方法1：索取更多的增值税发票
在“企业对企业改革”时代，住房企业将面临诸如新旧税收制度趋同，税收政策变化，特定业务处理以及税收会计转换等困难。刘富源认为，税制改革前，企业应及时采取措施，如调整账目，预先培训财务人员等，以便在改革后能够进行正确的会计处理。“税制改革”后，企业的税负水平很大程度上取决于企业的进项税。增值税专用发票在增值税抵扣环节中发挥着重要作用。住房企业要加强票据管理。
为避免增加税负，房地产公司在购买商品或接受劳务时必须非常小心。
首先，必须要求供应商具有正式的销售资格。一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现扣除。其次，在与建筑公司定案时应获得增值税专用发票，否则申请减税时会遇到困难；第三，加强虚假发票的认定和防范，认真比较。最后，为了节省税收，不能向子公司或关联公司开具虚假的增值税发票方，这样做极有税收风险。
方法2：增加精装室的比例
房地产行业“企业对企业”增加之后，为了减轻税收负担，房屋公司将考虑增加进项税额以进行抵扣。所有企业都可能在既定的战略框架内进行税收筹划。
其中，房屋公司大幅增加精装修房屋的比例将是一种更为流行的方式，这将有助于获得更多的固定资产和材料增值税发票，从而增加可抵扣额。
数据显示，目前，在一线和二线城市中，装修良好的房屋比例已达到新房总成交额的30％。但是，由于房地产转让仍要征收营业税，因此精装房屋的价格相对较高，营业税也相对较高。经过“业务改增”后，住房企业对精装住房开发的所有投入都可以扣除，因此企业肯定会倾向于开发进项税较大的房地产。
以此方式来看，那些目前将精装住房作为主要开发类型的开发人员将发挥带头作用。数据显示，精装房屋在领先的房屋公司中所占的比例远高于行业平均水平。其中，万科精装房屋占90％，保利，绿城，格陵兰，和胜创展等精装房屋比例也超过75％。
对于中小型房地产公司而言，由于大多数开发项目都是毛坯房，如果由于税收负担的增加而不得不调整开发重点，那么该公司很可能会面临转型的压力。毕竟，精装房屋对企业具有更高的实力要求，精装住房的高价格还要求中小型房地产企业加快去化学化的速度。
房地产行业的“企业对企业改革”对公司消除化学品的能力构成了挑战。由于增值税=销项税-进项税，企业只能在销售完成后计算销项税。因此，未来的开发人员将不会为了等待房价上涨，很可能会延迟开放时间。
方法3：剥离建筑业务
据了解，建筑业也将以6％或11％的税率纳入“企业对企业”行业。无论税率如何，只要建筑安装公司可以提供正式的增值税专用发票，就可以实现抵扣。目前的房地产业务模式主要分为三类：第一类是开发商只负责土地的开发和销售，而所有建筑和施工业务都是外包的。第二类是中南建设等代表的控股集团。房地产公司有两个子公司。第三类是建筑和开发业务。这些企业主要集中在建筑业，并具有房地产开发资格。
你好！
一，“业务改进”给房地产公司带来的挑战
将营业税更改为增值税后，增值税和营业税之间有两个主要区别。一个是价格溢价税和价格内税之间的差额，另一个是链的税收减免的设计。增值税的税收处理，征收规定和申报计算与营业税完全不同，这给房地产企业带来了前所未有的挑战。
1，相关人员不熟悉税收政策
房地产公司在税制改革之前一直在缴纳营业税，而且税收待遇完全不涉及增值税。从首席财务官到财务经理再到一般财务人员，他们几乎不了解增值税法规。进行业务改革后，房地产公司面临的最大挑战是他们不了解增值税的上下税政策，无法利用增值税税法来指导和约束普通的经营管理。我不知道会发生什么税收风险，会出现什么税收问题，以及如何处理意外的税收问题并事先加以预防。在这种情况下，企业无法控制其税收风险和税收负担。有人说，房地产公司的财务人员可以自上而下地弥补增值税的税收知识，但是这需要时间并且有一个过程。不熟悉的政策面临的挑战是所有企业改革和增加企业的系统风险。没有公司可以幸免。唯一的区别是，有些公司的痛苦时间较短，而有些公司的痛苦时间更长。
2，会计处理的难度增加
