中国房地产税收筹划网络是中国唯一一家专注于房地产行业并且仅研究税收筹划和财务咨询的专业组织。十年的专注，博大精深，中国房地产金融与税收问题解决专家！主要研究方向：税收筹划，财务咨询，税前清单和税收包装，体育教育，内部培训等。土地增值税给房地产公司带来沉重负担，智慧资源“中国房地产税收筹划网络”将为您进行税收筹划。
经过多年的研究，我们总结并完善了一种新的系统的财务和税收管理模型，包括公司战略制定，业务模型调整，最后到帐户处理。
中国企业在增值税税收筹划中通常使用以下几种方法：
1.制定税收优惠政策
税法以法律的形式制定了各种优惠政策，以减少不同产品，服务和行业的增值税。例如，现行法律法规中有170项增值税免税政策。企业在进行增值税税收筹划时，应加强对税收优惠政策的研究，这是最实用的零风险减税方法。
在缺乏适当的优惠政策的情况下，企业还可以更改外部条件以实现减税目的，例如在经济开发区定居并获得增值税退税和各种费用减免；适当安排企业的组织结构或生产经营项目，以满足有关优惠政策的要求。
2.通过使用纳税人的身份进行规划
普通纳税人和小规模纳税人在税率和征收方式上的差异为增值税纳税规划提供了空间。企业可以通过计算自己的税收平衡点来选择纳税人的身份，以达到减少增值税的目的。
3.延长缴纳增值税时间的计划
增值税税收筹划的最终目标不一定是减少税收负担成本，而是最大限度地提高企业的整体利益。如果公司的现金流量相对紧张，则可以使用此方法。例如，通过当期的商业承兑汇票或进项税减免，纳税时间相应地延长。
税收筹划可以为企业节省很多不必要的费用，特别是对于小公司而言，这是提高企业效率的重要途径。
方生声学企业的税收筹划是一项全面，综合的财务管理活动，因此，在房地产项目设立阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的构建方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。这种计划方式的空间较小。如果使用代理构建或联合构建，则您有更多的规划空间。
（1）代理房地产经纪人。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收入的行为。就房地产开发公司而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过任何房地产所有权转让。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户并进行有针对性的开发，从而避免为销售支付土地增值税开发之后。
（2）合作建立方法。根据《关于营业税问题解答的通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，土地被用作建造房屋的股份，无形资产和房地产投资被用作股份。参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计会更有利。具体计算方法：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，根据税法扣除的费用为400万元；第二个房地产以1500万元的价格出售元，根据税法扣除额为1000万元。如果公司选择单独核算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，则应缴纳土地税600 x 50％-400×15％= 240（万元），营业税及其额外的1000×5.5％=55万元;第二个房地产增值率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）房地产公司的利润（不计其他税）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 829.25万元。税收筹划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业法人所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号），将其转为自用的商品房视为：如果将其视为销售，则应计算并支付土地增值税和企业。所得税。
3。过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司不能将借贷成本作为额外抵扣的基础计算土地增值税。利息支出应根据房地产开发成本进行调整费用扣除为房地产开发费用。
3.房地产企业土地增值税规划方法的解释
（1）将土地增值税征税范围用于节税计划
1。利用合作来盖房并节省税款。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“一方出房，一方资金，双方合作建造房屋，建成后房屋将按比例分割自用土地暂免征增值税，建成后应征收土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理构造来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，将收取并替换客户的建筑收入。对于房地产开发公司，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（2）将销售收入用于税收筹划
