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房地产在税收问题上将面临“三分”。首先，有很多税务检查。多年来，房地产行业已被税务部门列为年度特别税收检查的重点领域。
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；获得土地使用权；房地产建设项目规划批准；项目工程的施工管理；取得预售许可证后的销售管理；项目建设完成；项目公司解散
这七个阶段包括房地产项目内部事务的发展，从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算到制定公司的组织体系。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局关于印发的通知，国税发〔2008〕28号文件规定，企业应当执行《企业所得税征收管理办法》统一计算，分级管理，地方预付，集体清算和金融库房”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。有必要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的亏损，应纳税所得额为7000万元，应交所得税为1750万元，ABC公司需要在北京支付875万元。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将发生变化权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，并重命名土地使用权证书。 RK公司与S公司签订房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，将土地使用权证书重命名，并且公司ABC和公司S签署房屋建筑协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增税结算和增加需求缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在开发和建设站点A之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更有利。另一种方法是，在获取土地之前，如果ABC有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。财力雄厚的公司通常可以通过政府渠道（例如招标，拍卖和挂牌）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资建立了具有批号B的X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，并且不征收营业税。
契税：在公司重组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号《财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知》，“对于以土地出让或投资（土地）为股份的人， ，所有投资及联营企业均从事房地产投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，当ABC公司将土地B放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于十分之一的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并支付税款作为差额。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移等。无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国税收暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
综上所述，EFG企业的净收入高于第一种选择，而第二种选择对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区地税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。税收责任。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订一般项目合同等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营，我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同形成，账户处理，内部和外部资金筹集过程中进行规划设施的方法和处理甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。当前用于一般分包的营业税政策是：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。
3）除营业税详细实施细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。项目中使用的价格它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。
开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。
此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算相关文件时会对其进行结算，而财务部门则分别进行计算。成本。
【案例4】
案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。
案例2：ABC公司与中国建筑签订了A地块开发总合同。
Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。
情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费
营业税2000 * 3％= 60万元
城市建设税60 * 7％= 42,000元
教育附加费60 * 3％= 18,000元
总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元
情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费
税额计算：2000 + 1000 = 3000万元
营业税3000 * 3％= 90万元
城市建设税90 * 7％= 63,000元
教育附加费90 * 3％= 27千元
总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元
