经济观察网记者杜涛3月14日，国务院公布的立法计划未包括房地产税法和个人所得税法。就在一个多月前的4月27日，全国人民代表大会常务委员会宣布的2018年立法工作计划中的筹备审查项目包括《房地产税法》和《个人所得税法》。根据立法计划，房地产税法和个人所得税法应由有关方面进行研究和起草，并在2018年或以后酌情进行审查。
山东大学财务系主任李华认为，这意味着税制改革正在加速。个人所得税有自己的税法，有必要修改税法；必须首先立法制定房地产税，并应尽快颁布一般程序法，然后地方要根据自身的管理水平和监管需要调整实施进度和具体情况。避免突然引入房地产税的计划引起了市场的巨大波动。
根据第十八届中央委员会第三次全体会议的《决定》，提出了加快房地产税立法并适时促进改革的提议。从那时起已经过去了五年。财政和税收改革已进入深水地区。有两种房地产税和个人所得税改革。没有进展。最近，{J}}财政部长肖洁在最近的《中国共产党第十九次全国代表大会教师阅读报告》中写道，它描绘了未来财政和税收改革的蓝图。对于房地产税，他提出了“立法进步，全面授权和逐步发展”的建议。促进房地产税的立法和实施。根据评估值对工商房地产和个人住房征收房地产税，适当减轻建设和交易环节的税费负担，逐步建立起全面的现代房地产税制。
今年3月5日，政府工作报告提出了完善的地方税制和房地产税立法的稳步推进。改革个人所得税。提高个人所得税起征点，增加儿童教育特殊费用，重大疾病医疗费用的扣除，合理减轻负担，鼓励人民增加收入，通过劳动致富。
3月7日，第十三届全国人民代表大会召开了“两届会议”新闻发布会。财政部副部长史耀斌表示，将根据中国国情，例如合并，整合相关税费，合理减少建设交易环节中房地产的税费负担，使房地产税制更加合理，公平，既可以起到增加财政收入的作用，又可以起到规范调控的积极作用收入分配和促进社会公平。
北京大学光华管理学院于1月3日发布的报告预测，房地产税立法将在2019年出台。该报告还预测，2019年，各个地区将针对房地产市场的变化采取一些灵活的措施，以解决房地产市场的潜在风险，但不会显着刺激房地产市场，尤其是在第一阶段。一线城市。（注意：不动产税与住房有关，不动产税已包括在内。）
房地产税被反复提及
据《证券日报》报道，从2018年3月的政府工作报告起，有必要稳步推进房地产税立法。到9月7日，第十三届全国人民代表大会常务委员会的立法计划已经宣布，房地产税法已纳入第一部12月5日，国家税务总局回应了政协的建议，指出在推进房地产税制立法和改革过程中，房地产交易环节的税收政策和所有权链接进行了协调和研究。在此期间，官员发表了9项声明。
苏宁金融研究所的黄志龙认为，房地产税是房地产市场长效机制中的关键环节，但以这种态度对待房地产税政策也是不可能的。促成了目前的局势。形成了金融体系，土地体系，金融体系等多种因素。只有这些领域的改革基本完成，制度得到基本理顺，才能从根本上解决房地产市场的问题。
谁是房地产税征收的对象？
12月11日，中国住房发展报告（2018-2019）在北京发布。该报告建议启动房地产税，实施渐进式计划，并仅针对新交易房屋征收征费计划。也就是说，一旦住房家庭进行交易，它将计算所有住房面积并根据阈值征税。非交易性住房将不会被暂时征收。
从中国的现实出发，保证居民的基本住房需求是成功征收房地产税的前提。为了促进房地产税的实施，一个更加一致的观点是，个人和家庭的基本住房需求应免税。根据该要求，存在设计个人住房扣除的问题。中国金融科学院公共税收研究中心主任张学轩建议，全国统一设置的免税面积为40平方米至60平方米，具体由当地政府确定根据实际情况。同时，地方政府有权根据各地的实际情况确定每个特定区域人均住宅区的平均评估价格，最终确定居民的房地产免税额。
房地产税会降低房价吗？不必要
以韩国为例，恒大研究所的一项研究表明，韩国在2005年8月发布了《房地产综合措施》，其中包括征收房地产税。复仇率上升了11.6％。
根据国内经验，自上海和重庆于2011年启动房地产税试点以来，房价普遍上涨，因此房地产税监管对房价的影响似乎并不明显。
中信证券的研究小组表示，房地产税将减少房价波动，稳定的房价将与刚性需求群体形成良好的互动关系，从而使住房需求更加可预测，并最终形成稳定的房地产价格。房地产开发投资环境。
但也有不同的声音。例如，房地产老板潘石屹曾说过：“大多数拥有五栋以上房屋的人都应征税。” “房地产税的出台肯定会影响房价，房屋空置率，房价将下降。 ”
结论
目前，房地产市场正在变冷，一些地区出现了明显的回调。如果此时征税，无疑将增加投机者的资金成本。在“无房投机”的指导下，征收房地产税可以减少房价的波动，有利于房地产市场的长期健康发展。经济学家连平说，房地产税可能会在2019年在立法上取得进展，但最初的计划可能相对温和。
房地产税法
第十三届全国人民代表大会第二次会议新闻中心举行了记者招待会，回答了有关“全国人民代表大会立法工作”的问题，一些媒体记者询问了房地产的进展和相关情况。税收法。
全国人大常委会法律工作委员会副主任刘俊臣：
记者刚才提到了房地产税立法问题。在昨天下午的全体会议上，李占书董事长在全国人民代表大会常务委员会的工作报告中提出了关于房地产税立法的要求。目前，有关方面正在研究房地产税法草案的起草，有关工作正在稳步推进。
