随着业务改革的增加，房地产开发企业将营业税改为增值税，其他税项保持不变。涉及的主要税收类型为增值税，财产税，土地增值税，契税，城市土地使用税，企业所得税，印花税和城市维护建筑税，教育附加费，地方教育附加费等。其中，增值税，土地增值税和企业所得税是住房企业的三大税种，房地产收费有数十种。开发企业。
税率从原来的5％改为增值税的11％。仅从税率的角度来看，税率已大大提高。但是，由于增值税的扣减环节，仅对增值税额征税，而营业税为整个营业额都要征税，因此从理论上讲，总的税收负担最终将减轻。但是，如果房地产开发公司未能获得足够的特殊增值税发票，则可能导致企业的总体税负增加。因此，是否取得增值税专用发票，是否可以将土地出让金纳入增值税抵扣范围，将成为增加和减少企业税负的重要因素。
“企业对企业”改革对房地产开发企业的可能影响如下：1.税收负担和运营成本的影响1。房地产开发企业在自营经营的开发，建设，转让，销售和持有阶段涉及营业税和税收问题，主要体现在：：A.开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务和工程材料，设备及其他材料和电价，不包括甲方供应品），按3个营业税率征收％b。转让和销售阶段：无形资产（土地使用权）的转让，不动产（商品房及其他建筑物和构筑物，地面上的其他附属物）的出售，均应根据转让和销售的总收入减去土地使用而定权利或不动产出租或购买原价后的余额为按5％税率c征收的营业税。处于个体经营阶段：租赁房地产，根据租赁服务业按5％的税率征收营业税，结合税制改革试点可以看出如果对建筑业和房地产业进行“企业对企业”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是首先，税率的直接变化（从3％∕ 5％的营业税率更改为11％∕ 17％的增值税率），尽管可以使用增值税来抵销相应的进项税，但税率已显着提高，但是由于房地产开发业务是特殊且复杂的。许多项目在实际操作中通常很难扣除。作为房地产开发企业的直接上游企业，建筑业和建筑业企业将受到甚至“税收改革”税制改革的影响。反过来，房地产开发企业对房地产开发企业的税收负担和经营成本产生了一系列影响。当然，我们还必须考虑成本税变化对公司所得税的影响。由于上述影响是系统的，因此它们对房地产开发企业的影响是增加还是减轻总税收负担和运营成本的特定影响，取决于房地产和相关行业税收改革的具体改革措施（特别是适用税率和扣除机制的设计）以及具体业务类型房地产开发公司并且操作方法和税收筹划措施各不相同。纵观当今房地产开发企业的整体行业生态，“以业务换税”税制改革对房地产开发企业当前税负和运营成本的总体影响可能是“不减不增”。 2.财务管理与会计企业对企业增加税制改革对房地产开发企业的宏观财务管理和具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，由于考虑合理减少税负和经营成本，企业将要求其财务和会计人员加强宏观财务管理，甚至要求财务和会计人员加强与内部采购和销售决策以及特定管理人员之间的沟通，以合理减轻税收负担和运营成本，这将在第四部分房地产开发的对策中作进一步解释。企业。“企业对企业”改革也将直接影响房地产开发企业的具体会计处理和发票管理，这主要是由于上述三期业务的税收相关处理方式发生了变化一企业，以及涉及营业税的同时经营活动，认定销售和混合销售行为的变化问题。3，公司融资和现金流量的影响由于房地产开发企业业务的特殊性和复杂性，要求企业必须具有良好的融资能力和充足的现金流量，才能维持企业的正常运转。实际上，房地产开发企业大多采用预售制。确认预售收入，占用流动资金，转让无形资产和出售房地产的期间，应缴纳营业税。营业税率为5％。营业税构成现金流出，房地产公司不容忽视。增值税变更后，首先购买一般房地产项目的建筑和材料。在大多数情况下，进项税大于销项税。因此，在开发之初就无需长期缴税，减少了营运资金的占用并扩大了公司现金流量。
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一，“业务改进”给房地产公司带来的挑战
将营业税更改为增值税后，增值税和营业税之间有两个主要区别。一个是价格溢价税和价格内税之间的差额，另一个是链的税收减免的设计。增值税的税收处理，征收规定和申报计算与营业税完全不同，这给房地产企业带来了前所未有的挑战。
1，相关人员不熟悉税收政策