案例2与案例1相比，总承包商中国建筑集团需要额外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税金整合到总合同价格中，因此，额外的3310,000元人民币的税款将最终计入开发商EFG的开发成本中。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。
（2）开发成本构成计划
的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场为组织和管理产品开发而发生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。
根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税。部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。
开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。
我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能地将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。
【案例5】
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部和国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入征收营业税的通知》，财税字[2000] 7号规定“核心企业企业集团中的资金从金融机构借款后应当借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是利息费用的百分比，该百分比可以扣除为税法规定的开发成本的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
①如果未完成合同规定的项目并且未获得完整的发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％量。
②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划
①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点
税法规定，喜欢建造普通待售房屋且增加值不超过扣除项目的20％的纳税人，将享受免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算土地增值税的临界点，并选择适当的定价范围。。
②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。
（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。
东柳工项目概述：
东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。
地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。
通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）
我们公司的东流工项目规模不大，仅分一个阶段进行开发。土地增值税规划不需要考虑在不同的开发阶段如何布置不同类型的企业，而只需考虑普通住宅和非普通住宅的匹配方式（设计阶段）。如何对成本进行分组和分配（建设和会计阶段），以及如何在给定成本下对销售定价（销售阶段），以实现最低的税收负担和最大的利润。根据福山市地税局的要求，公司的商业网点，棚子，停车位和中甲的开发必须按照非普通住宅的方式结算和支付（购买小礼品价值小的棚子可以结算并支付）。根据普通住宅）这就要求我们尽可能增加商业在线商店的成本，并降低其增值率。同时，必须确保普通住宅的增值率最小，并实现少付或免税。
①基于面积法的土地成本初始分配：
②根据建筑面积法第二次分配土地成本：
普通住宅用地成本为1804.73万元（1817.18-12.45 = 1804.73）
商业网点的土地成本为701.57万元人民币（689.12 + 12.45 = 701.57）
③各种业务类型的开发成本如下：
地面公共建筑
2658.68×0.24 + 389.54 = 1027.62
商业商店
2658.68×0.45 + 701.57 = 1897.97
④将公共绿地等公共部分分配给地面上的其他企业后，开发成本如下：
地面施工
⑤将当地的公共建筑分配给当地的其他企业后的开发成本如下：
商业商店（（}）2313.74 + 1249.36×0.45 /（15.15 + 0.45）= 2349.78
⑥一般未来城市项目的收入汇总
⑦按业务类型划分的增值税
正常住房
因此，无论房地产开发企业是否将代理费计入房屋总价中，只要收取，便会产生税收成本。《关于营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定，物业管理公司代表有关部门代收水，电，煤气（煤气），维修资金和租金，是该部门的“代理人”。 “服务业”的税目因此，物业管理公司代表有关部门收取的水，电，煤（气）费，维护资金和租金不征收营业税。该代理业务的佣金收入应征收营业税。
（5）精致的住房计划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售翻新房屋。可计入房地产开发成本成本。房地产开发商在为消费者提供优质产品的同时，可以通过适当增加装修成本或分解收入来减少土地增值税，增加企业的税后利润。
【案例8】
方案1：ABC公司的税收和损益分析
应付税款总额：797.5 + 1185.75 + 1254.19 = 3237.44元
方案2：ABC公司的税金和损益分析
扣除额：6500 * 1.3 + 715 = 9165元（（））增值率：3835/9165 = 41.84％（{}}土地增值税：3835 * 30％-9165 * 0％= 1150.5元
应付税金总额：715 + 1150.5 + 1158.63 = 3024.13元
装饰公司的税金和损益分析：
销售收入：1500
营业税金及附加：1500×3.3％= 49.5元
企业所得税：（1500-1000-49.5）* 25％= 112.63元
应付税金总额：49.5 + 112.63 = 162.13元
税后利润：1500-1000-49.5-112.63 = 337.88元
两家公司的总税金和损益：
应付税款总额：3024.13 + 162.13 = 3186.26元
税后利润：3475.88 + 337.88 = 381.37万元
通过比较这两种方案，我们发现与方案一相比，方案二可节省税费51.2万元，但节税效果不明显。在实际工作中，许多房地产公司并没有将装修业务剥离给相关的装修公司，而只是通过精细装修业务适当增加了开发成本，以实现节税。
