摘要
目前，房地产ABS的发行模型主要包括“房地产投资信托的类型”，CMBS（商业房地产抵押支持证券），营业收入权ABS，物业费用ABS和最终购买ABS。2018年1月至6月，共发行房地产ABS产品75只，发行规模90.2亿元，同比增长82.8％。
房地产业是中国的支柱产业。随着增量房地产市场的严格调控，股票市场逐渐引起了业界的广泛讨论和关注。目前，支配地位的状况在短期内不会改变，但平衡正在向股市倾斜。2016年整个增量市场的交易额约为11.7万亿元。从股市看，2016年市场价格为245万亿元，是一个巨大的市场。在非标准限制的背景下，获取和惠益分享面临前所未有的机遇。如何切入房地产增量和股票市场以及振兴大量资产是一个非常有价值的问题。目前，房地产资产支持证券的发行模型主要是“房地产投资信托类型”，CMBS（商业房地产抵押支持证券），营业收入权资产支持证券，物业费用资产支持证券和最终购买资产支持证券。2018年1月至6月，共发行房地产ABS产品75只，发行规模90.2亿元，同比增长82.8％。下图简要介绍了房地产开发各个环节中的ABS融资解决方案的设计和选择：
声明：
在房地产行业中，在规模效应下，中小型住房企业正变得越来越危险，如果不加注意，将被淘汰。只有实现快速发展，我们才能生活得越来越好。今天，我们邀请万新集团的专家分享：如何掌握房地产开发的7个主要环节和20个关键节点，提高效率，并在征地6个月后实现开放的奇迹！
①房地产的本质
②房地产开发的7个步骤
③不同角度的房地产
从公司角度开发房地产流程
从代理商角度看房地产流程
从客户角度看房地产流程
步骤1：征地
①公司如何获得土地
②是否以及应该考虑哪些因素
③开发人员的职责：
先前的代理商/顾问参与：土地收购意图（土地价值评估/土地可行性分析）
④申请国有土地使用证
⑤那个地方的名词解释：
第2步：定位决策
①房地产开发的三个核心要素：金钱，土地和人
②项目定位决策的三个要素
③各个部门在上岗期间的职责：
以前的代理商/顾问参与：提供战略咨询服务（市场定位，客户定位，战略定位，产品定位和产品魅力）
步骤3：产品设计
①房地产项目的标准设计周期
通常，房地产设计周期主要遵循“ 3：5：2”原则
②主要设计阶段包括：
常见问题：
问题：进展难以控制，专业公司也很难联系。
质量问题：缺乏评估体系和评估经验。
③设计控制：
备注：在案文中，两个最重要的图纸-项目的总体规划，标准的平面图！
④优化的设计阶段流程参考：
注意：最佳设计成就是最能反映开发人员的开发思想和开发意识的作品，而不是作品。
⑤每个部门在设计阶段的职责：
以前的代理商/顾问参与：提供开发商提供的产品设计跟进服务，并根据市场对销售和租赁的实际使用效率提出建议。
⑥设计阶段的风险控制点：
第四步：项目建设
①房地产报纸的建设涉及以下风险点：
②加快审批和建设的策略：
③如何处理无证施工？
步骤5：产品设计
①有关工程建设的知识
②各个工程建设部门的职责
关键要素：建设项目建设许可证，示范区开放，主体结构建设，物业公司招标。
③项目建设重点：
关键因素：项目经理需要运作。
第六步：促进销售
①房地产销售的三个阶段：
②房地产销售的关键节点：
③房地产销售部门的职责：
关键要素：该项目符合预售条件，获得了预售许可证，然后开始营业。
④售前证明的处理：
商品房预售至少需要满足以下条件▼
步骤7：职业与运作
①房地产占用交付过程：
②占领期间各部门的职责：
关键要素：竣工验收，职业，项目后评估。
在过去的两天中，房地产行业一直处于连续状态。有人认为，这种情况受到7月政治局会议上“房价上涨的遏制”的影响。作者认为，尽管会议对房地产有很多兴趣，但基调通常与上一届会议相同。核心短语是“决心解决房地产市场问题”，没有太多苛刻的用语。市场反应令人怀疑，但目前房地产业界暴露的一些矛盾问题值得关注。
最新的全国70个城市房价数据显示，上升中的城市数量仍在不断扩大。从供求角度看，这应该反映出房地产去库存化的显着效果，不能满足市场需求，有效供应不足。在此基础上，结合多重调控购房等新政策，房地产开发商应具有旺盛的销售业绩，平稳的资金回笼，发展投资链条得以维持，房地产业平稳运行。
但是，事实和推论似乎并不一致。
首先，土地市场已严重超卖，房地产投资数据也不理想。在最初的七个月中，各个城市的土地市场普遍出现了竞价或底价交易的现象。中国指数研究院发布的最新统计数据显示，2018年7月，全国300个城市土地市场的供求比上月略有下降，住宅土地交易的平均价格下降了近20％，保费率比去年同期下降了22％。据中原房地产统计，截至7月30日，一线城市地标竞标数量为13个，是近年来地块数量最多的，去年同期出手的地块数量为4个。 。一线城市的13个地标性景点中有7个出现在北京。这反映出房地产投资动力不足，也佐证了相关数据：2018年1月至2018年6月，全国房地产开发投资5.6万亿元，同比名义增长9.7％，增速有所回升。 1-5月利率下降0.5％百分比点。房地产投资累计同比增速已连续三个月下降。
