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1名纳税人
1.在中华人民共和国境内出售自己的房地产项目的公司为增值税纳税人。
第二，增值税纳税人分为两类：一般纳税人和小规模纳税人。纳税人为增值税销售额在500万元（含税）以上的一般纳税人，不超过规定标准的是小规模纳税人。
2税收范围
1根据“销售服务，无形资产或房地产票据”，房地产行业主要涉及以下税收项目
（1）房地产企业出售自己的出售房地产的房地产项目税收项目；
（2）房地产企业租赁自己的开发费房地产项目（包括商店，办公楼，公寓等），租赁服务税中适用的房地产经营租赁服务税项目和房地产融资租赁服务税项目（不包括房地产）的销售和回租融资租赁）。
2个不征收增值税的物品
以下情况不属于服务或无形资产的国内销售：
（1）海外单位或个人出售本国生产的单位或个人以获取以下服务：完全发生在国外。 。
（2）海外单位或个人出售在国外完全用于国内单位或个人的无形资产。
（3）海外单位或个人将在国外完全使用的有形动产出租给国内单位或个人。
（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3税率和征收率
1.适用于房地产企业买卖房地产的税率为11％。
第二，小规模纳税人销售，出租房地产，以及一般纳税人选择的简单应税销售方法，出租房地产业务的征收率。
3.如果境内购买者提取海外单位和个人的增值税，应按适用的税率预扣增值税。
就税制的应用而言，一般纳税人采用增值税税率，可以抵扣进项税额。小规模纳税人采用增值税税率，无法抵扣进项税额。
4种税收方法
1基本规定
增值税的税收计算方法，包括一般税收方法和简单税收方法。
一般纳税人的应税行为受一般税法的约束。通常，具有财政部和国家税务总局规定的特定应纳税行为的纳税人可以选择采用简单的税法计算税款，但是一旦选定，则在36个月内不得更改。
小规模纳税人的应税行为是使用简单的税收计算方法征税的。
2一般税法的应税金额
一般税法的应税额计算如下：
应税额=当期营业税额-当期进项税额
当期营业税额小于当期进项税额不足的，可以结转不足额以在下一期间继续扣除。
3简易税法的应纳税额
（1）简易税法的应纳税额是指根据销售率和增值税率计算出的增值税，不能以从进项税额中扣除。应税金额计算公式：
应税金额=销售量×征税率
（2）简单税法的销售不包括应税金额，并且纳税人将销售金额和应税金额相结合。对于定价方法，请通过以下公式计算销售额：
销售=含税销售额÷（1+征税率）
5销售量的确定
1基本要求
税收全部价格以及因应纳税行为而产生的额外费用。除非财政部和国家税务总局另有规定。
费用外费用是指在价格之外收取的各种性质的费用，但不包括以下项目：
（1）代表第10条的规定收取的政府资金或行政事业这些措施费中；
（2）委托方以委托方名义收取的金额。
2种具体方法
（1）房地产开发企业中的一般纳税人出售其开发的房地产项目（选择简单税收计算方法的旧房地产项目除外），以便获得所有价格和额外费用。扣除土地出让时支付给政府部门的地价后的余额为
方法1：增加增值税发票
在“改革和增加”时代，住房企业将在新旧税收体系趋同，税收政策变化，特定业务流程和税收会计方面面临困难。刘富源认为，企业应在税制改革之前及时采取应对措施，如调整会计账目，预先培训财务人员等，以便改革后能够进行正确的核算。 “营改”后，企业的税负水平很大程度上取决于企业的进项税额。增值税专用发票在增值税抵扣中起重要作用，住房企业应加强账单管理水平。
为了避免加重税收负担，房屋公司在购买商品或接受服务时必须非常谨慎。
首先，必须要求供应商具有正式的销售资格。一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现扣除。其次，建设企业在项目定稿时还应取得增值税专用发票。否则，很难申请减税；第三，加强虚假发票的认定和防范，认真比较。最后，增值税发票不能虚假地开给子公司或分支机构以节省税款。方，税收风险很大。