全国人民代表大会财务经济委员会副主席涂立刚：
房地产税法是由全国人民代表大会常务委员会预算工作委员会与财政部共同起草的。目前，有关部门正在完善法律草案，论证重要问题，并在条件成熟时提交全国人民代表大会常务委员会进行初审。
房地产税法也受到热烈追捧
＃全国人民代表大会将执行《房地产税法》＃
注意：房地产税法即将到来
在3月8日第十三届全国人民代表大会第二次会议上，全国人民代表大会常务委员会主席说：等。“立法调查，起草和加强工作，以确保按时完成。3月5日早，国务院总理在政府工作报告中指出，应完善地方税收制度，稳步推进房地产税立法。
1.首相谈房地产！房地产税法的新发展
3月5日上午9点，第十三届全国人民代表大会会议在人民大会堂开幕，听取了有关政府工作的报告。在今年的政府工作报告中，房地产被多次提及：
为更好地解决住房问题，履行城市主要职责，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场的稳定发展。
继续促进经济适用房的建设和棚户区的改造，以保护有需要的人们的基本生活需求。市区的古镇数量众多，必须大力改造和升级。
完善地方税制，稳步推进房地产税立法。
其次，什么是房地产税？
从理论上讲，房地产税应被视为完整的税制，其征收对象包括“房地产”和“房地产”，并涵盖房地产的“交易”和“持有”。
目前，中国的房地产税制度包括：
土地购买：契税，城市土地使用税，耕地占用税
房地产交易：土地增值税，公司所得税，个人所得税，城市建设和维护税等...
房地产持有链接：[用于出租]增值税，印花税； [私人使用]房地产税
其中，住房持有财产税被认为对房地产市场有较大影响。实际上，自从1986年9月国务院正式颁布《中华人民共和国房地产税暂行条例》以来，已经对财产所有人征收了房地产税，而对财产所有人所征收的房地产税也开始征收。在中国。但是，该法规还规定，所有个人非商业房地产均免征房地产税。
作为长期机制的一部分，房地产税对（资产）收入分配和财富差距的调整，地方税收来源的培育以及对房价上涨的抑制作用具有积极作用。
设定了房地产税时间
01
早在《人民日报》上已有17年的历史了
房地产税将像这样收取
2017年12月20日，《人民日报》发表了一篇题为“加快建立现代金融体系（认真学习，宣传和贯彻党的十九大精神）”的文章，内容如下：显然：
按照“立法进步，全面授权和逐步发展”的原则，促进房地产税立法和实施。
根据评估价值，对工商房地产和个人住房征收房地产税，适当减轻建设和交易的税费负担，逐步建立全面的现代房地产税制。
02
明确房地产税表（（））力争在2019年完成所有立法程序
到2020年完成“实施法定税收原则”的改革任务
03
国家房地产网络已基本完成
现在，全国房地产网络工作已基本完成
下一步是引入立法和支持措施
04
如何确保房地产税的公平性？
如果有两个或三个以上的个人住宅，则可能需要征税。基于此：
首先，占用更多资源并支付更多税款。我住100平方米，你住200平方米，你要交更多的税。
其次，占用更多资源并纳税。您是100平局，我也是100平局。您位于市中心+学区的房间，我在北边的工厂旁边，您要缴纳更多税款。
第三，无需为住房住房和保护住房缴税。
房地产税到期后，买房很容易
1.如何确定房屋的评估价值？
在“加快建立现代金融体系（认真学习，传播和贯彻中共十九大精神）”一文中，提到对工业征收房地产税商业地产和个人住房的评估价值。此前，业界就评估价值达成共识税收是第一次明确。
行业专家说，房屋的评估价值应该是房屋的市场价值，而不是房屋的原始价值（即购买时的价格），而是因为房屋价格在近年来，应将最终评估价值折现。
对工业和商业房地产征收的当前房地产税是在计算税收时减去10％至30％后，根据原始房地产价值的残值计算和支付的。具体标准由当地政府确定。
第二，减少建设和交易的税收负担
建议适当减少建设和交易链接的税费负担。
相关人士认为，随着对后端住宅所有权的征税，前端建设和交易的税费负担将相应减少，从而确保总体税负稳定，这有利于引入房地产税。
上海财经大学的朱教授表示，减轻建筑业和交易业的税费负担主要涉及土地增值税制度的改革和各种行政费用的改革。如何降低特定成本可能需要考虑各种财务能力和其他因素。因子。
房地产税可以抑制房价上涨吗？
答案是：是的
E-House研究所智库中心研究总监Jin Yanju说，征收房地产税可以起到三个作用。
首先是增加相应的财政和税收收入，这可能会在将来成为房地产行业的重要税收类型，可以更好地支持公共财政，甚至可以更好地二次分配资金，从而促进发展住房保障。。
第二是积极调解收入水平，尤其是干预多种住房资产。换句话说，它可以有效地指导购房预期。
第三，它可以在抑制房价上涨中发挥一定作用。征税背后，各种需求必将受到监管。这样，可以减少一些热点城市和热点项目的投机活动，对房价的压力也将增加会减少。
北京时间周刊记者谢忠秀
3月15日，国务院办公厅举行了吹风会，以解释政府工作报告的修订情况。政府工作报告起草小组成员，国务院研究室副主任郭伟就今年的房地产税立法工作过程和房地产基本政策取向向记者作了答复。问。
