开始时间：9月14日，《新华日报》调查的观看情况周刊作者：新华日报通讯员毕亚甲，赵卓跃，王优玲，李谦威，偶然日，王存福漫画：曹Ca目前在全国住房价格企稳的局面，部分为了赚钱，房地产开发商频频提出住房面积的构想，``买100平方米得70平方米’’，而个别商品房占比甚至超过50％。记者从采访中获悉，泳池区的“绑猫”活动严重影响了人们的生活意识。一些行业专家认为，汇集区是房地产市场的“最不透明的指标”，长期以来引发了关于房屋销售和服务费的争议。他们建议应该从系统中填补当前的法律漏洞，并应考虑根据套件内的面积引入国际认可的住房定价系统。新华社日报记者整理后发现，房屋游泳池区域主要有“恋物癖”以下几个方面引起人们的不满：游泳池区域被列入精品装修的“潜规则”中纳入销售。平均价格为每平方米6万至6。2万元，其中包括精美装饰的费用。”在八月底，面对记者咨询北京丰台区一栋新建筑的问题，销售人员非常积极地表示：“公共游泳池部分也包括在精装中。通行费现在基本上已经在北京运营。” ，管道井，机房。。。这些公共设施还收取精装费吗？在过去的两年中，成都，四川，武汉，湖北，长沙，湖南，西安，南京等地。许多地方的业主捍卫自己的权利，因为他们不满意精美装饰成本的“潜规则” 。相关视频和图片通过微博和微信广泛分发。相关的维权活动引起了当地住房管理部门的关注。成都市城乡建设委员会发展司副司长何学军认为，“公共泳池已包含在精装修价格中”的说法被误解了。因此，公平份额似乎也承担着代价。东苑房地产董事长罗绍英认为，维权的背后是购房者对高房价的抱怨，“销售复杂，成本定价方法，人们普遍不理解”。泳池面积被计算为“太深”。据媒体报道，一个名为“贵宾之都”的“神盘”曾在山东省高密市出现。多部门联合验收文件显示，汇聚系数高达52。35％，被称为“历史上最大的牛汇聚区”。面对业主的权利保护，工作人员非常僵硬：“法律没有规定游泳池的上限。在实际操作中，共享区域已成为购房中最不透明的物品。一些房地产公司趁机诈骗。面积的计算已成为业主和开发商之间冲突的焦点。新华日报记者了解到，大多数国际房屋交易定价单位都是所见即所得。尽管中国对此没有统一的规定，但建筑面积通常用于定价。但是，迄今为止，还没有法律法规明确限制“共享区域”。北京大学房地产研究中心主任楼建波说，“物业计量标准”中提到的公共区域的计算方法未反映在“住宅设计标准”中，该标准在国内得到批准，设计和实施。每个链接的构造不是特别清楚。如何计算展位只能等待房屋建成，测绘部门最终将要测量公共展位的大小，从而造成很多混乱。至于公共测绘中的“猫咪”，吴永辉说，测绘单位一般按照开发商使用的“谁用谁分”的原则来计算公共共享区。业主没有专业知识，双方的信息严重不平等。楼建波说，2017年以来，各地测绘市场逐步开放，测绘公司在竞争压力下与开发商勾结的“重头戏”可能会增加。合并因子实际上是一个“伪命题”。明远房地产研究所执行编辑艾振强说，事实上，“份额因子”一词是国内房地产交易和收费的重要依据，目前并未出现在国家标准中。艾振强说，对汇集系数的上下限没有明确的规定。开发人员可以将池区设为“任意”，并在实际情况中使某些池化因子“令人沮丧”。一些开发人员甚至包括独立使用的地下室，车棚，车库，为多个建筑物服务的保安室和管理室，因为公共防空区包括地下室。尽管如此，“持股”并不合规，但实际上，购房者常常被迫在不知情的情况下支付账单。上海市房地产经济学会副主席严荣认为，国内关于统筹系数的规定还不规范，基本上依靠经验，亟待规范。挪用商业用途的公共摊位已成为一个“糊涂账目”。记者了解到，实际上，有大量开发商和房地产公司私下出售或租赁公共泳池设施，损害了业主的权益。开发商采用的一般方法是，首先将停车场和走廊等公共区域放到公共泳池中，由所有业主支付账单，然后出售或租用广告位以获取利润。现在，它已经被开发人员占据了很长一段时间。 “北京莲花桥附近的一个社区的业主抱怨说，开发商侵犯和转让所有者的权益获利五六百万元，但从未宣布资金的去向。关于共享区的收入海南省住房和建筑厅房地产市场监督处处长林世辉认为，应由业主委员会管理，或用于补充物业管理费和住房维修基金，但实际上，绝大多数以建筑广告为代表的公共收入中有一部分被开发商或物业所利用，成为一个混乱的帐户，公共区域经常被收取服务费以引起人们的抱怨。公共池的收入“由财产持有”，但各种与公共游泳池密切相关的费用，例如物业费，暖气费和停车费，时间表。让业主拥有一种无法形容的“痛苦”。万科物业规划和开发部总监严荣和吴建霞认为，物业管理是公共区域管理，在计费时将泳池面积包括在内是非常合理的，但是在收取暖气费和其他费用时也是根据泳池面积计算的，实际上没有任何理由，因为泳池中基本上没有供暖设备。关于房地产交易对于其他支出，易居智库研究总监严跃进认为，从池区的角度来看，这类税费不应该重复征收，建议今后进行房地产交易。税费和暖气费应按规定的面积收取。关于是否应累积应计区域存在两难选择。在调查中，许多专家提到了征收房地产税的标准是否应考虑公共区域的困境：一方面，由于各种类型的建筑，例如楼板，塔楼，别墅等。