[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
对于房地产公司，可以把握以下几点。
1.土地增值税政策的地区差异
在政策细节方面，不同的省份不同，并且一个省份的土地增值税结算经验无法完全应用于另一省份。在进入山区钓鱼之前，您应该在项目开始之前注意该地区的具体政策问题。当然，随着时间的流逝，当地的土地政策也会改变。
2.费用金额对税收负担有很大影响
如果是房地产项目，公共支持设施需要额外投资500万元人民币，以提高房地产水平，同时增加500万元人民币的收入。收入和成本同时增加500万元，增加值应该一样吗？
是的，因为可以扣除20％的费用，而可以将500万元的费用扣除600万元，所以可以节省数十万元的土地增值税。
3.链接越多，节省的税款就越多
LAT对增值部分征税，且增值部分越高，税率越高。因此，在多链接交易的情况下，将减少土地增值税。
简而言之，A希望以2亿元的价格向C出售以1亿元购买的土地，并分析两种方式：A以2亿元的价格直接向C出售土地，A支付土地增值税； A以1.5亿元向B出售土地，A交纳土地增值税。 B以2亿元的价格向C出售土地，B再次交纳土地增值税。
第一种方法中A支付的土地增值税大于第二种方法中A和B支付的土地增值税。这取决于土地增值税的计算方式。
4.项目越精细，税收负担就越重
对于两个开发项目，如果增值税率不同，则一起计算土地增值税比单独计算更具成本效益。但是，是否可以将它们组合在一起以及是否必须将它们分开也是税务机关与企业之间的争议。企业必须根据当地政策提前计划。
5.可能影响公司所得税
征收土地增值税的方式是在清算前预先付款。一般而言，预缴税率较低，在土地增值税清算之前，将导致较高的企业税利润和更多的企业所得税。清算时，通常会增加大量的土地增值税，造成当年的损失，而这种损失只能在未来5年内由利润来弥补。如果公司在未来5年的利润不足，那就是企业所得税的损失。
在这方面，企业应综合考虑土地增值税和企业所得税安排，或及时延续后期项目的利润。对于将来不再有发展计划的项目公司，也可以及时取消。国家税务总局规定，在这种情况下，取消土地增值税一次即可调整，并退还由土地增值税引起的企业所得税。
1.计划结算方法
企业的结算方式可以分为三种方式：现金购买，信贷购买和分期付款。从税收筹划的角度来看，房地产公司应选择分期付款，并选择分期收取发票。通常情况下，在购买过程中，公司会采用先付款后再获取发票的方法。如果经验中已经积累了材料，但还没有全额付款，则供应商无法开具特殊的增值税发票。根据有关增值税规定，纳税人购买商品或接受劳务，未按照规定取得增值税抵扣证明的，不能抵扣进项税额。如果房地产企业未能及时取得增值税专用发票，企业的增值税负担将会增加。为了达到及时抵扣进项税的目的，房地产企业可以采用分期付款的方式取得增值税专用发票，以缓解税收压力。根据税法，分期付款获得的商品的输入扣减时间为分期付款每个付款日的当期，因此可以逐步产生递延增值税的收益，以获取资金的货币时间价值。在实践中，房地产公司应努力主动进行谈判，以便卖方可以提前支付税款，以延迟纳税时间，并尽可能为企业赢得“无息贷款”。
2.计划进项税抵扣时间
根据《增值税暂行条例实施细则》（财政部和国家税务总局令，2008年第50号），国家税务总局关于调整增值税抵扣年限的通知增值税抵扣券（国税函[2009]第617号）和其他规定，销售环节的进项税额抵扣额为前一环节的增值税支付额，纳税人不能为实现递延税款目的而事先任意扣除增值税进项税额，和进项税减免时间根据获得的增值税发票的类型而有所不同。
房地产企业的一般纳税人作为购买者，可以通过计划进项税额的扣除时间来达到递延税款的目的。取得防伪税控专用增值税专用发票，应根据本月的输出情况（认证期为180天，并扣除当月的认证费）尽快进行认证，计算当期核定税款和进项税额扣除以减少当期增值税。税收负担;如果您选择即付即用，则可以在当前付款期间扣除进项税；如果您以应付帐款的形式结算付款，则只能在当前付款期间扣除进项税。当然，房地产公司可以使用结算方法为进项税抵扣时间制定税收计划，例如签订分期付款合同。
3.陷入税收低迷