1。分散业务收入计划方法。房地产企业的税项主要为土地增值税和营业税，土地增值税按累进税率征收，即房地产增值税率越高，适用税额越高。率。因此，如果可以分解房地产的销售价格并降低房地产的增值率，则可以大大减少房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时已经进行了简单的翻新，因此可以将它们作为单独的业务单独进行会计处理，因此可以通过两次出售房地产来进行税收筹划。例如，一家房地产公司以一千万元的价格卖出了一套商品房。这房子装修简单，并配备了必要的简单设施。根据有关税法的规定，该房地产开发业务可抵扣的收益为400万元，增加值为600万元。土地增值率为：600/400×100％= 150％。应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。房屋买卖合同不包括装修费用。房屋销售价格为700万元，允许扣除成本为300万元；房屋装修合同，装修费用为300万元，允许费用为100万元。土地增值率为：400/300×100％= 133％（装修费用属于劳动收入，应征收营业税，无需征收土地增值税），应缴纳的土地增值税：400 ×50％-300×15％= 155（万元）。
2。合理的定价计划方法。税法规定，纳税人建造和销售增值额不超过扣除项目额的20％的普通标准住房，免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％，应按规定征税。因此，可以充分利用临界点20％的税收负担效应进行规划。例如，某房地产公司建有待售的商品房，同行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间，以开发商品房而著称，土地出让金为200万元，费用是900万元，利息支出不能根据房地产开发项目分配或提供金融机构的证据。假定城市建设税率为7％，教育附加费为3％，地方政府规定房地产开发费用扣除为10％。计划过程如下：除营业税和附加费以外的可抵扣项目金额为：200 + 900 +（200 + 900）×10％+（200 + 900）×20％= 1430（万元）。首先，如果公司希望享受门槛折扣并希望获得最大利润，则最高售价应为：1430×1.2848 = 18372.64万元（将项目的允许扣除总额设为A，并将总销售额房价为X，相应的营业税和附加税为：5％X（1 + 7％+ 3％）= 5.5％X，在免税阈值X = 1.2（A + 5.5％X）时，解决方案X = 1.2848A）利润为306.2万元（1837.264 -1430 -1837.264×5.5％）。当价格设定在180-18372.6万元之间时，利润将逐渐增加，但少于306.2万元。其次，如果公司要适当地提高售价，则提价后的价格必须至少为13888.30万元（1430×0.0971）（设置提价Y的单位）。超过临界点，它必须满足Y> 30％×（X + Y-A-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，其中X是增值率为20％时的售价，并且Y> 0.0971A可以求解。也就是说，总房价至少要达到197611.70万元，涨价会增加总收入，否则涨价只会导致总收入减少。因此，当同一行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间时，公司应选择销售价格18372.64万元，以降低自身房屋价格，增强竞争力，为企业带来更大的利润。公司。当然，如果公司能够以高于19761.1万元的价格出售该商品房，利润将进一步增加。
以上案例进一步说明，在出售普通标准房屋的问题上，企业可以充分采用合理的定价方法来维持其较高的竞争力并实现盈利，但不能一味提及。价格，有时高价格带来的利润会低于低价格带来的利润。例如，在上述税收筹划案例中，1830万元的销售价格可以获利299.3万元（1830-1430-1830×5.5％），而1840万元的销售价格只能获利216.1万元（1840-1430-1840×5.5％）×（1-30％），尽管售价增加了100,000元，但利润减少了83.19万元。
3。规划方法中是否合并了不同升值率的房地产。由于土地增值税适用于四个累进税率，因此最低税率是30％，最高税率是60％。房地产的税负将降低，同时低增值率的房地产的适用税率可能会增加，而这部分房地产的税负将会增加。因此，纳税人需要分别计量相应的税额，分别核算和合并核算，再选择税负较低的核算方法，以达到节税的目的。
