需要缴纳印花税和个人所得税。印花税是千分之一，个人所得税是保险费的20％。
你好！
1.“改革和增长”给房地产企业带来的挑战
房地产企业从营业税改为增值税后，增值税和营业税之间有两个主要区别。一个是额外价格税和内部价格税之间的区别，另一个是链条扣除的税收设计，这导致增值税的税收处理，征收和管理规定以及申报计算与营业税完全不同，这给房地产公司带来了前所未有的挑战。
1.相关人员不熟悉税收政策
房地产企业在业务改革和增加之前一直在缴纳营业税，而税收处理完全不涉及增值税。从首席财务官到财务经理再到一般财务人员，他们几乎不了解增值税相关法规。阵营改革后，房地产企业面临的最大挑战是他们不了解增值税的上下税政策，无法利用增值税税法来指导正常的经营管理。我不知道会有什么样的税收风险，会有什么样的税收问题，以及如何处理意外的税收问题并事先加以预防。在这种情况下，公司无法控制其税收风险和税收负担。有人说，房地产公司的财务人员可以自上而下地弥补增值税的税务知识，但是这也需要时间，并且需要一个过程。政策不熟悉的挑战是所有业务改革和增加公司的系统性风险，没有公司可以幸免，唯一的区别是有些公司的痛苦期较短，有些公司的痛苦期较长。
2.帐户处理难度增加
根据现行的增值税规定，增值税纳税人分为小规模纳税人和普通纳税人。两种纳税人的税收处理和征收规定不同。对于一般增值税纳税人，由于增值税是一种价格过高的税种，因此购买和销售必须通过增税分开，并且获得的特殊进项税发票也必须在指定时间内由主管税务机关进行认证。在营地改革的初期，财务人员在连接新旧税收系统，改变税收政策，处理特定业务以及改变税收会计方面面临困难。此外，由于营业税直接按营业额征税，因此只需要一个会计科目，会计模型简单易懂。增值税采用扣除核算模式。应纳税额等于销项税额减去进项税额。需要增加十个会计科目，与原来相比，会计难度大大增加。“增值税改革”不仅改变了公司的会计制度，而且在发票制度，纳税申报制度，证明扣减，纳税等业务上也带来了一系列新问题。产生风险。
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由于财务人员的专业素质和职业道德不平衡，因此在理解税收政策，相关业务的会计以及纳税申报和付款方面可能会出现偏差，从而导致财务会计和纳税申报不合规。准确性和其他风险。“增值税改革”后，只有规范账户处理的公司才能正确报税，这给房地产公司的财务工作带来了新的挑战。
3.虚假发票和发票发票可能违反刑事责任
“供应材料”现象普遍存在于房地产和建筑业。一方面，房地产开发商使用“ A物资”来增加成本，另一方面，建筑公司无法获得“ A物资”的发票，只能考虑方法“代表打开”，“虚拟打开”。这种“供应物资”现象通常在营业税制度下存在。但是，在增加营改制后，由“ A物料”造成的“虚假开立”和“订购”发票很可能会被识别为“虚假开立”和“订购”增值税发票，这是非常非法的。首先，以增值税发票为代表的虚假发行和替代行为被定罪，例如《刑法》第二百零五条虚假开具增值税专用发票罪。刑法第二百零八条非法购买增值税专用发票和伪造增值产品的行为特别税收发票罪；伪造《刑法》第二百零六条，销售虚假增值税专用发票等犯罪。其次，对个人和单位的最高刑罚可以判处财产无限期或没收。例如，2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚假开具增值税专用发票并没收全部个人财产被浙江省高级人民法院判处无期徒刑。
4.可抵扣的进项税不足，某些房屋公司的税负可能会大大增加
增值税改革和增加增值税的目标是实施改革，以仅对产品或服务的增值部分缴税，从而减少重复纳税。从全国试点改革和行业先进改革的反馈来看，大多数公司已经减税。但是，由于生产是周期性的并且成本结构中的可扣除成本相对较小，或者进项税难以扣除税项，因此一些企业无法扣除费用。相反，税收负担增加了。
房地产项目的成本结构非常复杂，可抵扣的开发成本主要是土地成本，建筑安装成本，公共支持成本和房屋装修成本，但这些成本占收入和一线和二线城市约占房地产公司开发成本的比例不高，但仍具有以下特征：
（1）土地开发成本难以确定
土地成本通常是巨大的，这是房地产开发成本的大笔支出。它在房地产行业中起着重要作用。据统计，一线城市的土地成本占开发成本的40％以上，二三线城市的土地成本占20％至30％。一些土地收购方法包括招标和拍卖，一些无偿转让，一些与村集体的合作以及一些通过股权收购的方法。土地成本几乎不可能获得允许依法扣除的进项税发票。增值税的原则是商品销售或提供劳务应缴纳增值税。同时，可以扣除通过购买商品或接受劳务获得的进项税发票。房地产行业土地成本进项税额的扣除已成为一个主要问题。另外，一些房地产公司在早期获得土地的成本相对较低。通过股权收购获得土地的公司形成了巨大的股权溢价。该溢价反映在收购方公司的账簿中，被收购方的账簿不会改变。在计算土地增值税和企业所得税时，不能扣除溢价部分，“阵营改革”后的溢价部分在缴纳增值税前也不能扣除，这将对企业税负产生更大的影响。假设被收购公司原开发项目的土地出让金为2亿元。如果在收购时土地价值增加到7亿元，这将导致5亿元的地价差，不能用来获取土地成本的增值税发票。在可抵扣进项税额不足的情况下，房地产企业的增值税负担将不可避免地增加。