（6）向所有者交付产品和房地产项目公司清算的税收筹划
开发项目完成并接受后，项目公司根据与购买者签订的商品房交易合同接受购买者的检查，然后在通过后“交钥匙”。买方接受密钥意味着开发商的会计处理已经转移了资产的风险和报酬，并且可以确认收入。
尽管此时房屋的产权尚未转让，但由于此步骤的时间跨度很长，从开发商的大产权到小产权的变更通常需要经过一到两年的时间房子移交，所以行业惯例在中国，常见的做法是使用“交钥匙”进行识别。由于它是一个项目公司，因此其目的是完成项目的开发和销售并获得利润。项目竣工验收后，如果未售开发产品在总可售面积的15％之内，以节省项目公司的管理未售出的开发产品可以按成本统一出售给集团公司内的其他公司或外部资产管理公司。
清算土地增值税和企业所得税后，项目公司由公司清算。项目公司的税务结算程序是先进行土地增值税和企业所得税的结算，然后执行结算期的结算，即结算期的会计报表审计报告，过去三年的国家和地方税收结算报告以及主管税务机关经过审查，取消了税务登记，最后取消了工商登记。完成此步骤后，就意味着项目生命周期的结束。
（7）剩余资产的税收筹划
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。车库销售收入将增加非普通住宅的应税收入，因此价格需要根据项目进行土地清理确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：在清算时，剩余的停车位将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元清算的开发费用中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税已清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。根据收入和成本比的核算原理，结算期间清算总额9600万元中包括600个车位的成本。开发费用。
比较两种方案最终支付的土地增值税。方案二节省2893.5万元，比方案一节省了很多。当我们以该项目的清算和撤款为时间点，计算整个案后的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润高出3838.6万元。由于地下车库的成本较高，采用方案二的地下车库的成本可以增加土地增值税的抵扣基础，减少税收额；如果车库是分别清算的，因为该项目已经满足清算的要求，则公司将在清算后向他们付款。加税清算后，公司甚至缴纳了企业所得税。尽管清算后出售的车库处于亏损状态，但已缴税款无法退还。因此，在实践中，企业应注意车库等不同产品。影响力大，注意缴税的不可逆性。
（8）房地产项目公司清算的税收筹划
企业清算是指当企业由于经济和合同原因而不能或不再继续经营时，应根据国家有关法律法规和企业的具有法律约束力的租船协议，按照法律程序，企业的资产和负债（二）为消除企业法人资格而采取的解决企业债权和剩余资产分配的法律行动。成立房地产项目公司的目的是为项目服务。项目结束时，公司已完成其历史使命。为了降低公司的运营管理成本，或按照公司的章程，必须解散和清算项目公司。
根据《企业所得税暂行条例实施细则》第52条的规定，纳税人在清算时将清算期间定为纳税年度，清算完成后的清算收入应当按照企业所得税。即，企业的清算年分为两个纳税年度。项目公司在清算时需要注意清算日期。公司的清算日期不同，并且对两个纳税年度的应付收入的影响也不同。
【案例10】
ABC公司已完成“ ABC Homeland”项目的开发，销售和清算工作。根据公司章程的规定，项目公司已完成其使命，并于2010年3月1日向股东大会提交了公司解散的申请。股东大会于3月10日通过了公司解散的决议，清算定于4月1日开始。清算日期为3个月。公司2010年第一季度实现利润30万元，预计清算损失100万元。清算费用主要集中在预清算期间。日期为4月1日至4月15日。
选项1：如果清算日期定为4月1日至6月30日
方案2：清算日期定为4月16日至7月15日
清算日期定为4月1日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至3月31日，清算税年度为4月1日至6月30日。
然后：生产经营收入：30万元
企业所得税：30 * 25％= 7.5万元
结算收益：-1百万
清算所得税：0
自2010年1月1日至6月30日，企业共缴纳了75,000元的企业所得税。
清算日期定为4月16日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至4月15日，清算税年度为4月16日至7月15日。
然后：生产经营收入：100,000元
企业所得税：0
清算收入：人民币-60,000元
自2010年1月1日至7月15日，企业共缴纳了人民币0,000,000元的企业所得税。
这两个方案所缴纳的最终公司所得税是不同的，因为部分清算支出会扣除营业收入。如果企业在清算年度有营业收入，则预计将其清算为亏损，并且可以尽可能多地提前支付清算费用。为了推迟清算日期，应使用税收政策来计划企业所得税，并减少税收支出。
由于目前中国房地产行业涉及政府监管部门和监管联系最紧密的行业，因此某些地区的某些房地产项目可以达到300多个正式销售报告和批准的批准，并将记录其相应的建设数据可追溯和可逆的。。为了解决房地产开发企业的税收负担，并进行合理的税收筹划，有必要了解房地产开发项目经营中涉及的税收，以及如何计算和缴纳这些税收，以便采取相关措施。解决房地产问题。开发企业的税收负担。
首先，房地产开发项目开发涉及的主要税种
房地产开发企业在获得土地之前和之后涉及的主要税种包括：耕地占用税，契税，城市土地使用税，印花税，增值税和附加费，土地增值税和企业所得税
2.与税收有关的相关法规和计量方法
1
耕地占用税
由于房地产开发项目位于不同的地区，其运作方法差异很大。在许多地方，房地产开发企业实际上已经占用耕地，甚至在通过招标和拍卖获得土地之前进行了非法建设。那么，在征地前占用耕地期间，房地产开发企业是否要缴纳耕地占用税？
1.纳税人和计算方法
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人，是耕地占用税的纳税人。和《条例》实施细则第4条第2款规定，未经批准实际占用耕地的纳税人为实际土地使用者。因此，擅自占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税。
的农田占用税如何计算？耕地占用税是根据纳税人实际占用的耕地面积计算的。根据适用的税额一次性征收。
2.耕地占用税与土地交易价格之间的关系
另外，在实践中，房地产开发公司通常会在获得国有土地使用权后，被税务机关通知其缴纳耕地占用税。耕地占用税和土地交易价格之间有什么关系？房地产开发公司是否要支付此费用？