其次，房地产开发商的资本链很紧，并不像销售数据那样乐观。6月15日，上海证券交易所网站显示，北京金融街投资（集团）有限公司拟定的50亿元（人民币，下同）小额公司债公开发行的状态为“暂停”。 。情况并非如此，许多国内住房公司发行的公司债券已被暂停。在此之前的五个月中，和盛创展已经有31亿元的私募债券，富力地产的60亿元私募股权债券，碧桂园的200亿元小规模公开募股以及50亿元幻想曲中的私募发行。尽管这种暂停并不意味着已经结束，但是融资的结束是显而易见的。据不完全统计，5月份，典型的40家房地产上市公司完成融资451.17亿元，较4月的769.12亿元下降41.34％，为近一年来最低。巧合的是，融资减少也使债务偿还达到了峰值。相关数据显示，2018年尚待偿还的房地产债券规模为1,613亿元，是2017年的2.3倍。2019年至2021年应偿还的规模分别为2,807亿元，3,998亿元和4,037亿元。 ， 分别。
因此，尽管上半年房地产行业的销售表现良好，但上述矛盾表明随后的趋势尚不明确，市场心理预计将严重不稳定。如果把这次政治局会议的精神联系在一起，那么其中提到的“解决房地产市场问题的决心”就开辟了更大的空间。除了根据城市制定的一致的监管措施外，开发商的资本链，房地产投资增速等问题也应成为问题的涵义，使整个行业的各个环节都可以畅通无阻，从而合理引导和稳定市场预期。
房地产行业特殊培训班邀请函
尊敬的总经理，首席财务官，财务部长，房地产公司的财务人员以及其他希望转变为房地产金融的人员：
1.您想成为房地产公司的优秀财务经理吗？
2.合并后，您将从房地产公司的准备，购买，计划，开发，预收，销售，融资，清算和其他环节了解房地产公司新的会计处理，税收处理和申报实践方法和技巧。国家和土地税？
3.您是否知道新的减税减费政策对房地产公司的重大影响？降低税率后如何开具发票？
4.您是否知道在国家和地方税收合并后，房地产公司如何建立帐户，多少本账目以及什么帐户？怎么做会计？如何报税？
5.您是否知道将在实践中应用房地产行业新的十大税收政策？
6.您是否知道房地产业改革和增加后增值税的八步法？有加税和税收处理的九步法吗？
7.您是否知道两种税收类型之间的七个主要区别：房地产企业所得税结算和土地税增加结算？
8.您是否知道房地产业改革和增加后，所得税的十步清算方法？
9.您知道在当地加税结算时如何扣除税款和附加费？如何扣除未计入管理费用的印花税？
10.您是否知道在房地产业改革和增加后清算土地增值税时如何扣除购置土地的成本？分开的税款扣除销项税。应如何处理增税结算？
11.您知道在房地产业改革和增加后，前五项增值税进项税额扣减凭证是什么？这两个税收收入中的哪一个不是进项税额好于进项税额？
为了解决上述问题，我们邀请B志光先生亲自授课《 2019年新时代房地产企业发展与运营的会计，税收处理和申报表》。“实践”特殊培训课程，可帮助您从计划，建设，土地购买，计划，开发，预售，完成销售，融资，清算等方面对房地产公司进行改革和增建后，全面控制房地产业务。会计和税收惯例方面温馨提示，做好房地产企业改制后的税收筹划和增加，减轻企业税收负担，增加自身价值！
特此写道
附件：培训说明{（}} 2019年4月1日
培训说明
一，课程安排：
[训练时间]：2019年10月31日至11月3日（星期四〜周日）
学期为四天三夜（鲍宝教授精通，ian之光先生亲自授课）
【培训地点】：连云港维也纳之豪酒店（连云港江山店）
（地址：连云港市海州区朝阳东路5号）
【组织者】：（（））次要：
所有想要改变涉及房地产金融的人的房地产公司的总经理，首席财务官，财务部长和财务人员。
第三，本课程的好处通过4天3夜的课程，您可以解决以下问题：
1.掌握新时代房地产行业的税收会计和减税技巧，例如会计，账簿设置和成本会计方法；报税的具体方法和技巧。
2.在房地产企业各个环节的实际工作中正确掌握最新的税收政策及其应用；
3.掌握国家和地方税收合并对房地产公司和应对方法的影响；
4.帮助学生在实际工作中建立合理的税制和动态预防机制；
5.掌握前10大税种的具体会计和报告方法，包括增值税，所得税和地方税增加；
6.迅速提高房地产公司的会计和管理水平，并充分展现您在公司和行业中的个人价值和魅力。
7.通过四天三夜的学习，掌握房地产行业会计和纳税申报的技术特征和技能，一天学习，终身使用。
IV。 [培训特色]
[口译和讨论互动]辅导，面对面，易于学习，易于理解，易于使用
[问答之间的互动]凝聚思想，解释工具并解决实际问题
[增值与更新的互动]集思广益，接近实战，更新知识体系
[理论与实践之间的互动]案例解释与现实相结合，加速了价值裂变（（））五，课程大纲：（{}}第一部分，2019年税收改革的动态分析
1.什么是减税？增值税率降低对房地产行业的影响？
2.什么是“十二金”网络？对房地产公司的主要影响是什么？
3.国家和地方税合并后对企业的主要影响是什么？公司如何应对重大审计的风险？
4.降低增值税率后如何开具发票？
5. 2019年房地产业税务检查的新方法和主要内容？
