[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二个房地产增值率：500÷1000 = 50％：应缴纳的增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳的土地增值税：1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
不论其他税费如何，此税收计划都会减少390-370 = 20（万元）的税收负担
1。现金流量收入现金流量收入一般为从房地产所有者通过经营房地产取得的营业收入和租金收入中扣除各种费用后的余额。投资者通常可以通过将其拥有的房地产租赁给最终用户来获得长期稳定的租金收入。扣除各种费用后的租金收入为现金流量收入。现金流量收益的大小取决于三个因素。
首先，房地产总租金收入。租金收入水平主要取决于房地产市场的供求关系，还受房地产类型，位置和质量等因素的影响。
其次，房地产的总运营支出。它主要包括管理，维护和服务成本。在确保质量的同时减少运营支出可以帮助提高收入水平。
第三，房地产投资的融资成本。主要是指投资借款的金额和还款方式。借款额及其在总投资中的比例对投资回收速度具有重要影响。利率直接影响融资成本。
2。销售收入房地产投资销售收入是指房地产销售收入与房地产开发经营成本之差。对于房地产开发投资者而言，销售收入是通过房屋销售获得的，扣除成本后的销售利润为销售收入。
对于房地产投资者，除了获得租金收入外，当他们不愿意继续持有该房地产时，可以将其转售给其他房地产投资者。扣除相应的营业税和交易费用后的转售价为销售收入。在房价大幅上涨的情况下，销售收入通常远大于租金收入。
不论是房地产开发投资者还是房地产投资投资者，其销售收入都是通过出售房地产获得的。为了增加房地产销售收入，房地产开发和交易的时机非常重要。同时，必须注意房地产的位置和质量。
3。避税收入拥有房地产时的避税收入是指由于房地产贬值而减少税基而为投资者带来的收入。例如，房地产投资的所得税是从实际营业收入中扣除营业成本，贷款利息，建筑物折旧等后的净营业收入来征收的。扣除的项目建筑物的折旧期比自然寿命和经济寿命短得多。
从会计角度来看，通过加速折旧来增加扣除额可以减少税基，从而获得合理的避税收入。同时，国家的房地产税收政策对房地产投资回报有很大的影响。在相关政策法规允许的范围内，加速折旧是获得避税收入的基本方法之一。
西方国家特别关注房地产投资的节税效果，这与西方国家的税制和折旧制度有关。
房地产税霸筛选整个房地产市场，怎么理解呢？作者将其与个人所得税改革相结合，为您提供了全新的描述。在关于财税改革和财政工作的“两届会议”新闻发布会上，财政部长肖洁说：“每个人都将成为今年个人所得税改革的受益者。”因为不仅提高了税收起征点，还提高了儿童教育，重大疾病的医疗保健等。税前扣除。前几年的“两次会议”还提出，首次住房贷款的利息和养老费用也应在税前扣除。此外，将来，各种个人收入将加起来，因此综合收入较高的人将适用较高的税率。
可以看出，改革的初衷是告别令人尴尬的局面，在这种局面下，税收被减为“薪tax税”。通过对当前生活成本和收入水平的比较，可以减轻普通工人阶级的生活负担，真正发挥了税收调节功能。如果税收规定了一般收入，则财产税规定了资产收入。以房地产为代表的房地产价格飞涨。这是近年来居民收入差距拉大的主要原因。估计大多数人都会同意这一结论。工人阶级或中产阶级主要依靠工资，但是有钱人估计他们很少看工资单，因为工资只是资产回报的一小部分。调节因资产收益率而扩大的收入差距，必须依靠财产税。
开征物业税是一项挑战。众所周知，美国的个人信用体系已经相当成熟，欠税额很高，信用约束力很强，但是每年仍然有超过120亿美元的房地产欠税额。此外，在公司税收时代，不存在房地产评估是否公平以及如何解决纠纷。作为最大的消费和投资产品，即使变动0.1个百分点也是一笔昂贵的数字。它解决了数以万计的纠纷和投诉，并测试了坐在办公室接收企业直接报告的习惯。
起草论据冗长，这就是原因。幸运的是，对财产税的官方解释变得更加清晰。财政部副部长史耀斌在“两次会议”上明确表示，房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富的积累，促进社会公平。同时，它增加了财政收入，以满足政府对公共服务的需求。也就是说，房地产税首先是调整税，然后是所得税。从前进的方向来看，这一说法非常明确。副部长史耀斌指出，财产税是“世界范围内的普遍税”，中国将参照共同的制度特征，如按评定价值征税，并会有一定的税收优惠。
