房地产企业的税收筹划是一项全球性的，综合性的财务管理活动，因此，房地产项目设立阶段的税收筹划最为重要。
1选择建造房屋的正确方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。该方法的规划空间较小，如果使用代理构建或联合构建，则规划空间较大。
（1）房地产经纪人建设。该方法是指房地产开发企业代表客户进行房地产开发并从客户那里获得重置建筑收益的行为。就房地产开发企业而言，尽管已获得一定的收入，但并未发生房地产所有权的转移。他们的收入属于劳务报酬，这是营业税的范围，而不是土地税。房地产开发企业可以使用这种方法减轻税收负担，但前提是在开发之初就可以确定最终用户并可以进行有针对性的开发，避免开发后出售土地增值税。
（2）合作住房建设方法。根据《关于回答营业税问题的通知（一）》，“合作房屋建设”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作修建房屋的行为。建成后，按比例分配自用房屋的，暂免征收土地增值税；土地出让完成后，将按规定征收土地增值税。此外，那些使用土地作为股份来建造房屋或投资无形资产或房地产股份的人。参与接受投资者的利润分配并共同承担投资风险的，不征收营业税；也不对股权转让征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以将它们分开会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计更为有利。具体如何计算：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产的售价为人民币1000万元，根据税法扣除的费用为人民币400万元。第二个房地产以1500万元的价格出售。税法规定的减税额为1000万元。如果公司选择单独计算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，并应缴纳土地增值税600 x 50％-400 x 15％= 240（万元）元），营业税及其附加的1000 x 5.5％=55万元;第二个房地产增值税率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税1500 x 5.5％= 83.55（万元）。该房地产公司的利润（不考虑其他税费）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的售价为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％ 。应交土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 892.5万元。该税收计划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽量降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，使企业的利润最大化，这对于房地产开发企业具有重要的现实意义。 。近年来，为了控制房地产价格过高和投资过热，国家相继出台了宏观调控政策。首先，中央银行宣布加息，然后出台了《六项国家条款》，然后是《六项国家条款》规定，对外国投机的限制，甚至是强税。108号文件等一系列宏观调控政策和扶持政策的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具战略性。本文仅分析房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。
首先，房地产开发企业的税收筹划技术
由于其广泛的业务范围和复杂的业务活动，房地产开发企业使用各种规划技术。根据其特点和业务运营，他们采用的税收筹划技术可以总结如下。
（1）规避平台规划
土地增值税适用四级超额累进税率，税率跃升有明确的门槛。因此，您可以使用平台的计划规则来计划和节省税款。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除额来实现。
（II）投资转换技术
除了房地产开发和销售的传统商业模式外，房地产开发公司还可以采用多种商业模式，例如租赁和对合资企业的投资。转型技术对房地产开发公司的影响非常明显。（{}}（3）税基计划技术
房地产开发企业拥有大量资本，需要不断筹集资金以维持其发展能力，而资本筹划中的税收筹划着重于如何减少税基。银行贷款融资和债券发行都是融资方式。利息税扣除可以用来减轻税收负担。发行股票是一种权益资本模型，只能根据税后利润进行分配，不能有效地降低税基。
（4）实施技术
主营业务收入计划的重点是使用实施技术合理地控制和确认收入的实现，并减轻税收负担。对于房地产公司，税收政策非常严格地限制了他们的收入，并且预售收入还必须根据预期利润率和预付公司所得税增加应税收入。房地产销售定金和房地产预付款必须包括在总收入中以缴纳营业税。
2.房地产开发企业的税收筹划方法
（1）使用关键点进行税收筹划