根据现行的增值税规定，增值税纳税人分为小规模纳税人和普通纳税人。两种纳税人的税收处理和征收规定不同。对于一般增值税纳税人，由于增值税是超值税，因此购买和销售必须与增税分开，获得的特殊进项税发票也必须在规定的时间内由主管税务机关核证。在增值税改革初期，财务人员面临着新旧税收制度趋同，税收政策变更，特定业务处理以及税收会计转换等困难。另外，由于营业税是营业额的直接税，因此您只需添加一个会计科目，会计模型就很容易理解。对于增值税扣除会计模型，应交税额等于销项税额减去进项税额。还需要另外十个会计科目，这使得计算比以前更加困难。“按业务改革”不仅改变了公司的会计制度，而且在计费系统，纳税申报系统，证明扣减，纳税等业务上也带来了一系列新问题。创造风险。{（}}〜1/5〜
由于财务人员的素质和职业道德水平参差不齐，因此在税务政策，相关业务的会计以及税务申报和付款方面的理解可能会出现偏差，从而导致财务会计工作不遵守规定以及税务申报不正确准确性和其他风险。在“企业对企业”增加之后，只有具有规范会计惯例的公司才能正确提交纳税申报表，这给房地产公司的财务工作带来了新的挑战。
3.错误的开立发票和发票可能违反刑事责任
“材料供应”现象在房地产和建筑业中很常见。一方面，房地产开发商使用“材料供应”来夸大成本。另一方面，建筑公司无法获得“材料供应”发票。措施“代开”，“虚拟开”。这种“物资供应”现象通常在营业税制度下存在。但是，在增值税改革之后，由“供应”引起的“虚假开立”和“委托”发票将被视为“虚假开放”和“委托”的增值税发票，这是非常非法的。首先，与增值税专用发票有关的虚假，公开行为被定罪，例如，根据刑法第二百零五条虚假开具增值税专用发票的犯罪；根据《刑法》第208条的规定，非法购买增值税专用发票和伪造增值产品特别税收发票罪；刑法第二百零六条伪造罪，销售虚假增值税专用发票罪等。其次，对个人和单位的最高刑罚可处无限期或没收财产。例如，2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚假开具增值税发票等被浙江省高级人民法院判处无期徒刑，并没收全部个人财产。
4.可抵扣进项税额不足，某些房地产企业的税负可能急剧上升
业务改革和增加的目标是实施改革，以仅对产品或服务的增值部分缴税，从而减少重复征税。从国家试点改革和早期改革试验的反馈来看，大多数公司已经减轻了税收负担。但是，有些企业由于周期性生产而无法扣减费用，成本结构中的可扣减成本比较小，或者进项税额难以扣减税单，其他原因增加了税收负担。
房地产项目的成本和费用结构非常复杂，可扣除的开发成本主要是土地成本，建筑和安装成本，公共支持成本和房屋装修成本，但这些成本占收入的比例不高一线和二线城市约占房地产公司的开发成本。它们还具有以下特征：
（1）土地开发成本难以确定
土地成本通常是巨大的，而且是房地产开发成本的大笔支出，在房地产行业中起着重要作用。据统计，一线城市的土地成本占开发成本的40％以上，二三线城市的土地成本在20％至30％之间。持有土地的一些方法包括招标，拍卖，自由转让，与村庄的集体合作以及一些通过股权收购的方法。几乎不可能获得允许依法扣除的进项税发票。增值税的原则是，必须为销售商品或提供劳务支付增值税。同时，可以扣除购买商品或获得劳务所得的进项税发票。另外，一些房地产公司在早期获得土地的成本较低。通过股权购买获得土地的公司已经形成了巨大的股权溢价。该溢价反映在收购方公司的账簿中，被收购方的账簿不会改变。在计算土地增值税和企业所得税时，不能扣除溢价部分，也不能在缴纳增值税前扣除“税改”后的溢价部分，这对公司税负产生较大影响。假设被收购公司原开发项目的土地出让金为2亿元。如果在收购时土地价值增加到7亿元，这将导致5亿元土地价值无法作为增值税发票获得。在可抵扣进项税额不足的情况下，房地产企业的增值税负担将不可避免地增加。{（}}〜2/5〜
（2）期初存货和固定资产不可扣减
根据已颁布的业务改革和增加文件的规定，期初存货和固定资产的进项税不能扣除。例如，允许从“进项税”中扣除运输业，电信业等企业购置的固定资产和存货，尤其是运输业开始时的车辆和船舶。 。最初，存在工业困难。房地产业的发展成本和住房存货在公司资产中所占比例很高。不允许抵扣这部分进项税，这将导致房地产公司在业务改革和增加后出售存货。产生了大量的销项税，但是没有相应的进项税额可以扣除，因此税收负担将不可避免地增加。实际上，许多房地产公司以项目公司的形式发展。如果房地产开发在业务改革和增加之前基本完成，而大部分销售活动发生在业务改革和增加之后，则项目公司将仅具有销项税而基本上没有进项税。可以扣除，税收负担将成倍增加。