在美国和日本等发达国家，除了扣除额以外，还必须根据房屋的评估价值将实际税基进一步降低40％至40％。税率和用途也将受到限制。确保税收负担不超过收入的3％-4％。此外，首套房，低收入者和丧偶者将大大减少。早在2012年第18届全国代表大会上，就明确提出要减轻宏观税收负担。此外，房地产的稳定和舆论的稳定是当务之急，税率和税收对收入的比率不能太高。此外，副部长史耀斌还指出，房地产税是地方税，地方政府利用这些收入来满足教育，公共安全等公共基础设施的支出。
这与西方财产税非常相似。西方税收征管机构中的县级或市级政府并未提高其房地产价格，但在征收了财产税后有所增加。直接从居民的口袋里拿钱，房地产税的目的很明确。大约50％用于学区。其余的用于公共秩序和道路维修。综合服务的泛滥是房价的上涨，房主的收益甚至超过税收。人口越密集，房屋越多，所缴纳的财产税就越多，居民享有良好的教育和法律和秩序，业主则享有增值住房。
因此，在服务业主导经济的时代，城市领导者需要做的就是允许更多的人在当地工作和购买房屋，税收自然就来了。这是公共财政和服务型政府。现在，许多城市已经意识到这一点，并放宽或提高了准入门槛，人口（不仅仅是人才）是该市最大的财富。因此，房地产税与个人税制改革的共同点是保护中低收入，调节最高收入，并通过宽容实现双赢。紧闭门将不可避免地打开一扇窗户，并调整群体之间的税收负担。房地产税或个人税反映了个人财产时代从无到有的从属地位到统治地位的变化，建立了公民社会，塑造了财富概念，并建立了公民税收和政府服务的自主意识和良性循环。这是现代化的体现。
1.计划结算方法
企业的结算方式可以分为三种方式：现金购买，信贷购买和分期付款。从税收筹划的角度来看，房地产公司应选择分期付款，并选择分期收取发票。通常情况下，在购买过程中，公司会采用先付款后再获取发票的方法。如果经验中已经积累了材料，但还没有全额付款，则供应商无法开具特殊的增值税发票。根据有关增值税规定，纳税人购买商品或接受劳务，未按照规定取得增值税抵扣证明的，不能抵扣进项税额。如果房地产企业未能及时取得增值税专用发票，企业的增值税负担将会增加。为了达到及时抵扣进项税的目的，房地产企业可以采用分期付款的方式取得增值税专用发票，以缓解税收压力。根据税法，分期付款获得的商品的输入扣减时间为分期付款每个付款日的当期，因此可以逐步产生递延增值税的收益，以获取资金的货币时间价值。在实践中，房地产公司应努力主动进行谈判，以便卖方可以提前支付税款，以延迟纳税时间，并尽可能为企业赢得“无息贷款”。
2.计划进项税抵扣时间
根据《增值税暂行条例实施细则》（财政部和国家税务总局令，2008年第50号），国家税务总局关于调整增值税抵扣年限的通知增值税抵扣券（国税函[2009]第617号）和其他规定，销售环节的进项税额抵扣额为前一环节的增值税支付额，纳税人不能为实现递延税款目的而事先任意扣除增值税进项税额，和进项税减免时间根据获得的增值税发票的类型而有所不同。
房地产企业的一般纳税人作为购买者，可以通过计划进项税额的扣除时间来达到递延税款的目的。取得防伪税控专用增值税专用发票，应根据本月的输出情况（认证期为180天，并扣除当月的认证费）尽快进行认证，计算当期核定税款和进项税额扣除以减少当期增值税。税收负担;如果您选择即付即用，则可以在当前付款期间扣除进项税；如果您以应付帐款的形式结算付款，则只能在当前付款期间扣除进项税。当然，房地产公司可以使用结算方法为进项税抵扣时间制定税收计划，例如签订分期付款合同。
3.陷入税收低迷
低税率环境是指税率较低且税负较轻的地区，行业和产品类别。低税区的选择包括经济特区，沿海开放城市，技术开发区和少数民族地区。低税区的税收优惠政策之一是享受地方财政优惠政策，先收税再退税，以优惠的形式达到节税的目的。不仅为企业提供了良好的税收条件，而且为企业创造了税收筹划的便利。目前，有必要使用政府的税收优惠政策进行税收筹划。现场办事处），[1 89 + 2l77 + 98 = 55]田老师，Ltd. （一般纳税人）增值税将根据当地财政收入的50％-70％得到财政支持和奖励；公司所得税将基于50％-70％将获得财务支持。苏北减税园区战略合作，稳定的政治和商业环境
4.计划购买价格
