eCompany News，国家税务总局回应了政协的建议，将遵循党中央，国务院的决定，促进实体经济发展，降低实体经济企业成本，以了解对工业用地税收负担的实际情况，认真考虑建议，促进房地产相关问题。在立法和税制改革的过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能，为减少闲置工业用地和服务业创造了良好的税收环境。实体经济的转型升级。
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针对国家政协提出的“振兴低效土地，支持实体经济发展的议案”，国家税务总局于12月5日对人民政协的提议作出回应，指出在推进立法进程中房地产税制改革，对房地产交易环节和留存情况进行综合研究环节中的税收政策将充分发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地，服务实体经济转型升级创造良好的税收环境。
答复的内容指出，目前，工业用地转让主要涉及多种税种，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税和印花税。 。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。
不论转让工业用地还是其他房地产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳相关税款。在转让交易中应用税收政策不会区分土地类型，也不会按照“房地产税标准”征税案件。
国家税务总局指出，在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁批次，工业用土地的土地转让价格较低且缺乏科学的计划是影响开发利用的原因。土地利用效率与可持续经济发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率征收的。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
国家税务总局表示，土地以及劳动力，资本和技术是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。
下一步，国家税务总局将按照党中央和国务院的决定，促进实体经济的发展，降低实体经济企业的成本。在系统的立法和改革过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了全面研究，发挥了税收职能，为减少闲置工业用地，服务于转型升级创造了良好的税收环境。实体经济。
国家税务总局对政协提案的回应指出，在推进房地产税制立法和改革的过程中，对房地产交易环节和控股环节的税收政策进行了全面研究，发挥税收职能的作用，创造良好的税收，以减少工业用地的闲置，为实体经济的转型和升级服务的环境。
全文如下：
已收到您关于振兴低效土地以支持实体经济发展的建议。答复如下：
土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率征收的。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排，促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况。 ，认真考虑各项建议，促进房地产相关税收制度的立法在改革的过程中，我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级。感谢您对税收工作的支持！
国家税务总局
1月24日，北京大学光华管理学院房地产投资信托基金研究组发布了第四份房地产投资信托基金研究报告《房地产信托投资基金税收研究》（以下简称“报告”）。
在之前的研究中，北京大学光华房地产投资信托基金研究团队估计，中国标准化公开发行房地产投资信托市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间，市场前景广阔。
报告指出，优惠的税收政策是欧美国家房地产投资信托基金快速发展的重要原因。在中国现行税制下，房地产交易和营业税负担比较重，客观上限制了房地产投资信托的回报率。