这也是政府工作报告和人大工作报告发布之后，政府高级官员首次公开披露有关房地产税立法程序的信息。
郭伟承认，房地产税立法的工作量很大，而且非常复杂和艰巨。目前，各个部门正在有序推进：“（房地产税立法）在推进过程中需要进行大量研究，包括过去的一些研究。对本地试验进行了仔细的分析和总结。这个领域有许多艰巨的任务。此外，必须进行大量调查，以仔细分析当前情况，制定不同的计划，并征求各方意见。 ”
全国人大财经委员会副主任尹忠清透露了该草案的更多细节：“房地产税必须设定最低居住面积豁免。我主张，中国的免税区住宅应该放宽，不要像征税那样频繁地提高。最好一开始就将标准设置得更高。如果平均住房面积为30平方米，则可以将每人40、50甚至60平方米确定为免税区。 ”
在三位财长之后
2017年12月，时任财政大臣的肖洁在《金融时报》上发表了题为“加快建立现代金融体系（认真学习，宣传和贯彻党的十九大精神）”的签名文章。人民日报。文章建议，房地产税应“立法先行，得到充分授权，并逐步推进”，“完全授权”应赋予地方政府自治权。
华夏新供应经济研究所首席经济学家贾康在接受《时代周刊》采访时指出，未来的房地产税收实施路径将基本上遵循以下逻辑：“在房地产税收立法之后，将移交给地方政府以逐步实施。。这个地方可以自行选择，一个是何时发起地方征税；另一种是根据自己的情况选择征费的空间和数额，但这些推测取决于最终立法的案文。 ”
从楼继伟，肖洁到刘Kun，前三任财长就房地产税立法发表了相应的声明。
作为20年后的1994年分税制改革的重要参与者，他将负责财政部。
2015年11月，房地产税已纳入五年立法计划。
实际上，在房价快速上涨的那些年里，住房和城乡建设部是一个大力支持征收房地产税的部门。一些官员私下提到税收制度是一种财政收入制度，不能满足短期的宏观调控目标。
2010年3月，财政部提出了成本最低的“替代解决方案”，即修改了《城市房地产税暂行条例》，以废除免征城市居民房地产税的优惠待遇。决策者通过。
去年3月接任现任财政部长的刘Kun，几乎没有就房地产税发表公开声明。在去年两届会议的政府工作报告提出“稳步推进房地产税立法”之后，刘坤在随后的高级别中国发展论坛上表示，财政部将推进房地产税的立法和实施。按照基本原则；当记者询问房地产税立法的进展时，刘坤回答说，他应该注意政府工作报告的制定。
从单一税制到体制改革
2011年在上海和重庆试行征收的物业税可以被视为对房地产税制度改革的初步探索。但是直到今天，试点地区的房地产税与中央房地产税之间还是有很大的区别。
尹忠清明确表示：“房地产税与房地产税不同。它不只是将原始房地产税转化为税金，而是将原始的土地相关税与房地产房地产税和目标房地产税。扩大到住宅。 “这是在总结上海和重庆的经验并结合实际情况后做出的修订：它不增加单一税种，而是改革了与房地产有关的整体税制。除了增加对工商房地产和个人住宅的房地产税外，还必须系统地调整开发，建设和贸易环节中的税收，并适当提高，减少或降低税率。
关于这一点，肖洁在《人民日报》发表的署名文章中明确指出。在2018年两国财政部新闻发布会上，时任财政部副部长时耀斌还表示，征收房地产税后，一些相关税种也将合并合并，以合理减轻部分负担建筑交易中的房地产税费。
趋势正在开始。
目前，正在做更多的工作来调整与二手房交易有关的税收。3月11日，东莞调整了二手房交易税：可以按交易价的2％计税，前一次差额为20％；上海，广州，深圳等地降低了房地产交易的增值税附加费。个人出售房屋时，上海的增值税附加税率从11％降低到6％，深圳的增值税附加税率从12％降低到6％，广州的增值税附加税率从12％降低到6％，基本上减少了一半。
这被视为征收房地产税的前奏。
但是，不仅要征收新的房地产税，而且还需要合理调整相关税种。上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群在接受《泰晤士报》记者采访时建议：首先，可以逐步取消土地增值税；该税和耕地占用税改为土地闲置税；四是逐步推进房地产税制改革，取消了12％的租金征收规则，将对工商企业征收的物业税从原价改为评估价。。
不要增加家庭负担
房地产税降落的细节是什么？是按照上海模式的两层房屋标准还是重庆模式的高端房屋标准征收的？具体税率是多少？地方自治有多大？如何平衡市场和家庭的焦虑？开征房地产税仍然面临许多困难。
目前，税项的依据已经明确：根据评估价值征收工商业房地产和个人住房，多处房屋被多付，豁免标准更高。尹中清详细解释：“（房地产税）并不是说对房地产的所有权征税，而是要增加那些拥有一栋以上房屋而不是住房等房地产的人的负担。此外，应设置较高的免税区。从这个角度来看，将来很有可能按照上海的多套房或人均住房面积模型来征收房地产税。
关于税率，大多数专家认为税率不应设置得太高。
朱维群说：“如果在全国范围内征收房地产税，那么1％的税率将会非常高。”从重庆和上海的试点情况来看，上海对增量住房分别征收0.4％和0.6％的税。重庆将对豪华住宅征收0.5％，1％和1.2％的三种税率。从目前的证据来看，中央政府更有可能给地方政府一个税率空间，而不是某个税率。尹中清解释说：“那时会有税率的余地。所采用的具体税率将由地方政府选择。”