房地产公司只有在被确定为一般纳税人之后，才能使用增值税发票来扣除发票。这样，商品或服务提供者的纳税人的身份直接影响房地产公司的增值税负担。在“税制改革”之后，房地产公司可以选择不同的采购渠道来计划进项税。第一种是选择一般纳税人作为提供者，并获得特殊的增值税发票，其税率分别为6％，10％或16％。二是选择小规模纳税人作为提供者。在这种情况下，如果获得了普通增值税发票，房地产公司将无法扣除该输入。如果可以获得税务机关开具的3％的增值税专用发票，则房地产公司进项税可以3％的税率扣除。对于房地产公司，如果从一般纳税人和小规模纳税人购买后的净利润相差不大，应选择购买一般纳税人的商品或服务。如果他们购买小规模纳税人的商品或服务，净利润将增加，增加的利润可以弥补无法扣除的损失，因此您应该选择与小规模纳税人合作。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税结算管理有关问题的规定》（国税发〔2006〕187号）。增值税以国家有关部门批准的房地产开发项目为基础进行清算。对于分阶段的开发项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。
如果满足以下条件之一，则纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）未完成的房地产开发项目的整体转让；
（3）直接转让土地使用权。
如果满足以下条件之一，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：
（1）对于已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85％，或者该比例不超过85 ％，剩余可售建筑物该区域已被出租或使用；
（2）在获得销售（预售）许可证后三年内未售出销售（预售）许可证；
（3）纳税人申请取消税务登记，但尚未办理土地增值税结算程序；
（4）省税务机关要求的其他情况。根据上述政策，房地产开发公司可以通过有意将转让比例控制在85％以下来逃避清算。
此外，尚不清楚上述条款中“剩余的可售建筑面积已被出租还是用于自用”。目前尚不清楚它是全部还是部分出租。根据法律解释的一般原则，应将其解释为“所有租赁”。公司很容易通过保留一部分房屋来规避这些规则。房地产开发企业将开发产品用于职工权益，激励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售。 。
的收入按以下方法和顺序确认：
（一）根据企业在同一地区，同一年销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参考当年当地市场价格或类似房地产的评估价值确定。房地产开发企业转让部分自用房地产或者出租等商业用途房地产时，未转移生产分支机构的，不征收土地增值税，不计入收入。税收结算，不会扣除相应的费用和支出。
根据上述政策，如果没有所有权转让，则不会被视为出售房地产。因此，房地产开发企业无需办理产权转让手续，就可以将房地产的不动产完全用于职工的利益和报酬。，外国投资，分配给股东或投资者，债务清算，交换其他单位和个人的非货币资产等，从而规避了上述“视同销售”的规定。
此外，房地产开发公司可以通过长期租赁销售（例如50年租赁）转让房地产来避免清算。上述规定实际上为企业提供了税收筹划的渠道。
一家房地产开发公司于2015年1月获得了房地产销售许可证，并开始出售房地产。截至2018年底，已售出86％的房地产。经初步内部核算，企业需缴纳土地增值税8000万元。目前，该企业已预缴土地增值税2000万元。公司应如何进行税收筹划？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[206] 187号），已经完成并接受的开发项目，以及如果整个项目的可售建筑面积比例超过85％，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税。
如果企业进行土地增值税结算，则需要在2019年初额外缴纳税收6000万元。如果公司打算控制房地产销售的速度和规模，则销售比例将控制在84％，剩余的房地产可以预留给以后的销售或出租。
这样，企业就可以避免在2019年初清算土地增值税，并且可以将清算时间推迟到2020年初，这相当于该公司以1.60万元的利息收入。年贷款。
假设一年的资本成本为8％，那么税收计划就是为企业节省6000×8 = 480（万元）
[法律和法规依据]
（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条（国务院于1993年12月13日发布，国务院令[1993] 138号）。
（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则（财政部于1995年1月27日发布，《财政法》（1996年）第7条
（4）《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号）。
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。