北京大学光华房地产投资信托基金研究小组建议：“有关部门应借鉴国际经验，充分考虑房地产投资信托基金的税收中和原则，并给予一定的优惠政策来推动房地产投资信托基金，特别是房地产投资信托基金的大规模发展。中国的房地产租赁房地产投资信托。”
REIT的运作过程通常可以分为设立，持有和退出。房地产投资信托基金本身是金融产品，在二级市场上交易。所涉及的税种相对简单，主要是印花税和所得税。
《报告》指出，如果中国将来采用“公共基金+ ABS”模式，则将有多个层次的实体，例如证券投资基金，特别计划和项目公司。它的基础资产属于房地产，而交易则与商业行为相对应。有许多种税收和更高的税率。不同的控股结构，资产和时间将有不同的税收处理，这更加复杂。
可以从建立，持有和退出三个方面来分析具体情况。《报告》指出，从实际的角度来看，与房地产投资信托相关的国内税收问题主要存在于企业经营的建立和持有中。他们沉重的税负将严重影响房地产投资信托的发展。
具体而言，北京大学光华房地产投资信托基金研究小组通过一个简化案例指出，如果房地产资产价值增加40％，则涉及高增值税，土地增值税和所得税，而总税负不超过物业交易价格的21％；从税收构成的角度来看，土地增值税（43％）和所得税（24％）是重组过程中的主要税收。如果发起人认为建立房地产投资信托基金是一种融资行为，那么这种融资的一次性税收成本显然太高了。此外，营业期间的主要税种是增值税，房地产税，所得税，土地使用税等，也较重。
因此，北京大学光华房地产投资信托基金研究小组建议，应为中国房地产投资信托基金的建立和运营提供相应的税收优惠政策。具体而言，它可以为针对房地产投资信托基金的资产重组活动提供税收支持，进一步提高税收透明度，反映房地产投资信托基金的商业性质，减轻房地产投资信托基金业务的税收负担，并反映房地产投资信托基金的优惠税收待遇。
财政部，国家税务总局，住房和城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易契税和营业税优惠政策的通知》（财税[2016] 23号，以下称为“第23号文件”）。这项优惠政策进一步降低了住宅房地产交易的税收成本。对于房地产行业而言，“拯救市场”的轻轻松松为新年增添了节日气氛。第23号文件旨在减少住宅房地产交易中产生的契税和营业税成本，有利于扩大住宅房地产交易，特别是扩大大型单位的住房交易和非普通住房交易。
与之前的住宅房地产交易税收优惠相比，文件23主要有以下三个变化：
1.取消了购买第一套房契税收优惠的区域限制和普通住房限制。在发布第23号文件之前，只有普通住宅有权享受契税优惠：如果购买了普通住房并且该房屋是家庭中唯一的住房，并且所购买的普通商品住宅单元的大小小于90平方米（包括90平方米），契据税按照实施1％；如果公寓面积为90平方米至144平方米（包括144平方米），则税率减半。购买面积超过144平方米的第一套房屋，或购买非普通房屋，两套或更多房屋以及商业投资物业的人没有资格享受税收优惠。可以看出，旧政策下的首套房购买需要满足面积限制和普通住房限制。文件23取消了这两个限制。显然，只要购买面积在90平方米或以下的第一套公寓，契税就可以降低1％;如果面积超过90平方米，则契税降低1.5％。因此，在第23号文件实施之后，购买第一套房子的人，无论是否是普通住房，都可以享受契税优惠。
其次，降低了购买第二套改良住房的个人的契税率。第23号文件的亮点之一是，个人购买的第二套改良房屋也包括在契税优惠范围之内，没有面积限制和普通住房限制。购买面积在90平方米以下的，按1％的税率征收契税；如果面积超过90平方米，则按2％的税率征收契税。这项提议无疑将激发个体交易者购买第二套改良住房的热情，这将有效地扩大房地产的“买方市场”。
第三，消除了普通住房和非普通住房之间的区别。根据财政部，国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税[2015] 39号，以下简称``39号文件""），个人将购买-普通物品超过2年（包括2年）。如果房屋是对外出售的，将根据其销售收入与房屋购买价格之间的差额征收营业税；个人出售已购买超过2年（含2年）的普通房屋，免征营业税。23号文件消除了这种区别，规定只要购买被转让房屋的时间超过2年，就可以免交营业税。
第四，参与房地产交易的纳税人需要注意，第23号文件的优惠政策不适用于全国。考虑到特大一线城市人口宽松的需求，北京，上海，广州和深圳的购房者无法享受第二套住房的优惠契税税率，转让住房的营业税仍在根据39号文件实施也就是说，如果一个人出售不寻常的房屋超过2年（包括2年）用于出售，他仍然需要对其销售收入与房屋购买价格之间的差额征收营业税。