另外，作为地方税，地方政府享有什么自治权？将来的系列会有多少不同？
朱伟群在接受《时代周刊》记者采访时指出，在“完全授权”和“根据城市的策略”的基调下，对房地产税的中央和地方分工的猜测应该如下：中央政府一级，全国人民代表大会制定了统一的房地产税法，以确定整体征税范围，纳税人，税额计算依据，税额计算方法，地方税率确定方法，全国减免税范围，确定地方特定的优惠机构并申请延期收税条件；国务院制定房地产税实施条例，确定具体的房地产税。收款管理事项，包括房地产信息平台的建设和维护，房地产评估以及其他审查当地延期收款的事项；在地方政府一级，根据《房地产税基本法》的规定，确定具体的征收范围，免税额，具体税率，税基评估的具体事项并负责报告中止征收地区的申请，确定少量的特定税收优惠。
“中国各地区之间的房地产市场发展不平衡，房地产税基的分布差异很大。一些欠发达地区和农村地区的税收来源极为有限。居民的收入水平是通常较低，不适合一段时间。征收房地产税。朱伟群建议。
亮点：房地产开发周期比较长，主要包括项目建立环节，规划设计环节，融资环节，征地环节，拆迁安置环节，项目建设环节，售前环节，销售环节，租赁环节，和项目清算环节。每个环节涉及的税款主要是企业所得税，土地增值税，营业税，土地使用税，印花税和契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，并且税收事务始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要组成部分。有必要解决房地产开发中涉及的一些税收问题以及改进和规划机会总结，抓住一些税收筹划机会，更好地制定房地产业务发展战略计划。
一
项目链接
许多公司在计划项目并向相关部门提交批准时，并未考虑通过合理匹配项目机构来适当降低企业的潜在税收负担。同一项目的企业可能同时或分阶段开发不同类型的房地产，如别墅，平房，商业物业或普通住宅等，其增值率和相应的税负将有所不同。土地增值税按国家有关部门批准的房地产开发项目单位结算，对于分阶段开发的项目，按阶段单位结算。如果企业根据分阶段开发的别墅，平房和商业物业开发项目，则只能根据这些分阶段项目进行清算。但是，企业在一个项目中或者同一时期设立增值幅度不等的房地产，可以根据项目的整体增值率或者同一时期内的土地增值税额清算。如果总增值率低于单个房地产的增值率，则可以降低企业土地增值税的实际税额。（实际上，不同地区的操作有所不同，您必须向当地地方税务部门咨询以了解详细信息）
建立项目时，企业应事先考虑项目的实际情况及其相关影响，并为项目建立选择更好的计划。这样，企业就可以合理减轻土地增值税的税负，为企业带来一定的经济效益。这是一个绝佳的税收筹划机会。
二
融资
资金不足可能来自其分支机构。如果从关联方获得的贷款金额巨大，则根据《企业所得税法》的规定，公司从关联方收到的债务投资的利息支出受到限制。超过规定标准的利息，不得在税前扣除；同时，根据土地增值税法规并未为金融机构提供利息费用的限制，因此某些利息可能不会被用作扣除额。
企业应事先与税务机关联系，明确关联方贷款利息的可抵扣额度，以确定最佳的关联方贷款额度，并尝试使关联方贷款利息在税前可抵扣。这可以通过调整项目融资结构和调整公司间融资安排来实现。
如果公司向关联方支付的利息超过了同期金融机构的贷款利率，则根据《企业所得税法实施条例》，从非金融企业不得超过金融公司同期贷款利率的计算部分允许扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不能扣除税前。根据土地增值税条例，金融机构无法限制利息支出，因此可能无法扣除某些利息。计算土地增值税时，不得扣除超出贷款期限的利息部分。
为了避免过多的利息支出和关联方的利息收入对税收负担的不利影响，企业可以考虑安排集团内资金的借入和以同期金融机构相同的贷款利率借入。
如果公司免费使用关联方贷款，并且公司作为借款人没有相应的利息支出，则会夸大利润；贷方的利息成本不能在税前扣除，这将导致企业双收所得税。
企业应在遵守税务法规的同时准备相关证明文件的同时，查看集团内部关联交易的现行定价政策，改善不合理的区域并据此制定合理的费用。
三
土地征用
（1）企业通过国家转让获得土地
在上一年获得国有土地使用权时，如果没有及时获得国家土地管理部门签发的土地出让金收据，则为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，费用和出让金均按规定扣除。对于房地产税，必须提供合法和有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单，则不会扣除。
企业应将非预付款项性质的金额转入相应的开发成本，费用科目计算，并在合同中规定提供法律证据的期限。这样可以避免不必要的税收麻烦。