根据财政部，国土资源部和中国人民银行的通知，《关于加强土地交易价格管理和规范资金支付的通知》（财综[2009] No. 89），契税，耕地占用税等有关税款，应当按照有关规定和相应的政府收支分类科目，缴纳到地方国库中，不得与土地出让金混在一起。市，县人民政府作为土地使用人缴纳耕地占用税的，可以通过土地出让支出预算安排应纳税额；土地出让时，已缴纳的税款包含在土地出让底价中，不能在土地上缴纳。单独收费。因此，在上述情况下，耕地占用税不得与土地交易价分开征收。
2
契税
契税是众所周知的一种税。在购置商品房时，应将房地产开发企业在征地阶段所支付的契税与购买者所支付的契税区分开。因为这是两个不同的阶段，税率也不同。
《中华人民共和国契税暂行条例》规定契税税率为3-5％，转让国有土地使用权的计税依据为交易价格。契税的适用税率，由省，自治区，直辖市人民政府根据所在地区的实际情况确定。因此，不同地区的契税征收标准会根据实际情况而有所不同。
契税的纳税义务发生的时间是纳税人签署土地和房屋所有权转让合同的日期。
契税如何计算？契税是应税价格乘以税率。例如，A土地契税率为4％，国有土地使用权出让的交易价格为5000万元，因此契税为5000 * 4％= 200万元。
2.市政建设辅助费是否要缴纳契税
对于契税，房地产开发企业在实践中可能会遇到问题。会否支付市政建设支持费用的契税？
由于国有土地使用权转让合同的内容在某些地方有所不同，因此“国有土地使用权转让合同”中的土地交易价格包括市政建设支持费，并指定了具体金额的市政建设扶持费。在这种情况下，以土地交易价支付契税没有问题。但是，在某些地方，《土地出让合同》中的土地出让价格没有明确区分出土地出让金和市政建设支持费用等具体数额，而是直接规定了土地出让金是具体数额。在这种情况下，房地产开发企业缴纳市政建设配套费后，税务局要求企业缴纳契税。应当缴纳契税吗？
“财政部国家税务总局关于转让国有土地使用权的契税问题的通知”（财税[2004] 134号）。转让国有土地使用权的，契税计算价格为持有人为获得土地使用权而支付的所有经济利益。在拍卖的情况下，契税计算价格通常应确定为拍卖交易价格。应包括土地出让金，市政建设支持费和各种补偿费。
因此，如上所述，市政建设支持费用的具体金额已在转让合同中明确列出，并且在支付契税方面没有问题。如果转让合同仅列出了土地交易价格，并且由于未指定市政建设支持费，因此应根据合同中规定的土地交易价格支付契税。市政建设辅助费不应该缴纳契税，但是掌握程度因地而异，因此在这个问题上存在很多争议。
除了市政附属费用外，是否应将构成土地价格的其他费用也计入契税基础。在实践层面也存在许多争议，例如城市更新（三个旧的翻新）项目，开发商直接向原始拆迁家庭付款契税基价中应包括货币补偿，过渡费和搬迁房屋，以及土地清算和房屋拆迁的费用吗？根据134号文的精神，此类货币性支出和非货币性支出也构成了土地成本的一部分。但是，在净土地出让模式下，此类支出由政府完成，并计入招标或协议出让的总价中。在土地出让金总额模式下，此类支出由开发商支付，实际的土地使用者仅需支付土地价格。实际上，开发商通常会忽略这种契税，但是这种风险是不能忽略的。
3
城市土地使用税
如何规定城市土地使用税，何时开始缴纳？付款何时终止？这可以从以下对城市土地使用税的介绍中看出。
《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》（2013年修订）规定，在城市，县，建制镇以及工矿区范围内使用土地的单位和个人为城市土地使用税收（以下简称土地使用）对于纳税人而言，土地使用税是根据纳税人实际占用的土地面积计算的，并根据规定的税额计算得出。
土地使用税的每平方米年税如下：
（1）大城市1.5到30元人民币；
（II）中型城市为人民币1.2元至24元；
（三）小城市0.9到18元人民币；
（4）0.6至12元人民币，适用于县级城镇，建制城镇以及工矿区。
省，自治区，直辖市人民政府应当在上述规定的税额范围内，根据市级条件确定本辖区的适用税额范围。建设与经济繁荣。
2.城市土地使用税纳税义务的起止时间
因为城市土地使用税是按年计算并分期支付的，所以房地产开发企业的城市土地使用税的起点和终点是什么？与土地转让有关吗？
根据《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策的通知》（财税[2006] 186号），支付土地使用权发生的城市土地使用税缴纳义务的发生土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；合同没有约定交货时间的，受让人应当从合同上签订合同。城市土地使用税将在下个月支付。
因此，根据上述规定，如果土地转让合同中规定了土地交付时间，则将从交付时间后的一个月开始付款；付款将于1月开始。这里有一个节省税款的小方法，那就是必须在“土地出让合同”中规定土地交付的时间，否则，由于协议不明确，房地产开发企业将支付更多的城市土地使用税。
房地产开发企业根据其实际占用的土地缴纳城市土地使用税，这意味着当房地产开发企业不再占用某块土地时，该土地的相应税负被终止，不再征收土地使用税。
财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关问题的通知（财税[2008] 152号）第3条“关于不动产支付期限的问题遗产税和城市土地使用税“规定：如果纳税人因房地产或土地的实际状况或权利状况的变化而终止了房地产税或城市土地使用税的应纳税额，则应终止应纳税额的计算，直到房地产或土地的实际状态或权限状态更改。在月底。
当不动产或土地财产或权利状态发生变化时，运营因地而异，有些地方按照地上可售区域出售后不再付款；一些地方已经获得商品房的预售许可证以证书为准，在某些地方，以房屋交付为准。实际操作有所不同，因此我们将从政策上进行分析以找到最合理的标准。
《国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，购置新建商品房应当从房屋交付后一个月起的城市土地使用税。对于购房者，将从房屋交付使用后的第二个月开始支付城市土地使用税。因此，在政策上，将商品住房的交付时间作为城市土地使用税的期限是合理的。
实际上，还有另一种情况，即开发商未实际签订土地出让合同时，开发商将先占用土地进行开发，然后再签订合同，可以达到节约的效果。税收。换句话说，如果土地使用权没有完全转让，则开发商无需缴纳土地使用税，但是土地使用权已经用于初步开发，例如正负零的基础挖掘项目。
3.地下建筑是否要缴纳城市土地使用税？
另外，地下建筑是否要缴纳城市土地使用税？因为在实践中，有些地下建筑具有产权证书，而有些没有产权证书，那么如何处理这种不同情况呢？
根据《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税问题的通知》（财税[2009] 128号），第4条规定：地下建筑用地须缴纳城市土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按照土地使用权证确认的土地面积计税；如果没有地下土地使用权证明书或者未在地下土地使用权证明书上注明土地面积，则应根据地下建筑物的垂直投影面积计算税额段。根据这一规定，我们可以理解地下建筑要缴纳城市土地使用税。