房地产公司在税制改革之前一直在缴纳营业税，而且税收待遇完全不涉及增值税。从首席财务官到财务经理再到一般财务人员，他们几乎不了解增值税法规。进行业务改革后，房地产公司面临的最大挑战是他们不了解增值税的上下税政策，无法利用增值税税法来指导和约束普通的经营管理。我不知道会发生什么税收风险，会出现什么税收问题，以及如何处理意外的税收问题并事先加以预防。在这种情况下，企业无法控制其税收风险和税收负担。有人说，房地产公司的财务人员可以自上而下地弥补增值税的税收知识，但是这需要时间并且有一个过程。不熟悉的政策面临的挑战是所有企业改革和增加企业的系统风险。没有公司可以幸免。唯一的区别是，有些公司的痛苦时间较短，而有些公司的痛苦时间更长。
2，会计处理的难度增加
根据现行的增值税规定，增值税纳税人分为小规模纳税人和普通纳税人。两种纳税人的税收处理和征收规定不同。对于一般增值税纳税人，由于增值税是超值税，因此购买和销售必须与增税分开，获得的特殊进项税发票也必须在规定的时间内由主管税务机关核证。在增值税改革初期，财务人员面临着新旧税收制度趋同，税收政策变更，特定业务处理以及税收会计转换等困难。另外，由于营业税是营业额的直接税，因此您只需要添加一个会计科目，会计模型就简单易懂。对于增值税扣除会计模型，应交税额等于销项税额减去进项税额。还需要另外十个会计科目，这使得计算比以前更加困难。“按业务改革”不仅改变了公司的会计制度，而且在计费系统，纳税申报系统，证明扣减，纳税等业务上也带来了一系列新问题。创造风险。{（}}〜1/5〜
由于财务人员的素质和职业道德水平参差不齐，因此在税务政策，相关业务的会计以及税务申报和付款方面的理解可能会出现偏差，从而导致财务会计工作不遵守规定以及税务申报不正确准确性和其他风险。在“企业对企业”增加之后，只有具有规范会计惯例的公司才能正确提交纳税申报表，这给房地产公司的财务工作带来了新的挑战。
3.错误的开立发票和发票可能违反刑事责任
“材料供应”现象在房地产和建筑业中很常见。一方面，房地产开发商使用“材料供应”来夸大成本。另一方面，建筑公司无法获得“材料供应”发票。措施“代开”，“虚拟开”。这种“物资供应”现象通常在营业税制度下存在。但是，在增值税改革之后，由“供应”引起的“虚假开立”和“委托”发票将被视为“虚假开放”和“委托”的增值税发票，这是非常非法的。首先，与增值税专用发票有关的虚假，公开行为被定罪，例如，根据刑法第二百零五条虚假开具增值税专用发票的犯罪；根据《刑法》第208条的规定，非法购买增值税专用发票和伪造增值产品特别税收发票罪；刑法第二百零六条伪造罪，销售虚假增值税专用发票罪等。其次，对个人和单位的最高刑罚可处无限期或没收财产。例如，2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚假开具增值税发票等被浙江省高级人民法院判处无期徒刑，并没收全部个人财产。
4.可抵扣进项税额不足，某些房地产企业的税负可能急剧上升
业务改革和增加的目标是实施改革，以仅对产品或服务的增值部分缴税，从而减少重复征税。从国家试点改革和早期改革试验的反馈来看，大多数公司已经减轻了税收负担。但是，有些企业由于周期性生产而无法扣减费用，成本结构中的可扣减成本比较小，或者进项税额难以扣减税单，其他原因增加了税收负担。
房地产项目的成本和费用结构非常复杂，可扣除的开发成本主要是土地成本，建筑和安装成本，公共支持成本和房屋装修成本，但这些成本占收入的比例不高一线和二线城市约占房地产公司的开发成本。它们还具有以下特征：
（1）土地开发成本难以确定
土地成本通常是巨大的，而且是房地产开发成本的大笔支出，在房地产行业中起着重要作用。据统计，一线城市的土地成本占开发成本的40％以上，二三线城市的土地成本在20％至30％之间。持有土地的一些方法包括招标，拍卖，自由转让，与村庄的集体合作以及一些通过股权收购的方法。几乎不可能获得允许依法扣除的进项税发票。增值税的原则是，必须为销售商品或提供劳务支付增值税。同时，可以扣除购买商品或获得劳务所得的进项税发票。另外，一些房地产公司在早期获得土地的成本较低。通过股权购买获得土地的公司已经形成了巨大的股权溢价。该溢价反映在收购方公司的账簿中，被收购方的账簿不会改变。在计算土地增值税和企业所得税时，不能扣除溢价部分，也不能在缴纳增值税前扣除“税改”后的溢价部分，这对公司税负产生较大影响。假设被收购公司原开发项目的土地出让金为2亿元。如果在收购时土地价值增加到7亿元，这将导致5亿元土地价值无法作为增值税发票获得。在可抵扣进项税额不足的情况下，房地产企业的增值税负担将不可避免地增加。{（}}〜2/5〜
（2）期初存货和固定资产不可扣减