对于在协议期限内未进行土地开发的企业支付的土地闲置费，可以在计算企业所得税时扣除土地闲置费吗？新的公司所得税法和原始的外国投资税法规未解决此问题。有关规定需要与有关税务机关确认有关税收处理方法。土地闲置费不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强对项目开发的管理，并尽最大努力在约定的期限内进行开发；如果确实需要延长时间，他们应尽快与政府有关部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认有关税收处理方法。
企业因未在规定的期限内支付土地出让金而支付的滞纳金可以视为与所赚取的收入无关的费用，在计算企业所得税时不能扣除。另外，这笔滞纳金不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强资金管理。在规定的期限内支付土地出让金。如果确实有必要延长，则应尽快与政府有关部门协商，以减少滞纳金。
（II）通过资产收购获得土地
实际上，在购买资产时，实际交易价格可能与相关凭证的价格不同。由于有关凭证不能反映真实的交易价格，根据《税收征收管理法》的规定，虚假计税依据的纳税人，扣缴义务人应当责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 。
企业应签订相关的转让协议，并根据实际交易价格获得合法有效的证明，以减少税收风险。
四
拆除和安置
在拆除和安置过程中，拆除费用的支付证书通常是被拆迁人签名的收据或白条。这些收据或白条不是合法有效的凭证。根据《发票管理办法》，不符合要求的发票不得用作财务报销凭证。
企业最好委托获得房屋拆迁资格证书的单位，并从中获取合法有效的凭单。
击掌
工程建设
如果在项目建设中与关联方签订的项目成本高于当地市场标准，则根据《企业所得税法》的规定，公司与关联方之间的业务往来不符合独立性原则并减少公司或其税务机关有权按照合理的方法调整应纳税所得额或关联方的所得。根据税法，如果土地开发增值税结算所附的房地产开发费用中有关房地产开发费用的凭证或房地产开发费用的各种信息不符合清算条件或者是虚假的，地方税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建设成本配额信息结合房屋结构，用途，位置等因素，验证上述单位成本的开发单位成本标准，并据此计算扣除额。
六
预售链接
企业有时无法确认所获得的预售收入并作出相关的纳税申报。根据规定，预售收入应当根据估计的利润率，按照估计的利润率计算，并计入企业所得税的利润总额中。根据规定，在项目竣工结算前，可以对转让房地产的开发公司的收入预先征收土地增值税。营业税及其附加费也应从预售收入中支付。
企业应及时就项目的预售收入向主管税务机关报告税收。
七
销售链接
样板房企业的装修费用通常包括在经营费用中，不包括人力开发成本，从而降低了开发成本。根据规定，开发企业建造的销售部门（接待处）和样板房的装修费用，无论金额多少，均应计入建设成本。
企业可以将样板房的装修成本计算为开发成本。在计算企业所得税时，开发费用可以在税前全额扣除。同时，应与主管税务机关确认土地增值税的处理方式。
为了鼓励业主介绍房屋销售，公司向物业管理公司支付了一定的物业管理费，作为对业主的补偿，但并未获得物业管理公司的发票作为费用证明。 。根据规定，它不是按照规定获得的。发票费用不能在公司所得税前扣除。扣除为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，费用以及与房地产转让有关的税费，必须提供合法和有效的凭证；那些没有有效扣除而无法提供的项目将不会被扣除。所有者取得的劳动报酬超过一定标准的，作为扣缴义务人的企业必须代所有者代扣代缴个人所得税。
企业应立即从物业管理公司索取发票，并代为承担纳税义务的所有者代扣有关个人所得税。
八
租赁链接
实际上，一些公司将民防工程用作所有者的停车位，并与所有者签订停车位销售权合同以收取特许权使用费，这些收入确认为销售收入。无论销售收入或租金收入如何，企业都需要缴纳企业所得税，这对企业的最终企业所得税负担影响不大。但是，由于人防工程不出售，因此交易的实质是租赁。 （1）如果确认为租金收入，则租金收入根据租赁期限分期确认。在签订合同的那一年，房租的企业所得税负担将比已确认的销售额相对较低。相应的企业所得税对收入的负担； （二）确认为销售收入的，在计算土地增值税时可以视为应纳税所得额；在确认为租金收入的同时，无需支付土地增值税。
企业应将销售合同更改为租赁合同，以避免税务机关错误地征收土地增值税和对房地产销售征收企业所得税。
九
项目清算
在项目清算期间，在“清算”期间进行清算时，可能不会开始与其他“期”分担的一些公共辅助设施的建设成本，并且公司将保留这部分款项。成本。计算公司所得税和土地增值税时，这部分应计费用通常不可抵扣。
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；获得土地使用权；房地产建设项目规划批准；项目工程的施工管理；取得预售许可证后的销售管理；项目建设完成；项目公司解散