低税率环境是指税率较低且税负较轻的地区，行业和产品类别。低税区的选择包括经济特区，沿海开放城市，技术开发区和少数民族地区。低税区的税收优惠政策之一是享受地方财政优惠政策，先收税再退税，以优惠的形式达到节税的目的。不仅为企业提供了良好的税收条件，而且为企业创造了税收筹划的便利。目前，有必要使用政府的税收优惠政策进行税收筹划。现场办事处），[1 89 + 2l77 + 98 = 55]田老师，Ltd. （一般纳税人）增值税将根据当地财政收入的50％-70％得到财政支持和奖励；公司所得税将基于50％-70％将获得财务支持。苏北减税园区战略合作，稳定的政治和商业环境
4.计划购买价格
房地产公司只有在被确定为一般纳税人之后，才能使用增值税发票来扣除发票。这样，商品或服务提供者的纳税人的身份直接影响房地产公司的增值税负担。在“税制改革”之后，房地产公司可以选择不同的采购渠道来计划进项税。第一种是选择一般纳税人作为提供者，并获得特殊的增值税发票，其税率分别为6％，10％或16％。二是选择小规模纳税人作为提供者。在这种情况下，如果获得了普通增值税发票，房地产公司将无法扣除该输入。如果可以获得税务机关开具的3％的增值税专用发票，则房地产公司进项税可以3％的税率扣除。对于房地产公司，如果从一般纳税人和小规模纳税人购买后的净利润相差不大，应选择购买一般纳税人的商品或服务。如果他们购买小规模纳税人的商品或服务，净利润将增加，增加的利润可以弥补无法扣除的损失，因此您应该选择与小规模纳税人合作。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税结算管理有关问题的规定》（国税发〔2006〕187号）。增值税以国家有关部门批准的房地产开发项目为基础进行清算。对于分阶段的开发项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。
如果满足以下条件之一，则纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）未完成的房地产开发项目的整体转让；
（3）直接转让土地使用权。
如果满足以下条件之一，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：
（1）对于已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85％，或者该比例不超过85 ％，剩余可售建筑物该区域已被出租或使用；
（2）在获得销售（预售）许可证后三年内未售出销售（预售）许可证；
（3）纳税人申请取消税务登记，但尚未办理土地增值税结算程序；
（4）省税务机关要求的其他情况。根据上述政策，房地产开发公司可以通过有意将转让比例控制在85％以下来逃避清算。
此外，尚不清楚上述条款中“剩余的可售建筑面积已被出租还是用于自用”。目前尚不清楚它是全部还是部分出租。根据法律解释的一般原则，应将其解释为“所有租赁”。公司很容易通过保留一部分房屋来规避这些规则。房地产开发企业将开发产品用于职工权益，激励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售。 。
的收入按以下方法和顺序确认：
（一）根据企业在同一地区，同一年销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参考当年当地市场价格或类似房地产的评估价值确定。房地产开发企业转让部分自用房地产或者出租等商业用途房地产时，未转移生产分支机构的，不征收土地增值税，不计入收入。税收结算，不会扣除相应的费用和支出。
根据上述政策，如果没有所有权转让，则不会被视为出售房地产。因此，房地产开发企业无需办理产权转让手续，就可以将房地产的不动产完全用于职工的利益和报酬。，外国投资，分配给股东或投资者，债务清算，交换其他单位和个人的非货币资产等，从而规避了上述“视同销售”的规定。
此外，房地产开发公司可以通过长期租赁销售（例如50年租赁）转让房地产来避免清算。上述规定实际上为企业提供了税收筹划的渠道。