开发税问题
在开发过程中设计了许多税种，所得税的增加需要清算。这对金融体系有严格的要求。如果财务系统不能满足要求，则可以使用直接成本法进行扣除。，导致清算期间扣减额减少，税收负担增加。
印花税
1.涉及印花税的主要合同项目。签订合同时尽量分开价格和税收
（1）供应A的材料的采购：购销额的十分之一。
（2）建筑安装项目合同：合同金额为十分之三。
（3）建设项目的勘察和设计合同：收费的十分之一。
（4）贷款合同：贷款金额的0.5十分之一。仅向金融机构借款涉及印花税。为了确定金融机构，我们需要查看银监会是否有金融执照。
（5）财产保险合同：收取的保险费的千分之一。
2.印花税的征收方法分为两种：核实征收和核定征收。为了批准征收印花税，必须获得印花税核查通知，并由主管税务机关确定核实征款，买卖链接的具体批准比例。在新项目开发的初期，房地产企业的财务人员应充分了解本地区房地产行业购销印花税的具体征收比例，并通过计算确定应采用哪种征收方法。在开发阶段被企业采用。如果在开发初期有很多合同，则可以考虑采用批准的收款方法。在经营期内合同较少的情况下，可以申请核实征收方式，以达到节省法定印花税的目的。
土地持有税
土地使用税的重点是准确计算不同自然税计算的开始时间
一，建设过程中土地使用税的计算开始时间
《城市土地使用税暂行条例》第9条：对于新征用的土地，应按照以下规定缴纳土地使用税：
（1）征用耕地应自批准之日起一年内缴纳土地使用税；
（2）对于征用的非耕地，土地使用税应从征用批准之日起支付。
财税[2006]第186号公约第2条第1款（主要用于建设用地）是通过转让或转让方式支付土地使用权的，应由受让方自转让后第二个月起支付合同规定应交付土地对于城市土地使用税，如果合同没有约定土地出让时间，则受让方应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。土地交付时间最好放在月初，这样可以节省一个月的土地使用税。由于房地产公司的建筑面积很大，一个月的土地使用税额也很大。此外，开发企业应尽可能执行纸质过户手续，以免由于搬迁等其他因素导致政府未能按照土地购买合同规定的时间交割土地，可能引起税收相关风险。 。
II。施工期土地使用税的计算依据
1.确定总税区
《城市土地使用税暂行规定》第3条：土地使用税是根据纳税人实际占用的土地面积计算的，并按规定的税额计算。国税底字[1988] 6号第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指省，自治区，直辖市人民政府确定的单位组织确定的土地面积。未组织调查但纳税人持有政府部门颁发的土地使用证的，以证明书确认的土地面积为准；未出具土地使用证的，纳税人应当申报实际土地面积。
请注意，如果纳税人非法占用开发用地，即土地使用权证明文件上的四行边界与该字段不一致，则应根据四行边界计算土地面积。
2.准确掌握扣除范围
（1）经济适用房和廉租房
在2019年1月1日至2020年12月31日期间，公共租赁住房建设期间使用的土地和公共租赁住房建成后占用的土地将免征城市土地使用税。其他住房项目中的公共租赁住房建设，按照公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征公共租赁住房建设和管理中发生的城市土地使用税。尽快获取证明文件并及时提出免税申请（财政部国家税务总局2019年第61号公告2019-4-15）
（2）其他优惠政策的土地使用扣除。
适用于符合优惠政策的其他土地（学校，医院，托儿所，幼儿园，未使用的绿地，道路用地，荒山，林地，湖泊和其他社区外未使用的土地）区域，因为房地产公司仍在建设中，上述优惠政策完成后，指定房地产的使用可能无法覆盖规划区域，并且该区域可能被挪作他用，因此当地优惠政策的建设，以表明是否使用土地面积优惠政策的适用范围各不相同，有些地方允许扣除，有些地方不允许扣除。例如，可以扣除上海，重庆和青岛。
上海：上海税收土地[1989] 46号条款：第3条：公司新获得土地时，将征用与市政计划相同的部分公共道路用地。如果这部分被征用土地不属于企业范围，将不被使用可以免征土地使用税。
