凭证，股权转让，增值税，继续教育，税前扣除，这五个常识
1.销毁会计凭证需要什么程序？
1.单位的存档机构应与会计机构一起提交销毁意见，编制销毁清单，并指定名称，卷数，账簿数，起止年限，文件编号，期限。会计凭证的保存期限和保存期限销毁以及销毁时间等； 2.单位负责人就销毁清单签署意见； 3.销毁期间，档案代理机构和会计机构应当共同派员监督。 4.在销毁会计凭证之前，主管应检查销毁清单的内容，检查销毁的会计凭证；销毁后，应在销毁清单上签名并盖章，并将情况的监督情况报告给单位负责人。
2.个人转让股权时，税务机关在什么情况下有权核实股权转让收入？
根据《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》：如果满足以下条件之一，主管税务机关可以核实股权转让所得：出于正当理由； （二）未在规定期限内填写完纳税申报表，责令税务机关下达报告期限后未在规定期限内报告的； （三）转让人无法提供或者拒绝提供股权转让收益的有关信息；股权转让收入的情况应当核实。具体咨询税务机关。
3.小规模纳税人可以将增值税豁免转让给小型和微型企业吗？
根据《国家税务总局关于小规模纳税人增值税免征政策的征收与管理问题的公告》：小规模纳税人经历了增值税应税销售，每月总销售未超过10万元如果一个季度是一个纳税期，并且季度销售额不超过30万元（下同），则免征增值税。小规模纳税人从事增值税应税销售，月销售总额在10万元以上，但扣除当期不超过10万元的房地产销售，商品，服务的销售，服务和无形资产获得的销售免征增值税。
4.会计师是否可以继续进修而从事会计工作？
根据《会计人员管理办法》：自2019年1月1日起，从事会计工作的会计人员应满足以下条件：1.遵守《中华人民共和国会计法》；国家的统一会计制度如法律法规； 2.具有良好的职业道德； 3.按照国家有关规定参加继续教育； 4.具有会计工作所需的专业技能。会计师具有专业的会计知识，具有基本的会计和业务技能基础知识，并且能够独立处理基本的会计业务，表明他们具有从事会计工作所需的专业能力。单位应当符合国家有关法律法规的规定。
5.如何扣除税前的员工交通补贴？
如果要对企业提供给雇员的通讯和运输福利进行货币化改革，则应从雇员的工资总额中扣除每月发放或支付的通讯和运输补贴；未实施货币化改革的，企业应当相关费用作为职工福利费管理。
企业产生的差旅费用。首先，纳税人可以根据公司生产经营的实际情况制定自己的差旅费报销制度。与业务活动有关的合理差旅费用可以在税前扣除。这是纳税人与其业务活动有关的合理差旅费用。它应能够提供有效的证明和相关证明材料以证明其真实性，否则不得在税前扣除。
会员：
我们的公司是增值税一般纳税人。 2015年，我们以货币形式投资了100万元人民币，投资了A公司，持有其10％的股权，我们现在正准备以150万元的价格将该股权转让给另一家企业。我的公司在股权转让中涉及哪种税？
大成战略：
您公司的股权转让涉及公司所得税和印花税。
一，企业所得税
《企业所得税法实施条例》（国务院第512号令）第16条规定，《企业所得税法》第六条第3款所述的财产转让收入是指固定资产和生物资产转让，无形资产，权益，债务和其他财产。第五十六条规定，企业的全部资产，包括固定资产，生物资产，无形资产，长期待摊费用，投资资产，存货等，均按历史成本征税。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时发生的实际支出。企业在持有各种资产的期间内，资产的价值可以增减，但根据国务院财税部门的规定可以确认损益，且资产的税基不能调整的除外。第七十一条规定，《企业所得税法》第十四条所称投资资产，是指企业对外股权投资和债务投资形成的资产。企业转移或处置投资资产时，允许扣除投资资产的成本。现金支付的投资资产，以购买价款作为成本。
《国家税务总局关于企业所得税法若干税收问题执行情况的通知》（国税函〔2010〕79号）第三条规定，企业股权收益的转移应当生效。转让协议并完成股权变更程序当确认收入实现时。股权转让收益是扣除取得股权所发生的成本后的股权转让收益。企业在计算股权转让收益时，不得扣除以被投资单位的未分配利润等股东留存收益的权益为基础进行分配的金额。
因此，当转让协议生效且完成股权变更手续时确认您公司的股权转让收入时，股权转让收入减去股权转让成本的差额50万元确认为权益。转移收入并注册到公司应税收入须缴纳企业所得税。
第二，印花税
《印花税暂行条例》（国务院第11号令）第1条规定，在中华人民共和国境内撰写和领取本条例所列证书的单位和个人为所有印花税纳税人，并应遵守本条规定支付印花税。第二条规定下列凭证为应税凭证：（一）买卖，加工合同，建设工程合同，财产租赁，货物运输，仓储，贷款，财产保险，技术合同或合同凭证； （2）产权转让文件； （3）商业书籍； （四）权利和许可； （五）财政部确定的其他税收证明。附录“印花税税表”指出，产权转让收据（包括财产所有权和版权，商标专有权，专利权和专有技术的使用权）应按印花税中所含金额的千分之五予以减除。合同。
