I.房地产企业的业务特征和土地增值税计划的重要性
税收计划是指在不违反法律法规的前提下进行的商业活动和企业活动。提前安排了一系列活动，如投资和其他与税收有关的事项，以达到减少纳税或递延支付的目的，以实现企业税后收益的最终目标。税收筹划有多种形式。本文的税收筹划主要是指企业使用不完善的税收法规的非非法税收筹划和使用特殊税法的税收筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有以下经营特点：（一）开发单件产品和不可移动性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险高； （3）开发与运营业务的复杂性。商业运作复杂，涉及各方，并且有许多经济联系。因此，必须计划开发和管理。土地增值税是对国有土地使用权，上述建筑物及其附属物的免税对象征收的税款，并按规定的四级超额累进累进税率征收。增值税额是指纳税人转让房地产所得的收入减去扣除额后的金额。扣除项目包括为获得土地使用权而支付的金额和开发土地的成本。近年来，为控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，导致房地产经营环境发生了很大变化。房地产开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内降低企业的税收成本，增加营业利润，实现利润最大化，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产企业以合理合法的方式进行土地增值税的规划显得尤为迫切。
二，房地产企业土地增值税筹划的现状
自引入土地增值税以来，总额虽然不大，但增长率非常快。 1994年至2006年，全国土地增值税平均增长率为91.27％。从2006年到2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长率非常快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然很大。清算有很多障碍，许多地方政府由于其政治成就和效率考虑，在清算意愿和执行方面存在问题。另外，土地征收和增值税问题难以收集和管理，税收成本高。房地产土地增值税的历史收回问题仍然不明确，导致土地增值税征收管理的效果不理想。从房地产企业的角度来看，随着房地产业的飞速发展，随之而来的税收法律法规也越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原始的法律计划方案成为非法，进一步缩小了税收筹划的空间。
1.过去，大多数房地产公司都是通过设立项目公司来运营，以及通过房地产投资或合资来达到避免土地增值税的目的。但是，2006年3月发布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业投资房地产或者与房地产共同投资，还必须缴纳相应的土地增值税。房地产。
2。过去，许多房地产公司将部分自用或商业房地产开发的房地产进行了转换，而部分房地产的产权则以自己的名字命名，从而免除了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕31号），将商品房转为自用。用途部分应与销售，土地增值税和
正如我们现在面临的那样，我们都在销售，那时我们都必须开具发票。
你好！
某房地产开发商手中有N个房地产开发项目，其中包括位于福州的M地块，原价4000万元，剩余的契税和印花税转让等，公司的期间成本为零。现在该地块的市场价格为8000万元。 A公司想以8000万元的价格将M地块转让给B公司。以下是甲公司与乙公司之间土地出让的另一种转让方法，用于分析和计算税收情况以选择最多的一种。优秀的税收计划（不包括土地转让的印花税）。
（1）直接处理土地出让转让
1。营业税。根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003] 16号）第三条第二十条，单位和个人买卖购得的房地产或者转让的土地使用权，在购买房地产后或土地使用权或原价的转让，余额为营业额，因此甲公司应缴纳营业税，应缴营业税为（8000-4000）×5％= 200万元。
2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》，甲公司应缴纳土地增值税，其中土地增值税扣除额为4000 + 200 = 4200万元，土地增值额为8000-4200 = 3800万元，增值率为3800。÷4200 = 90.48％，因此应缴纳的土地增值税为3800×40％-4200×5％= 1310万元。
3。公司所得税。根据新的企业所得税法，甲公司应缴纳企业所得税（8000-4000-200-1310）×25％= 6225万元。
4.契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条，契税税率为3％〜5％，契税的适用税率由省人民政府确定，前款规定的范围，根据自治区的实际情况，由自治区，直辖市管理。并报请财政部和国家税务总局备案。福州的税率为3％，因此B公司应支付契税
8000×3％= 240万元。
总之，如果使用直接土地转让交易，则A公司和B公司将总共支付
200 + 1310 + 622.5 + 240 = 237.25百万。
（2）出生地成熟后，交易将被转移。
A公司将开发和组织M地块，并投资10万元人民币的建设成本。
1。营业税的计算方法与方法一相同。营业税为（8000-4000）×5％= 200万元。
2.土地增值税。根据《关于印发土地增值税的纲要的通知》（国税函发〔1995〕110号）
第六条第二款，取得土地使用权后，将资金投入将栖息地进行彩排转让时，在计算增值额时，可以扣除获得土地使用权时支付的土地出让金，所支付的有关费用以及土地开发成本加20％开发成本和在转让环节支付的税款。
A公司投资了人民币100,000元的建设费用，该费用可以从开发费用中扣除，再扣除20％。即土地增值税减免额为（4000 + 10）×1.2 + 200 = 5012万元，增值税额为8000-5012 = 2988万元，土地增值率为2988÷5012 = 59.62％。甲公司需要支付土地增值。税金2988×40％-5012×5％= 9446万元。
3。公司所得税。甲公司应缴纳企业所得税（8000-4000-200-10-944.6）×25％= 711.3万元4.契税B甲公司应缴纳企业所得税8000×3％= 240万元。
某公司采用投资开发成本10万元办理转让，取得土地增值税开发成本加20％的扣除额。 A公司和B公司缴纳税款200 + 944.6 + 711.35 + 240 = 2095.95百万与方案的直接土地出让相比，纳税额不到276.55万元。
（3）将土地转让更改为股权转让。
A公司将开发和组织M地块，并投资10万元人民币的建设成本。然后用现金10万元注册全资子公司C，并在土地开发后增加全资子公司C的资本。土地出让后，C公司100％的股权将以8010万元直接转让给B公司。
1。营业税。甲公司不对土地出让投资征收营业税。根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002] 191号），对印第尼不征收营业税。