一家房地产开发公司于2015年1月获得了房地产销售许可证，并开始出售房地产。截至2018年底，已售出86％的房地产。经初步内部核算，企业需缴纳土地增值税8000万元。目前，该企业已预缴土地增值税2000万元。公司应如何进行税收筹划？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[206] 187号），已经完成并接受的开发项目，以及如果整个项目的可售建筑面积比例超过85％，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税。
如果企业进行土地增值税结算，则需要在2019年初额外缴纳税收6000万元。如果公司打算控制房地产销售的速度和规模，则销售比例将控制在84％，剩余的房地产可以预留给以后的销售或出租。
这样，企业就可以避免在2019年初清算土地增值税，并且可以将清算时间推迟到2020年初，这相当于该公司以1.60万元的利息收入。年贷款。
假设一年的资本成本为8％，那么税收计划就是为企业节省6000×8 = 480（万元）
[法律和法规依据]
（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条（国务院于1993年12月13日发布，国务院令[1993] 138号）。
（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则（财政部于1995年1月27日发布，《财政法》（1996年）第7条
（4）《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号）。
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
文章：徐Yan
财务财务税
几天前有人向我推荐了一些节税案例，以便让我确定征税的可行性。
考虑了一些决定并筛选了一些案例，作为讨论和展示，以分析此案例中节税的“成功”和“失败”。
税收筹划案例一
案件
企业的雇员将其私人车辆转让给公司，并签署协议，“以新的或原始的市场价格确定为转让价格。公司将车辆转让费支付给转让雇员并支付以工资和薪金的形式分期付款。资金。原始所有者仍在使用车辆上下班。手续完成后，公司将采用直线法按三年计提固定资产的折旧费用。提取折旧后，公司将无偿将车辆转让给原始所有者。
通过以工资和薪水以及购票补贴的形式包括汽车转让费来增加公司所得税减免，一次减少25％的公司所得税。
在工资和薪金中包括汽车转让费尽管增加了个人所得税，但以这种方式支付的个人所得税应由企业在转让协议中承担。
因此，个人将不会参与支付更多的个人所得税的问题。对于公司承担的个人所得税，公司通过补贴停车费，通行费，车辆维修费，非油耗和修理费等，增加了公司所得税的税前扣除额，以减少公司所得税。减少25％三年后，这辆车在报废之前免费转移给了原始员工。
分析
上述员工将自己的汽车转让给公司是财产转让法。在交易转让过程中，此行为需要支付二手车交易税和其他相关费用。在此阶段，个人雇员没有减少任何费用，而是增加了调动过程中的相关税费。
企业以购买形式购买员工用车，这增加了固定资产和成本，从而增加了企业所得税的税前扣除额。此类更改将导致在评估税收数据时因税收相关异常而产生税收风险。
税收比较逻辑分析原理：将公司的年度损益表和资产负债表与管理数据进行比较。优化收入增长率，费用增长率和利润增长率。根据比较分析，公司收入增长率为零，库存增长率为零，利润率在下降。原因是固定资产的增长速度和折旧的增长速度比上年有明显提高。因此，延长检查的结果表明，公司的运输车辆和相关费用有所增加。税收结论：根据税收的逻辑分析，运输手段的增加会增加收入，存货和支出。但是，该公司仅增加了运输手段和相关成本，这表明该公司有可能经营未记账和需要支出。