减税点计划方法是指当纳税人在业务中遇到减税点时，他或她可以通过增加或减少收入或支出来避免增加税负。目前，最常用的方法是在房地产开发中规划土地增值税。税法规定，出售普通标准住宅的增值额不超过扣除额的20％的，纳税人免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％时，应按增值额全额征税。这里“增值20％”就是我们通常所说的“临界点”。根据关键点的税收负担效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发企业建设的普通标准住宅的增值幅度达到20％的门槛，首先是通过合理控制售价。销售收入下降了，而免赔额的数量没有改变，升值率自然会下降。当然，这将带来另一个结果，即减少收入。不管这是否合乎需要，有必要将减少的收入额与增值率税收支出的减少额进行比较，并权衡损益以做出选择。二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本，房地产开发成本等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。开发费用扣除率不得超过土地使用权支付款和房地产开发费用之和的10％。
hai海大海房地产开发有限公司建成普通标准房屋，实现销售收入693万元。该公司以地价人民币100万元用于建造普通标准房屋，并投入了人民币300万元的房地产开发成本来建造该房屋。工程成本，基础设施成本和间接开发成本100万元人民币（40万元人民币），房地产开发成本40万元人民币，与房地产转让相关的税费55万元人民币。根据税法规定，除上述费用外，房地产公司还可以扣除费用（100 + 300）×20％= 80万元。因此，该房地产公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 + 55）= 20.5％。根据税法，应按30％×30％= 354,000元的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）。企业的税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4 = 826,000元。如果公司进行税收筹划并将这批房屋的销售价格降低到690万元，则公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 +55）= 20％。根据税法，企业无需缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55 = 115万元。税收筹划后，企业将减少税收负担115-82.6 = 32.4万元。
同样，房地产公司也可以通过增加扣除额来将土地增值税阈值用于税收筹划。如果黄河房地产开发公司开发普通标准房屋，房屋价格为1000万元，按照税法，该项目的可抵扣额为810万元。增加值190万元，增加率200/800 = 23.4％。房地产公司需缴纳土地增值税190×30％= 57万元，营业税1000×5％= 50万元，城市维护建设税及教育费加50×（7％+ 3％）= 50,000元。不包括公司所得税，房地产公司的利润为1,000-810-57-50-5 = 780,000元。如果房地产公司进行税收筹划，房屋将仅需105万元进行装修，房屋价格将增至1100万元。根据税法，可抵扣项目增加至915万元，增值额为185万元，增值率为185/915 = 20％，无需缴纳土地增值税。 。房地产公司需要缴纳的营业税为1100×5％= 550,000元，城市维护建设税和教育附加费为55×（7％+ 3％）= 55,000元。同样，不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5 = 12.45万元。该税收计划将企业的税收负担减少到124.5-78 = 465,000元。由于土地增值税是房地产开发的主要成本之一，因此，如果建筑普通标准住房的增值税率不超过20％，则可以免征土地增值税。企业可以增加扣除额，使房地产增加值不超过20％享受免税待遇。
（II）使用不同的投资方法进行税收筹划
房地产开发公司对房地产投资有两种不同的投资方法：一种是通过租赁获得租金；另一种是通过租赁获得租金。另一种是从合资企业的房地产股份中获取利润。两种类型的投资涉及不同的税收和税收负担，并且税收规划的空间很大。
hai海房地产开发有限公司在菏泽市市区有空置物业。该房地产的原值为1000万元，实际使用面积为300平方米。计划于2008年1月对外投资。如将其出租，则预计年租金为200万元人民币。大海房地产公司的股份为500万元。因此，让我们分析一下哪种方法对企业更有效。
假设该物业的原始价值为P，且该物业的建筑面积为L平方米，如果将其出租，则您可以获得合资企业每年的租金收入R1。预计大海房地产开发公司在联营公司的年度利润中所占的份额为R2租赁和联营公司的税负分别为T1和T2。地级及地级市区和郊区的开发项目不少于10％。 3。开发项目位于其他区域的，不少于5％。 （四）经济适用住房，限价住房，危险改造房屋的，不得低于3％。）计算预计经营利润，并计入当期应税期间。所得款项统一支付给企业所得税，开发产品完成后将进行结算调整。
增值税出口退税的税收筹划
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