6.较低的社会保障率对房地产行业有何影响？如何确定社会保障缴费基数？
第二部分：新的州税收模式下的房地产企业帐户建立和会计
I.房地产会计的特征
第二，常用会计科目
第三，业务改革增加后如何建立帐户？一般纳税人制作哪八本书？如何建立应纳税账户？
1.如何在“应付税款-应交增值税明细帐”的十列中设置明细帐？每个列说明什么？
2，如何确认成本核算对象
3.确定成本对象的原则
4.确定成本核算对象的方法
5.成本核算对象与成本项目之间的关系
第四，房地产开发成本核算
1.开发成本的构成和成本明细的设置
2.征地后的税务相关会计
3.初步项目成本核算的内容和方法
4.建筑和安装成本的会计核算内容和方法
5.基础设施建设核算的内容和方法
6.公众支持会计的内容和方法
7.开发开销：
⑴将开发费用与期间费用区分开来
⑵“开发费用”科目计算的内容和方法
8.成本收集，分配和结转会计
9.计提的辅助设施费用
10.结转开发产品成本
第三部分：解读房地产企业开发与管理中涉及税收的新交易以及税收处理技术
1.解释公司成立阶段的会计处理以及与税收相关的新政策和税收处理技巧
2，征地阶段会计处理的解释和税收处理技巧以及新的税收相关政策
3.在规划和建立阶段中对会计处理和新的税收相关政策以及税收处理技巧的解释
4.在开发和建设阶段对会计处理以及新的税收相关政策和税收处理技术的解释
5.项目销售阶段的会计处理解释和税务处理技巧以及新的税收相关政策
6.在项目完成和清算阶段的会计完成和与税务相关的新交易解释和税务处理技能
7.解释公司利润分配阶段的会计处理以及与税收相关的新政策和税收处理技术
8.解释公司融资阶段的会计处理以及与税收相关的新政策和税收处理技术
9.企业日常支出阶段的会计处理解释及税务处理技巧及与税收相关的新政策
第四部分：增值税预付款和完工后应付增值税的难题分析
1.如何计算3％的增值税预付款？帐户处理？报税表？
2.如何计算完成时应付的增值税？土地税如何扣除营业税？帐户处理？如何报税？
第5部分：城市建设税和教育附加费预付款
1.城市建设税和教育附加费预付款的计算方法
2，城建税及教育附加费预付款会计处理及申报方法
第六部分：企业所得税的预付款和结算中的难题分析
1.确认开发产品完成的条件是什么？
2.房地产公司销售未完成产品的预收款如何处理所得税？
3.如何确定房地产公司的估计毛利率？
4.预收开发产品何时将被确认为收入实现？
5.如何确认已开发未完成产品的销售收入？
6.开发企业代表相关部门，单位和企业收取的各种开发资金，费用和附加费是否应确认为销售收入？
7.开发企业通过正式签署房地产销售合同或房地产预售合同获得的收入应在何时确认为销售收入的实现？如何确定收入金额？
8.在什么情况下我应该为开发产品作为销售缴纳所得税？如何认定销售收入？
9.如果通过“土地交换房屋”获得土地使用权，如何确定土地成本？
10.如果土地使用权是通过接受投资获得的，如何确定土地成本？
11.预提费用可以征税吗？
12，如何处理企业建停车场的费用？
13.如何处理企业在结算税款计算成本时未获得法律证据的实际支出？
14.未完成收入的毛利计算是否可以扣除期间费用？
15.未完成的收入是否可以扣除和收取附加费？
16.是否可以将未完成的收入作为扣除三项费用的基础？
17.如何填写未完成收入的季度申报表
18.如何填写未完成的收入年度的37个回报？预售年度如何结算和付款？
第七部分，预付款和土地增值税清算中的难题分析
1.在什么情况下，您需要预先支付土地增值税？如何确认提前率？税前基础是什么？
2.土地税增加的税收结算条件是什么？
3.增税结算的收入是多少？
4.土地增值税结算的扣除项目是什么？
5.土地增值税清算后，能否扣除项目的装修费？
6.在新的商业改革时代，如何在清除土地增值税时减免印花税？
7.在新的商业改革时代，清除土地改革增值税后如何扣除土地成本？
8.土地增值税的九步法中的九步是什么？
9.土地增值税结算与所得税结算与结算之间有七个区别？
10.如何确定土地增值税的清算单位？
11.房地产公司应在什么情况下清除其土地增值税？
12.在什么情况下，税务机关可以要求房地产公司清算土地增值税？
13.房地产公司什么时候需要去税务机关办理土地增值税结算程序？
14.是否对自用或租赁的开发产品征收土地增值税？
15.土地增值税结算案例问题的详细说明（{}}第8部分：2019年4月1日之后增值税率降低后，发票的收据，管理和开据存在困难
1.从2019年1月1日起，公司如何开具增值税发票？我还能发行16％，10％的特殊发票吗？
2.公司是否可以向承租人收取的公司租金收入，电费和水费开具特殊发票？
3.是否查看获取发票备注栏的要求？纳税人识别码要求？
4.真诚获得虚假增值税发票的税收待遇？
5.恶意获得虚假增值税发票的税收待遇？
6.企业的特殊增值税发票失控的税收待遇？
7.增值税发票的认证期？认证期过后门票将如何处理？
8.三等不一致或四等不一致被判定为虚假的增值税发票吗？