4
印花税
印花税是对所列证书收取的税款。签发《中华人民共和国印花税暂行条例》所列证书的单位和个人，是印花税纳税人。
在房地产开发企业获得土地的阶段，他们要与政府土地部门签订“国有土地使用权转让合同”，要缴纳印花税，并按照土地使用权中所含金额的0.05％进行贴花。合同。例如，如果房地产开发企业以100万美元的价格获得了一块土地，则印花税为100万* 0.05％= 0.05万。
5
增值税
（1）纳税人和计量方法
根据《国务院关于废止《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定》制定的《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）。中华人民共和国营业税法》及其修订《暂行条例》决定第二修正案《增值税暂行条例》规定，增值税纳税人是在中华人民共和国境内销售的商品，服务，无形资产，房地产和进口商品的单位和销售者。中国，或进行加工，维修和服务。个人出售房地产的增值税率为11％。
我们知道，纳税人分为普通纳税人和小规模纳税人。本文仅从房地产开发企业作为一般纳税人的角度进行分析和计算，并采用一般税收计算方法。
《增值税暂行条例》规定，纳税人出售房地产应缴纳的税款是扣除当期进项税后的当期销项税额。
应税金额计算公式：应税金额=当期销项税额-当期进项税额
那么，房地产开发公司的增值税是否根据上述公式计算？它有自己的特殊性吗？
1.计算应纳税额
首先，国家税务总局关于发布《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（以下简称“暂行办法”）措施”）（国家税务总局公告2016年第18号）是《公告》第四条关于房地产开发企业销售自建房地产项目征收增值税的具体规定，《房地产开发企业普通纳税人应当出售其自建房地产项目》。使用一般的税收计算方法，总价和标价支出，是扣除与当期房地产项目销售相对应的地价后的余额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全价和超出价格的费用-本期允许扣除的土地价格）÷（1 + 11％）。
在计算公式中，仅允许扣除当前土地价格，而不允许其他成本（例如房地产开发成本）。允许扣除的当前土地价格=（当前出售的房地产项目建筑面积÷房地产项目可供出售的建筑面积）×已付土地价格。对于建筑面积，国家税务总局《关于土地增值税缴纳时间和其他增值税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：房地产项目”和“可用房地产项目”``销售用房面积""是指除地下停车位的楼面面积以外，占建筑面积比以上的楼面面积。
此外，《暂行办法》规定，在计算销售总额和财务部门监督（印刷）产生的财务票据时，应从总价和高价支出中扣除土地价格。取得省级以上（含省级）。该规定的隐含含义是，扣除的土地价格只能提供省级财政法案的土地出让金。但是，由于在业务改革之后引入了许多新文件，因此对该规定进行了部分修订。《关于教育辅助服务及其他服务业增值税政策的通知》（财税[2016] 140号）规定，房地产开发企业一般纳税人出售所开发的房地产项目（采用简化税法的房地产老项目除外）。税额计算方法）。在计算销售时，也可以扣除土地上支付给其他单位或个人的拆迁补偿费。纳税人依照上述规定扣除拆迁补偿费时，应当提供拆迁协议，双方付款，取得拆迁补偿费证明等能够证明拆迁补偿费真实性的材料。因此，允许的销售抵扣不仅是可以提供省级财政账单的土地出让金，而且如果拆迁补偿费满足材料要求也可以抵扣。
应税金额=销项税额-进项税额
销项税=（当期可扣除的全价和价外支出-地价）÷（1 + 11％）×11％，进项税是列明的增值税增值税专用发票。
为了简化区分，简要介绍了简单的税额计算方法。如果一般纳税人采用简单的税额计算方法出售自行开发的房地产老项目，则以总价和超价支出作为销售额，不予扣除。对于土地价格，根据当期销售额和5％的征收率计算当期应纳税额。
销售额=全价和超出价格的费用÷（1 + 5％）（{}}应税金额=销售额×5％
2.纳税义务的时间和付款方式
（1）出售不动产所应缴纳的增值税义务的时间发生重大变化
根据《试行增值税营业税变更实施办法》第45条，增值税纳税义务发生在纳税人采取应税行为并收取销售收入或获取证据的当日。销售收益；第一如果已开具发票，则为开具发票的日期。销售所得款项是指纳税人在出售服务，无形资产，房地产或完工后所收到的款项。
因此，根据上述规定，收到房地产开发企业预售系统预收款项的日期不是房地产开发企业的应纳税所得额出售房地产的时间，并且以前的《营业税暂行条例实施细则》规定预收款的税项负债发生在收到预收款之日。可以看出，出售不动产的增值税义务发生的时间与营业税义务发生的时间相比，政策发生了重大变化。
之所以要更改出售房地产增值税义务的时间，主要是因为房地产开发企业采用了预售系统。收到预付款时，尚未获得大部分进项税。有必要全额计提11％的销项税。输入和输出不匹配的“不匹配”可能发生，导致房地产开发公司一方面要缴纳大量税款，另一方面要缴纳大量税收抵免。不扣除。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》改变了不动产买卖应纳税义务发生的时间，并将预付款日期定为接收日。不再发生不动产销售应纳税义务的发生时间。同时，为了确保财政收入的平衡存储，还制定了支持预收3％预付款的支持政策。
正是由于房地产开发企业的特殊预售系统，才规定了房地产开发企业的增值税预缴方法。
（2）增值税预付款
预先出售自行开发的房地产项目的一般纳税人，在收到预付款后应按3％的比例预付增值税。
预付款项的计算公式如下：预付款项=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％
使用一般税款计算方法时，税款适用的税率为11％；如果使用简单税率计算方法，则税率以5％的税率计算。
一般纳税人应在收到预付款后的当月的纳税报告期内，向国家税务主管部门预先支付税款。
（3）发生纳税义务时，预付款和增值税的计算方式不同
值得注意的是，由于税收义务发生的时间规定，房地产开发企业在税收义务发生时对预付增值税和增值税支付的计算方法不同。以下是一个简单的情况。
例如，一家房地产开发企业是一般纳税人，在销售中使用一般税法计算，税率为11％，预收率为3％。
该公司2016年8月尚未完成的房地产项目的预售收入为1110万元人民币，已完成房地产项目的销售收入和资金收入为2220万元人民币。本月有200万进项税抵免额。
预售收入应按规定预缴增值税= 1110 /（1 + 11％）* 3％= 30（万元）。由于预售收入尚未产生税收义务，因此该月不能结转营业税。仅在房地产项目的纳税义务发生后，才能扣除当月的可抵扣进项税额。
已完成项目的收入应申报增值税：销项税= 2220 /（1 + 11％）* 11％= 220（万元）。可抵扣的进项税额为200万元，应交增值税额= 220-200 = 20（万元）。
2016年9月报告期支付的增值税为30 + 20 = 500,000元。