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（2）期初存货和固定资产不可扣减
根据营改和增加文件的规定，期初存货和固定资产的进项税不能扣减。例如，允许从运输业和电信业等企业购买的“固定资产增加额”中扣除的固定资产和存货从进项税中扣除，特别是不允许运输业开始时的车辆和船舶正在扣除，正在改革中刚开始时，存在工业运营困难。房地产开发成本和股票住房在公司资产中所占比例很高。不允许抵扣这部分进项税，这将导致在业务改革增加后房地产公司出售存货。产生了大量的销项税，但是没有可以抵扣的进项税，税收负担将不可避免地增加。实际上，许多房地产公司以项目公司的形式发展。如果在改制前房地产开发基本完成，改制后大部分销售活动发生，将不可避免地导致项目公司仅具有销项税额，而没有进项税额。可以扣除的话，税收负担就会加倍。
5.一些住房公司的运营可能会更加困难
自2014年以来，随着房地产市场的深入调整，人们的市场期望发生了根本变化。房地产市场持续低迷，销售业绩持续下降，融资压力高，融资任务繁重，融资成本也持续上升。营地改革后，房地产公司将不可避免地两极分化。那些进项税低，税收问题多，怀疑有虚假的增值税发票的企业将不可避免地要缴纳更多的增值税和税收罚款，这将导致利润增加和紧缩。中国的资本链更加糟糕，甚至面临着断裂的资本链和破产的风险。此外，由于高利润，沉重的税收负担和严重的税收损失，房地产行业已连续十年成为国家税务总局划定的税收检查重点行业。[2014]第31号）还规定，房地产和建筑安装行业是2014年特定行业税收检查的指导性项目，而试点行业改革集中的地区是区域税收特别整顿检查的重点。人们相信，在营地改革增加之后的不久的时期内，房地产行业将是税务审计的重中之重。在市场低迷，成本上升，利润下降和业务改革增加导致的政策混乱和混乱时期，税收审计无疑将使某些房地产公司难以经营。
其次，“改革增加”给房地产公司带来的机会
1.预计该行业的总体税收负担将下降
房地产业务改革的增加是国家实施的“结构性减税”改革的一部分，该行业的整体税收负担肯定会减少。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖宇认为，营改制后的税率高于原先的建筑业3％和房地产业5％的营业税率。行业。但是，考虑各种推论很难判断单个企业的实际税负是高还是低。通常，应降低税收成本。中国社会科学院财经研究所研究员张斌公开表示，如果允许房地产扣除，那么减税的总体规模有望超过5000亿元。
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十多年来，该州对房地产业采取了严厉的税收政策，以抑制固定资产投资，减少市场需求并抑制房价。除了营业税，附加费，企业所得税等基本税外，房地产公司还必须缴纳土地增值税，契税等特殊税。不仅税种很多，而且税率也很高。同时，几乎没有任何行业税收优惠政策可以享受，房地产行业的平均高税收负担一直被社会所认可。根据我们的估计，房地产公司的整体税率约为35％。高税收负担将不可避免地增加房地产企业的税收负担和购房者的经济负担。众所周知，专家们预测，随着难民营改革的实施，加价税的实施和增值税抵扣链的建立，整个行业的税收负担将减少，有利于健康和健康。行业的长远发展。这里需要注意的是，该行业的总体税收负担有所减少，但这并不意味着每个房地产公司的税收负担都会减少。
2.市场销售额有望增长
营业税的存在导致增值税抵扣链的中断，无法扣除建筑和安装成本中包含的进项税，导致一些房地产公司重复纳税；房主因没有增值税发票而需缴纳营业税，进项税不能如果扣除，您还将重复纳税。税收负担在一定程度上会影响消费者的购买或投资热情。在增加税额之后，房地产公司已成为增值税减免链中的一个环节。可以扣除建设和安装费用以及期间费用所支付的增值税。如果进项税较大，则预计公司税负担将减少。对中小型房地产企业，年应税销售额在500万元以下的，将成为小规模增值税纳税人，适用税率由5％降低为3％，税收负担将直接减少40％。只有减轻税收负担，房地产公司才能降低价格并增加销售。从税制改革的角度来看，增值税将在未来完全以消费者为基础，并扣除房地产进项税。那时，非房地产公司（例如生产和商业）在购买办公场所和生产工厂中获得的进项税也可以扣除。商业房地产的购买和投资不仅可以保持价值和增加价值，抵抗通货膨胀对财富的稀释作用，而且可以减少企业。增值税负担将大大增加投资热情，也将带来新的市场需求。较低的房价和企业主增加的投资需求将在一定程度上带来房地产市场。
就阵营改革而言，可以说房地产公司面临机遇与挑战并存。房地产公司必须抓住难得的机遇，应对新的挑战。一方面，房地产企业要抓住机遇，调整税收法规，做好税收筹划，控制企业税收负担，积极寻求新的税收优惠，敢于迎接新的挑战，勇于面对。并注意阵营改革带来的政策。税收负担的变化和变化，加强对新税收法规的研究，加强调查和研究，确保事先了解税收风险，并采取有效的财务措施避免和解决营改和增收的不利影响。
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