国家税务总局关于解释和规定某些特定印花税问题的通知（国税发〔1991〕155号），关于第十个问题，“财产所有权中的财产所有权转移”。标题"如何界定征税范围？答复如下：“财产所有权”转让文件的征税范围是：政府管理机构为动产，不动产所有权转让和企业股权转让设立的文件。图书。
因此，贵公司签订的股权转让合同应按150万元人民币乘以千分之五即750元人民币的税率缴纳印花税。
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2.雇主依法制定的劳动法规适用于劳动者，该劳动者受劳动者的劳动管理，从事由劳动者安排的有偿劳动；
3.工人提供的劳力是雇主业务的组成部分。
2.如果雇主尚未与雇员签订劳动合同，则在确定双方有劳动关系时，可以参考以下文件：
1.工资支付凭证或记录（员工工资表），各种社会保险费的支付记录；
2.雇主向工人颁发的“工作证明”和“服务证明”，以证明其身份；
3.工人填写的雇用记录，例如“登记表”和“登记表”；
4.出勤记录；
土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人。如果公司股东以100％股权转让的形式转让房地产，他们是否必须按照本规定缴纳土地增值税？本文认为，案例分析的关键是确定相关条款中的“转移”是否包括间接转移。
最近，来自税务实践领域的一位朋友向作者提出了一个问题：如果公司的股东通过转让100％的股权来转让房地产，他们是否应该支付土地增值税？他说，在咨询了一批专业人士之后，获得的反馈是积极的，几乎是一半。作者立即想到了一个类似的案例，该案例引起了关于是否应对该类转让征收土地增值税的热烈讨论。
案件：
企业通过转移股权来转移房地产
情况如下：
2012年12月，原A市地方税务局的审计局对A房地产开发公司进行了税务检查，发现了涉嫌逃税的问题。
2004年5月2日，A公司和B公司（以下简称B公司）签订了土地使用权转让合同，将10个以其名义的土地使用权转让给B公司。三个阶段。随后，由公司B指定的公司A和C有限公司（以下简称公司C）进行了具体的转让业务，土地转让款也由公司C付给了公司A。在转让和征收两项土地使用权后，甲公司改变了土地使用权的转让方式，与丙公司签署了投资合作协议，并决定成立一个项目公司-丁有限公司（以下简称“丁有限公司”）。 D公司）。以剩余的8个土地使用权投资D公司，然后将股权转让给C公司，最后退出D公司。
根据税法，股权转让不征收营业税。在2006年3月2日之前，以土地使用权的价格持有股份投资。被投资公司未从事房地产开发，未征收土地增值税。通过以上操作，A与直接转让土地使用权的应交税费相比，公司应支付的应交税费减少约1亿元。
争议：
转让时会征收土地税吗？
根据检查情况，审计局认为，甲公司使用土地作为投资价值来投资股票和股权，这实质上是房地产的间接转让，以避免支付与土地使用权相关的税款。土地使用权转让。
《土地增值税暂行条例》第2条规定：“转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物的单位和个人（以下简称“土地转让人”）房地产）并取得收益，应承担土地增值税的责任。（以下简称纳税人）应当按照本规定缴纳土地增值税。 “因此，甲公司应被视为以土地价格进行股份投资，股权的转让即为土地使用权的转让，并应相应地征税。。实际上，国家税务总局已就类似案件（国税函〔2000〕687号，国税函〔2009〕387号，国税函〔2009〕387号）作出了答复。 2011]第415号）。
然而，此案提交给原A市地方税务局的主要税务案件审理委员会后，出现了不同的意见，理由是股权和房地产在法律和经济上本质上是完全不同的。现行暂行土地增值税规定及其实施细则也没有要求对股权转让支付土地转让税。国家税务总局的有关答复仅针对个别情况，并不具有普遍性。根据合法征税原则，不能将其用作征税基础。
为了妥善处理此案，该局就相关问题向高级税务机关提交了书面指示。上级税务机关在接到有关情况后，派出了由政策法规部门负责人，有关税收征收管理部门负责人组成的实地调查组。经调查发现，由于现行税法没有规定股权转让要缴纳营业税和土地增值税，因此本案中的当事方不应缴纳这两种税。最后，以“通过股权转让的方式转让土地使用权，不征收营业税或土地增值税”作为结论。
但是，在实践中，对该问题的理解尚未统一，并且仍然存在两种观点。一些税务中介对此问题的理解不明确。为了避免风险，他们将首先寻求主管税务机关的建议。
分析：
这种转移方法的业务实质是什么
作者认为，要讨论此问题，我们首先需要分析：通过转让100％股权来转让房地产的业务实质是什么？显然，这种转让的实质是房地产的转让，可以达到避税的目的。从税收收集者的角度来看，如果不对此类转让征收土地增值税，则转让人将逃避税法的管辖。