上海市税地〔1990〕54号文第2条：使用企业内自然形成的河流或湖泊（例如，旅馆和其他单位作为景观格局或娱乐场所等）被征用土地按照规定使用税收；尚未使用过的土地，经当地税务机关审查后，报本局批准后暂时免征土地使用税。
重庆渝地税发[2003] 301号文件，第2条，第2项：对于发展社区的道路和绿化土地，经地区/县批准，不得暂时征收城市土地使用税土地税局。
青岛：青地税函[2009] 128号第4条：开发初期的应税土地总面积不包括居委会，派出所，学校，幼儿园，托儿所，规划部门批准建设的医院和医院要分配的土地面积
廖水四[1993]第203条：房地产公司征收的土地使用税的基础包括：
可以分为辅助设施。也就是说，对住宅区的道路，绿地，商业网点，自行车棚和其他公共设施征收税款。
在房地产企业的开发和建设过程中，用于商品住宅开发的土地是企业生产和经营的土地。不论该房地产的未来开发建设是住宅房地产还是其他房地产，在开发期间，均应根据其所在地的土地使用税标准征税。（辽地税〔2000〕97号）
开发建设期是指房地产企业批准开发建设到开发建设项目完成（包括竣工）的期间。在此期间，土地使用税应根据所占土地总面积计算。项目竣工并出售房地产后，房地产企业和买方分别根据已出售和未出售房地产的建筑面积比例计算未使用部分和已出售部分。（辽Di税务[2000] 398号）
如何对单独建造的地下建筑物征收土地使用税？具体请参见《财税2009》：城市土地使用税按照城市土地使用税范围内单独建设的地下建设用地，按规定征收。其中，已取得地下土地使用权证的，按照土地使用权证确认的土地面积计税；如果没有地下土地使用权证明书或者未在地下土地使用权证明书上注明土地面积，则应根据地下建筑物的垂直投影面积计算税额段。
上述地下建筑用地暂时要按应税税额的50％征收城市土地使用税。
财产税
城市，县，建制镇以及工业和矿区征收财产税。（《房地产税暂行条例》第一条）
问题1：如何了解城镇的税收范围？
根据土地所在地省政府的具体规定，请在实践中进行确认。
1986年第8号《裁水底子》规定，建制镇是人民政府所在地，但不包括其管辖范围内的行政村。但是，每个省在实际馆藏中都有其自己的解释。例如，辽政辽政2000号第23号规定，自2000年1月1日起，所有在非农行政区域内拥有或使用非农业，林业，畜牧业，渔业生产经营活动的财产所有人。我省已建立的城镇和单位和个人征收土地征收物业税和城市土地使用税。
问题2：是否对建筑工地征收临时财产税？
彩水底子（1986年第8号）规定，在施工期间应免除所有税款，退还或评估并转移到基础设施部门，并应在收到税款后的第二个月缴纳该税款。
问题3：是否对房地产开发的商品房征收财产税？
Guo Shui Fa [2003] No. 89：鉴于房地产公司在开发商品房之前，它是房地产公司的产品。因此，对于房地产公司建造商品房，出售前不征收房地产税。以前的房地产公司对已使用，租赁或借出的商业建筑物使用了房地产税。
问题4是否以已建成的待售商品房作为抵押向银行抵押贷款征收房地产税？
有两种观点
第一种观点：公司不认为抵押被视为使用
第二种观点：设置抵押本身就是一种用途。商务印书馆对《现代汉语词典》的使用被解释为该人出于某种目的而使用的器具资金的行为。
开发费用
1.建立详细的开发成本帐户。
其次，成本对象的确定和核算
（1）确定应纳税成本对象
郭水发[2009] 31第26条：6项原则需要准确把握
1.是否可以出售：如果开发产品可以在外部出售和出售，则应将其作为独立的税收成本对象进行核算；如果不能在外部销售，则可以将其汇总为过渡成本对象，然后分摊相关成本转化为外部经营销售的成本对象。
案例：一家房地产公司开发了一个项目A，该项目可以在外部出售房屋，而幼儿园则需要按照规定免费移交给地方政府。根据可销售性原则，需要将房屋作为独立的税收成本对象进行计算，并收集作为过渡性成本对象的幼儿园，然后将相关成本分配给住宅项目。
2.分类和汇总原则：对于具有相同开发位置，完成时间相似且产品结构类型无明显差异的团队开发项目，可以进行成本对象核算。
案例：项目A的开发将居住区分为东西两部分。东区的80,000平方米建筑于2015年3月开始，于2017年6月完成； 2015年8月，西区120,000平方米开始施工并于2018年2月完成。根据分类和汇总的原则，需要将东部和西部地区作为不同的成本对象进行核算。
3.功能差异原则：当开发项目的组成部分相对独立并且具有不同的功能时，可以将其用作独立的成本对象。
