您好，您所谓的避税只是税法范围内的合法税收计划。具体而言，它涉及房地产企业在公司成立阶段，获得土地阶段，开发前阶段，建设和开发阶段，预售阶段，交付阶段，完工结算阶段以及房地产开发阶段。完成后的操作阶段。如何有效地节省税收可以说是税收筹划的全过程，找到专业的税收筹划者和律师要把握各个阶段的联系，具体到律师的工作，可以在签订合同时，着重规划和预防一样，改变只是寻找财务人员寻找方法的旧观念，因为它处于财务阶段，财务人员已经处于合同履行过程中。如果先前的合同形成阶段的工作没有完成，财务人员将无法避免缴税。这个问题非常专业，建议您找专业律师。
房地产公司的税收筹划是一项全面，协调的财务管理活动，因此房地产项目的税收筹划最为重要。 1选择正确的房屋建造方法大多数房地产公司倾向于建造和出售自己的房地产。这种方法的规划空间很小。如果是通过建造或建造的方式建造的，它将有很大的规划空间。 （1）房地产中介建设行为。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并用客户代替收入的行为。就房地产开发企业而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过房地产所有权的转移。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的征税范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是必须在开发开始时就确定最终用户，并且将进行有针对性的开发，以避免开发后的销售和土地增值税的支付。 （2）合作社住房建设。根据《营业税问题解答通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房屋建筑合作的行为。项目建成后，暂时免征土地增值税。土地出让后转让的，应当按照规定征收土地增值税。此外，使用土地来共享合作社房屋建设或无形资产投资和房地产投资。参加接受投资者的利润分配和分担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。 2多个房地产的开发房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独核算，也可以合并核算，两种方法缴纳的税费不同。这为企业选择会计方法提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但也有一些会计更有利的情况。如何计算：企业有必要根据具体情况进行分析比较。示例1长春一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。首次房地产销售价格为1000万元，按照税法扣除额为400万元。根据税法，第二笔房地产销售价格为人民币1500万元。规定扣除额为1000万元。如果公司选择单独计算，则第一个房地产的增值税率为600÷400 = 150％，应缴纳的土地增值税为600 x 50％-400×15％= 240（万元）元），营业税及其附加的1000×5.5％= 550,000元；第二次房地产增值率为500÷1000 = 50％，应缴纳的土地增值税为500×30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）。房地产公司的利润（不包括其他税费）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 571.45百万。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100 ÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加2500×5.5％= 13.75万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 8.925百万。税收计划减少了892.5-571.45 = 321.05百万的税收负担。
I.房地产企业的业务特征和土地增值税计划的重要性
税收计划是指在不违反法律法规的前提下进行的商业活动和企业活动。提前安排了一系列活动，如投资和其他与税收有关的事项，以达到减少纳税或递延支付的目的，以实现企业税后收益的最终目标。税收筹划有多种形式。本文的税收筹划主要是指企业使用不完善的税收法规的非非法税收筹划和使用特殊税法的税收筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有以下经营特点：（一）开发单件产品和不可移动性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险高； （3）开发与运营业务的复杂性。商业运作复杂，涉及各方，并且有许多经济联系。因此，必须计划开发和管理。土地增值税是对国有土地使用权，上述建筑物及其附属物的免税对象征收的税款，并按规定的四级超额累进累进税率征收。增值税额是指纳税人转让房地产所得的收入减去扣除额后的金额。扣除项目包括为获得土地使用权而支付的金额和开发土地的成本。近年来，为控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，导致房地产经营环境发生了很大变化。房地产开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内降低企业的税收成本，增加营业利润，实现利润最大化，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产企业以合理合法的方式进行土地增值税的规划显得尤为迫切。
二，房地产企业土地增值税筹划的现状
自引入土地增值税以来，总额虽然不大，但增长率非常快。 1994年至2006年，全国土地增值税平均增长率为91.27％。从2006年到2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长率非常快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然很大。清算有很多障碍，许多地方政府由于其政治成就和效率考虑，在清算意愿和执行方面存在问题。另外，土地征收和增值税问题难以收集和管理，税收成本高。房地产土地增值税的历史收回问题仍然不明确，导致土地增值税征收管理的效果不理想。从房地产企业的角度来看，随着房地产业的飞速发展，随之而来的税收法律法规也越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原始的法律计划方案成为非法，进一步缩小了税收筹划的空间。
1.过去，大多数房地产公司都是通过设立项目公司来运营，以及通过房地产投资或合资来达到避免土地增值税的目的。但是，2006年3月发布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业投资房地产或者与房地产共同投资，还必须缴纳相应的土地增值税。房地产。
2。过去，许多房地产公司将部分自用或商业房地产开发的房地产进行了转换，而部分房地产的产权则以自己的名字命名，从而免除了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕31号），将商品房转为自用。用途部分应与销售，土地增值税和