面积差异很大，范围从0％到55％。将建筑区域作为一个整体收取费用是不公平的；另一方面，如果按套房面积收取物业税，开发商可能会故意“分摊面积以帮助购房者”合理地“避税”。严跃进认为，严格来讲，房地产的征收根据套件内的区域进行征税将减少公共投诉，从长远来看，未来将建立一个开放的社区环境，如何对通道征税，是否会增加共享区域，以及颜融建议，即使按照建筑面积征收物业税，也要坚决剔除地下车库，物业房，土地等不宜使用的部分。反复征税。全国各地的定价销售模式各不相同。艾振强介绍说“共享区域”的销售概念起源于香港。1950年代出生于香港的“出售物业（计划外）”销售的模型面对公共场所引发的诸多问题，一些专家认为，多年来，中国法律界一直在表达“公共场所纠纷严重影响《物权法》的有效实施”。套件中的定价已实现。艾振强认为，采用“内部区域”估价的主要好处是“使房地产交易更加透明，减少后续纠纷，保护购房者的合法权益”，同时避免财产区域的共享。征收财产税“不公平”的隐患。针对池合并问题造成的混乱，许多行业专家认为池合并问题已经积累了很长时间，建议根据国际公认的管理方法逐步进行逐步调整。即使不立即取消，也必须弥补不合理的漏洞，统一，规范和完善公共区域的设计和测量标准，并加强对行业的源头监督和审查。谈论香港房地产的经验如何告别“共享区”新华日报记者苏晓和毕自佳自1980年代以来，香港房地产交易体系极大地影响了内地房地产的发展和完善交易系统，甚至有人认为“共享区域”的概念起源于香港。然而，自2013年1月1日起，香港对住宅物业的销售实施了新规定，要求出售二手房必须提供“可用区域”（相当于内地的“内部区域”）。当年的4月29日，“第一手住宅物业销售条例”正式发布，新条例扩展到了新房屋。因此，香港的房地产销售完全告别了“公共区域”（相当于内地的“共享区域”）时代。调查期间，新华日报记者采访了香港城市大学建筑与技术系高级讲师潘永祥，他参与了香港房地产市场的成功转型。 “过去，公共区域是可以接受的，主要是因为涉及的区域很小，主要是楼梯和电梯。”潘永祥说，在过去的20或30年中，香港的大型房地产项目有所增加，“甚至超过10，000平方英尺（约929平方米）的“绿色公园”和随之而来的“公共区域”成本问题变得难以忍受，“公共游泳池”的缺点之一是开发人员“在黑暗中操作”方便，而且不公开透明；其次是建筑面积的价格失去了指导性。 “公共游泳池”有很多陷阱，统一和厘清房地产销售价格标准已成为社会共识，已成为购买者的要求。推广“内部区域”的时间。2008年，特区政府通过促进香港房地产业来澄清“可用区域”概念的界限。特区政府以地政总署的“售前预售同意书计划”和香港房地产开发商协会为出发点，迫使开发商严格按照标准转售新物业，以提供“有用区域”。 “ 在这所房子里面。特区政府亦就新的定价方法征询公众意见。 2011年11月，特区政府邀请人们对此法案发表评论。条例草案明确规定，以“可售面积”作为计算新房销售价格的唯一方法，“可售面积”一词应正式纳入规定。从定价系统中排除“共享区域”，最大的障碍就是开发商。香港中原集团（Centaline Group）董事长史永清回忆说，当时一些开发商提出了可能导致单价大幅上涨的改革建议。潘永祥认为，“内区”定价模式的实施将导致房价上涨。该理论纯粹是“被盗的概念”。定价单位的转换不会增加购房成本。关键是要做好社会解释。新房销售的定价方法自然会传递到二手房市场，从而带动整个房屋市场的定价单位更加统一和完善。特区政府一手住宅物业销售监督局表示，实施该规定后，一手住宅物业卖方严格遵守该规定。在销售手册，价目表和广告中，“内部区域”被用作唯一的估值单位，并且“公共股”已逐渐消除。“区域”模糊造成的市场集结。这些房屋不仅被转移到二手房市场出售，而且还继续使用“内部区域”进行定价，并逐渐导致了二手房市场的相应变化。 “内部区域”最终成为香港房地产交易市场的主流估值基准。在保证房地产市场稳定的前提下，如何实现房屋销售价格制度的稳定合理过渡？特区政府已采取多项重大措施。设置合理的过渡期。为了确保顺利整合，特区政府在法规生效前已设定了10个月的社会过渡期，向市场发出明确的信号，并帮助各方为新的定价方法做准备。潘永祥介绍，首先正式实施新房严格试点，以适应二手房市场的筹建期，允许二手房交易在筹建期采用“内区”估价和“建筑面积”并行评估。促进和普及发动机动力。在促销期间，特区房地产中介监督局强制要求每个房地产中介销售过程向二手房购买者提供以“内部区域”和“建筑区域”表示的双重销售价格数据。供社会检查。以法律法规的形式阐明关键概念。专家学者强调，通过法律法规对“建筑区域”，“套房区域”和“共享区域”等关键概念进行澄清，是确保销售定价制度成功过渡的重要一步。史永清认为，统一界定相关概念的重要性远远超过了定价体系本身的转变。市场上所有环节（包括政府，开发商，房地产经纪人和其他专业团体）采用的标准都是整齐统一的，以确保市场公平，透明和有序。