但是，转让人可以仅根据经济实质来缴税吗？税法的法律性质要求它注意法律形式。实质重于形式主要是会计原则。在大多数情况下，它不能应用于执法。土地增值税也不例外。在这种情况下，转让人没有合法转让房地产，没有征税基础就不应征税。
股本和房地产是不同的事物，对应于不同的权利。转移股权的是D公司的股东，而不是D公司本身。如果对相关股权转让征收土地增值税，将产生与公司法和财产法相抵触的情况。
在税收筹划中，考虑到股权转让，公司收入和公司发展的性质，并结合国家税收，工业政策和产业政策，可以节省合法合理的避税和税收成本节省。
III。合伙人股权转让：相关税收法规不够明确
《财政部国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》（财税[2008] 159号）明确规定，合伙企业的每个合伙人均为纳税人。合伙企业的合伙人为自然人，缴纳个人所得税；法人和其他组织的合作伙伴应缴纳企业所得税。但是，159号文没有规定合伙人转让合伙人股份的所得税的征收和管理。《国家税务总局公告》（国家税务总局公告2014年第67号）第二条规定，本办法所称权益是指投资于在中国设立的企业或组织的自然人股东（以下简称“股东”）。称为投资企业，（不包括独资经营和合伙经营）。可以看出，合伙企业合伙人转让合伙企业股权也不受67号公告的约束。将来是否会类似于《合伙企业合伙人所得税管理办法》来澄清，仍不理会此类收入的处理规则，但不同地区的税务机关实施标准不同，企业税负也不同由于政策不完整和不一致。不断出现是不争的事实。
根据《国务院关于私营企业和合伙企业征收所得税的通知》（国发〔2000〕16号），自2000年1月1日起征收企业所得税。对合伙企业的税收已经停止。生产经营收入与个体工商户生产经营收入应缴纳个人所得税。根据《国家税务总局关于个体工商户和合伙企业个人所得税问题的公告》（国家税务总局2014年第25号），合伙企业自然人合伙人的生产经营所得作为该纳税年度的个人所得税征收。因此，自然人合伙人转让合伙人股份已包括在年收入总额中，年终对账不适用。它不适用于每个帐户，这可能会增加自然人合伙人逃税的风险。
应当指出，对于自然人合伙人，根据税法，个人的年收入超过120,000时应进行自我评估，并提交给主管税务机关。
根据《合伙企业登记管理办法》的规定，申请合伙企业变更登记，应当向原企业登记机关提交下列文件：
与公司股权转让类似，税务，工商部门也没有实现合伙人转让合伙企业股权的系统性联系，从而导致了逃税空间和自然灵活性。人的伙伴。不利于税务机关的税收征管，导致国家税收来源的流失。对于合作伙伴而言，不一致的本地做法在地区之间造成不公平的税收负担。
总结一下
尽管该国发布了一系列法规和政策来规范股权转让的所得税支付，但仍然存在许多缺陷。加强税务，工商部门之间的合作和信息共享，是对股权转让所得税制度的全面完善。趋势。《国家税务总局和国家工商行政管理总局关于加强税收，工商合作，实现股权转让信息共享的通知》（国税发〔2011〕126号）规定了内容。税，工商业信息的种类，方法，期限等规定。
土地收购中涉及哪些税收？
一，股权转让
股权转让中有两种税种：所得税和印花税。印花税只是毛毛雨，其中大部分是所得税。
投资者在计算时是否考虑印花税取决于公司的要求。一些公司规模较小，而另一些公司则不考虑。没问题，因为与数十亿美元的土地交易相比，5.5万美元的印花税并不多。
△二，项目开发链接项目开发链接可以分为三个阶段：
（I）征地阶段
1.契税（{}}契税=土地交易价格x税率
税率因地区而异，通常为3％-5％
2.印花税（{}}印花税金额=土地使用权转让合同的金额×5 / 10,000
（再次，因为金额很小，有些公司不考虑）
△
（II）建设阶段
3.土地使用税
应税金额=实际土地占用面积×适用税额
的适用税额因地区而异，有的是8元/平方米/年，有的是3元/平方米/年。
通常每年支付两次，通常在获得预售证明后不支付。
（类似地，由于土地使用税的金额很小，因此一些公司在计算时不需要考虑它，也不需要了解太多）
4.印花税（{}}印花税金额=合同金额×五万
（三）销售阶段
5.增值税和附加费
6.土地增值税
7.企业所得税
5、6和7非常重要，并且计算更为复杂。
8.印花税印花税额=销售合同额×5 / 10,000
（由于印花税少，一些公司在计算时不考虑印花税）
第三纳税人
首先，印花税是由合同双方共同支付的，其余的税收可能是原则：由谁赚钱就交。△您可以了解具体情况：
在股权转让中，原始股东将项目公司出售给新股东，而原始股东又赚了钱，因此股权转让中的主要所得税纳税人是原始股东。
有必要理解这一点，因为人们经常问，项目公司的土地成本可用于扣除股权转让的所得税吗？
绝对不能！从图片中可以清楚地看到，原始股东是通过股权转让赚钱的人。这是股东一级的事情。项目公司的土地成本由项目公司承担，这与项目公司级别有关。这是两个主题，不能互相推论。
在项目开发过程中，项目公司将其开发的房屋卖给了小业主，项目公司赚了钱。因此，在项目开发过程中，增值税，附加费，所得税和地方税增加额的主要纳税人是项目公司。