9.丢失特殊发票的一般纳税人的税收待遇（（））10.2019年4月1日以后增值税减免后开具负发票
第九部分对三项旧改革的税收相关难题进行分析
1.税务处理与涉及的主要税项有关，例如增值税，土地增值税，契税，房地产税，城市土地使用税，企业所得税和个人所得税。 “三老”的转型过程（一一删除）？
2.我可以支付拆除补偿费来计算销项税额的扣除额吗？土地增值税如何扣除费用？
3.如何计算通过竞拍获得的土地的可抵扣销项税？土地增值税如何扣除费用？
4.对于购买烂尾帆，如何扣除进项税？
5.如何减少购买荒地财产的增值税费用？
第10部分：其他税收问题分析
1.房地产公司的开发产品在什么情况下需要缴纳房地产税？
2.对于根据财产的原始价值征税的财产，该财产的原始价值是否包括土地价格（获得土地使用权的价格，土地开发成本等）。 ）？
3.如果地积比率低于0.5，如何确定房产原始价值中包含的土地价格？
4.是否对房地产开发公司用于建造商品房的土地征收土地使用税？
5.何时以转让或转让的方式支付土地使用权，何时支付土地使用税？
6.开发产品的销售何时停止支付土地使用税？
7.如果土地使用权是通过协议转让的，则契税计算中是否包括土地补偿费，安置补助，地面附属物和青苗的补偿，拆迁补偿以及市政建设的配套费用？
8.就拍卖而言，契税的计算基础是否包括市政建设支持费和各种补偿费？
9.是否由于降低了土地出让金而对拥有国有土地使用权的人减少了契税？
10.是否可以退还计划外购买者已经支付的契税？
11.购买装修房屋时，装修费用是否包含在契税计算价格中？
12.企业合并时，合并后的企业是否将拥有原始合并当事方的土地和房屋权利，并需要缴纳契税？加税？
13.企业分割时，派生方和新方将拥有原始企业的土地和房屋的所有权，并且他们将支付契税吗？加税？
14.土地使用权转让合同和转让合同应缴纳印花税吗？
15.商品住房销售合同应使用哪种税项缴纳印花税？
16.房地产公司与贷款公司之间的贷款合同是否要支付印花税？
6.专家：
ian之光：中国的注册税务师，中国财政和税收领域的知名专家。他从事财政和税收研究及实践工作超过20年。国家税务总局北戴河培训中心副主任，现任教授，清华大学财税学院特聘教授，高级讲座，北京中财勋税务筹划技术研究院教授，北京市财税研究所特聘研究员，北京中关村高中高科技企业协会财务和税务顾问。大中型企业的财务和税务顾问。他曾为国家税务总局举办过几次税收征管主任培训课程和骨干税收培训课程的演讲。他已在全国各地巡回了税务官员和财务人员，共进行了近1,000场会议。在中国最早的独特教学方法中，新税法将模拟训练营应用于会计计算，并多次举办“业务改革和增加后房地产企业发展与经营中的会计和税务处理操作班”。
Teacher老师也应邀参加了：樊凡，乐开，天威英利集团，河北建设集团千球管道工业公司，北京白象集团，北京中意建设集团，中石油，山东东营化工公司，山西万家寨引黄工程公司，中国海军总装备部等近百家大中型企业进行了内部培训。主编编辑了十多本教科书和讲授的课程：新的所得税结算和支付调整，新税法在会计中的应用，税收评估和税收审计的风险预防以及与税收有关的常见纠纷处理技巧在税务公司等中等待。凭借深厚的财税理论基础，强大的创新能力，足够的实践经验以及高度互动的演讲风格，受到了国家税务官员和公司财务人员的欢迎和好评。它被誉为“财政和税收培训方面的演讲专家”，“税收会计”“实践专家”，“将财务和税收理论与实际操作完美结合的培训师”，“财务计划和税收计划的九位大师”。（{}}学费：
培训费：每人报名费5800元
前30名4,000元/人，名额有限，先到先得！
团体消费满4800元/人可获最后三人优惠，该机构会员可享受4800元/人的优惠价格
（费用包括4天的午餐+晚餐，培训费，上课时间和资料费，现场咨询费，住宿费自理，可以协助安排住宿。）
VIII。江苏汉润简介：
江苏汉润企业管理有限公司（以下简称“江苏汉润”）成立于2016年。公司的使命是“为企业培养最实际的人才并提供实施解决方案”财税培训，不断扩展服务内容。 2017年初，江苏汉润与多家机构建立了战略合作关系，并为企业财务和税务人员培训提供了一站式服务，并为客户量身定制了财税解决方案。
自成立以来，江苏汉润成功举办了许多金融和税务研讨会，专门沙龙和其他活动。凭借专业的服务，高质量，高性价比的培训课程以及优秀的专业培训讲师，它赢得了大多数学生的好评。赞美。服务的客户包括政府部门和集团公司，例如连云港市国税局，地质矿务局，港口集团，梅林集团，兴隆集团，亿水裕利化工，朝阳东方，江苏迪亚建设，纸山坊。
江苏汉润以最积极的热情，最好的团队，最专业的服务全力以赴。创新引领发展，继续创造价值，与您共享双赢！
报名表格
财务和税收高级研讨会的信息（{}} 学科（{}} 2019年新时代房地产企业
在开发和运营的各个方面进行会计，税收处理和申报表准备的实际操作
时间
2019年10月31日至11月3日（星期四至星期日）
收费
单身报名费为5800元/人，前30名为4000元/人，名额有限，先到先得！