从这种情况可以看出，房地产开发企业在收到预付款时预先支付了增值税，并在产生销售收入的营业税时计算了销售税的税额减去进项税额。 。
3.增值税附加费
（1）城市维护建设税
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011年修订）》第二条规定，所有缴纳消费税，增值税和营业税（营业税）的单位和个人。已被废除）是城市维护和建设税。纳税人应当按照规定缴纳城市维护建设税。
城市维护和建设的税率如下：纳税人所在地位于市区，税率为7％；纳税人所在地是县，镇的，税率为5％；如果纳税人的所在地不在城市，县或镇，税率为1％。
（2）教育附加费
“征收教育附加费的暂行规定（2011年修订）”教育附加费是根据单位和个人实际缴纳的增值税，营业税（已废除）和消费税的金额确定的。教育附加费税率为3％，与增值税，营业税和消费税同时缴纳。
（3）本地教育补充
《关于统一地方教育附加政策的有关问题的通知》（财综[2010] 98号）。2％的增值税和消费税。在该规定中，地方教育附加征收标准统一调整为2％。
以上增值税附加费是与增值税同时支付的。在前一个案例中，支付的增值税为人民币500,000元。一家房地产开发公司位于市区，其税率为7％。附加增值税为：
500,000×7％+ 500,000×3％+ 500,000×2％= 60,000
以上是房地产开发企业的增值税以及其他计量和付款方式。除增值税外，房地产开发企业还有很重要的税种，即土地增值税。
6
土地增值税
（1）纳税人
《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011年修订）》第2条规定，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物和附属物的单位和个人，以及获得收入是纳税人应当按照规定缴纳土地增值税。
根据以上规定，我们可以看到，仅在转让国有土地使用权时才应缴纳土地增值税，而对集体土地使用权和一级市场的转让不征收土地增值税。征地。
（两种）测量方法
土地增值税的计算方法是：土地增值税额=增值税额*税率扣除额*快速计算扣除系数
根据上述公式，我们需要确定增加值和扣除额。增值与收入和扣除额有关。增值=扣除收入。因此，在计算之前，我们必须确定转移收入和扣除额。（{}} 1.收入的确定
（1）正常销售情况
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），关于土地增值税清算中的收入确认问题。
清算土地增值税时，如果已开具商品房销售发票，则根据发票中的金额确认收入；金额和其他收入确认为收入。
《企业改革后关于契税，房地产税，土地增值税和个人所得税的通知》（财税[2016] 43号）规定：来自土地增值税纳税人的不动产转让对于不包括增值税收入的纳税人，适用一般增值税计算方法，房地产转让产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税营业税。
（2）确定间接销售和自用房地产的收入
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规定〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，房地产开发企业将开发产品用于员工福利，报酬，外部投资，分配给股东或发生所有权转移时，投资者，债务清算，以其他单位和个人为交换资产的非货币性资产等应视为房地产销售，其收入应按以下方法和顺序确认：1。公司在同一地区和同一年的销售额确定类似房地产的平均价格； 2.由主管税务机关参照当地当年和类似房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不征收土地增值税，不产生收益将包括在税收结算中，并且不会进行相应的扣除。费用和支出。
（3）细分收入
《国家税务总局关于解决土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税以房地产为单位结算。国家有关部门批准的开发项目。项目分阶段清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。
因此，总销售收入必须分阶段确定，然后分类。
（4）费用的确定
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号）规定，县级以上人民政府的房地产开发企业需收取如果这些费用是从购买者那里收取的，则可以作为房地产转让的收入征税；如果费用未包含在房价中，则将其单独包含在价格中。所收款项不得用作房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不得将其作为额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）。代表企业，由有关部门，单位和企业代收开发产品价格中包含的或者企业发行的各种资金，支出，补充等，应当按照规定确认为销售收入；开发产品价格中未包含的，企业外其他征收部门和单位发行的价格发票可以作为收款和付款方式进行管理。
2.扣除额
序列号
1为土地使用权支付的金额
2土地开发，新房和辅助设施的成本
3土地开发，新房和辅助设施的费用
4与房地产转让有关的税收（{}} 5加20％的扣除额
基于上表，我们现在将解释每种扣除应注意的事项：
（1）支付土地使用权的金额
为取得土地使用权而支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的相关费用。
国税函〔2010〕220号规定，房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税，应视为“按照国家统一规定缴纳的有关费用”。在“获得土地使用权的款项”中扣除“。
（2）土地开发，新房和辅助设施的成本
开发土地，新建房屋和辅助设施的成本是指纳税人的房地产开发项目产生的实际成本，包括征地和拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费用和公共设施。设施成本，开发费用。
征地和拆迁补偿费，包括征地费，耕地占用税，劳务安置费以及与拆除地上和地下附属物的补偿有关的净支出以及安置房屋的支出。
拆迁补偿
根据《国家税务总局关于土地增值税征收问题的通知》（国税函〔2010〕220号），对不同的安置方式有不同的处理方法，具体如下：
如果房地产企业为该项目建造房地产移民家庭，则根据《国家税务总局关于土地增值税管理有关问题的通知》，将移民安置房屋视为销售对象。 《房地产开发企业清算》（国税发[2006]第187号）第3条第1款规定了收入确认，同时也将其确认为房地产开发项目的拆迁补偿。房地产开发企业支付给拆迁户的差价补偿，计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发企业的差价补偿，应当从项目拆迁补偿中扣除。