这七个阶段包括从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算以及公司的组织体系发展房地产项目的内部事务。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局关于印发的通知，国税发〔2008〕28号文件规定，企业应当执行《企业所得税征收管理办法》统一计算，分级管理，地方预付，集体清算和金融库房”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润，其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。有必要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。根据计算，EFG房地产应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的亏损，应纳税所得额为7000万元，应交所得税为1750万元，ABC公司需要在北京支付875万元。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将改变。权证和不动产证明，根据税收法规，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，并重命名土地使用权证书。 RK公司与S公司签署房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，将土地使用权证书重命名，并且公司ABC和公司S签署房屋建筑协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在开发和建设站点A之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更有利。另一种方法是，在获取土地之前，如果ABC有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以进一步减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。拥有雄厚财务资源的公司通常可以通过政府渠道（例如租用，拍卖和吊销）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资建立了具有批号B的X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，并且不征收营业税。
契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号《财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知》，“对于以土地出让或投资（土地）为股份的人， ，所有投资及联营企业均从事房地产投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，当ABC公司将土地B放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于50,000的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并根据差额支付税款。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国暂行税暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
综上所述，EFG企业的净收入高于第一种选择，而第二种选择对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区国税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。应纳税额。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订总承包工程等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营。我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同签订，帐户处理，内部和外部资金筹集方法以及配套设施的处理过程中。甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。当前用于一般分包的营业税政策是：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部和国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入征收营业税的通知》，财税字[2000] 7号规定“核心企业企业集团中的金融机构借款后应当借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是可以在税法规定的开发成本中扣除的利息费用的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