注意：费用包括4天和3顿晚餐，课程，材料，现场咨询费，住宿费用自理。
支付信息
帐户
银行账户
连云港市东方农村商业银行隆河支行
付款单位名称
支付金额
票务信息
纳税人识别号：
银行账户：
公司地址：
联系电话：
帐单内容
□咨询费□培训费
学员的信息注册
公司名
希望过去
这个课程
已解决的问题
邮寄地址
参与者名称
标题
手机
邮箱
住宿要求
□标准房228元□单人间238元
备注
员工将在课程开始前发送通知。如果付款后仍未收到通知，请及时与我们联系！
通讯地址：连云港市海州区朝阳西路华印办公楼509
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；获得土地使用权；房地产建设项目规划批准；项目工程的施工管理；取得预售许可证后的销售管理；项目建设完成；项目公司解散
这七个阶段包括从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算以及公司的组织体系发展房地产项目的内部事务。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局关于印发的通知，国税发〔2008〕28号文件规定，企业应当执行《企业所得税征收管理办法》统一计算，分级管理，地方预付，集体清算和金融库房”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润，其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。有必要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。根据计算，EFG房地产应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的亏损，应纳税所得额为7000万元，应交所得税为1750万元，ABC公司需要在北京支付875万元。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将改变。权证和不动产证明，根据税收法规，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，并重命名土地使用权证书。 RK公司与S公司签署房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，将土地使用权证书重命名，并且公司ABC和公司S签署房屋建筑协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在开发和建设站点A之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更有利。另一种方法是，在获取土地之前，如果ABC有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以进一步减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。拥有雄厚财务资源的公司通常可以通过政府渠道（例如租用，拍卖和吊销）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资建立了具有批号B的X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，并且不征收营业税。
契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号《财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知》，“对于以土地出让或投资（土地）为股份的人， ，所有投资及联营企业均从事房地产投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，当ABC公司将土地B放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于50,000的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并根据差额支付税款。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国暂行税暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