方法2：扩大精装房屋的比例
房地产行业“营地改革”后，为了减轻税收负担，房地产企业将考虑增加进项税额以扣除，所有企业都可以在公司已建立的战略框架内进行税收筹划。
其中，对于房屋公司来说，大幅增加精装修房屋的比例将是一种更为流行的方法。这将有助于获得更多的固定资产和材料的增值税发票，从而增加可抵扣额。根据数据，在一线和二线城市，精装修住房的比例已达到新房总交易量的30％。但是，由于房地产的转让，仍要征收营业税，硬包装房屋的价格较高，营业税负担比较重。 “营改”后，可以扣除房地产企业开发的所有硬房屋的投入，因此，企业肯定会倾向于开征更多增值税的房地产。
这样，目前是精装室主要开发类型的开发人员将带头。根据数据，精装房屋在领先房屋中所占的比例远高于行业平均水平。其中，万科精装房屋比例高达90％，保利，绿城，格陵兰，和胜创展等精装房屋比例也超过75％。
对于中小型住房企业来说，由于它们大多数是毛坯房，如果由于税收负担的增加而不得不调整发展重点，那么企业很可能会面临一些转型压力。毕竟，精装书房对于企业来说具有更高的实力。要求，精装房的高价位还要求中小住房企业加快提速。
房地产行业的“阵营改革”是对公司产能不足的挑战。由于增值税=销项税-进项税，公司只能在完成销售后计算销项税。因此，未来的开发商不会为等待价格上涨而过分延迟开放时间。
方法3：剥离建筑业务
住房公司税收筹划的主要方法之一是增加进项税抵免，而上游建筑安装业务是进项税的最重要来源。剥离建筑业务将是公司必须进行的战略调整。
据了解，建筑业也将以6％或11％的税率纳入“增值税改革”行业。不论税率如何，只要建筑安装公司可以提供正式的增值税发票，就可以抵扣。当前的住房业务模式主要分为三类：第一类，开发商本身仅负责土地开发和销售，而建筑业务则外包。第二类是以中南建设为代表的控股集团，中南建设有建筑公司和房地产公司的两个子公司。第三类是建筑和开发业务。这些企业大多从事建筑业
一，全面做好“业务改革与增加”财务会计准备工作
“改革阵营”对房地产企业，企业财务人员的会计处理提出了新要求它将面临新旧税收制度，税收等问题的融合，例如政策变化，特定业务的处理以及税收会计的转变。为了有效应对“大本营”带来的困难，房地产企业应充分学习相关政策，做好“大本营”金融改革的准备。
1，调整会计帐户设置
房地产公司应在“应纳税额”主题，咨询期下设置详细帐户，例如“应付增值税”和“未支付增值税”管理层应在“应纳税额”科目下添加“可抵扣进项税额”明细账。在“应交增值税”明细账户中，借款人应设置“进项税额”，“已付税额”，“减免税额”，“未交增值税额的转移”等栏，而贷方应设置“销项税额”量”。 “进项税的转移”和“多增值税的转移”等列。
2，正确的会计处理
首先，获得过渡性财务支持资金的会计处理。如果在房地产企业“竞争改革”过渡期间实际税负增加，则可以向财税部门申请财政扶持资金。期末，有确凿证据表明企业可以满足财务支持政策规定的相关条件，并有望获得财务支持。当有可用资金时，营业外收入根据应收款项确认。
其次，增值税税控系统的特殊设备和技术维护成本的会计处理方式应减去增值税金额。根据税法的有关规定，房地产企业为购置增值税专用税控系统专用设备所支付的费用和所支付的技术维护费，应在增值税应纳税额中全额扣除， “应纳税额”中的“已缴纳的增值税”项下，添加了“减免”栏，以记录企业根据规定应扣除的应纳增值税额。
3。完善内部财务和税收控制系统
良好的公司财务和税收控制系统是控制公司税收风险的重要手段之一。特别是在“大本营”改革之后，会计处理变得很复杂，特别增值税发票的风险也凸显出来。企业应注意以下内部财务控制的建立和执行：
首先，采购过程是在获得发票后付款。在“大本营改革”之后，房地产企业的增值税负担的大小很大程度上取决于进项税。企业在采购过程中应及时取得发票。否则，付款后，可能是由于市场原因，或者如果对项目原因有争议，则无法获取发票并且无法进行扣除。