IV。摘要如何计算
股权转让的所得税？让我们先来看一个问题。项目公司100％股权转让，总交易价格（包括股票和债券）为12亿美元，门票成本为10亿美元。那么股权转让的所得税=（12亿至10亿）* 25％
这是正确的吗？
根据公式，这绝对是错误的！由于票据的成本是由项目公司承担的，因此发票是由项目公司开具的，只能扣除项目公司的税款，股权转让所得的所得税应为出让方，即股东。项目公司的发票如何扣除股东税？主题是不同的。
但！很多时候，以这种方式计算的结果实际上接近正确的结果。
即使对于投资者而言，这也是一种简单的算法，而无需了解项目公司的资产负债表。
那为什么呢？
如果您对此问题不太清楚，则有必要查看此部分。
一，税率和主题
税率通常为25％，纳税人是转让人
但有一些特殊情况需要注意：
如果转让人是自然人，则税率为20％，而纳税人仍是转让人，但受让人有代扣代缴的义务，这意味着受让人有义务纳税。局付款！目的是促进税务局的征税。自然人股东过于分散，税务局也不容易管理。
如果转让方在海外且税率为10％，则纳税人仍是转让方，但是实际支付股本对价的一方有预扣义务。这也是为了方便税收管理。
如果转让的项目公司在海外，税率也为10％，实际支付股本对价的一方有预提义务。
△此外，即使没有义务代扣代缴，某些地方也将要求受让人支付所得税。术语称为“实际上！”
就像今天在市场上购买二手房一样，房主要求所有税费由买方支付。
因此，在进行谈判时，有必要明确询问对方的报价是真实的，还是已缴纳的每项税款，这是非常不同的！
补充：如果转让人是一家海外公司（该国没有组织），则我经营过一家公司，预扣税的确为10％。
如果转让人是一家海外公司（但该国有机构），则有25％在网上找到；如果是海外个人，则有20％在网上找到。我还没有做后两个，我需要检查一下。如果有人这样做，我希望在邮件中告诉我，谢谢！提醒
予以更正。
其次，所得税的具体算法让我们首先看一下公式：
股权转让所得税=（股权转让价格-股权成本价格）*所得税率股权成本价格是指当股东投资股份或股份的原始转让人时实际交付给企业的资本额。收购权益时的权益实际支付的股权转让价款。简单来说，权益成本分为两种情况：
一种是股东支付给项目公司的注册资本和资本储备；
另一个是股东先前从他人那里购买的项目公司，并在购买时支付了股权转让款。
△情况1：情况1：项目公司B是股东A直接建立的股权转让的所得税=（权益对价A的实缴注册资本和实际投入的资本储备）*所得税率
这里应特别注意：权益对价不是总对价，而是我们在引言（5）中提到的除去债务后的权益对价！△假设A拥有项目公司B的全部股权，并且项目公司下有一块土地。
项目公司共花费10亿元购买土地，其中A支付注册资本1000万元，项目公司债务总额9.9亿元。
假设A转让项目公司100％股权的价格为12亿元。
然后，为了计算股权转让所得税，我们首先计算股权对价：{权益} =交易总债务-债务= 12亿元-9.9亿元= 2.1亿元。那么股权转让所得税=（股权对价2.1亿元-实缴注册资本1亿元-实际资本投资0元）*所得税税率25％= 2亿元* 25％= 5000万元。注意：这里的注册资本实际上是支付的，不是认购的。
税务局并不傻，因此您可以免税的绝对是您实际支付的钱。
第二种情况：项目公司以前是从别人那里收购的：股权转让的所得税=（股权对价-在A之前购买项目公司的成本-新投资的注册资本和资本公积））*所得税税率假设A曾经花费10亿元人民币购买了项目公司B，其中已付或承担的债务为9.9亿元人民币，股权对价为1000万元人民币。
购买A后，A不再向项目公司投资。现在，A希望出售12亿美元。什么是所得税？
计算本次股权对价，本次债务也为9.9亿元，股权对价= 12亿-9.9亿= 2.1亿元
股权转让所得税=（股权对价2.1亿-A，购买项目公司股权前的成本为1000万）*所得税税率25％= 5000万元以上为详细计算，如果想简单，您可以想到以下几点：
一种A用来以总计10亿美元的价格购买项目公司的股份和债务，并且在购买之后，没有进一步的投资，那么现在将出售总计12亿的股份和债务，收入将是2亿元，乘以25％税率5000万元。
3.如果当地政府只告诉我们门票的价格，没有说项目公司的股份和债务是多少？你能计算所得税吗？
然后使用收取机票费用的逻辑
在许多情况下，股东和其他第三方在项目公司投资的所有资金都用于该项目，并且该发票的成本用于形成购票成本。
因此：购票成本接近于对该项目的投资，
股权转让所得税大约为=（总交易价格-机票成本）*税率。例如，在前面的示例中，购票的土地费用为10亿元人民币，现在以12亿元人民币的价格出售。所得税大致等于（12-10）* 25％= 5000万元。注意：此方法仅是粗略估计。尽职调查后我们将了解。修改了股权和索偿要求。要真正弄清楚这一点，您可以这样理解：
股权转让所得税=（股权转让价格-权益成本价格）x所得税率
=（总交易对价-债务-权益成本价格）x所得税率
