房地产避税的实用方法一般而言，国内房地产企业在避税中经常使用虚假成本，而国外房地产企业擅长使用“转让定价”来避税。所谓的“虚假成本”是通过人为增加成本，使房地产开发项目的利润甚至损失最小化来避免征收所得税。
避税的具体方法：
首先，将预售房屋的购买与当前的书联系起来：对预售房屋的购买进行预订，这样应立即缴纳的税款就变成了流动性，逃税。营业税和企业所得税，这是一家房地产开发企业一种更常用的方法。
2.根据收入原则，开具预收款收据，不发行票证，隐瞒收入或不确认收入。从预售商品房收到的预收款仅发给购买者以“收款收据”，对帐务处理不进行预收款处理，或仅记录一组正在运行的帐目以进行内部控制。
第三，收入未在合同约定的时间内确认。由于未清，账目未完成或商品房销售完成等各种原因而延迟缴纳企业所得税。
第四，随意调整纳税申报额。由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整其纳税申报额。通常的做法是在年初和年中减少申报金额，并在年末偿还。
第五，这是一项“空置”政策，不会及时清算土地增值税。开发项目应在结算和销售完成后清算土地增值税，一些开发商尚未结算或故意离开一，二套尾楼。结果，整个项目无法结算，这影响了土地增值税的及时，全面入账。图书馆。
第六，它是一种虚拟的开发成本，可以任意扩大成本支出，虚拟的工程成本范围。企业预收的销售款项，甚至已收的全部销售款项，均不计入收入或帐户外循环，从而减少或不支付房地产销售营业税金及附加。
七。收入根据住房债务和自用商品房的收入原则确定。商业住房的补足付款仅记录在工程团队的往来帐户中，而未进行相应的收入调整。代理卖方的手续费直接从销售收入中扣除，从代理处收取的财产款的净增加额为应税营业额，从而减少了营业税。
8.扩大拆迁补偿面积，减少可售面积，并结转运营成本。
九，是降价。没有正当理由降低商品房销售价格，从而少缴营业税和企业所得税。
10.故意延迟项目的最终帐户和完成时间，以避免土地增值税清算。
2.增加间接成本的方法：例如，您可以从房地产开发成本中计划开发间接成本，也就是说，您可以在项目中安排一些总公司人员或兼职到每个特定人员。在该项目中，由这些人员产生的相关费用可以分配给房地产开发成本，增值税的增加可以扣除项目金额。
合理避税意味着纳税人计划避税，以最大限度地提高自己的经济利益。以下是几种常见的避税方法。
1.通过合作开发合理避税
使用这种方法，营业收入和股息收入的收入性质可以在收入性质上相互转换，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法以减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。公司A可以通过以下方式与公司B合作：
1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于参与商业和住宅楼的开发。
3公司A可以通过投资方式参与商业和住宅建筑的开发
计划分析；现在假设甲公司在半年后退出了商业和住宅建筑开发项目，经过与乙公司的协商后获得现金40万元。
计划1：合作开发
A公司和B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入为40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万元时，相当于公司将部分共同开发的商业和住宅建筑物转让给B公司，转让价格为240万元，转让收入要缴纳营业税和房地产附加费销售，土地增值税，印花税和所得税后均为收入。
选项二；贷款资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，且利率为5％，则A公司也将在一年后收回40万元，这是金融业扣除营业税后的收入。并支付附加费和所得税。
选项三：投资股票，商业大楼建成并出售后将分配回股息。
由于两家公司A和B的税率相同，因此无需支付公司的税后利润40万元，即，甲公司获得的经济效益为40万元。 。
计划结果；
从以上比较可以看出，从节省税费的角度来看，这三种方案是最好的。也就是说，甲公司以200万作为投资份额，所收回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例：一家房地产开发公司在海滨城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。城市维护建设税，教育附加费，印花税，土地增值税约1.77亿元（计算过程略）
计划分析；
房地产开发公司可以首先投资设立子公司“ Some Hotel”。在酒店的固定资产建成后，将酒店的所有股权转让给外国投资者后，上述税款将免税。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资，成立控股子公司“ X and X Hotel”，该公司具有独立的法人资格。
第二部分；某酒店固定资产建设，相关建设资金由房地产开发公司提供，作为应付款项处理