①如果未完成合同规定的项目并且未获得完整的发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％量。
②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划
①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点
税法规定，喜欢建造普通待售房屋且增加值不超过扣除项目的20％的纳税人，将享受免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算出土地增值税的临界点并选择适当的定价范围。
②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。
（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。
东柳工项目概述：
东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。
地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。
通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）
我们公司的东流工项目规模不大，仅分一个阶段进行开发。土地增值税规划不需要考虑在不同的开发阶段如何布置不同类型的企业，而只需考虑普通住宅和非普通住宅的匹配方式（设计阶段）。如何对成本进行分组和分配（建设和会计阶段），以及如何在给定成本下对销售定价（销售阶段），以实现最低的税收负担和最大的利润。根据福山市地方税务局的要求，公司的商业网点，棚子，停车位和中层房屋的开发必须按照非普通住宅结算和付款（购买小礼品价值小的棚子可以结算并付款）。根据普通住宅）。这就要求我们尽可能增加商业在线商店的成本，并降低其增值率。同时，必须确保普通住宅的增值率最小，并实现少付或免税。
①基于面积法的土地成本初始分配：
②根据建筑面积法第二次分配土地成本：
普通住宅用地成本为1804.73万元（1817.18-12.45 = 1804.73）
商业网点的土地成本为701.57万元人民币（689.12 + 12.45 = 701.57）
③各种业务类型的开发成本如下：
地面公共建筑
2658.68×0.24 + 389.54 = 1027.62
商业商店
2658.68×0.45 + 701.57 = 1897.97
④将公共绿地等公共部分分配给地面上的其他企业后，开发成本如下：
地面施工
⑤将当地的公共建筑分配给当地的其他企业后的开发成本如下：
商业商店（（}）2313.74 + 1249.36×0.45 /（15.15 + 0.45）= 2349.78
⑥一般未来城市项目的收入汇总
⑦按业务类型划分的增值税
正常住房
因此，无论房地产开发企业是否将代理费计入房屋总价中，只要收取了中介费，就会产生税收费用。《关于营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定，物业管理公司代表有关部门代收水，电，煤气（煤气），维修资金和租金，是该部门的“代理人”。 “服务业”的税目因此，物业管理公司代表有关部门收取的水，电，煤（气）费，维护资金和租金不征收营业税。该代理业务的佣金收入应征收营业税。
（5）精致的住房计划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售翻新房屋。可计入房地产开发成本。成本。房地产开发商在为消费者提供优质产品的同时，可以通过适当增加装修成本或分解收入来减少土地增值税，增加企业的税后利润。
【案例8】
方案1：ABC公司的税收和损益分析
应付税款总额：797.5 + 1185.75 + 1254.19 = 3237.44元
方案2：ABC公司的税金和损益分析
扣除额：6500 * 1.3 + 715 = 9165元（（））增值率：3835/9165 = 41.84％（{}}土地增值税：3835 * 30％-9165 * 0％= 1150.5元
应付税金总额：715 + 1150.5 + 1158.63 = 3024.13元
装饰公司的税金和损益分析：
销售收入：1500
营业税金及附加：1500×3.3％= 49.5元
企业所得税：（1500-1000-49.5）* 25％= 112.63元
应付税金总额：49.5 + 112.63 = 162.13元
税后利润：1500-1000-49.5-112.63 = 337.88元
两家公司的总税金和损益：
应付税款总额：3024.13 + 162.13 = 3186.26元
税后利润：3475.88 + 337.88 = 381.37万元
通过比较这两种方案，我们发现与方案一相比，方案二可节省税费51.2万元，但节税效果不明显。在实际工作中，许多房地产公司并没有将装修业务剥离给相关的装修公司，而只是通过精细装修业务适当增加了开发成本，以实现节税。
（6）向所有者交付产品和房地产项目公司清算的税收筹划
