本文适用于即将进入职场的金融和管理专业的毕业生，也适用于从非房地产行业向房地产行业过渡的毕业生。
房地产是资本密集型行业，房地产金融是一个大型，复杂且极其复杂的系统。
简而言之，它涵盖了会计，预算，税收，融资和其他主要领域，并衍生出了几种新的领域，例如并购，后续投资和证券业务。每个住房公司的创新都有自己的优势。
我很幸运能在各个领域工作。随着公司的快速发展，本文将使您更接近房地产金融，梳理大型房地产公司的财务分工，并分解以下五个类别的房地产金融头寸。
项目融资
项目融资包括收银员，会计师，财务经理等。
项目融资是各种房地产融资管理任务的基础。它负责项目资金的各个方面，也是市场上需求最高的职位。其他职称包括项目会计，项目财务负责人等。
收银员的工作围绕银行。日常工作包括帐户付款转帐，对帐，银行帐户开立，更改，取消，获取帐户对帐单，银行收据，准备银行余额对帐对帐单等，包括公司间资金转帐。，商业票证发行，商业票证接受，支票领取等。
有些公司拥有独立的会计和财务经理，有些公司直接合并职位以处理资本流动的所有方面。日常工作包括项目付款审批，费用报销，帐户处理，每日与税务相关的处理，报表开具和审计。5.与项目融资合作，发布管理报告，并与小组合作处理项目的其他管理问题，包括但不限于投资额度，现金流量分析等。
可以说项目融资是完成其他任务（如税收筹资）的基础。出色的项目财务必须有耐心，细致和负责任，以便随后的所有工作都能顺利进行。
积累项目财务经验非常必要且至关重要。这有利于理解财务科目之间的关系，训练部门之间的协作与沟通能力。这也是财务理解和业务管理的重要步骤。
金融共享中心
金融信息化是大势所趋。顶级房地产公司已经建立了基于信息技术的金融共享中心管理模型。
金融共享中心的名称不同，是金融信息化的重要结果。它可以实现费用报销审核，转账，会计核算和报告等任务的集中处理，大大减少了项目财务压力。
从结构的角度来看，共享中心的总帐组，应收帐款组，应付帐款组，支出组和资金组以标准化的方式处理业务，可以在很大程度上避免财务风险。
日常业务相对单调，每个部门的人员每个月都要处理固定业务，主要基于自动系统生成。
相对而言，共享中心更适合那些计划周密，不喜欢太多变化的人。
融资与资助
高负债比率的房屋公司的行业特征，再加上当前的信贷紧缩周期，融资和资本，往往是公司生死存亡的重中之重，这使融资和资本成为当前最热门的工作。
首席房地产公司已尽一切努力进行融资创新，而中央房地产公司正积极进行IPO或赴香港上市，因此目前对高端融资人才的需求巨大。
以传统融资为例，从项目的早期接触阶段开始，有必要提供有关项目认证和计算的相关信息，将机构带到项目现场，并在会议上与组织合作，回应代理商风险部门的查询，并最终确定合同。
结算完成后，处理人员通常需要完成土地抵押，在建抵押，股权质押等程序，在贷款继续跟进贷款材料并了解抵押，股权质押后取消等。
各种类型的创新融资通常伴随着审计机构和证券交易商的进入。为了彼此沟通和合作以管理进度表和配额，要实现它们并不容易。
与金融中的其他职位相比，融资需要具有相对较强个性的人。
税
房屋公司拥有大量与税收相关的资金。税收筹划和控制非常重要，甚至可以说起着至关重要的作用。
目前，总住房公司和地区总部都将设立特殊的税收职位，以便根据项目融资中与税收相关的日常事务进行更多的税收筹划，发现税收减免并享受优惠政策，以及预防税收风险。
日常工作包括处理几种关键税项，例如增值税，所得税，土地增值税和土地征用税收筹划。
征税工作的细节决定成败。面对不清楚的新政策和不可预测的外部环境，专业的税务人才需要多年的经验积累以及不断学习和更新。
预算
预算可以理解为基于企业在未来六个月，一年和三年中的实际财务状况的财务预测。
预算涉及将指标划分为各个业务部门，这是对财务控制的检验。一般来说，财务工作越详细和完整，在该领域的绩效就越好。
当前，大型房地产公司要求项目定期更新其动态投资模型，即合理预测每个项目的未来支出和回报，并合理地调整预测的现金流量。在
之后，我们可以通过预算调整来获取所有项目的供应，销售，利润和两项费用的动态。预算是相对密集的，需要冷静而有序的个性。
同样，房地产财务管理是一个大型，复杂且极其复杂的精确系统。欢迎您升级和战斗。
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合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