第三部分：固定资产完成后，房地产公司会将酒店的全部股权转让给外国投资者，房地产公司将收回股权转让价格和酒店的所有债权。
经过上述规划，尽管股权转让收入需要缴纳企业所得税，但是这部分所得税原本是用来缴纳房地产开发收入的，但股权转让业务不缴纳业务税，城市建设税，教育附加费和土地增值税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
3.使用合约装修费合理避税
示例：为了进行促销，一家开发公司向客户收取装饰费以用于促销目的。有一套高端住宅，面积为10,000平方米，面积为100平方米。价格为100万元，开发商在与客户的合同中约定给客户10万元。十万元装修费如何免税。
计划分析：如果
必须按照规定参加宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的应税范围内，可以在当年企业所得税前缴纳。如果合同规定装修完成后将房屋交付给客户，则合同中没有强调装修费用为100,000元，则装修费用中可以包含100,000元， -允许减税。
经过这样的计划，10万元的装修费成为了税前可扣除的项目，很容易消化。
通过避税计划，为各种替代业务方法选择各种税收方案。尽管它主观上旨在减轻自己的税收负担，但客观上正逐步朝着优化产业结构和利用国家税收经济的角色迈进。资源的合理分配反映了该国的产业政策，因此该国的税收宏观调控功能可以得到更好的发挥。
企业A是位于市区的房地产开发公司。因资金不足，欠B建设公司100万元建设款。后来，双方达成协议，用一套商品房偿还债务。A公司用于减免债务的房地产的账面成本为80万元，市场价格为120万元。
“用住房偿还债务”，即企业使用已完成的房地产来抵消购买材料和建设资金的债务。对于房地产开发公司来说，无钱偿还房屋欠款是很常见的。用于减免债务的房屋，因其所有权已发生变化，应视为按照税法规定出售。由于销售被视为业务本身，所以会计并不等同于一般意义上的销售会计，并且两个纳税人都应按照税法的规定纳税。因此，纳税人应注意索赔，债务人的会计和税务处理方法之间的差异。
房地产企业将“债务融资”业务用作销售会计
房地产开发企业的“债转债”行为是债务重组。根据《企业会计准则第十二号-债务重组的会计准则》及其适用指南，债务以非现金资产清偿的，债务人应当确认重组债务的账面价值与公允价值之间的差额。转让的非存在资产的价值债务重组收益作为营业外收入计入当期损益。已转让非现金资产的公允价值与其账面价值之间的差额，视为已转让资产的损益，计入当期损益。如果债务人使用非现金资产清偿债务，则应将其视为出售，并应按照《企业会计准则第14号-收入》以其公允价值确认收入，并结转相应费用。可以看出，对于房地产开发公司来说，通过开发产品来偿还债务，当协议生效或商品房所有权被转移时，收入就被确认。根据房屋债务清算协议确定的债务账面价值，冲减应付账款100万元。销售收入按照商品房公允价值确定，“主营业务收入”科目记入120万元，商品房公允价值与债务账面价值之间的差额计入当期损益。被确认为债务重组的利润，而“营业外收入应记入借方-债务重组收益“科目20万元；同时结转商品房成本，借方”主营业务成本“ 80万科目，贷方”开发产品“科目80万。
债务人应缴税款
营业税和附加费。《国家税务总局关于住房债务债务营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，无论当事人是个人还是个人，都应当利用住房对有关债务进行拆封。 （或多方）已决定进行谈判法院仍然裁定房屋所有权已转让，原始所有者也获得了经济利益（债务减少）。因此，为使单位或个人使用住房或其他房地产来偿还有关债务，出售应如下：营业税是针对“房地产”税项征收的。营业税暂行条例及其实施细则，视为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或以不动产出售不动产的应税营业额，并计入对方价格。纳税人无故提供应税服务，转让无形资产或出售不动产时，主管税务机关有权按以下顺序核实营业额：1.根据提供的相同应税服务由当月的纳税人核实已售类似房地产的平均价格； 2.核实纳税人在最近期间提供的类似应税服务或类似房地产销售的平均价格； 3.确认应税价格=运营成本或工程成本×（1 +成本利润税率）÷（1-营业税率）。《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策的通知》（财税[2006] 186号）第二条规定，土地使用权的取得是通过以下方式取得的：转让或转让，受让人合同约定土地出让时间的，自次月起支付城市土地使用税；合同没有约定土地出让时间的，承让人应当在签订合同后的次月起缴纳城市土地使用税。可以看出，B建设公司应在获得债务减免房屋后的下个月起宣告并缴纳房地产税，并在债务减免合同规定土地交付时间的下个月起缴纳城市土地使用税。 。城市土地使用税从签署后的第二个月开始支付。
此外，值得注意的是，如果建筑公司B转售所收购的房地产，则还需要根据税法计算营业税，土地增值税，印花税和企业所得税。