负担增加了。为了节省税收，企业将放慢设备升级的步伐。
2004年7月，中国开始实施增值税转型试点，即将生产型增值税转换为消费型增值税，使企业可以扣除固定资产进项税。为了配合振兴东北的战略，试点地区选择了东北的三个省。同时，八个主要行业，其中大部分属于重资产行业，对增值税转型有更大的需求。随后，它逐渐扩展到中部六个省和内蒙古。 2008年7月，它覆盖了汶川地震灾区。随着2008年世界金融危机的爆发，中国政府出台了一项经济刺激计划，该计划对于刺激企业投资至关重要。因此，从2009年1月1日开始，消费型增值税完全取代了以前的生产型增值税增值税。各地区各行业的企业均可对其固定资产抵扣进项税。
这项改革非常成功，并且至少具有三重作用：首先是实际减税。扣除固定资产进项税可以减轻下游企业的实际税负，尽管我们经常说增值税不是公司税负。但是，不能扣减的增值税必须是公司税负；其次，刺激投资，增值税的转型也意味着企业投资的税收成本降低了。那些急需更新设备的企业将趁机购买固定资产。最后，提高了技术水平。技术水平已嵌入企业的生产设备中。更加先进的生产设备提高了企业的生产效率，并提高了其产品在国际市场上的竞争力。甚至可以说，增值税转型改革在帮助中国经济摆脱金融危机，维持过去十年的中高速增长中发挥了关键作用。
2012：增值税扩大
除了扣除额限制外，1993年的税收制度还带来了“隐患”。考虑到服务的分散性和复杂性，当时对服务业和制造业实行了“双重”税制，即制造业收入增值税，服务业营业税。在服务业相对落后的阶段，这种“双重”税制降低了征费成本，是一种更可行的税制设置。营业税和增值税虽然都是营业税，但都是对流通环节中的商品或服务征收的，但两者的计税基础完全不同。营业税是基于全部销售额的，增值税仅针对此链接中的增加值征收。。从理论上讲，如果与这两种税制相对应的行业完全相互隔离，并且随着税价的相互作用，“双重”税制将不会造成太大的问题。
但是，现代经济的发展将不可避免地导致商品（或服务）在制造业和服务业之间反复流动。例如，将A制造业的产品出售给B服务行业，然后将B生产的服务出售给C制造业。行业。这种频繁的跨行业流动将产生两个严重的问题：首先，重复征税，B在销售服务时将全额征税，从A购买的产品的价值将再次征税，而C在征税时将征税。销售。从B购买的服务不能从进项税中扣除（因为B是服务公司，不能开具增值税发票），B包含的值又构成了C的税基。其次，以节税为目标，产业分工相对落后。一些大型企业已开始实施垂直整合并合并上游生产性服务业，从而免除了对外包服务的营业税。
2012年，中国开始扩大增值税，这就是所谓的“税制改革”。这项改革将逐步将原先征收营业税的服务业转变为统一的增值税制度。这项改革涉及转移大量公司的收款和管理业务，调整机构人员，甚至改变中央和地方收入分享制度。如此复杂的税制改革绝对不是简单的减税，而是希望使增值税税制合理化。，减少行业之间的重复征税，促进行业之间的合理分工，进而促进经济的长期长足增长。
几乎所有制造业都减税。在制造业之前购买的投入服务不得扣除投入服务。改革之后，这是可能的。因此，只要制造业外包服务，其税收负担它一定是倒了。制造业的这种变化也使增值税更接近于对“增值”征税。关于服务业是否会减税仍有争议。主要原因是营业税征收率较低。改革之前，地方政府有许多主动和被动“放水”措施。进行了纠正，提高了征收率，并抵消了名义税率的降低。
2018和2019：增值税减免率
如果将中国与其他国家/地区的增值税率进行比较，您会发现中国的增值税率处于中等水平，但是与这些国家不同，中国的增值税率会长期保持固定水平时间。在这一层面上，经济周期没有任何调整。自1993年设定17％的基本税率以来，这一水平一直维持了24年。但是，与24年前相比，“税制改革”后的增值税税制更为复杂，主要体现在以下几点：第一，税率多种多样，分别为17％，13％，11％，第四个比率是6％。最后两个费率是照顾“企业对企业”服务行业。多重税率引起的问题是各行业之间税收负担的分配不公平。低税率行业减轻的税负将因高税率而减轻。补充所有下游产业。其次，随着时间的流逝，中间扣除链的断裂越来越多，例如免税条款，小规模纳税人，起征点等。
中国于2018年启动了增值税减免税改革。这项改革与增值税税制的完善息息相关。同时，有必要降低增值税税率，同时逐步降低四种税率。分为两个齿轮。2018年，税率从17％降至16％，税率11％降至10％，税率6％保持不变。9％，继续保持6％不变。从这些改革方法来看，就是要迅速降低高等级税率，慢慢降低中等级税率，保持低等级税率不变，这样我们才能迈向二级税率。
之前的两种增值税减免模式大致相同。应当纳入抵扣范围并逐步纳入抵扣范围的，即减少企业的进项税额抵扣方法。本轮减税率完全不同。这是基于增值税税制不健全的前提。通过降低企业的税率，如果减税率可以降低企业的税率，则意味着增值税抵扣链有很多中断，反之亦然。
经过这三项大规模的增值税改革后，中国的增值税逐渐向实际增值税转移，从而减少了税额扣除方法与扣除方法之间的差异。“税基”，增值税降低率形成了“低税率”，“税基宽，税率低，中性”是我们期望的增值税模式。
（作者范子英是上海财经大学公共经济与管理学院教授）