5，一些房屋公司的经营状况可能会更加艰难
自2014年以来，随着房地产市场的深入调整，人们的市场期望发生了根本变化。房地产市场持续低迷，销售业绩持续下降，资金压力沉重，融资任务沉重，融资成本持续上升。增值税改革后，房地产公司将不可避免地两极分化。那些具有较低进项税，许多税收问题以及怀疑虚开增值税发票的公司将不可避免地面临更多的增值税和税收罚款，这将导致利润加剧下降并使其收紧。资本链更糟，甚至面临资本链断裂和公司破产的风险。此外，由于高利润，沉重的税收负担和严重的税收损失，房地产行业已连续十年成为国家税务总局指定的重点税收审计行业。国家税务总局关于实施2014年国家税务特殊检查（一般税收[[2014]第31号）还规定，房地产和建筑安装业是2014年该行业专项税收检查的指示性项目，该行业的改革和发展试点行业较为集中是区域税收专项整治检查的重点。相信在增值税改革后不久的将来，房地产行业将成为税务审计的重中之重。在市场低迷，成本上升，利润下降以及业务改革增加导致的政策混乱和动荡时期，税收审计无疑会使一些房地产公司陷入困境。
第二，“商业改革的增加”给房地产公司带来的机遇
1.预计整个行业的税收负担将减少
房地产业务的改革和增加是国家推动的“结构性减税”改革的一部分，该行业的整体税收负担必将减少。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖宇认为，增值税改革后的税率高于原先的建筑业3％和房地产业5％的营业税率。行业。但是，考虑到各种推论，很难判断单个企业的实际税负是高还是低。通常，应降低税收成本。中国社会科学院金融战略研究所研究员张斌公开表示，如果允许扣除房地产，则减税总额估计将超过5000亿元。{（}}〜3/5〜
十多年来，该州对房地产业采取了严厉的税收政策，以抑制固定资产投资，减少市场需求并抑制房价。除了营业税，附加费，企业所得税等基本税种以外，房地产公司还必须缴纳土地增值税，契税等特殊税种。不仅税种很多，而且税率也很高。同时，几乎没有任何行业税收优惠政策可以享受，房地产行业的平均税负很高，一直是社会公认的。根据我们的计算，房地产公司的总体税负约为35％。高税收负担将不可避免地增加房地产公司的税收负担，也将增加购买者的财务负担。增值税改革后，随着超价税的实施和增值税抵扣链的建立，正如知名专家预测的那样，该行业的总体税负将减少，有利于行业的健康长久长期发展。这里需要注意的是，该行业的总体税收负担有所减轻，但这并不意味着每个房地产公司的税收负担都会减少。
2，市场销售有望增长
营业税的存在已导致增值税抵扣链被打断。建安成本中所含的进项税不能抵扣，导致部分房地产企业缴纳双重税。房屋的所有者负责营业税，因为进项税不能如果扣除，税额将增加一倍。税收负担将在某种程度上影响消费者的购买或投资热情。增加后，房地产公司已成为增值税抵扣链中的一环，可以抵扣支付的建设成本和期间费用中的增值税。如果进项税较大，则预计公司税负担将减轻。对中小型房地产企业，年应税销售额在500万元以下的，将成为增值税的小规模纳税人，适用税率由5％降低至3％，税收负担将直接减少40％。随着税收负担的减少，房地产公司可能会降低价格并增加销量。从税制改革的角度来看，今后增值税将完全是消费类增值税，而房地产进项税将被扣除。届时，还可以扣除非房地产公司（例如生产和商业）在购买办公场所和生产工厂中获得的进项税。购买和投资商业房地产不仅可以保持价值和增加价值，抵抗通货膨胀对财富的稀释作用，还可以减少企业。增值税负担和投资热情将大大提高，这也将带来新的市场需求。较低的住房价格和企业主增加的投资需求将在一定程度上为房地产市场带来繁荣。
就房地产公司而言，可以说机遇与挑战并存。房地产公司不仅必须抓住难得的机遇，还必须应对新的挑战。一方面，房地产企业必须充分利用税收法规调整的时机，做好税收筹划，控制企业税收负担，积极寻求新的税收优惠，敢于面对新的挑战，勇于面对重视并重视业务改革带来的政策税收负担的变化和变化，加强对新税收法律法规的研究，加强调查研究，提前了解税收风险，并采取有效的财务措施来避免和解决业务改革的负面影响。
希望您满意
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