折旧完成后，公司免费将汽车转让给员工。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条的规定，单位或个体工商户自行生产，委托或加工商品。作为无偿投资或作为赠予其他单位或个人的礼物，应视为已售出商品。因此，公司必须支付将企业免费转移给员工的增值税。如果在2009年1月发行之后购买，则应按17％的税率缴纳增值税。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第16条，“《企业所得税法》第6条第3款所述的财产转让所得是指企业转让固定资产，生物资产，无形资产来自资产，股本，债务等资产的收入。“因此，转让二手车的公司应缴纳25％的公司所得税
根据《企业所得税法》，运输设备的折旧期限为4年，企业已在3年内完成折旧。由于这不是加速折旧的条件，因此应增加加速折旧的税收减免。。企业所得税还款
公司无偿将汽车转让给员工是一种礼物。员工必须根据国务院的《修改决定》（中华人民共和国国务院第600号令）接受礼物：工资，薪水，奖金，年终工资增加，劳动红利，津贴，补贴以及与受雇或受雇而因个人受雇或受雇而获得的其他收入。 ”与就业有关的其他收入，按照“工资收入”征收个人所得税。
根据国家税务总局《关于用人单位计算和征收用人单位个人所得税的通知》，企业为职工负担个人所得税。国税发〔1996〕199号：用人单位支付他们的员工全税收方面，根据国税[1994] 89号文件第十四条的规定，将职工取得的非税收入转换为应纳税所得额后，直接计算企业应缴纳的个人所得税。
因此，以上情况根本无法实现节税的结果，而且风险极高。
税收筹划案例2
房地产公司减少相关税收：
可以分开收取装饰费用，并分别收取装饰费用。给客户的补偿是降低财产的价格，而客户仍要支付相同的金额。
房屋购买合同规定，交付给客户的高端房屋是经过翻新的房屋。合同没有反映免费的装修费用，因此装修费用可以包含在成本中，并在税前扣除。
拆分技术：分解销售价格并降低营业税，土地增值税和企业所得税的税基。
该案采取了降低待售房屋价格和分离收入的方法，以达到节省税款的目的。这是站不住脚的。根据《中华人民共和国税收征管法》第三十五条第一款第六项，纳税人申报的税基明显偏低，没有正当理由，税务机关有权对其进行核实。应纳税额。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第20条，纳税人在无正当理由的情况下或根据《条例》第7条所述的价格大幅降低价格列在本规则第5条中。如果发生无营业额的税收行为，税务机关可以确定其营业额。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第9条：在下列任何一种情况下，应按房地产评估价征收纳税人：（1）隐藏或歪曲了房地产交易价格； （3））无正当理由，转让的房地产交易价格低于房地产评估价格。
根据《企业所得税法实施条例》第六条的规定，第六条所述的企业以非货币形式取得的收入，应当以公允价值确定。
根据上述税法的规定，公司在以后的税收检查中以低于市场价格的价格分离收入的行为是以公平价格调整销售收入，并缴税并增加滞纳金和罚款。如果该书反映了装饰费的收入，则将为此链接支付装饰税。
如果企业以低于市场价格的价格将其房屋出售给雇员，则根据《财政部和国家税务总局关于向职工出售房屋的单位个人所得税问题的通知》价格低廉”（财政和税收[2007] 13第一条规定，在住房制度改革期间，国家机关，企事业单位和其他组织将以县级以上住房改革的成本向职工出售公共住房。住房改革的成本低于住房建设的成本。价格或市场价格免征个人所得税。除本通知第一条规定的情况外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施规定的有关规定，单位以低于购置成本或购买价的价格向职工出售房屋。施工，减少了员工支出与支出之间的差额。个人所得税是应税所得，应按照“工资收入”项缴纳个人所得税。
如何将装修费包括在成本中，且价格低于市场公允价格，收入和成本不匹配以及低利润率的税收异常会出现在税收评估链接中。
结果，上述情况根本无法实现节税的结果，并且风险非常高。
文章：徐岩（个人号码：纳税人）
多方面的税务机关许燕老师，利用将近40年的税务工作经验，教您如何进行税务审计，控制税务技能，公开税务方法，税务案例陈述，避税规则并提供帮助您成为税务员！