根据中国现行税法，房地产投资信托产品承受较高的税收负担，因为房地产投资信托产品在建立时通常涉及资产剥离和转让等交易。如何正确解决房地产投资信托发行过程中与税收有关的问题，减轻房地产投资信托产品的税收负担，已成为成功。REITs产品发布的前提条件。
1.产品建立中的税收困难
在正常情况下，房地产投资信托基金产品的发行人（以下简称“原始股权拥有人”）确定了将要进入集合的基础房地产资产后，必须将基础资产的所有权转移给房地产投资信托基金产品结构，形成自下而上的以上“基础资产－房地产投资信托产品－投资者”的完整结构，以及原始股权所有者通过实际出售基础资产来获得房地产投资信托筹集的资金，最终达到降低企业债务比率，增加资产周转率的目的和其他目的。
进入池中的底层资产的高税收成本
目前，类似普通REIT的产品的基础房地产资产主要是商业房地产，长期租赁公寓和其他房地产。根据现行的中国税收法规，房地产的直接转让将产生企业所得税，增值税，契税，土地增值税和印花税。上述税收将使原始股权所有者在剥离相关房地产资产时面临高额税收成本。这不仅会使原始所有者拥有现金流，而且使他们更有可能阻止房地产投资信托产品的发行。
中国现行税法可能提供的税收优惠
由于进入资产池的房地产资产的税收负担在REIT产品建立，运营和退出的整个过程中所占比例最高，因此主要的税收考虑集中在资产池上。在此阶段，需要进一步汇总要合并的资产的详细信息，例如：
财产资产是由相对独立的项目公司持有还是以现有所有者公司的名义与其他资产混合；
所有者公司的性质是否为房地产开发企业；
获得财产资产的方法是自建还是外包；
所有者公司及其股东的所有权结构和运营条件。
上方的每个问题都是资产池化过程中要考虑的一些因素。目前，对于财产资产与所有者公司的其他资产混合的情况，更常见的操作是将要合并的财产资产剥离给独立的项目公司，然后将项目公司的股权转让给私人公司。股票基金或单一基金信托。实现财产资产的集合。
上述安排可能会使原始股权持有人在资产剥离期间获得税收优惠，例如免征增值税，扣除契税和免征土地增值税。但是，上述安排并非对所有REIT产品资产池化步骤都完全可重复。以财税[2018] 57号为例，原股权所有人将其持有的基础房地产资产用于投资新建的项目公司时，就有机会享有暂时不征收土地增值税的好处。显然，上述优惠政策“不适用于不动产转让双方为不动产开发企业的情况”。
鉴于REITs产品的大多数原始股权持有人都是房地产开发企业，因此上述法规的限制无疑将使这些原始股权持有人无法享受优惠政策，并最终导致原始股权持有人支付相关费用。相应的土地增值税。。
2.产品生存过程中的“多重税收困境”
通常，原始利益相关者或其他关联方将向REITs产品的投资者提供信用增强承诺。常见的信用增强安排包括：1）构建具有不同规模和风险水平（优先级，中级和下级等）的分级资产支持证券； 2）为当期投资者的未偿收入（和本金）提供差额承诺； 3）为持有资产等优先购回权而支付的维权费。
一种或多种信用增强安排可能构成对投资者或不同层次产品结构的资本保全承诺。根据现行的增值税规定，例如房地产投资信托基金产品级别不同的投资实体（包括私募股权投资）基金/单一基金信托和特殊资产支持的特殊计划等。）如果本金在产品的生命周期内得到保证，则其经理必须为其收到的投资收入缴纳3％的增值税，从而获得相同的收入。通过不同的链接时必须重复支付增值税。
可以看出，如何构建合理的产品信用增强安排对于产品中不同级别投资实体的“资本保全承诺”判断至关重要。相反，产品是否符合“资本保存安排”，然后要求相应的附加值税收需要全面确定房地产投资信托产品信用增强的单一或多重安排。
3.投资者退出时的税收注意事项在
房地产投资信托基金产品到期之后，投资者通常会选择几种退出方式：1）公开发售退出； 2）处置相关资产和清算出口； 3）由原始所有者回购。
不同的出口安排将带来不同的税收负担。简而言之，如果您通过转让私人股权投资基金或特别计划股份退出，那么除了在投资者一级缴纳公司所得税外，相关基金经理或特别计划经理仍需要考虑增值税应纳税额。如果通过处置资产而退出清算，则可能需要再次支付资产池中需要缴纳的企业所得税，增值税，契税和土地增值税。（{}} 4.摘要
中国房地产投资信托产品的开发和迭代更新为中国资本市场提供了一条新的结构化融资路径。但是，相比之下，与房地产投资信托产品相关的中国税收法规仍需要进一步完善和澄清。如何在适应当前中国税法体系框架的同时，更好地为房地产投资信托产品提供税收支持，将是房地产投资信托产品税收的未来方向。重要主题。目前，为房地产投资信托产品发布提供符合中国税收法规要求的税收计划仍然是必要且有效的。