综上所述，EFG企业的净收入高于第一种选择，而第二种选择对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区国税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。应纳税额。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订总承包工程等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营。我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同签订，帐户处理，内部和外部资金筹集方法以及配套设施的处理过程中。甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。当前用于一般分包的营业税政策是：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。
3）除营业税详细实施细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。项目中使用的价格它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。
开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。
此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算相关文件时会对其进行结算，而财务部门则分别进行计算。成本。
【案例4】
案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。
案例2：ABC公司与中国建筑签订了A地块开发总合同。
Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。
情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费
营业税2000 * 3％= 60万元
城市建设税60 * 7％= 42,000元
教育附加费60 * 3％= 18,000元
总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元
情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费
税额计算：2000 + 1000 = 3000万元
营业税3000 * 3％= 90万元
城市建设税90 * 7％= 63,000元
教育附加费90 * 3％= 27千元
总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元
案例2与案例1相比，总承包商中国建筑集团需要额外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税金整合到总合同价格中，因此，额外的3310,000元人民币的税款将最终计入开发商EFG的开发成本中。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。
（2）开发成本构成计划
的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场为组织和管理产品开发而发生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。
根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税。部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。
开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。
我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能地将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。
【案例5】
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部和国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入征收营业税的通知》，财税字[2000] 7号规定“核心企业企业集团中的金融机构借款后应当借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是可以在税法规定的开发成本中扣除的利息费用的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
①如果未完成合同规定的项目并且未获得完整的发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％量。
②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划