案例：在已开发的项目A中，住宅区的东侧也开发了两座商业建筑。根据功能差异化原则，这两个商业建筑物需要作为独立的成本对象进行计算。
4.价差原则：如果某个开发产品的预期价格因其产品类型或功能而有很大差异，则应单独核算。
案例：在已开发的A项目中，东部地区的一栋房屋是政府指导价为12,000元/平方米的安置房，其余为普通房屋，平均单价为40,000元/平方米。价格差异原则要求将被拆迁的房屋和普通房屋作为成本对象进行核算。
5.成本差异原则：如果开发产品的建造成本由于建造上的显着差异而存在重大差异，则应将其单独列为成本对象。
案例：在已开发的A项目中，东部地区的房屋之一是安置房。政府的指导价是12000元/平方米，其中五间是普通房屋。另外三栋是装修精美的高档商业建筑，平均单价为8万元/平方米。根据成本差异原理，有必要单独计算精装修商品房作为成本对象。（价格差异原则也适用）
6.区分权益的原则：如果开发项目是由多方委托或开发的，则应根据上述原则将其划分为成本对象。
案例：在项目A的开发中，在项目外部，需要为地方政府建造一个体育馆，并且政府根据企业A的投资的一定比例来分配资金。按照区分权益的原则，单独建设的体育馆应当单独核算。
（II）应税成本对象的管理：
2014年第35号SAT公告：
房地产公司应根据税收计算成本对象确定原则确定完成的开发产品的成本对象，并就确定原理，依据，共同的成本分配原则和方法以及财务报表的基本情况发布专门报告。开发项目和开发计划。产品开发完成之年的年度所得税申报表将与“企业所得税年度申报表”一起提交给主管税务机关。
房地产公司向主管税务机关确定费用对象后，不得随意进行调整或混淆。如果确实有必要调整成本对象，则应就调整前后的原因，依据和成本变化等情况出具专项报告，并在调整企业所得税年度纳税申报单时提交给主管税务机关。本年度。
提示：
（1）对于单个开发项目，将设计预算或施工图预算中列出的每个单独开发项目用作成本核算对象。
（2）对于建设周期长的大型开发项目，可以根据项目特点和成本管理需求，按照开发项目的一定区域和时期划分成本核算对象。在此基础上，如果同一时期或区域内属性的产品类型不同，则应根据产品类型划分成本核算对象。
（3）不能在外部操作或销售的辅助设施不被视为单独的成本会计对象。它们用作过渡成本对象以收集发生的成本，然后将相关成本分配给可以在外部出售和运营的成本会计对象。
（4）通常应在施工开始之前确定成本核算的对象。一旦确定，就不得随意更改以确保成本会计的准确性。如果同时制定不同的成本核算对象，则成本部门在支付成本时应指出其属于哪个成本核算对象，以便财务人员可以准确地进行计算。
（三），费用分配：
国税发[2009] 31号第30条：
（1）土地成本通常根据土地面积法分配。如果确实有必要结合其他方法，则税务机关应同意。
土地开发也与房地产开发相关，房地产是分阶段一次性获得房地产开发的。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。
（2）将公共辅助设施的成本作为过渡成本对象单独核算，应根据建筑面积法进行分配。
（3）如果借贷成本由不同的成本对象分摊，则根据直接成本法或预算成本法对其进行划分。
（4）其他成本项目的分配方法应由企业自行决定。
成本分配
1.土地增值税费用分摊
（1）《土地增值税实施细则》：纳税人在一块土地使用权转让后分阶段开发和转让房地产后，可以根据下列项目确定扣除额：转让土地使用权的面积计算总面积的份额作为分配，或者计算建筑面积，或者可以通过税务机关确认的其他方式计算分配。
（2）国税发[2006] 187号：多个房地产项目共有的成本和费用，应根据清算的可售建筑面积计算多个项目的可售建筑总面积项目
（3）国税发[2009] 91号：分阶段开发项目或同时开发多个项目，或在同一项目中建设不同类型房地产的纳税人，应采用合理的分配方法。受益人并分享共同点成本。
（4）重庆市地税局关于2014年第9号的公告：清算组分期清算或复建房地产的公告。;房地产开发成本根据建筑面积率法计算和分摊。明确确定目标的设施，设备和装饰支出应直接计入相应房地产的房地产开发成本中。
（5））是多个房地产项目的常见土地成本。税务机关应根据清算项目面积占多个项目总面积的比例计算确定清算项目扣除额。对于同一项目的土地成本，税务机关应根据普通住宅和非普通住宅（包括非住宅建筑，下同）的可售建筑面积与以下比例计算和确定可抵扣金额：总可售建筑面积。由于多个房地产项目的建设和安装成本相同，税务机关应根据清算项目可售建筑面积占可售建筑总面积的比例计算并确定清算项目的扣除额多个项目（辽地税函〔2012〕92号）