=（总交易对价-已付债务的注册资本）x所得税率
=（总交易对价-（债务+实收注册资本））x所得税率
≈（总交易价格-门票成本）x所得税率
因此：并非有可用于扣除股权转让所得所得税的票据成本，而是因为票据成本通常大致等于债务+实缴注册资本，因此可以用来大致计算股权转让的所得税。
IV。摘要
1.土地征用涉及的税费分为两个阶段：
股权转让，项目开发
2，股权转让主要是转让方应缴纳的所得税
3.所得税=（股权转让价格-股权成本价格）*所得税率
4.税率通常为25％。如果是个人股东，税率为20％。如果是海外股东，则税率为10％。后两个受让人有保留和支付的义务。
5.请特别注意：除去债务后，权益对价不是总对价，而是我们在上一节中提到的权益对价！
6.权益成本价格=股东投资于股份时实际交付给企业的资本金，或收购股权时实际支付给股权原始转让人的股权转让价格的金额7.计算方法机票费用这是一种近似算法，因为在许多情况下，售票成本大约等于项目公司的债务+实收注册资本。
并不是因为有机票费用可以抵消股权转让的所得税。
增值税和附加费如何？
进项税额=建筑成本（税率为10％）*开票比率÷（1 + 10％）* 10％+建筑成本（税率为6％）*开票比率÷（1 + 6％） *6％+行政费用*开票比率÷（1 + 6％）* 6％+市场营销费用*开票比率÷（1 + 6％）* 6％
注：此处的建筑成本是大型建筑的含义，包括前期准备成本，建筑建筑成本，开发间接费用等。不同项目的适用税率不同，但投资者也无法考虑详细可以根据公司要求粗略计算。例如，建设成本为10％，其余包括初步准备费和开发间接费用。
此外，如果无法从增值税中扣除财务费用，请注意。
总而言之，新项目的公式为：增值税=销项税-进项税=（销售收入-当前地价）÷1.1 * 0.1 +投入的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率当前土地价格根据实用面积进行分配。（以前没有看过书的人，请记住此公式）
五，了解房地产的预收和清算的三大税种有其特点：预收和清算。
也就是说，按照一种非常简单的方法收取税款，等到项目在某个阶段出售后再清算。
无关
这是税务局提出的更具侵略性的想法，也可以用于项目谈判中。例如，为了快速锁定项目，我们可以先讨论固定价格，并同意在收购后通过收购点资产负债表将再次调整，增加还款额和减少补充额，以免在初期陷入无休止的辩论。
预提税的计算公式如下：
预付税款=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％简单的征收方法是：销售征收÷（1 + 5％）×3％，一般征收方法是：销售通常在获得预付款后的下个月报告还款÷（1 + 10％）×3％。
什么时候结算？确实找不到明确的规定。投资者可以在结算后约1个月进行计算。
要特别注意！多付少付，您必须补足，但是如果多付，税务局不会退还您，这不一定是这种情况，具体取决于地区，当地税务局，您的沟通技巧以及您还有滚动开发的项目吗？进行计算时基本上不可能进行评估。您只能打折或简单地将其计算为不可退款。
6.增值税附加费增值税附加费包括三项税：城市建设税，教育附加费和地方教育附加费，总计占增值税的12％（某些地方为10％）。记住这个号码好吧，不明白为什么。
增值税附加费=增值税* 0.12（大多数地方为12％，某些地方为10％，在线检查）
以特定的计算示例为例：假设一个项目是新项目，因为它获得了施工许可并于2017年2月开始施工。
（A）各种假设如下：
（II）增值税和附加计算表：
做您自己的计算看是否正确。
7.一些特殊情况：包括公认的销售，旧改革，村民企业合作以及政府土地还款等。我打算完成三大税种的基本算法，并在一个特殊的部分中进行讨论。
VIII。摘要：1.增值税和附加税取决于它是新产品还是旧产品。新项目必须使用一般税法。旧项目可以使用简单税法或一般税法。2.新项目和旧项目之间的界限为2016年5月1日。3.简单的收集方法公式如下：预收集：销售收据÷（1 + 5％）×3％，清算：销售/ 1.05 * 0.054，一般税收计算方法的公式如下：预收：销售回收÷（1 + 10％）×3％，清算：增值税=销项税-进项税=（销售收入-当前地价）÷1.1 * 0.1- 【输入的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率]（注意：我在这里采用当前税率，以后更改税率时将作调整）5.增值税和附加费=增值税* 1.12（* 1.1在某些地方）
土地增值税的计算方法全国土地增值税的计算逻辑是相同的，但是具体的计算方法在不同的地方略有不同。
每个公司的计算方法都不相同，这里没有对与错。由于实际税收有所不同，因此作为投资者，必须在计算阶段将其简化到一定程度。不同的简化导致不同的计算方法。这是给大家的参考，想法基本相同，如果您公司中的具体计算公式不同，则以公司的要求为准。