①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点
税法规定，喜欢建造普通待售房屋且增加值不超过扣除项目的20％的纳税人，将享受免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算出土地增值税的临界点并选择适当的定价范围。
②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。
（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。
东柳工项目概述：
东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。
地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。
通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）
我们公司的东流工项目规模不大，仅分一个阶段进行开发。土地增值税规划不需要考虑在不同的开发阶段如何布置不同类型的企业，而只需考虑普通住宅和非普通住宅的匹配方式（设计阶段）。如何对成本进行分组和分配（建设和会计阶段），以及如何在给定成本下对销售定价（销售阶段），以实现最低的税收负担和最大的利润。根据福山市地方税务局的要求，公司的商业网点，棚子，停车位和中层房屋的开发必须按照非普通住宅结算和付款（购买小礼品价值小的棚子可以结算并付款）。根据普通住宅）。这就要求我们尽可能增加商业在线商店的成本，并降低其增值率。同时，必须确保普通住宅的增值率最小，并实现少付或免税。
①基于面积法的土地成本初始分配：
②根据建筑面积法第二次分配土地成本：
普通住宅用地成本为1804.73万元（1817.18-12.45 = 1804.73）
商业网点的土地成本为701.57万元人民币（689.12 + 12.45 = 701.57）
③各种业务类型的开发成本如下：
地面公共建筑
2658.68×0.24 + 389.54 = 1027.62
商业商店
2658.68×0.45 + 701.57 = 1897.97
④将公共绿地等公共部分分配给地面上的其他企业后，开发成本如下：
地面施工
⑤将当地的公共建筑分配给当地的其他企业后的开发成本如下：
商业商店（（}）2313.74 + 1249.36×0.45 /（15.15 + 0.45）= 2349.78
⑥一般未来城市项目的收入汇总
⑦按业务类型划分的增值税
正常住房
因此，无论房地产开发企业是否将代理费计入房屋总价中，只要收取了中介费，就会产生税收费用。《关于营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定，物业管理公司代表有关部门代收水，电，煤气（煤气），维修资金和租金，是该部门的“代理人”。 “服务业”的税目因此，物业管理公司代表有关部门收取的水，电，煤（气）费，维护资金和租金不征收营业税。该代理业务的佣金收入应征收营业税。
（5）精致的住房计划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售翻新房屋。可计入房地产开发成本。成本。房地产开发商在为消费者提供优质产品的同时，可以通过适当增加装修成本或分解收入来减少土地增值税，增加企业的税后利润。
【案例8】
方案1：ABC公司的税收和损益分析
应付税款总额：797.5 + 1185.75 + 1254.19 = 3237.44元
方案2：ABC公司的税金和损益分析
扣除额：6500 * 1.3 + 715 = 9165元（（））增值率：3835/9165 = 41.84％（{}}土地增值税：3835 * 30％-9165 * 0％= 1150.5元
应付税金总额：715 + 1150.5 + 1158.63 = 3024.13元
装饰公司的税金和损益分析：
销售收入：1500
营业税金及附加：1500×3.3％= 49.5元
企业所得税：（1500-1000-49.5）* 25％= 112.63元
应付税金总额：49.5 + 112.63 = 162.13元
税后利润：1500-1000-49.5-112.63 = 337.88元
两家公司的总税金和损益：
应付税款总额：3024.13 + 162.13 = 3186.26元
税后利润：3475.88 + 337.88 = 381.37万元
通过比较这两种方案，我们发现与方案一相比，方案二可节省税费51.2万元，但节税效果不明显。在实际工作中，许多房地产公司并没有将装修业务剥离给相关的装修公司，而只是通过精细装修业务适当增加了开发成本，以实现节税。
（6）向所有者交付产品和房地产项目公司清算的税收筹划
开发项目完成并接受后，项目公司根据与购买者签订的商品房交易合同接受购买者的检查，然后在通过后“交钥匙”。买方接受密钥意味着开发商的会计处理已经转移了资产的风险和报酬，并且可以确认收入。
