出租房地产的五种应税行为，可选的简单税收
通常，从税收的角度来看，适用于纳税人的房地产租赁服务。适用的增值税率为11％，可以抵扣进项税。小规模纳税人采用增值税税率，不能抵扣进项税额。简单征税适用5％的征税率，而实际征税率将小于5％，因为租金和其他内容将消除含税成分，因此增值税的税额小于5％。节省税款。
1。如果一般纳税人转租2016年4月30日之前租赁的房地产，则可以选择简单的税额计算方法计算税额；一般纳税人的租赁合同签订日期为试点改革前。分租赁业务可以选择简单的税率计算方法，分租赁房地产应当根据纳税人的租赁房地产缴纳增值税。
2。房地产开发企业的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择简易的纳税计算方法，并按5％的税率计算应纳税额。
3。一般纳税人出租2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择简单的税额计算方法，按照5％的征税率计算应纳税额。
4。 2016年4月30日之前开始施工的在建工程将在完成后用于租赁。您可以选择简单的税款计算方法，并根据5％的税率计算应纳税额。
5。房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，应按5％的税率计算应纳税额。
使用非应税项目
增值税非应税项目是指提供非增值税应税服务，无形资产转让，房地产销售和房地产建设。增值税的免税项目是指不缴纳增值税的项目。非应税项目是一个相对的概念。对于增值税，非应税项目是指不缴纳增值税的项目。非应税项目是不需要为某种税种支付的项目，即，不属于该税的征税范围并且不是可扣税或免税的项目项目。例如，《体育场所房地产税和城市土地使用税政策通知》第2条规定，由私人机构，体育社会组织，体育基金会和体育非企业非体育单位拥有和经营的体育场所应归房地产所有。符合下列条件的，用于体育活动的土地免征财产税和城市土地使用税：对公众开放并用于满足公共体育活动的需要；体育馆收入主要用于体育馆的维护和管理。和职业发展；体育社会团体，体育基金会和具有体育运动场所的体育非民营非体育单位，除同年新设立或登记外，上年登记管理机构的检查结论为“合格”。
纳税人应为在特殊情况下可以免税的物品申请优惠待遇。符合体育活动条件的财产可免征财产税和城市土地使用税。
分别计算应税项目和非应税项目
，根据财产的残值，不构成应税财产的部分应单独核算，并且不计入税基。
从事免税和免税项目的纳税人应分别计算免税和免税项目的销售额；如果不单独核算，则不得免税或减税。在价值征税的情况下，应税财产的原始价值包括财产和土地的价值，并不构成财产的建设，占用的土地，并且不计算财产税。
在具体操作中，有必要注意应纳税的和非应纳税的要独立核算的项目。应税项目应按规定征税，避免滞纳金和罚款；非应税项目不计算财产税，避免多付。税。对于不构成共同财产的非应税项目，应在计算财产税时免除财产税。
不构成财产的物品通常包括：独立于房屋的建筑物，例如：墙壁，道路，绿化，景观，停车场，露天游泳池，喷泉等；可自由移动或独立于房屋各种设备和软件系统，例如：户外消火栓，户外水
1.一般纳税人将2016年4月30日之前购置的房地产出租时，可以选择采用简易税额计算方法，按照5％的税率计算应纳税额。纳税人出租2016年4月30日之前取得的不属于该机构所在地的县（市）的不动产，应当按照上述计税方法向主管税务机关申报。机构所在地的税务机关在房地产所在地缴纳了税款之后。 }} 2。一般纳税人出租2016年5月1日以后购置的不动产，并采用一般税额计算方法计算。不动产的所在地与机构所在地不在同一县（市，区）的，纳税人应当按照征收前的税率，将税款支付给不动产所在地的国家主管税务机关。 3％的税金，并向该机构所在的国家税务主管部门报告纳税情况。
注意：此处的收购包括各种形式的“租赁”和“政府部门的收购”。
3，小规模纳税人出租房地产。单位和个体工商户出租房地产（个体工商户不出租房屋），按5％的税率计算应纳税额。不动产的所在地与该机构的所在地不在同一县（市，区）的，纳税人应当按照上述税法，将税款交纳国家主管税务机关。不动产所在地，并向该机构所在地的国家税务主管部门报告税收。
4。不动产的所在地和机构的所在地在同一县（市或区），纳税人应向该机构所在地的国家主管税务机关报告税收。
5，预付税金的计算。出租房地产的税率为11％，税率为5％。预付税如下：
（1）如果纳税人为税收目的出租房地产，则应按照以下公式计算税额：预付税=含税销售额÷（1 + 11％）× 3％
（2）纳税人按照简单的税法计算方法出租房地产，但个人租赁房屋除外，根据以下公式计算：预付税金：应纳税额=含税销售额÷（1 + 5％）×5 ％
“营改增”中建筑业税务核算应注意的几点事项。
一、建筑业增值税一般纳税人与小规模纳税人的选择
假设增值税一般纳税人提供建筑业应税劳务收入为S，增值率为R，则抵扣率为1-R，税率为11%%，且一般纳税人所购劳务、货物均可以抵扣进项税额；小规模纳税人的征收率为3%%，客户接受劳务金额不变，仅考虑增值税不考虑其他税种的情况下，纳税人流转税税负相等的等式如下：
{[S/（1＋11%%）－S×（1－R） /（1＋11%%）] ×11%% }/S
＝[S/(1＋3%%)×3%%]/S
即增值率超过29.39%%（可抵扣率低于70.61%%）时，小规模纳税人合适，否则，一般纳税人合适。税收筹划增值率超过29.39%%时营改增项目投资新成立小规模企业比较合算。但是建筑企业在确定纳税人资格时也要考虑下列因素来决定是否申请为一般纳税人。
1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
二、设备租赁支出取得的进项抵扣不足
目前实务中大部分建筑企业除将劳务分包给劳务公司外，同时劳务公司还向建筑企业工程提供模板、管架等机具租赁服务，并且这部分支出在成本中也占有较大的份额。根据规定，有形动产租赁增值税税率为17%%，而租赁企业利润率大部分低于17%%，这样很多租赁企业只是申请为小规模纳税人，只缴纳3%%的增值税。一旦租赁业为小规模纳税人，建筑企业可抵扣的进项税额将势必减少，从而加大建筑企业实际纳税额并增加建筑业税负。
因此，要求建筑企业在选择租赁对象时尽量选择增值税一般纳税人的企业，因其可以提供税率是17%%的专用发票进行抵扣。