根据已颁布的业务改革和增加文件的规定，期初存货和固定资产的进项税不能扣除。例如，允许从“进项税”中扣除运输业，电信业等企业购置的固定资产和存货，尤其是运输业开始时的车辆和船舶。 。最初，存在工业困难。房地产业的发展成本和住房存货在公司资产中所占比例很高。不允许抵扣这部分进项税，这将导致房地产公司在业务改革和增加后出售存货。产生了大量的销项税，但是没有相应的进项税额可以扣除，因此税收负担将不可避免地增加。实际上，许多房地产公司以项目公司的形式发展。如果房地产开发在业务改革和增加之前基本完成，而大部分销售活动发生在业务改革和增加之后，则项目公司将仅具有销项税而基本上没有进项税。可以扣除，税收负担将成倍增加。
5，一些房屋公司的经营状况可能会更加艰难
自2014年以来，随着房地产市场的深入调整，人们的市场期望发生了根本变化。房地产市场持续低迷，销售业绩持续下降，资金压力沉重，融资任务沉重，融资成本持续上升。增值税改革后，房地产公司将不可避免地两极分化。那些具有较低进项税，许多税收问题以及怀疑虚开增值税发票的公司将不可避免地面临更多的增值税和税收罚款，这将导致利润加剧下降并使其收紧。资本链更糟，甚至面临资本链断裂和公司破产的风险。此外，由于高利润，沉重的税收负担和严重的税收损失，房地产行业已连续十年成为国家税务总局指定的重点税收审计行业。国家税务总局关于实施2014年国家税务特殊检查（一般税收[[2014]第31号）还规定，房地产和建筑安装业是2014年该行业专项税收检查的指示性项目，该行业的改革和发展试点行业较为集中是区域税收专项整治检查的重点。相信在增值税改革后不久的将来，房地产行业将成为税务审计的重中之重。在市场低迷，成本上升，利润下降以及业务改革增加导致的政策混乱和动荡时期，税收审计无疑会使一些房地产公司陷入困境。
第二，“商业改革的增加”给房地产公司带来的机遇
1.预计整个行业的税收负担将减少
房地产业务的改革和增加是国家推动的“结构性减税”改革的一部分，该行业的整体税收负担必将减少。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖宇认为，增值税改革后的税率高于原先的建筑业3％和房地产业5％的营业税率。行业。但是，考虑到各种推论，很难判断单个企业的实际税负是高还是低。通常，应降低税收成本。中国社会科学院金融战略研究所研究员张斌公开表示，如果允许扣除房地产，则减税总额估计将超过5000亿元。{（}}〜3/5〜
十多年来，该州对房地产业采取了严厉的税收政策，以抑制固定资产投资，减少市场需求并抑制房价。除了营业税，附加费，企业所得税等基本税种以外，房地产公司还必须缴纳土地增值税，契税等特殊税种。不仅税种很多，而且税率也很高。同时，几乎没有任何行业税收优惠政策可以享受，房地产行业的平均税负很高，一直是社会公认的。根据我们的计算，房地产公司的总体税负约为35％。高税收负担将不可避免地增加房地产公司的税收负担，也将增加购买者的财务负担。增值税改革后，随着超价税的实施和增值税抵扣链的建立，正如知名专家预测的那样，该行业的总体税负将减少，有利于行业的健康长久长期发展。这里需要注意的是，该行业的总体税收负担有所减轻，但这并不意味着每个房地产公司的税收负担都会减少。
2，市场销售有望增长
营业税的存在已导致增值税抵扣链被打断。建安成本中所含的进项税不能抵扣，导致部分房地产企业缴纳双重税。房屋的所有者负责营业税，因为进项税不能如果扣除，税额将增加一倍。税收负担将在某种程度上影响消费者的购买或投资热情。增加后，房地产公司已成为增值税抵扣链中的一环，可以抵扣支付的建设成本和期间费用中的增值税。如果进项税较大，则预计公司税负担将减轻。对中小型房地产企业，年应税销售额在500万元以下的，将成为增值税的小规模纳税人，适用税率由5％降低至3％，税收负担将直接减少40％。随着税收负担的减少，房地产公司可能会降低价格并增加销量。从税制改革的角度来看，今后增值税将完全是消费类增值税，而房地产进项税将被扣除。届时，还可以扣除非房地产公司（例如生产和商业）在购买办公场所和生产工厂中获得的进项税。购买和投资商业房地产不仅可以保持价值和增加价值，抵抗通货膨胀对财富的稀释作用，还可以减少企业。增值税负担和投资热情将大大提高，这也将带来新的市场需求。较低的住房价格和企业主增加的投资需求将在一定程度上为房地产市场带来繁荣。
就房地产公司而言，可以说机遇与挑战并存。房地产公司不仅必须抓住难得的机遇，还必须应对新的挑战。一方面，房地产企业必须充分利用税收法规调整的时机，做好税收筹划，控制企业税收负担，积极寻求新的税收优惠，敢于面对新的挑战，勇于面对重视并重视业务改革带来的政策税收负担的变化和变化，加强对新税收法律法规的研究，加强调查研究，提前了解税收风险，并采取有效的财务措施来避免和解决业务改革的负面影响。
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