开发企业采用异地安置，异地安置的房屋是自行开发建造的。房屋价值按照国税发[2006] 187号第三条第一款的规定计算，并计入本项目。拆迁补偿费；如果购买了在其他地方安置的房屋，则实际房屋购买支出包括在拆迁补偿费中。
在进行货币安置和拆迁的情况下，房地产开发企业应包括具有有效证件的拆迁补偿费。
b扣除初步工程成本，建筑和安装成本，基础设施成本以及开发间接费用
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号），第四条第一款规定：扣除房地产开发成本必须提供有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单，则不得扣除。但是，考虑到房地产行业的实际情况，可以核实并扣除上述费用。因此，《通知》第四条第二款规定，房地产开发企业办理土地增值税所涉及的前期工程费，建设安装工程费，基础设施费和发展间接费用等文件或材料。结算不符合清算要求或为假。地方税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门发布的建设安全成本定额数据，结合房屋结构，用途，选址等因素，核实上述四个发展造价单位面积标准并计算。相应地扣除。
改革后，为扣除建筑和安装成本制定了新规定，要求纳税人接受从建筑和安装服务获得的增值税发票，并在发票的备注栏中注明发票名称。进行施工服务的县（市，区）。项目名称，否则不能包含在土地增值税减免项目的金额中。具体规定可参见《国家税务总局关于增值税改革后部分土地增值税征收管理规定的公告》和《国家税务总局关于建设发票确认问题的公告》（2016年第70号）。增值税改革后的安装和安装工程费用。
c公共设施
国税发[2006] 187号规定，房地产开发企业开发建设的居民委员会，派出所房屋，会所，停车场（房屋），物业管理场所，变电站，供热站，自来水厂及配套配套清算项目运动场馆，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮电等公共设施应按照以下原则处理：
1.财产权归所有人所有后，可以扣除其成本和费用；
2.如果费用和支出在完成后移交给政府或公共事业单位以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
3.如果转移完成后支付，则应计算收入，并应扣除费用和支出。
d装修费用
对于许多房地产开发公司而言，出售精装房屋既可以提高公司的品牌知名度，又可以进行税收筹划。实际上，一些地方税务机关对毛坯房的成本有最高的限制，但对装饰精美的商品房没有任何限制。根据国税发〔2006〕187号的规定，房地产开发公司销售翻新房屋。装饰费用可计入房地产开发成本。当使用精美的装饰时，我们必须注意相应的比例，因为其中不包括某些费用（例如活动床等）。另外，由于当前的房地产开发状况，许多地方都限制了价格规定，这导致许多房地产开发公司通过签订销售合同和精装修合同来分解销售收入。存在一定的冲突，如何解决这个问题需要进一步的研究和讨论。
（3）土地开发，新房和辅助设施的费用（三项费用）
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定了房地产开发费用的扣除额，如下表所示：
获得土地使用权的费用为1，房地产开发成本为2
利息费用其他开发费用总开发费用
利息支付可以提供金融机构的证明。实际扣除额（1 + 2）* 5％利息支出+（1 + 2）* 5％
无法提供证明不单独核算（1 + 2）* 10％（1 + 2）* 10％
所有自有资金（1 + 2）* 10％
在结算土地增值税期间，应调整已计入房地产开发成本的利息支出，以筹措费用来计算扣除额。
（4）与土地转让有关的税
《土地增值税暂行条例》实施细则规定，与房地产转让有关的税款，是指营业税，城市维护建设税和房地产转让时缴纳的印花税。转让房地产而支付的教育附加费也可以作为税款扣除。
以上税项中的营业税已由增值税所代替，并且是因为“国家税务总局发布了《营业税改革后土地增值税某些征收和管理规定》的公告”（国家税务总局2016年第70号税务公告），业务改革加价后，土地增值税的计算扣除额不包括增值税，其印花税按照《财政部国家税务总局公告》的规定执行。关于土地增值税的若干具体问题”（1995）第48号）规定将管理费用包括在内。因此，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只剩下城市维护建设税。正如国家税务总局在2016年第70号通知中所宣布的那样，进行业务改革后，可以根据清算项目的实际计算，扣除房地产开发企业缴纳的城市维护建设税和教育附加费。无法按照清算项目准确计量的，按照清算项目预缴增值税时实际支付的城市建设税和教育费附加扣除额。财会[2016] 22号，在将营业税改为增值税的综合尝试后，将“营业税及附加”科目名称调整为“税收及附加”科目。此帐户计算营业税中的消费税，城市维护建设税和资源税教育附加费和相关税种，例如财产税，土地使用税，车辆和船只使用税，印花税；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。因此，它不能按照旧法规来确定。
因此，本节中允许的可抵扣税款被添加到城市维护和建设税以及教育费中。
（5）额外扣除
从事房地产开发的纳税人可从获得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本中扣除20％，即：
附加扣减=（1 + 2）×20％（请参见上表）
以上五个部分是土地增值税的扣除项目。可以确定销售收入和扣除项目的，可以按照土地增值税的计算公式进行计算。那么税率是如何设定的呢？
3.税率
我们知道，土地增值税是四级上级累进税率，即：（{}}增值和减值税率的水平比例快速扣除（（））1小于50％30％0（{}} 2高于50-100％40％5％（{}} 3高于100-200％50％15％（{}} 4超过200％60％35％
根据上表，我们可以看到，增加值与扣除项目的金额之比的差异导致适用不同的税率，即，保险费越高，金额越大土地增值税。因此，如果一家房地产开发公司希望减少确定收入后，应当以合理的方式增加土地增值税额，并减少该比例。
对于土地增值税，建造普通住宅有优惠税率。 《土地增值税暂行条例》第八条规定：“建设普通标准住房出售，其增值税增值不超过扣除的项目金额的百分之二十的纳税人。征收土地增值税。 ”也就是说，当增值税超过20％时，将征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，如果增值税额超过扣除额之和20％，则全部征收增值税。按规定计税。
但是，如果纳税人同时建造普通房屋和其他房地产开发项目（例如高档公寓，别墅等），则应分别计算增值额，否则他们将无法享受上述费用。税收优惠。
为了充分理解上述计算方法，我们将以一个小例子来说明它：
某房地产开发企业的开发项目A，房地产销售收入为7000万元，土地使用权出让金为500万元，房地产开发成本为1500万元，可扣除房地产开发费500万元，转让房地产税为80万元。