例如，某房地产开发公司在同一土地上同时开发A和B两座商品房，则出售A物业的收入为300万元，可抵扣额为200万元。 ; B物业的销售是收入400万元，允许扣除100万元。首先，当单独核算时：房地产增值率=（300-200）/ 200×100％= 50％，适用税率为30％；应缴土地增值税为（300-200）×30％= 30（万元）; B房地产增值率=（400-100）/ 100×100％= 300％，适用税率为60％;应交土地增值税为（400-100）×60％-100×35％=145（万元）;上缴土地增值税175万元。二，合并核算：两栋建筑物的总收入为：300 + 400 = 700（万元）；扣除金额：200 + 100 = 300（万元）;增值率：（700-300）/ 300×100％= 133.3％，适用税率为50％；应交土地增值税为：（700-300）×50％-300×15％= 155（万元）。从比较中可以看出，合并会计对公司有利。从上面的例子可以看出，由于两种房地产的增值率相差很大，只要房地产开发公司安排将两种房地产共同开发销售，收益和扣除项目就可以了。两种类型的房地产中的一种被合并在一起，税款也一起申报。您可以达到少缴税款的目的。
（3）使用扣除额进行税收筹划
1。利息成本计划方法。房地产公司一般在发展业务中需要大量借款，利息支出是不可避免的，不同的利息支出扣除方式将对企业的土地增值税产生较大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出在两种情况下扣除。首先，如果可以根据转让的房地产项目进行分配并提供金融机构认证，则可以扣除，但最高金额不得超过银行同期的利率计算得出的金额；其他房地产开发支出（房地产开发支出＝扣除的利息+（取得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）×扣除率（5％以内），扣除额为取得土地使用权和房地产开发成本支付的金额的5％以内。其次，在无法根据房地产项目的转让来计算利息费用的分摊或无法提供金融机构证明的情况下，必须将利息费用计入房地产开发费用（房地产开发费用=（已付金额）。获得土地使用权+房地产开发成本）×扣除率（在10％以内）），以及扣除额。以上两种计算扣除额的具体比例，由省人民政府规定。此规定为纳税人规划提供了机会。房地产公司进行房地产开发时，第一种情况的利息支出大于第二种情况的利息支出，应当正确分担利息支出，并提供金融机构证明；如果前者少于后者，则企业可能不会房地产开发项目的转让会计算利息支出的份额，或者不提供金融机构认证，这可能会增加扣除的项目数量并降低土地增值税的计税依据。例如，一家房地产公司开发了一批商品房，支付了地价600万元，开发费用1000万元。假定利息是根据房地产开发项目分配的，并且可以提供金融机构的证明，则应扣除利息100万元。计划扣除利息？如果要扣除的利息支出是70万元，应该如何计划？假定地方政府规定的两种扣除额分别为5％和10％。计划过程如下：首先，进行计算。（获得土地使用权的费用+房地产开发费用）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元）接下来，判断。当可抵扣利息支出为人民币100万元时，公司应严格按照房地产开发项目分配利息，并提供金融机构认证，可以抵扣一百万元，否则只能抵扣80万元；何时允许扣除当利息支出为70万元时，应选择第二种扣除方式，即不按照房地产开发项目分配利息，或者不向税务机关提供有关金融机构的证明，可以扣除10万元的利息费用。但是，应该注意的是，税法中允许扣除的利息费用应严格按照《企业会计准则-借款费用》计算，不计入非扣除额。
2。完全扣除允许使用扣除项目计划方法。为了抑制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业可以将项目金额扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受上述额外扣除，以实现土地增值税的节税计划，而且在未来的纳税年度，可以利用公司协会实现其他税收筹划。
4.进一步加强房地产企业土地增值税规划的策略
（1）加快改善房地产企业土地增值税的征收和管理
1。有必要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产业的税收负担。将“多税种调整”更改为“主税种调整”，完全解决了税种交叉和重复的问题。同时，有必要简化土地增值税的清收办法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。有必要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加大房地产行业税收来源管理和征收管理的力度，完善委托征收管理办法，实行土地增值税预征收管理措施，合理征收管理秩序。
（2）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算实施方法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应遵守法律原则。在不违反国家各项法律法规的前提下，根据房地产企业自身的实际情况进行规划。
2。应注意战略规划。房地产公司的税收筹划过程对于公司管理层的决策过程更为重要。企业在制定决策时应注意规范性和战略性计划。他们绝不能简单地追求节税收入的增加并导致开发或运营成本的上升。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且要注意企业运作和战略管理的各个方面。