开发项目完成并接受后，项目公司根据与购买者签订的商品房交易合同接受购买者的检查，然后在通过后“交钥匙”。买方接受密钥意味着开发商的会计处理已经转移了资产的风险和报酬，并且可以确认收入。
尽管此时房屋的产权尚未转让，但由于此步骤的时间跨度很长，从开发商的大产权到小产权的变更通常需要经过一到两年的时间房子移交，所以行业惯例在中国，常见的做法是使用“交钥匙”进行识别。由于它是一个项目公司，因此其目的是完成项目的开发和销售并获得利润。项目竣工验收后，如果未售开发产品在总可售面积的15％之内，以节省项目公司的管理未售出的开发产品可以按成本统一出售给集团公司内的其他公司或外部资产管理公司。
清算土地增值税和企业所得税后，项目公司由公司清算。项目公司的税务结算程序是先进行土地增值税和企业所得税的结算，然后执行结算期的结算，即结算期的会计报表审计报告，过去三年的国家和地方税收结算报告以及主管税务机关经过审查，取消了税务登记，最后取消了工商登记。完成此步骤后，就意味着项目生命周期的结束。
（7）剩余资产的税收筹划
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。出售车库的收入将增加非普通住宅的应税收入，因此定价需要根据项目整体进行土地清理。确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：在清算时，剩余的停车位将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元清算的开发费用中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税已清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。按照收入与成本比的核算原则，清算期间总清算费用9600万元中包括600个车位的成本。开发费用。
比较两种方案最终支付的土地增值税。方案二节省2893.5万元，比方案一节省了很多。当我们以该项目的清算和撤款为时间点，计算整个案后的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润高出3838.6万元。由于地下车库的成本较高，采用方案二的地下车库的成本可以增加土地增值税的抵扣基础，减少税收额；如果车库是分别清算的，因为该项目已经满足清算的要求，则公司将在清算后向他们付款。加税清算后，公司甚至缴纳了企业所得税。尽管清算后出售的车库处于亏损状态，但已缴税款无法退还。因此，在实践中，企业应注意车库等不同产品。影响力大，注意缴税的不可逆性。
（8）房地产项目公司清算的税收筹划
企业清算是指当企业由于经济和合同原因而不能或不再继续经营时，应根据国家有关法律法规和企业的具有法律约束力的租船协议，按照法律程序，企业的资产和负债（二）为消除企业法人资格而采取的解决企业债权和剩余资产分配的法律行动。成立房地产项目公司的目的是为项目服务。项目结束时，公司已完成其历史使命。为了降低公司的运营管理成本，或按照公司的章程，必须解散和清算项目公司。
根据《企业所得税暂行条例实施细则》第52条的规定，纳税人在清算时将清算期间定为纳税年度，清算完成后的清算收入应当按照企业所得税。即，企业的清算年分为两个纳税年度。项目公司在清算时需要注意清算日期。公司的清算日期不同，并且对两个纳税年度的应付收入的影响也不同。通过合理调整正常营业收入和清算收入，可以减轻企业的总体税收负担。
【案例10】
ABC公司已完成“ ABC Homeland”项目的开发，销售和清算工作。根据公司章程的规定，项目公司已完成其使命，并于2010年3月1日向股东大会提交了公司解散的申请。股东大会于3月10日通过了公司解散的决议，清算定于4月1日开始。清算日期为3个月。公司2010年第一季度实现利润30万元，预计清算损失100万元。清算费用主要集中在预清算期间。日期为4月1日至4月15日，支出约为40万元。
选项1：如果清算日期定为4月1日至6月30日
方案2：清算日期定为4月16日至7月15日
清算日期定为4月1日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至3月31日，清算税年度为4月1日至6月30日。
然后：生产经营收入：30万元
企业所得税：30 * 25％= 7.5万元
结算收益：-1百万
清算所得税：0
自2010年1月1日至6月30日，企业共缴纳了75,000元的企业所得税。
清算日期定为4月16日。根据法律规定，生产和经营税年度为1月1日至4月15日，清算税年度为4月16日至7月15日。
然后：生产经营收入：100,000元
企业所得税：0
清算收入：人民币-60,000元
自2010年1月1日至7月15日，企业共缴纳了人民币0,000,000元的企业所得税。
这两个方案所缴纳的最终公司所得税是不同的，因为部分清算支出会扣除营业收入。如果企业在清算年度有营业收入，则预计将其清算为亏损，并且可以尽可能多地提前支付清算费用。为了推迟清算日期，应使用税收政策来计划企业所得税，并减少税收支出。