投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加）
由于房地产项目时间长，大多数房地产企业是按照一定比例的预收款预付土地增值税的。
已清算土地增值税帐户，以清算符合清算条件的项目。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和有关规定，应当清算并缴纳土地增值税。
必要的程序和材料
“国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税结算管理有关问题的通知”
国税发〔2006〕No 。187
相关规定如下：
二，土地增值税的清算条件
（1）纳税人应按照下列规定清算土地增值税以下情况之一：
1.完成房地产开发项目，完成销售
2.房地产开发项目的未完成帐户的整体转移；
3.土地使用权的直接转让。
（2）根据下列情况之一，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税结算：
1.已完成的房地产开发项目并接受后，转移的房地产建筑面积将占整个项目的总和。实用建筑面积比例在85％以上，或不超过85％，但剩余实用面积已出租或自用；
2.取得了三年的销售（预售）许可证。
3.纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税结算程序；
4.省税务机关规定的其他情况。
五，应提交的土地增值税清算信息
符合本通知第2条第（1）款要求的纳税人应在会议召开之日起90天内向主管税务机关提出申诉清算条件。清算程序；符合本通知第二条第二款规定的纳税人，应当在主管税务机关规定的期限内办理清算程序。
纳税人应提交以下有关土地增值税的清算信息：
（1）房地产开发企业土地增值税的书面申请以及土地价值-纳税申报单；
（2）项目完成最终声明，土地使用权支付的土地价格证明，国有土地使用权转让合同，银行贷款利息清算通知书，项目合同清算书，商品房买卖合同的统计数字等与转让房地产的收入，成本和费用有关。信息证明；
（3）税务机关要求提供的其他与清理土地增值税有关的文件。
纳税人委托税务中介机构审核证明的清算项目，并应提交中介机构出具的土地增值税增值税清算保证书。
国家发展和改革委员会和建设部发布的“建设项目经济评价方法和参数”给出了房地产项目的基准收益率。融资前内部财务标准差率为12％，资本税后内部财务折现率为13％。
折现率是有限期间的预期未来收益与现值的比率。资本化率和资本化率或减低率通常是指未来不确定的预期收益与现值的比率。分期付款购买的固定资产折现率实质上是供应商的必要报酬率。
从构成的角度来看，资产评估中的折现率应由两部分组成：一个是无风险收益率，另一个是风险收益率，即：折现率=无风险率回报率+风险回报率
如果回报率不包含通货膨胀，则折现率可以表示为：
折现率=无风险率+风险回报率+通货膨胀率
折现率是公司在购买或投资资产时所需的要求收益率，是税前率。
折现率应首先根据资产的市场利率确定。如果无法从市场上获得资产的利率，则可以使用替代利率来估计折现率。
替代利率可以根据公司的加权平均资本成本，增量借款利率或其他相关市场借款利率来确定。应根据所持资产的具体情况等因素考虑进行调整。
当公司估算资产的未来现金流量的现值时，通常应使用单个折现率。
注：如果资产的未来现金流量的现值对未来不同时期的风险差异或利率的时期结构敏感，则公司应在不同期间采用不同的折现率。未来。