如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，最大化企业的利润，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为了控制房地产地价过高，投资过热，国家纷纷出台宏观调控政策，首先是央行宣布加息，那么“国家六条” “有人介绍，其次是国家的六条规则，限制外国投资的投机，甚至税收出现一系列宏观调控政策和108号文件等配套规则，使房地产开发企业的税收筹划更具战略性。本文仅分析了房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。
I.房地产开发公司的税务规划技术
由于房地产开发公司业务范围广泛，业务活动复杂，房地产开发公司根据其特点和业务运营采用各种规划技术。使用的税收筹划技术可归纳如下。
（1）规避平台规划
土地增值税适用四级累进税率，并有明确的税率跳跃门槛。因此，可以使用规避平台规划规则来计划和节省税收。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除金额来实现。
（二）投资转化技术
除了开发和销售房地产的传统商业模式外，房地产开发企业还可以采用租赁和投资合资等各种商业模式。效果非常明显。
（3）基于税收的规划技术
房地产开发公司拥有大量资本支出，需要不断筹集资金以维持其发展能力，而基金规划中的税收筹划则侧重于如何减少税基。银行贷款融资和债券发行都是融资方式。利息税收抵免效应可用于减轻税负。股票发行属于股权基金模式，只能按税后利润分配，不能有效减少税基。
（4）技术的实现
规划主营业务收入，切入点是利用实施技术合理控制和确认收入的实现，减轻税负。对于房地产企业，税收政策对其收入实行严格限制。预售收入还应根据预期利润率和预付企业所得税增加应纳税所得额。物业销售存款，预先接受的物业付款必须包括在支付营业税的总收入中。
二，房地产开发企业税收筹划方法
（1）使用税收筹划的临界点
税收门槛计划方法是指纳税人在税收门槛点的运作，通过增加减少收入或开支，避免增加税负。目前，最常用的方法是计划房地产开发中的土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅物业，增值额不超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20％的，按照规定征收增加值的总额。在这里，“增值的20％”是我们通常所说的“引爆点”。根据临界点的税收效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发公司建造的普通标准房屋的销售增值率处于20％的临界点，那就是适当控制销售价格。销售收入减少，可抵扣项目金额保持不变，增值税率自然降低。当然，这会带来另一个后果，即减少收入，是否可取，有必要比较减少收入和降低增值税率的税收支出，并权衡收益和损失做出选择。第二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本和房地产开发成本将进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。开发费用的扣除比例不得
合理的避税是纳税人自身经济利益最大化的避税计划。以下是一些常见的避税方法。
首先，使用合作开发方法来避免税收
这种方法可以将利息收入和股息收入转化为收入，企业可以根据实际情况选择适当的管理方法来减轻税收负担。需要。 。
示例：A公司拟投资200万元与B公司合作开发商业和住宅建筑项目。 A公司可以通过以下方式与B公司合作;
1公司A投资200万与B合作开发商业和住宅建筑，
2 A公司可以通过银行向B公司提供200万元人民币参与商业和住宅建筑的开发
A公司可以通过投资和持股方式参与商业和住宅建筑
的开发。假设A公司一年后退出商业和住宅开发项目，公司协商现金40万元。
方案1：合作开发
公司A与B公司合作开发商业和住宅建筑。一年后，收入为40万元。根据税法，收入作为项目收入分配。收入不分摊任何费用。公司分配40万元时，相当于公司共同开发并转让给B公司的商住楼。转让价格为240万元。转让收入以房地产销售的营业税和附加费以及土地增值税为准。印花税和所得税之后是收入。
选项2;贷款资金
如果A公司通过银行向B公司贷款200万元，利率为5％。一年后，A公司还收回40万元人民币，作为利息收入支付。营业税和附加税，所得税后跟收入。
选项3;投资股票，在商业建筑完工和出售后归还股息。
由于A公司和B公司的税率相同，公司的税后利润40万元不需要补充，即A公司的经济效益为40万元。
计划结果;
从上面的比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个选项是最好的。也就是说，A公司将投资200万元作为投资，退回的40万税后利润将不需要补充，这将成为A公司的实际经济利益。
其次，使用股权转让方法以避免税收
;一家房地产开发公司，在海滨城市开发一家五星级餐厅，卖给外国投资者，开发费用18亿元，价格28亿元，按规定，这项业务应缴纳营业税，城市维护建设税，教育附加费，印花税，土地增值税约1.77亿元（计算过程）
规划分析;
房地产开发公司您可以投资建立子公司“Some Hotel”。酒店的固定资产完成后，整个酒店的股权将转移给外国投资者。上述税收可以免除。具体操作流程如下：
一步;与其他股东共同出资设立控股子公司“一些酒店”，某酒店具有独立的法人地位。
第二部分;在某酒店建设固定资产，相关建设资金由房地产开发公司提供，支付处理由
第三部分处理;固定资产完成后，房地产公司将拥有大酒店所有股权转让给外国投资者，房地产公司收回股权转让价格和酒店的所有索赔。
经过上述规划，虽然股权转让收入需要缴纳企业所得税，但这部分所得税原本需要支付房产开发收入，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值税，从而减少了房地产转让的巨额税收。
三，合同避税的使用合同装修费用
示例：一家开发公司进行促销，优惠客户给客户装修费用，一套高档住宅1平方米10000元，面积100平方英尺。价格是100万元，开发商签了合同
向商业企业投资部分房地产，占一定比例，并按固定比例获得固定回报，是明确从股票中借钱。