△首先，计算逻辑和公式土地增值税计算的主要逻辑是：从销售收入中减去扣除额以获得增值额，然后将该增值额除以扣除额获得增值比率。适用不同的税率和快速计算扣除系数。
LAT等于增加值乘以适用税率，再减去扣除额与快速计算扣除额的乘积。
的具体计算公式如下：
增值金额=转让的房地产收入总额扣除的项目金额土地增值税=增值金额×适用税率-扣除项目金额×快速计算扣除系数适用税率如下：
△举一个特别简单的例子（不考虑增值税的影响），假定扣除的项目金额为600，项目转让的房地产总收入（通常为销售收入）为10亿。万元，然后：
增加值= 10亿至6亿= 4亿；（{}}的增加值比例除以扣除额= 4亿/ 6亿= 66.7％
此比率适用于上表。附加值介于50％和100％之间。适用税率为40％，扣减系数为5％。（{}}应付土地增值税= 4亿增值税*适用税率40％-600百万扣除项*快速扣除系数5％= 1.3亿
△2.扣除项目的金额是多少？
（1）土地使用权的支付金额（以下简称A）：土地出让金，土地价格清算，契税；
（特别注意：在计算增值税和附加费时不能扣除契税，但是在计算土地增值税时可以扣除。）
（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用和拆迁补偿费，初步工程成本，建筑安装工程成本，基础设施成本，公共设施支持成本以及开发间接成本。
（3）房地产开发支出（以下简称C）：指销售支出，管理支出和财务支出。
可以根据所转让的房地产项目分配并提供金融机构认证的财务费用利息支出，可以根据实际情况扣除，但最高不得超过根据同一笔费用计算得出的金额商业银行定期贷款利率。其他房地产开发费用，应在甲，乙金额之和的5％以内扣除。
如果无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用或无法提供金融机构证明，则应在A和B金额之和的10％之内扣除房地产开发费用。
看起来有点复杂。对于投资者来说，金融机构是否证明了利息并不重要。只需根据计算结果扣除即可。公式为C =（A + B）* 10％△
（4）与房地产转让有关的税项（以下简称D）：“增值税改革”是指增值税附加费
特别注意，这里扣除的税是增值税附加费，即城市建设税，教育附加费，地方教育附加费等，而不是增值税本身。在这里容易出错。
（5）扣除20％（以下简称E）：E =（A + B）* 20％△III。在计算“税制改革”后的土地增值税时，每个项目均不包含增值税听标题让人头晕。简单来说，这意味着：
房地产收入转移总额需缴纳销项税。房地产总收入转移（不含税）=销售收入（含税）-销项税回忆条目（9）增值税计算公式：
房地产总收入（不含税）=销售收入-（当期可扣除的销售收入-土地价格）/1.1*0.1这样可扣除销项税。
扣除项目金额：在计算所有进项税时，建议先计算增值税和附加费，并以表格形式保留每一项的销项税和进项税，以便各种不含税部分容易。（我们将在后面给出示例。）
△四分一胜。二分法VS。三分
首先，土地增值税按项目进行清算，对于分阶段开发的项目，按单位进行清算。
那么，在特定时期内如何开展不同类型的业务？
有三种方法：单点，两点和三点。
一分一算
二分法分为：普通住宅，其他
三点方法分为：普通住所，非普通住所和其他。
（应注意，停车位分为产权和无产权；拥有产权的停车位需要缴纳土地增值税，并将其归为“其他”。如果开发商出售没有产权的停车位，实际上是这是一项长期租约，因此您不必支付土地增值税，但您应该支付房地产税。）
△那么应该使用哪种方法进行计算？
取决于当地税务局的要求！
遇到问题时，请先在线搜索。如果找不到，请询问兄弟公司如何在本地计算。
△那么，如何将高层住宅建筑物定义为普通房屋还是非普通房屋？
再次是这样：要求因地而异！
通常，考虑三个方面：
1，容积率低于1.0（不包括1.0）；
2.单间公寓的建筑面积为多少平方米（假设12年内为144平方米，后来更改为120平方米，但要求因地而异），或者房屋交易价格为一万多元。
3.实际交易价格高于该地区的市场指导价；
只要以上三点相符，那便是非普通住所。否则是普通住宅。
特别注意：遇到特殊情况时，请先在线搜索本地要求。通常您可以找到它们。如果找不到它们，则应将其视为非普通房屋。（现在市场上可以被税务局归类为普通房屋的比例不高）
特别注意：土地增值税必须根据当地划分方法计算，并且所有业务类型不能一起计算。根据我自己的计算经验，差异很大。总销售额超10亿元的小项目一个小的算法是不同的，利润可以是几千万。
一般来说，停车位正在亏损。普通住宅的利润略高，别墅和企业的利润更高。如果将它们全部计算在内，则相当于将停车位和普通住宅的成本摊销到别墅中。是的，总体增值率降低了，税率文件相对较低，而总税率却要低得多。
第五，分摊原则二分法和三分法将要求收入，可扣除金额等以不同的业务格式进行分摊。分摊原则是什么？这是计算土地增值税最困难的部分。。