根据上述情况，我们可以得出结论，扣除额为：
500 + 1500 + 500 + 80 +（500 + 1500）×20％= 2980万元（（））增加值=扣除收入= 7000-2980 = 4020（（））增加值/扣除额= 4020/2980 = 134％
根据增加值的134％对扣除项的比率（大于100％-200％），要使用的税率为50％，快速计算的扣除系数为15％。
应付土地增值税：4020×50％-2980×15％= 1563（万元）。
4.付款方式
（1）预先收税和计税依据
《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定，纳税人在项目完成和结算之前从房地产转让中获得的收入不能用来计算应缴的土地增值税出于成本确定或其他原因。土地增值税可以预先征收，在项目全部建成结算后才能进行清算。具体办法由省，自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。
根据以上介绍的相关内容，我们知道土地增值税的应税收入不包括增值税。那么，是否应从预收增值税中扣除土地增值税预收的计税依据呢？
根据《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），为纳税人提供便利，简化了土地增值税税前为进行计算，房地产开发企业如果提前出售自行开发的房地产项目，可以按照以下方法计算出土地增值税预收的基础：土地增值税的基础预收=预收发票-需提前支付的增值税段。
（2）清算
土地增值税的清算以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位。对于分阶段开发的项目，单位将被清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。
纳税人应在什么情况下清除土地增值税？
根据国税发[2006] 187号的规定，已完成或完成房地产开发项目销售或整体转让未完成房地产开发项目或直接转让土地使用权的纳税人，应当执行土地价值评估。增值税。清算。此外，在某些情况下，主管税务机关可能要求纳税人进行清算，例如已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积在该项目可售建筑总面积中的比例为超过85％，或比例剩余的可售建筑面积虽然不超过85％，但已出租或自用；销售（预售）许可证已经三年没有出售；纳税人申请注销税务登记但尚未完成土地增值税清算程序;省税务机关规定的其他情形。
以上是房地产开发公司评估土地增值税的方式。随着业务改革的增加，出现了一些特殊的规定。
7
公司所得税
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）为专门针对该处理办法的特别规定。房地产开发企业的企业所得税，包括收入，应税毛利率和成本本文规定了扣除额，但是自从进行业务改革以来，公司所得税的计量方式是否发生了变化？作者希望通过以下分析与读者一起探索。（{}} 1.收入的确定
房地产开发企业所得税中收入的确定与土地增值税收入中的确定类似。增值税改革后关于契税，房地产税，土地增值税，个人所得税基础的通知（财税[[2016]第43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入。对于采用一般增值税方式的纳税人，转让房地产产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税税额。尽管国家未指定公司所得税收入是否包含增值税，但公司所得税收入应与此保持一致。收入确定的内容可以参见部分土地增值税的确定以及《房地产开发经营企业所得税处理办法》的具体规定。
2.扣除费用
在计算和扣除成本和费用时，企业必须区分开发产品的期间费用和税收成本，已售开发产品的税收成本和未售出开发产品的税收成本。
允许企业按照当期规定抵扣企业发生的期间费用，已售开发产品的税收成本，营业税金及附加，以及土地增值税。
开发产品的征税成本包括征地和拆迁补偿费，前期工程成本，建筑和安装工程成本，基础设施建设成本，公共支持设施成本以及开发间接费用。以上成本合理地分为直接成本，间接成本和共同成本，并共同分配给已完成成本对象，在建成本对象和未建成本对象。可以直接包括在成本对象中的直接成本对象以及其他成本，应根据收益和比例原则，并按照土地面积法，建筑面积法，直接成本法和预算成本法进行分配。
3.应税毛利率和企业所得税预付款
（1）应税毛利率
销售企业未开发的开发产品的应税利润总额，由省，自治区，直辖市的国家税务局和地方税务局根据下列规定确定：
（1）对于位于省，自治区，直辖市和计划城市所在地的城市和郊区的开发项目，不少于15％。
（2）对于地级和地级市区以及郊区的开发项目，不少于10％。（三）开发项目在其他区域的，不少于5％。
（4）经济适用住房，限价住房和残旧住房，不少于3％。
但是，由于国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号），因为税收计算一直无法适应房地产开发和运营的变化。该地区调整后的应税毛利率。
（2）预缴公司所得税
由于房地产行业的特殊性，房地产行业采用了预售系统。因此，在出售未完成的开发产品的收入时，应基于应课税毛利润估算毛利润，并计入当期应纳税收入。
产品开发完成后，企业应立即结清其税费，并计算以前销售收入的实际毛利润。同时，其实际毛利润与相应的估计毛利润之差应计入当年的公司资本。通过将项目与其他项目合并来计算应纳税所得额。
税制改革之后，如何计算预售链接的应纳税所得额和预付公司所得税？
根据国税发[2009] 31号的规定，在营业税制度下，房地产企业预售环节的应纳税所得额=（已收账款x估计毛利率）-预付业务预付税金和附加费本地增税期成本。
因此，在进行业务改革之后，是否仅需要将营业税改为增值税并继续根据上述计算方法进行计算？税费改革后，销售收入从含税价变为免税价。根据增值税“税价分开”的特点，房地产企业的销售收入应在扣除增值税销项税后予以确认。因此，在计算房地产企业预售的应纳税所得额时，是否需要“价格税分离”已成为有争议的问题之一。
其中，财税[2016] 43号规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入。因此，预售阶段的企业所得税收入也应与此法规保持一致。
另外，我可以扣除预付的增值税吗？增值税改革后，个人转让和租赁房地产所允许的税前扣除额不包括实际增值税。政策原则与公司所得税相同。因此，不能扣除增值税。企业预售环节的应纳税所得额=（预付款帐户÷（1 + 11％）×估计毛利率）-预付款项-预付款项土壤税增加期费用。
8
房地产开发企业根据产权转让文件对商品房的销售征收印花税。 《财政部和国家税务总局关于若干印花税政策的通知》（财税（2006）162号）对此有具体规定。
印花税按合同规定金额的0.05％计算。
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