尽管此时房屋的产权尚未转让，但由于此步骤的时间跨度很长，从开发商的大产权到小产权的变更通常需要经过一到两年的时间房子移交，所以行业惯例在中国，常见的做法是使用“交钥匙”进行识别。由于它是一个项目公司，因此其目的是完成项目的开发和销售并获得利润。项目竣工验收后，如果未售开发产品在总可售面积的15％之内，以节省项目公司的管理未售出的开发产品可以按成本统一出售给集团公司内的其他公司或外部资产管理公司。
清算土地增值税和企业所得税后，项目公司由公司清算。项目公司的税务结算程序是先进行土地增值税和企业所得税的结算，然后执行结算期的结算，即结算期的会计报表审计报告，过去三年的国家和地方税收结算报告以及主管税务机关经过审查，取消了税务登记，最后取消了工商登记。完成此步骤后，就意味着项目生命周期的结束。
（7）剩余资产的税收筹划
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。出售车库的收入将增加非普通住宅的应税收入，因此定价需要根据项目整体进行土地清理。确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：在清算时，剩余的停车位将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元清算的开发费用中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税已清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。按照收入与成本比的核算原则，清算期间总清算费用9600万元中包括600个车位的成本。开发费用。
比较两种方案最终支付的土地增值税。方案二节省2893.5万元，比方案一节省了很多。当我们以该项目的清算和撤款为时间点，计算整个案后的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润高出3838.6万元。由于地下车库的成本较高，采用方案二的地下车库的成本可以增加土地增值税的抵扣基础，减少税收额；如果车库是分别清算的，因为该项目已经满足清算的要求，则公司将在清算后向他们付款。加税清算后，公司甚至缴纳了企业所得税。尽管清算后出售的车库处于亏损状态，但已缴税款无法退还。因此，在实践中，企业应注意车库等不同产品。影响力大，注意缴税的不可逆性。
（8）房地产项目公司清算的税收筹划
企业清算是指当企业由于经济和合同原因而不能或不再继续经营时，应根据国家有关法律法规和企业的具有法律约束力的租船协议，按照法律程序，企业的资产和负债（二）为消除企业法人资格而采取的解决企业债权和剩余资产分配的法律行动。成立房地产项目公司的目的是为项目服务。项目结束时，公司已完成其历史使命。为了降低公司的运营管理成本，或按照公司的章程，必须解散和清算项目公司。
根据《企业所得税暂行条例实施细则》第52条的规定，纳税人在清算时将清算期间定为纳税年度，清算完成后的清算收入应当按照企业所得税。即，企业的清算年分为两个纳税年度。项目公司在清算时需要注意清算日期。公司的清算日期不同，并且对两个纳税年度的应付收入的影响也不同。通过合理调整正常营业收入和清算收入，可以减轻企业的总体税收负担。
【案例10】
ABC公司已完成“ ABC Homeland”项目的开发，销售和清算工作。根据公司章程的规定，项目公司已完成其使命，并于2010年3月1日向股东大会提交了公司解散的申请。股东大会于3月10日通过了公司解散的决议，清算定于4月1日开始。清算日期为3个月。公司2010年第一季度实现利润30万元，预计清算损失100万元。清算费用主要集中在预清算期间。日期为4月1日至4月15日，支出约为40万元。
选项1：如果清算日期定为4月1日至6月30日
方案2：清算日期定为4月16日至7月15日
清算日期定为4月1日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至3月31日，清算税年度为4月1日至6月30日。
然后：生产经营收入：30万元
企业所得税：30 * 25％= 7.5万元
结算收益：-1百万
清算所得税：0
自2010年1月1日至6月30日，企业共缴纳了75,000元的企业所得税。
清算日期定为4月16日。根据法律规定，生产和经营税年度为1月1日至4月15日，清算税年度为4月16日至7月15日。
然后：生产经营收入：100,000元
企业所得税：0
清算收入：人民币-60,000元
自2010年1月1日至7月15日，企业共缴纳了人民币0,000,000元的企业所得税。
这两个方案所缴纳的最终公司所得税是不同的，因为部分清算支出会扣除营业收入。如果企业在清算年度有营业收入，则预计将其清算为亏损，并且可以尽可能多地提前支付清算费用。为了推迟清算日期，应使用税收政策来计划企业所得税，并减少税收支出。