实际上，这种分配方法在各地都不相同。以下介绍是更常用的。作为参考，请参阅：销售收入：以发生的任何一种为准。例如，出售了多少普通房屋，出售了多少非普通房屋，以及出售了多少其他房屋。
如何分摊土地使用权的支付和土地拆迁的费用？
△可以这样计算：
分阶段开发：根据国土面积法（即一定时期内国土面积占总国土面积的比例）分配。
同期的业务类型：根据可售面积方法（即，一定时期内可售建筑面积与总可售建筑面积之比）进行分配。
[注意：此处的实用面积仅指地面上的实用面积，不包括停车位等。]
特别注意：地下停车位不承担土地成本（除非像广州的某些地区一样，土地出让合同明确规定应为地下区域支付多少土地价格）
开发费用等：根据实际情况发生。但是，我们的投资人员无法在计算中将成本分配给该物业，因此将根据总建筑面积进行分配。（包括地上和地下建筑面积）
这里应注意，许多地区都要求停车位是根据可售物业面积而不是实际的地下停车位建筑面积来计算的。例如，一个停车位的实际面积通常为35-40平方米，但实际的产权面积可能仅为12平方米左右。
房地产开发支出（销售支出，管理支出，财务支出）：回忆前面的公式，C =（A + B）* 10％，可以扣除，可以通过分类计算。
△6.预收和结算与增值税和附加费相同。土地增值税也已预先收取并在一定程度上缴纳。
还清时，要多付少付，这与增值税和附加费相同。绝对有必要弥补，但不一定要退款。很多时候，不可能撤退。（倾向性，如果没有理由证明税务局可以退款，则全部计算为不可退款。）
预先收取的土地增值税=（销售返还的预先支付的增值税）×预先收取的比率收到还款后的下个月，必须进行申报。
△回忆之前的预付增值税计算公式：
预付增值税=预付款/（1 +适用的税率或征收率）* 3％的简单收取方法是销售返利/（1 + 5％）* 3％的一般收取方法是销售返利/（1 + 10％）* 3％那么土地增值税的税前税率是多少？那句话是一样的：在不同的地方有不同的要求！可以在网上找到。询问您的同事是否找不到它。
△不同的业务类型，普通房屋通常为2％，非普通房屋为3％，有些地区必须分为别墅和商业建筑。这些预充电率更高。
土地增值税的时间安排：规则过于复杂，各地的实际要求也不同。我通常会在完成并接受之后将其简化为清算。具体规则如下：
关于印发《土地增值税清算管理规定》的通知
符合下列条件之一的纳税人应执行土地增值税的清算。
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）未完成的房地产开发项目的整体转让；
（3）直接转让土地使用权。
对于符合以下条件之一的人，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税结算。
（I）对于已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85％，或者该比例不超过85 ％，剩余可售建筑物该区域已被出租或使用；
（2）已获得三年销售（预售）许可证但尚未完成销售的人员；
（3）纳税人申请注销税务登记，但未完成土地增值税清算程序；
（4）省（自治区，中央直辖市，计划分开的城市）的税务机关规定的其他情况。
△VII。计算土地增值税的示例我已经看到很多公共帐户的计算示例，而这应该是最复杂的。但这是最接近实际情况的。如果理解此示例，则可以实际进行计算。
（1）假定条件如下：
（1），项目计划指标
（2），假设售价
（3），成本假设
（4），当地土地增值税政策假设
这是一个新项目；采用局部三点法；高层住宅是当地的非普通住宅；当地土地增值税税率如下：
（二）计算过程：
（1）。首先计算增值税，然后交出。由于从增值税中扣除了土地增值税的收入和成本，我们首先计算增值税和附加费。（不清楚如何计算，请先参见上一节）
（2）计算土地增值税：根据土地增值税政策的假设，该项目分为两类：非普通住宅（高层住宅）和其他（商业住宅，停车处）
△首先计算预征收额：预征收的土地增值税=（售出还款-预缴的增值税）×征收率上一节所述，预缴的增值税=收入/ 1.1 * 3％
分配方法：根据实用面积方法（特别注意：停车位不承担土地成本）
因此：
△应付土地增值税的计算表如下：
8.特殊情况：旧的改革项目，社会住房，乡村企业合作以及政府土地还款。这些更为复杂和不确定。在完成三大税项之后，我打算用一节与您讨论。。
9.总结：1.土地增值税=增值税额×适用税率扣除项目金额×快速计算的扣除系数增值税额=房地产收入转移扣除项目总额税率和快速计算的扣除因子如下表所示：
2.扣除额包括：
（A）获得土地使用权付款金额；
（B）房地产开发成本；
（C）房地产开发费用：C =（A + B）* 10％；
（D）与房地产转让有关的税收：增值税附加；
（E）加上20％的扣除额：E =（A + B）* 20％
3.增值税改革后，应从土地增值税的计算中扣除增值税，并从销项税中扣除房地产收入的总产值。
扣除额：必须从所有中扣除进项税
4. VS点。两分VS。三点一点是一起计算的。
二分法分为：普通住房，其他住房；
普通住所的定义因地而异。