2.企业所得税费用分摊
郭水发[2009] 31第29条：
不能区分负担对象的共同成本和间接成本应根据收益和比率的原则分配给每个成本对象。具体分配方法可以选择如下：
（1）土地面积法
（2）建筑面积法
（3）直接成本法
（4）预算成本法
第五节相关实践问题
问题1：几种税收计算方法
首先，将A的供应包括在总合同的总价中，并且施工方需要根据包含A的供应的合同的总合同价向A方开具发票。当建筑单位转移材料时，就是货物的销售。收入在发行时应予以确认并开具发票。
第二种指甲供应不包含在合同总价中。施工方仅参与指甲供应的接受和使用。
问题2：建筑服务的增值税发票位置
一般纳税人应在组织所在地开具增值税发票。如果小规模的纳税人跨县市开具增值税发票，他们可以向进行建筑服务的地方的主管税务机关申请及时获得全价和逾期费用。增值税发票
问题3：出售建筑材料和提供建筑服务应如何征税？
可以在销售合同中注明材料价格和建筑服务价格，并根据商品和建筑服务的销售额支付增值税。如未另行规定，应按照混合销售的原则处理。
问题4：如何判断建筑分包合同的旧项目？
受制于总合同。总合同是一个旧项目，因此分包也应被视为一个旧项目。甲方与乙方签订合同。施工许可证指示开始日期为2016年4月30日之前。5和1之后，B和C签订了分包合同。丙方可以根据旧项目选择简单的计税方法。
问题5：如何确定沙子，土壤和石头的增值税？
销售从自己挖掘的沙子，泥土，石头或其他矿物中连续生产的砖块，砖块和石灰的一般纳税人，可以选择简单的3％税率，否则无法按3％的总税率开具发票13％
问题6：地下停车位的费用如何分摊？
郭水发2009年第31条明确指出，应将单独的地下停车场作为成本对象进行会计处理，使用地下基础设施形成的停车场应视为公共辅助设施。土地扩建环节的民防工程可以按照政府规定使用房屋企业的地下建筑物。修建地下人防工程的地下车库或地下停车位。公告在房地产项目中是公允的还是突出的，所有业主都知道可以扣除费用。非民用停车位，具有财产权的地下停车位的转让以及所赚取的收入都包括在清算收入中。允许税务机关记录成本，并根据匹配原则在清算中扣除。没有财产权的地下停车场的收入不计入项目收入，且不扣除成本。销售地下停车位的收入通常发生在后期。如果将过多的费用分配给地下停车位，将不可避免地影响企业所得税，土地增值税，并在分配时减少地下停车位的分配基础。相关的开发成本根据实用面积法进行分配。最小化分配区域。该项目的土建工程成本是根据土建工程独立的价格审查报告确定的，土木工程成本是根据房屋的总销售面积分配的。停车位仅计入土建成本。我们想要的地下基础
问题7：如何处理售楼处和样板房的装修？
增值税财务和税收法，2016年第36号：房地产公司自行在增值税细分中融资和租赁的房地产，不需要扣除施工现场的临时建筑物和构筑物在两年内。销售办公室的样板房是建筑工地上的临时建筑结构，进项税可以一次扣减，而无需转出就可以免除。
土地增值税链接分为硬安装和软安装。临时销售部门是一个硬安装，作为项目扣除。整体家具的中央空调的不可拆卸部分作为开发成本也是困难的安装。分体式空调和冰箱等可移动物品不能用作扣除
所得税分部中的硬包装费用资本化包含在开发成本中软包装费用销售费用
房地产税链接Guoshuifa 2003 89自行出租和租赁的住房企业数量。从下个月开始支付房地产税和土地使用税
问题8：如何在没有票据管理的情况下处理红线以外的税收成本。
Edi Taxation 2013第44号文方企业承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程支出以外的项目建设费用（红线），可以直接基于与项目的相关关系计算无法提供从项目中扣除的金额或依据不足。如果与建设项目的发展没有直接关系，则不能将其计入项目的扣除额中。
重庆：企业实际发生的不符合经营惯例的行为应由企业证明。如果不符合税法的扣除原则，则不能在税前扣除。
住房企业在2015年第917号琼地税函中为红线以外的政府建设公共设施或其他项目。任何能够提供政府有关部门签发的证明文件的人，都可以确认支出与项目直接相关，包括项目土地与使用权有关的费用可以包括在扣除额中。
问题9：房地产公司销售办事处的建筑成本和样板房的装修成本是否应包括在开发成本中？