答：委托建造的房屋征收营业税：纳税人接受建设单位委托代建房屋的，营业税应按“服务业－代理业”税项税率征收。委托方收取的费用。这里所说的“代建房屋”必须同时满足以下条件：1.以委托人名义办理项目及有关手续：2.委托人和委托人不得转让土地使用权权利和财产权； 3.委托方签订委托施工合同； 4.受托人不以受托人的名义预付资金或处理建筑和安装项目的结算。对于不符合上述条件的建筑活动，受托人应当按照“房地产销售”税项的税率，按其全部收入收取营业税。为避免歧义，请将信息带到主管税务机关进行确认。
方生声学企业的税收筹划是一项全面，综合的财务管理活动，因此，在房地产项目设立阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的构建方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。这种计划方式的空间较小。如果使用代理构建或联合构建，则您有更多的规划空间。
（1）代理房地产经纪人。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收入的行为。就房地产开发公司而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过任何房地产所有权转让。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户并进行有针对性的开发，从而避免为销售支付土地增值税开发之后。
（2）合作建立方法。根据《关于营业税问题解答的通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，土地被用作建造房屋的股份，无形资产和房地产投资被用作股份。参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计会更有利。具体计算方法：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，根据税法扣除的费用为400万元；第二个房地产以1500万元的价格出售元，根据税法扣除额为1000万元。如果公司选择单独核算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，则应缴纳土地税600 x 50％-400×15％= 240（万元），营业税及其额外的1000×5.5％=55万元;第二个房地产增值率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）房地产公司的利润（不计其他税）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 829.25万元。税收筹划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
你好！
比较房地产开发公司的税收筹划与西方国家相对成熟的税收筹划研究相比，中国的税收筹划研究起步较晚，尤其是在房地产开发领域。中国对房地产开发公司的税收筹划研究始于2000年。2002年，何志东编着的《房地产企业税收筹划》根据房地产开发企业涉及的主要税种，阐述了房地产开发企业税收筹划的基本知识和基本方法。随后的研究开始针对房地产开发业务运营的各个方面，辅以节税，避税计划和经典案例。对于房地产开发企业的税收筹划，应从四个方面进行阐述。它们是：房地产准备阶段的税收筹划，房地产建设阶段的税收筹划，房地产销售环节的税收筹划以及房地产保有权时期的税收筹划。等待。房地产筹建阶段的税收筹划
关于土地增值税的税收筹划，根据《中国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准房屋出售，其增值税额不超过土地增值税的20％。扣除的项目金额免征土地增值税。如果增加值超过扣除项目的20％，则应按规定对总增加值征税。同时，税法还规定，建造普通标准住房并从事其他房地产开发的纳税人，应当分别计算增值税额。如果未单独核算增值额或无法准确计算增值额，则该免税规则不适用于其建造的普通标准房屋。如果房地产开发企业建造普通标准房屋并从事其他房地产开发，则在单独核算的情况下，规划的关键是将普通标准房屋的增值率控制在20％以内，以获得税收。免费治疗。要降低增值率，关键是要减少增值额。例：某房地产开发公司A出售普通标准商品房，取得销售收入6000万元，扣除项目金额4400万元（不含税）。营业税金及附加= 6000×5％×（1 + 7％+ 3％）= 330万元，扣除项目总额= 4400 + 330 = 4730万元，增加值= 6000-4730 = 1270万元，增值率= 1270/4730×100％= 26.8％，适用30％的税率，因此，已缴土地增值税为1270×30％= 381万元。从以上计算可以看出，普通标准房屋的增值率为26.8％，超过20％，需要支付土地增值税。为了使普通标准房屋免税，增值率可控制在20％以内。有两种计划方法：第一，降低普通标准房屋的销售价格。虽然降低销售价格会降低增值率，但也会导致销售收入减少并影响公司的利润。这种方法是否合理，应该通过比较减少的收入和少付的税款来确定。假设其他条件不变，则将普通标准房屋的销售价格更改为X，则应缴土地增值税为：营业税和附加费= X1×5％×（1 + 7％+ 3％）= 0.055 X1 ，扣除项目金额总计= 4400 + 0.055X1，增加值= X1-（4400 + 0.055X1）= X1-0.055X1-4400，增加率=（X1-0.055X1-4400）/（4400 + 0.055 X1）x 100％，乘以等式X1－0.055X1－4400）/（4400 ＋ 0.055 X1）×100％= 20％，解决方案是X1 = 565.31百万元。这时的销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元。由于免征增值税，少缴税款381万元，比减少收入节余34.1万元。第二，增加普通标准住宅的扣除额：有很多方法可以增加扣除额，例如房地产开发成本和房地产开发成本。假设上述示例中的其他条件保持不变，但普通标准住房的扣除项目更改为X2，则应支付的土地增值税为：扣除项目的总金额= X2 + 330，价值-添加= 6000-（X2 + 330）= 5670-X2，增值率=（5670-X2）/（X2 + 330）×100％，从等式（5670-X2）/（X2 + 330）×100％= 20％，解决方案X2 = 4670万元。目前，普通标准住房可以免征土地增值税。在房地产保留期间，房地产开发公司开发的房地产税收计划有时并不全部用于销售，而是一些自营管理或暂时未售出的房地产用于赚取租金，这涉及闲置房屋。 。税收筹划问题如果被出租，则会产生租金收入。当期租金收入占房地产开发企业总收入的重要比例。租金的税收筹划问题也值得考虑。企业投资房地产的最常见方式有两种：通过租金获得租金收入；通过租赁获得租金收入。合资房地产投资获得利润。这两种方法涉及的税收类型和税收负担是不同的。房地产开发公司出租商品房进行开发，收取租金，并按规定缴纳房地产税，营业税，城市维护建设税，然后缴纳企业所得税。税收种类繁多，税收负担沉重。如果是将房地产投资转换为股份，参与被投资单位的利润分配，共同承担投资风险，则无需缴纳营业税及其附加费，也无需直接缴纳房地产税，只需公司法人即可。所得税。可以看出，通过将房屋租赁业务转变为投资业务，可以有效减轻企业税负。
希望通过，谢谢