5.共享原则因地而异，如下所示：
销售收入：根据实际收入进行分配
土地成本：开发方法基于建筑面积法；同期所有类型的业务均采用实用面积法；其他费用等：一般按总建筑面积计算
6.预收土地增值税的预收和结算=（销售回扣预付增值税）×预收税率各地的预收税率有所不同！
公司所得税如何计算？
1.公司所得税的计算逻辑公司所得税的大逻辑很简单：企业的总收入减去允许扣除的金额，然后乘以25％的税率。（（}）企业所得税=（扣除的销售收入金额）*扣除的25％=所售开发产品的应税成本+期间费用+税额△其中：已售开发产品的应税成本包括
（1）土地征用费和拆迁补偿费：是指为获得土地开发和使用权（或开发权）而发生的各种费用，主要包括土地购买价或出让金，主要市政支持费，契税，耕地占用税，土地使用费，土地闲置费，土地使用变更和多付的地价及相关税费，拆迁补偿费，安置搬迁费，搬迁房屋建设费，农作物补偿费，危房补偿费等。
（二）初步工程成本
（3）建筑安装工程费用
（四）基础设施建设成本
（V）公共支持设施费
（六）开发开销
△期间费用包括销售费用，管理费用和财务费用
税款包括增值税附加费，土地增值税，印花税等。
（这些都是我在Internet上复制的。实际上，规则非常复杂。Internet上的某些公共帐户是专门为扣除房地产开发所得税而编写的。根据对投资者的简化理解，只要他们可以开具发票，标题就是该项目公司没有特殊情况，例如延迟支付土地，可以按照一定百分比扣除或扣除所得税。）
△2.税制改革后，将不含税的数据用于特定计算。
在计算土地增值税时，必须从销项税中扣除收入，并从相应的进项税中扣除成本。
计算时，顺序如下：首先计算增值税和附加税，将每个销项税和进项税留在表中；然后计算土地增值税，必须从相应的输出中扣除数据和进项税；最后计算企业所得税，在计算土地增值税时直接使用不含税的数据。
注意事项：
（1）由于我们使用的数据不包括增值税，因此在扣除税金时不能扣除增值税本身，而只能扣除增值税附加费，否则会导致重复扣除。
（2）如果在计算项目公司的所得税时不能扣除由于并购贷款引起的财务费用（利息）。这是因为合并和收购的金额是由受让人向转让人支付的，相应的利息也由受让人承担，即项目公司的股东而不是项目公司的股东，并且标的不同。
（3）对于罚款，罚款和没收财产的损失（行政罚款），例如土地滞纳金等，不得扣除。
△第三，还必须预先征收公司所得税的预收和结算。预收款公式为：企业所得税预付税费= [房屋预付款÷（1 + 10％）×估算的预付款毛利率预缴增值税的附加税项营销费用，管理费用，财务费用以及本期发生的营业外收入和支出]×25％
对于投资者来说，房子的预付款就是钱的出售
估计每个地区的毛利率各不相同，分别为15％，18％和20％。您需要在线检查。
△付款时间：房地产企业所得税按年结算。在这一年中，企业在有收入时纳税，在有损失时不纳税。以后年度实现的收入可以按照规定弥补以前年度的损失。
具体的计算示例（1）假定条件如下
回顾上一节中的示例中的一些假设数据（{}}预付的增值税附加费= 3245 * 12％= 389.4万元（{}}的增值税附加费= 5808 * 12％= 697万
预付土地增值税= 3470万元
已付土地增值税= 9,848万元
营销费用，管理费用（不含税）= 11.5百万元
这里还增加了一些假设：土地使用税= 100万，印花税= 50,000；资本化利息= 100万
营业外收支为0
在当地适用的估算毛利率= 15％
（II）公司所得税预付款的计算
企业所得税预付税= [住房预付÷（1 + 10％）×估算的毛利预付的土地增值税总值，预付的附加税项现时营销费用，管理费用，财务费用和营业外收支]×25％
= 3012万
（3）应付企业所得税的计算（（））企业所得税=（可扣除的销售收入金额）* 25％
= 9329万
第四，收购前的损失如果
目标公司亏损或继续亏损，则收购方可以在收购后抵消部分所得税，但是弥补亏损的期限不得超过5年，有必要确认弥补损失是否有效。
特别是在尽职调查期间，请查看“公司所得税补偿损失的详细列表”（此表包含在公司每年向税务局报告的一组表格中），最后一项是“被实施您会看到过去五年可弥补的损失额。 ”
然后，您可以预测该项目结转收入并产生利润的年份。大约要弥补每年的损失大约需要五年。这只能近似。投资者必须不准确。如果不确定，可以在计算中忽略此内容，并为将来留出一些空间。△（以下图片是百度图片中的随机图片。让我们看一下“公司所得税补偿损失表”）
△V.摘要：企业所得税公式
企业所得税预付税= [住房预付÷（1 + 10％）×估算的毛利预付的土地增值税总值，预付的附加税项现时营销费用，管理费用，财务费用和营业外收支]×25％（{}}应付企业所得税=（可扣除的销售收入金额）* 25％
可抵扣金额=所售开发产品的应税成本+期间费用+税金
△税收抵免
回顾先前的税收减免，除了所得税溢价外，其余的基本上都可以扣除。
注意：本文已从房地产收购的介绍转变为精通！ - 结束 -